BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/ Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 27.04.2011 Saksnr.: 201101881/6 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: ANSV YTREBYGDA, GNR. 35, BNR. 3, 4, SØREIDE, REGULERINGSPLAN. Forespørsel om oppstart av planarbeid. INNLEDNING Plan Vest Bergen AS og Terje J Ledahl ber på vegne av Terje Søreide om Bergen Kommunes tilslutning til oppstart av planarbeid. Forespørselen gjelder regulering av et område på ca 21 daa for utbygging av ca 20 boliger. Det aktuelle området ligger på Søreide og omfatter gnr 35, bnr 3, bnr 4 mfl. Området er kjent som "Nøtteskogen". PLANSITUASJON
Det forespurte området er uregulert og avsatt til byggeområde i KPA. Området er omfattet av Arealanalyse for Søreide, analysen peker på en tydelig grønnstruktur for Søreide og de aktuelle tomtene er en del av denne strukturen. Det pågår et privat planarbeid i samme område. SAKSGANG/ HISTORIKK Et privat planforslag med planid: 200510814, er fremmet av Opus Bergen AS på vegne av Bergen Utbygging AS. Planområdet sammenfaller delvis med området for forespørselen. Formålet med denne planen er å etablere ca 47 boliger med tilhørende infrastruktur samt friområder. Reguleringsplanforslaget var til offentlig høring fra 06.03.2011 20.04.2011. Det meste av gnr 35, bnr 3 og 4 er i denne planen foreslått avsatt som friområde. Fagetaten har satt krav om å inkludere hele dette området i planen, bl.a. for å sikre infrastruktur i form av gangveier og grønnstruktur. Gnr 35, bnr 3 og 4 Planavgrensning forespørsel Reguleringsplanforslag planid: 200510814 Eiere av gnr 35, bnr 3 og 4 er uenige i planforslagets disposisjon for Bergen Utbygging sin eiendom, de ønsker boligutbygging også på sine tomter. På grunnlag av dette har Terje Ledahl, på vegne av grunneier Terje Søreide, anmodet om planoppstart for regulering av de aktuelle tomtene. Det ble avholdt oppstartsmøte 02.03.11. Fagetaten informerte i møtet om at oppstart ikke kan anbefales bl.a. på grunn av manglende samsvar med kommuneplanens krav om sikring av grønnstruktur, med henvisning til Arealanalyse for Søreide. Forslagsstiller ønsker likevel at reguleringsspørsmålet fremmes for politisk behandling i samsvar med mulighetene som følger av plan- og bygningsloven 2008 12-3. Side 2 av 7
FORMÅL MED PLANARBEIDET Det er foreslått en utbygging med ca 20 boenheter i form av rekkehus. Forslagsstiller presenterte i oppstartsmøtet en foreløpig skisse til planforslag. Skissen viste boligbebyggelse, adkomstvei fra Ytrebygdsveien, gangvei og fellesarealer. Denne kartskissen er i etterkant bearbeidet videre med vekt på følgende punkt: Plassere husene i utkanten på begge sider av området. Lage en gjennomgående gangveiforbindelse ned mot Ytrebygdsveien og frem til grøntområdet FO1. Legge parkeringsplassene under husene der det er rekkehus for derved å få et stort åpent grøntareal langs gangveien med plass til lek og rekreasjon. Steingarden beholdes og repareres. Det samme gjelder gammel gårdsvei. Bekken må sikres slik at den ikke fremstår farlig for barn. Området knyttes veimessig til Søreidåsen etter forslag fra Statens Vegvesen mot at deler av veien oppgraderes. Forslagsstillers reviderte planskisse: Søreidåsen, nytt forslag til veiforbindelse. Boligområde eneboliger Boligområde rekkehus, to etasjer + parkeringskjeller, 20 boenheter. Grøntområder med gangvei Bekk i åpen steinsatt renne Gammel gårdsvei Ytrebygdsveien Grøntområde FO1 i tilliggende reguleringsplan 15110000 Side 3 av 7
FAGETATENS VURDERING Området for forespørselen er et grøntområde med variert vegetasjon og terreng, det er relativt åpent med innslag av lauvskog og bjørkeskog. En liten bekk har sitt løp her og det finnes kulturminner i form av bl.a. murer og en gammel ferdselsvei. Grøntområdet har stor verdi for mennesker, planter og dyr. Større sammenhengende grønnstrukturer er spesielt viktig for biologisk mangfold, da slike områder er tilfluktsområder/ habitat for flere arter. Området har særlig verdi som turområde og til undervisningsformål for barn i barnehage og skole. I grøntkart for Bergen kommune er området vist som skog med særs høy bonitet, noe som er en prioritert og produktiv naturtype. Det forespurte området er i gjeldende kommuneplan avsatt til generelt byggeområde, det er ikke nødvendigvis riktig at de aktuelle gnr/ bnr er avsatt til boligbygging, slik forslagsstiller påstår i sitt notat. Innenfor byggeområder skal det også reguleres inn fri- og grøntområder. Kun regulerte fri- og grøntområder over 5 daa er vist i kommuneplanen, det forespurte området er uregulert og derfor ikke vist som grøntområde i kommuneplanen. Området omfattes også av Arealanalyse for Søreide, avgrensning for denne er markert med lilla strek i kommuneplanen. S25 Søreide lokalsenter Avgrensing arealanalyse. Kommuneplan (2006-2017) For områder som omfattes av arealanalysen gjelder følgende rekkefølgekrav: Kommuneplanens bestemmelser punkt 21 Geografiske rekkefølgekrav: Søreide lokalsenter S 25 og tilgrensende arealer som omfattes av arealanalyse (jf. Egen markering på plankartet) kan ikke fortettes før området er sikret tilstrekkelig infrastruktur og kapasitet på viktige samfunnstjenester. En sammenhengende infrastruktur, inkludert grønnstruktur og nødvendige offentlige formål skal være fastlagt i reguleringsplan før området kan bebygges. Side 4 av 7
I Arealanalyse for Søreide er det aktuelle området innenfor villaområde 6, hvor det i følge analysen er potensial for moderat fortetting. Mesteparten av de aktuelle tomtene er vist som friområde F5. Fagetaten slutter seg til vurderingene gjort under utarbeidelse av arealanalyse for Søreide om at området som sammenfaller med foreslått planområde bør avsettes til friområde. Illustrasjon fra Arealanalyse Søreide Områdeplan for Søreide Planoversikt Grønnstruktur Plaid: 18860000 Til offentlig høring fra 06.03.11 til 20.04.11 Illustrasjon fra Områdeplan: Områdeplan for Søreide sentrum planid 60030000 har vært til behandling i bystyret, men er pr dags dato ennå ikke formelt og endelig vedtatt. Områdeplanen legger til rette for fortetting i Søreide sentrum og utbygging av en ny skole. Planen forutsetter nedbygging av sentrumsnære grøntområder (ved Oddamarka og rundt Essotomten). Grøntområder som er avsatt til bevaring er åpent kulturlandskap og små restarealer av skog. Illustrasjon fra områdereguleringen viser forslag til trasé for grønnkoridor/gangforbindelse mellom Søreide og kollektivterminal. Gangforbindelsen er vist gjennom Nøtteskogen. Nedbygging av andre sentrumsnære grøntområder som følge av realisering av områdeplanen forsterker verdien av å bevare Nøtteskogen som grøntområde. Planskissen som ble lagt frem ved oppstartsmøtet samsvarer ikke med at området kan bevares som grøntområde eller benyttes til friområde. Den reviderte planskissen som ble sendt inn etter oppstartsmøtet ivaretar gjennomgående gangveiforbindelser og grønne områder for lek, men primært for planlagte boliger. Den skisserte løsningen vil bidra til privatisering og nedbygging av grøntområder. Etter fagetatens syn bør større deler av dette naturområdet være tilgjengelig for allmennheten. Området bør etter fagetaten syn planlegges i en større sammenheng. Det bør utvikles felles plan som sikrer samarbeid og kostnadsdeling mellom utbyggere/grunneiere. Fradeling og fortetting kan ikke skje uten at overordnet infrastruktur og grønnstruktur er sikret.
Fagetaten skisserte i notat fra oppstartsmøtet følgende forslag til planavgrensning som dekker et helhetlig interesseområde: Fagetaten anbefaler ikke oppstart av planarbeid på grunnlag av at forslaget er i strid med kommuneplanens arealdel og nasjonale retningslinjer på følgende punkter: Punkt 10 Barns interesser Kommuneplanen krever at det ved omdisponering av arealer som er viktige for barns lek samtidig skal sikres erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Fagetaten vurderer området som viktig for barns lek i dag og for fremtiden. Forespørselen om planoppstart inkluderer ikke erstatningsarealer for barn. Punkt 12 Grønnstruktur Kommuneplanen krever at temakartet "overordnet grønnstruktur" skal legges til grunn i planlegging og at det skal tas hensyn til biologisk mangfold. Temakartet viser området som lauvskog med særs høy bonitet. Fra kommuneplanen: Ved omdisponering av arealer til byggeformål skal det tas hensyn til eksisterende og planlagt grønnstruktur inkludert forekomster av biologisk mangfold. Kulturlandskap som inngår i nye byggeområder skal i størst mulig grad disponeres slik at det blir en ressurs for nærmiljøet. Temakartet Overordnet grønnstruktur skal legges til grunn. I tillegg skal annen tilgjengelig dokumentasjon benyttes, og kommunen skal være behjelpelig med å stille informasjon om grønnstrukturen til rådighet for alle som etterspør slik informasjon. Temakart overordnet grønnstruktur Side 6 av 7
Punkt 21 Geografiske rekkefølgekrav Det foreslåtte planområdet kan i følge kommuneplanens punkt 21 ikke bebygges før det er regulert bl.a. grønnstruktur i området. Naturmangfoldloven Fagetaten vurderer området til å ha stor verdi for naturmangfold. Fagetaten har imidlertid ikke nok kunnskaper om områdets naturtyper og verdier til å kunne fastslå konsekvensene eventuelle tiltak vil ha i dette området for samfunn og miljø. I følge Naturmangfoldloven 8 skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet være basert på tilstrekkelig kunnskapsgrunnlag. Det vil i dette området være krav om nærmere utredning for å heve kunnskapsgrunnlaget for forståelse av naturverdiene før man evaluerer tiltak videre. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, første ledd, anbefales ikke oppstart av planarbeid for: Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3, 4, Søreide, Reguleringsplan. 2. Det anbefales at grunneier inngår samarbeid med tilliggende og overlappende planarbeid om en helhetlig planløsning som tar aktuelle hensyn til grønnstruktur. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Vedlegg: A. Forslagsstillers notat B. Kartskisse Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201101881 Side 7 av 7