SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/5513-22 Arkiv: PLNID 20150004 Saksbehandler: Veslemøy Grindvik Sakstittel: SLUTTBEHANDLING - DETALJREGULERING FOR ASPEMYRA B5 Planlagt behandling: Planutvalget Administrasjonens innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12 vedtas detaljregulering for Aspemyra B5 bestående av plankart datert 20.06.16, bestemmelser og retningslinjer datert 27.09.16 og planbeskrivelse med vedlegg datert 27.09.16. ::: &&& Sett inn innstillingen over IKKE RØR LINJA&&&... &&& Sett inn saksopplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Saksutredning: Vedlegg: 1. Plankart, datert 20.06.16 2. Bestemmelser og retningslinjer datert 27.09.16 3. Planbeskrivelse med vedlegg, datert 27.09.16 Vedlegg 1: Referat fra oppstartsmøte Vedlegg 2: Innspill Vedlegg 3: Forenklet ROS-analyse Vedlegg 4: Forenklet VA-forprosjekt Vedlegg 5: Skisseprosjekt (boliger) Vedlegg 6: Landskapsanalyse Vedlegg 7: Sol- og skyggediagram Vedlegg 8: Støyrapport Andre saksdok.: Arkivert på sak 55/5513 og 15/377 Bakgrunn Verte Landskap arkitektur AS har på vegne av Johansen Eiendom AS utarbeidet et forslag til detaljregulering for Aspemyra B5 i Aspemyra boligfelt i Alta. Forslaget inneholder reguleringsplan for bygging av lavblokker i rekke med til sammen 56 boenheter, samt tilhørende parkering, uteoppholdsarealer og småbarnslekeplasser. Gjeldende plan for området er Områderegulering for Aspemyra boligfelt, vedtatt 11.03.14. Arealet er satt av til boligbebyggelse i form av kjede-/rekkehus i to etasjer, med krav om utarbeidelse av detaljregulering. BYA for planområdet er i områdeplan for Aspemyra satt til 20 %.
Planforslaget Planen fremmes som en detaljregulering etter pbl. 12-3, og planforslaget består av plankart (vedlegg 1), planbestemmelser (vedlegg 2) og planbeskrivelse med vedlegg (vedlegg 3). Nedenfor gis en kort oppsummering av planens hovedtrekk: Formålet med planen Planens intensjon er å legge til rette for etablering av nytt boligfelt bestående av leilighetsbygg over to etasjer, med tilhørende bilparkering, sykkelparkering, samferdselsanlegg, uteoppholdsarealer og småbarnslekeplass. Målet med planen er å utvikle området til et boligområde med kvaliteter som lys og gode uteområder, samt gode og rimelige boliger med lavenergistandard. Bebyggelse Bebyggelsen består av lavblokker i rekke, to- og treromsleiligheter med fire boenheter per trappegang. Byggene er forskjøvet litt i forhold til hverandre i rekken, for å skape variasjon i fasaden og skjerme balkongene noe fra hverandre. Det legges opp til ytterligere variasjon i uttrykket gjennom en variasjon i material- og fargebruk. Parkering for bebyggelsen er organisert med 1,5 plasser for sykkelparkering per boenhet i tilknytning til inngangspartiet, og carporter og flateparkering i felles parkeringsanlegg ved innkjøringene til området. I tilknytning til carportene har hver boenhet en bod, samt at det er lagt inn to fellesboder for nødvendig utstyr for skjøtsel av utearealer mm. Adkomsten til selve boligene er tilrettelagt på kjørbare gangveger fra parkeringsarealene. Rekkefølgekrav Det gis ikke igangsettingstillatelse før følgende foreligger: o Godkjent VA-plan o Utomhusplan i 1:200 (uteoppholdsareal, renovasjonsløsning, sykkelparkering, overvannshåndtering, stigningsforhold, tilgjengelighet for utrykningskjøretøy, utendørs belysning) o Anleggsplan o Godkjent belysningsplan (Avinor) Det skal ikke gis brukstillatelse for boligene før følgende er ferdigstilt: o Teknisk infrastruktur (vei, vann avløp, overvannshåndtering, belysning, omlegging av kabeltraseer og opparbeidelse av lekeplass) Utbyggingsavtale Området ligger innenfor områderegulering for Aspemyra boligfelt, og er omfattet av utbyggingsavtalen mellom Johansen eiendom AS og Alta kommune for Aspemyra boligfelt. Høring/merknader Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn ved delegert myndighet den 01.07.16, med frist for merknader 26.08.16. Planforslaget ble gjort tilgjengelig elektronisk gjennom kommunens hjemmeside, samt i papirformat på Rådhuset og på Biblioteket. Vedtak om offentlig ettersyn ble kunngjort i Altaposten og på kommunens nettsider. Berørte parter og offentlige myndigheter ble tilskrevet direkte. I høringsperioden har kommunen mottatt åtte innspill til planforslaget. Disse er referert og kommentert i vedlegg 2 til planbeskrivelsen.
Økonomiske konsekvenser Planforslaget innebærer ingen økonomiske forpliktelser for Alta kommune utover det som inngår i utbyggingsavtalen for Aspemyra boligfelt. Vurdering Utnyttelsesgrad Områdeplanen for Aspemyra angir at feltene B4 og B5 til sammen har et potensiale på 60-80 boenheter i form av kjede-/rekkehus. B5 har i områdeplanen for Aspemyra BYA=20 %. Høsten 2015 ble detaljregulering for Aspemyra B4 vedtatt med 20 boenheter og BYA=25 %, noe som tilsier at det for B5 er et potensiale for etablering av 40-60 boenheter. Innsendt planforslag inneholder 56 boenheter, og holder seg dermed innenfor antallet satt i områdeplanen. Den samlede BYA for planområdet, inkludert bebyggelse og arealer for parkering, er 36,4 %. Dette er høyere enn de 20 % BYA som er angitt i områdeplanen. Det kan se ut som at det ikke er tatt høyde for at parkering skal regnes med i BYA i områdeplanen, da bakkeparkering alene for 60 boenheter gir BYA på 7-15 % avhengig av størrelsen på boenhetene. Dette taler for at en samlet BYA på 36,4 % er i tråd med intensjonen i områdeplanen, når hoveddelen av parkeringen er løst med carport. BKS3 og BKS4 tåler godt den utnyttelsesgraden som er satt, da det er god avstand til øvrig bebyggelse, men bygningene i BKS1 og BKS2 bærer noe mer preg av å stå for tett. Uteoppholdsareal Det legges opp til et stort felles grøntområde sentralt i feltet. Dette er et område med karakteristisk vegetasjon som søkes bevart i størst mulig grad, og som vil være med bringe naturkvaliteter og karakter inn i det nye boligfeltet. Grøntområdet bidrar til at feltet oppfattes noe mindre tett. Fra det felles grøntarealet kan man følge gangveg forbi BKS3 til en sti som knytter seg på turvegen som går forbi planområdet langs vestsiden. Dette er en viktig kvalitet som er tatt godt vare på. Det er tilrettelagt for to småbarnslekeplasser innenfor planområdet, for å oppfylle kommuneplanens krav til maks 50 meter avstand for alle boenheter. I forbindelse med lekeplassene tilrettelegges det også for felles uteoppholdsareal for beboerne i området, med universell utforming for å sikre tilgjengelighet. Alle boenhetene har i tillegg tilgang på et privat uteoppholdsareal i form av balkong i tilknytning til stue/kjøkken. Denne er på 9,3 m 2 for treromsleilighetene og 8,1 m 2 for toromsleilighetene. Treromsleilighetene har i tillegg en luftebalkong på 2,5 m 2 i tilknytning til det største soverommet. Solforhold Bebyggelsen i BKS3 og BKS4 er orientert mot sør-vest, og har dermed svært gode solforhold
på egen balkong og i forbindelse med oppholdssonene i leiligheten. Bebyggelsen i BKS1 og BKS2 er orientert mot nord-vest, som i følge vedlagte solstudie gir relativt dårlige solforhold ved vår og høstjevndøgn. Forslagsstiller argumenterer med at bokvaliteten likevel er ivaretatt gjennom utsiktskvaliteter mot nordvest, samt optimal utnyttelse av kveldssolen. Dette er til en viss grad tilfelle ved midsommer, men solstudien for høst/vårjevndøgn viser at bebyggelsen både i BKS1 og BKS2 ligger så tett at både balkongene fasadene, spesielt for de nordvendte bygningene blir liggende i skygge hele tiden. Dette er etter planadministrasjonens syn en svakhet i skisseprosjektet, som ikke klarer å følge opp planforslagets gode intensjon om en bebyggelse med gode lyskvaliteter samt bestemmelsene i planforslagets punkt 4.1.1.c) Alle boenheter skal sikres gode private og felles uteoppholdsarealer. Det er heller ikke i overensstemmelse med punkt 2.2.6 c) i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel som sier at Leiligheter skal ha tilgang til utearealer med både morgen- og kveldssol, selv om dette til en viss grad kan dekkes av felles uteoppholdsareal som har gode solforhold. Planadministrasjonen mener at å ha muligheten til å få sollys på sin egen uteplass og inn sitt eget stuevindu er en stor kvalitet som man ikke kan se bort i fra, spesielt her som solen store deler av året ikke er tilstede. Forslagsstiller har i etterkant av offentlig ettersyn besluttet å se nærmere på hvordan bebyggelsen i BKS1 og BKS2 kan løses for å bedre oppfylle intensjonen i planen. Dette vil ikke være til hinder for vedtak av planen da problemet ligger i skisseprosjektet, ikke i planbestemmelsene. Vurdering etter naturmangfoldloven Planområdet ligger i et område med velutviklet furuskog i kombinasjon med tett og krattlignende lauvskog. Mot sørvest ligger mer åpen myr og våtmark. Planområdet inneholder ingen utnyttbare naturressurser utover det som er av skog. Miljødirektoratets naturbase og artsdatabankens karttjeneste er konferert uten at det er gjort registreringer innenfor eller i umiddelbar nærhet til planområdet. Kunnskapsgrunnlaget i saken anses for godt og oppfylt, jf. naturmangfoldloven (nml.) 8 om kunnskapsprinsippet. Det er en viss fare for at utbyggingen kan berøre naturmangfold i form av plantelivet negativt, men gjennom bestemmelser om bevaring av stedegen vegetasjon samt innregulering av et grøntareal der skogen er mest velutviklet søkes det å motvirke dette. Området vurderes ikke å være av vesentlig verdi for naturmangfoldet lokalt. Det vurderes ut fra at
kunnskapsgrunnlaget i saken er godt, at naturmangfoldlovens 9-12 ikke kommer til anvendelse. Annet Rekkefølgekrav i områderegulering for Aspemyra sier at boliger i B5 må sikres nødvendig barnehagedekning før brukstillatelse kan gis. Vurderingen av barnehagebehovet skulle løses gjennom pågående reguleringsplan for Skogheim. Denne viser at det er en skjevfordeling av barnehageplassene i Alta, og at det kan være behov for en barnehage på østsiden. Areal til denne vurderes gjennom reguleringsplanen for Skogheim, og i sammenheng med kommunedelplan for barnehage og skole. Totalt sett er likevel barnehagedekningen i Alta så god at kravet om barnehagedekning for B5 vurderes som dekket. Konklusjon Etter en helhetlig vurdering av planforslaget er planadministrasjonen kommet frem til at det er et godt gjennomarbeidet forslag til detaljregulering, med en god intensjon om et boligområde med lys, gode uteområder og gode og rimelige boliger i lavenergistandard. Det er svært positivt at det tas grep for å bevare en del av eksisterende vegetasjon og terreng som et naturpreget landskapsområde. Det er også fint at det tilrettelegges for flere småbarnslekeplasser med tilhørende tilrettelagte felles uteoppholdsarealer, og det er et positivt grep at det tilrettelegges for sykkelparkering ved inngangen til hver av blokkene. Planadministrasjonen mener at det vedlagte skisseprosjektet krever noe mer bearbeidelse, særskilt knyttet til område BKS1 og BKS2, for å oppfylle planbestemmelsene. Dette er likevel ikke til hinder for vedtak av planen. Det er planadministrasjonens anbefaling at forslag til detaljregulering for Aspemyra B5, med plankart datert 20.06.16, bestemmelser og retningslinjer og planbeskrivelse, begge datert 26.09.16, vedtas i henhold til plan- og bygningslovens 12-12.... &&& Sett inn saksopplysninger over IKKE RØR LINJA&&& Alta, 26.09.16 Oddvar Konst Kommunalleder samfunnsutvikling Hallgeir Strifeldt Fagleder plan