Saksframlegg OTTO SKIRSTADS VEG 20A SØKNAD OM RAMMETILLATELSE FOR RIVING AV EKSISTERENDE BYGNING OG NYBYGG AV 16 LEILIGHETER Arkivsaksnr.: 05/00596 Saksbehandler: Arnhild Herrem Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt søknad om rammetillatelse for riving av eksisterende bygning og oppføring av boliger med 16 leiligheter på eiendommen Otto Skirstads veg 20A, gnr. 97/358 på dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner å kunne dispensere fra gjeldende reguleringsplan for omsøkte tiltak. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner også å kunne dispensere fra vegloven 29. Det vises til begrunnelse gitt i saksframstillinga. Saken sendes tilbake til administrasjonen som ivaretar de formelle og tekniske forholdene ved søknaden. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 7 og 93. Kopi til: Systembygg AS, Rønningsbakken 25, 7445 Trondheim Palmar Rødsjø, Selsbakkvegen 1, 7024 Trondheim Valgerd og Ivar Grimstad, Otto Skirstads veg 20B, 7022 Trondheim Nikoline Berggren, Finn Bergs veg 2, 7022 Trondheim Børge Bersvendsen, Otto Skirstads veg 15, 7022 Trondheim Astri og Per Johan Hegge, Otto Skirstads veg 15A, 7022 Trondheim Sylvi og Per Sneeggen, Otto Skirstads veg 22, 7022 Trondheim Bjørn Johansen, Otto Skirstads veg 13, 7022 Trondheim Svend Berggren, Finn Bergs veg 2, 7022 Trondheim Saksfremlegg - arkivsak 05/00596 1
Saksutredning: Bakgrunn Plan- og bygningsenheten mottok søknad om tillatelse for riving av eksisterende bygning og oppføring av boliger med 16 leiligheter på dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan på eiendommen Otto Skirstads veg 20A, gnr. 97/358. Dokumentasjon mottatt 06.01.2005 ligger til grunn for behandling av søknaden. I følge kommunens arkiv ble det i juli 1959 opprinnelig godkjent en tomannsbolig i to etasjer på eiendommen. I november 1959 ble denne tillatelsen endret til godkjennelse av innredning av butikk i første etasje. I 1961 ble det gitt tillatelse til utvidelse av butikken. Det er tidligere mottatt og behandlet søknad om tillatelse til oppføring av boligbygg med 16 leiligheter på eiendommen, journalnummer 04/03189. Søknaden ble avslått i delegasjonssak FBR IR 0932/04 av 03.05.2004. Tiltaket ble avslått med hjemmel i gjeldende reguleringsplan, plan- og bygningsloven 69 (utomhusareal), 74 (planløsning og utseende) og forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) 10-31 (planløsning) og 10-34 (boder og oppbevaringsplass). Saken ble tatt opp til klagebehandling i bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker 14.09.2004 (sak 0238/04) hvor innstillingen ble enstemmig vedtatt. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag stadfestet kommunens vedtak i sitt brev av 10.01.2005, mottatt 19.01.2005. Fakta Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel, vedtatt av bystyret 27.03.2003. Eiendommen er vist som eksisterende tettbebyggelse. Eiendommen omfattes av reguleringsplan 1202, reguleringsplan for deler av Havstein, 96/3 og Havstein vestre, 96/20 m.fl., med bestemmelser, stadfestet 30.01.1974. Eiendommen er regulert til forretningskontorbebyggelse. Naboer er varslet på lovbestemt måte. Det foreligger en felles merknad fra flere av naboene. Omsøkte tiltak består av fire boligbygg i to etasjer som henger sammen to og to. De fire boligbyggene består av fire leiligheter i hver, totalt 16 leiligheter. Alle leilighetene er toroms leiligheter (stue/kjøkken, et soverom og bad) i underkant av 40 m². Vurdering Det er mottatt nabomerknad fra en interessegruppe som er etablert av noen av naboene. Naboene påpeker at de ikke har noen motforestillinger til at eksisterende bygning rives og at det bygges et nytt leilighetsbygg. De mener imidlertid at det er svært viktig at det tas hensyn til eksisterende reguleringsbestemmelser og lover slik at området ikke ødelegges estetisk og miljømessig. Naboene synes også at bygningene vil bli ruvende og skille seg klart ut i forhold til eksisterende bebyggelse med utnyttelsesgrad og gesimshøyde. De påpeker tilslutt at det at mange mennesker skal bo på et lite areal, vil skape store miljømessige utfordringer både for beboerne og naboene. Det vises for øvrig til vedlagte nabomerknad. Riving av bygninger og oppføring av ny bygning er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven 93. Oppføring av boliger krever dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende reguleringsformålet forretning - kontorbebyggelse. Tiltaket forutsetter også dispensasjon fra vegloven 29, da det ikke foreligger regulerte byggegrenser mot veg, og avstanden fra bygningene til regulert vegmidte er mindre enn kravet på 15 meter. En dispensasjon forutsetter at det foreligger særlige grunner, jf. plan- og Saksfremlegg - arkivsak 05/00596 2
bygningsloven 7. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunner som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Rådmannen mener fortsatt at oppføring av leilighetsbygg med til sammen 16 leiligheter er å betrakte som et omfattende tiltak som vil kunne påvirke omgivelsene på en annen måte enn det eiendommen gjør i dag. Siden forrige vurdering og behandling er tiltaket bearbeidet betydelig ved at en stor bygningskropp er omgjort til fire mindre bygningskropper som henger sammen to og to. I tillegg foreligger det en avtale mellom grunneiere om kjøp av et tilleggsareal slik at tomta nå er sikret en størrelse på 1895 m². Etter rådmannens syn vil ikke omsøkte tiltak bringe fremmede bygningsformer inn i området, da det er et etablert boligområde med variert bebyggelse. Bebyggelsen varierer fra blokkbebyggelse vest for eiendommen til småhusbebyggelse rundt eiendommen for øvrig. Småhusbebyggelsen varierer også da det forekommer både enetasjes og toetasjes bygninger med en eller flere boenheter. Den nye bebyggelsen framstår ikke ruvende i forhold til omgivelsene, da bygningene er lavere enn eksisterende bygning og samtidig splittet opp i flere bygningskropper som både arealmessig og volummessig tilpasser seg omgivelsene. Dette er også synliggjort gjennom vedlagte snitt (saksvedlegg 1.13). Angitte tomteutnyttelse er heller ikke større enn det som man i dag finner å kunne akseptere i forbindelse med fortetting i eksisterende tettbebyggelse. Etablering av leiligheter 40 m² er tilbud rettet mot husholdninger med 1 til 2 medlemmer. Rådmannen mener at etablering av 16 leiligheter dermed ikke vil generere vesentlig større trafikk eller aktivitet enn hva for eksempel etablering av 8 leiligheter á 80 m² for 2 til 4 husholdningsmedlemmer vil gjøre. Kravet i vegloven 29 er at avstanden mellom bebyggelsen og vegen skal være minst 15 meter fra regulert vegmidte. Hensikten med en slik bestemmelse er å ta vare på de kravene man har til vegsystemet og trafikken. I tillegg skal også miljøet på eiendommen som grenser til vegen ivaretas. Rådmannen mener at det i dette tilfellet ikke vil medføre vesentlige konsekvenser verken for vegene eller eiendommen ved å godkjenne plassering av boliger som vist på vedlagte situasjonsplan (saksvedlegg 1.6). De berørte vegene er boliggater med relativt liten trafikk og lav fartsgrense. I tillegg er Otto Skirstads veg stengt for gjennomkjøring med bom. På bakgrunn av ovenstående vurdering finner rådmannen at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Rådmannen kan ikke se at det foreligger forhold som er til hinder for at dispensasjon kan gis. Rådmannen anbefaler derfor at dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan gis. Saksfremlegg - arkivsak 05/00596 3
Saksfremlegg - arkivsak 05/00596 4
Konklusjon Rådmannen anbefaler at det dispenseres fra gjeldende reguleringsplan og vegloven 29 for oppføring av boligbygg med 16 leiligheter. Det vises til ovenstående vurdering. Rådmannen i Trondheim, 01.02.2005 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Utdrag fra mottatt søknad, innregistrert 06.01.05 Saksvedlegg 2: Nabomerknad, innregistrert 06.01.05 Orienteringsvedlegg 1: Oversiktskart, målestokk 1:10.000 Orienteringsvedlegg 2: Ortofoto Orienteringsvedlegg 3: Skråfoto Saksfremlegg - arkivsak 05/00596 5