KONKRETISERING AV UTBYGGINGSRETNING ØST

KONKRETISERING AV UTBYGGINGSRETNING ØST Beskrivelser, vurdering av konsekvenser, anbefalinger Foto fra Svilandsområdet. Bebyggelsen i bakgrunnen er Hana og Vatne (høyre bildekant). SLUTTRAPPORT 24.02.06 Side 1 av 41

FORORD Kommuneplankomiteen vedtok på møtet den 02.06.2003 å igangsette utredningen Konkretisering av utviklingsretning Sandnes øst som en oppfølging av kommuneplanarbeidet. Arbeidet skulle, i følge vedtaket, resultere i: En overordnet utredning som kartlegger mulige utviklingsmåter innenfor fylkesdelplanens rammer og utreder samfunnsøkonomiske forhold omkring utviklingen. En grov strategi for utvikling av nye byggeområder i Sandnes øst. Strategien skal omhandle plan- og utredningsbehov for de planlagte utbyggingsområdene, og bl.a. gi føringer for utvikling av stedskvaliteter, bevaring av miljøkvaliteter, gjennomføringstid og rekkefølge. Strategien skal gi føringer for fremtidig kommuneplanarbeid. Utredningsarbeidet har vært organisert med en styringsgruppe, en prosjektgruppe og en arbeidsgruppe internt i kommunen. Kommuneplankomitéen har vært styringsgruppe for prosjektet. Prosjektgruppen har vært sammensatt av representanter fra fylkesmannen, fylkeskommunen, vegsjefen, kommunaldirektør og leder for arbeidsgruppen. Arbeidsgruppen består av representanter fra arealplan, kommunalteknikk, park, transport, miljøvernleder og planrådgiver, og arealplan har hatt prosjektledelsen. Ved kartleggingen av utviklingsområder og tilhørende konsekvensvurdering har man brukt det omfattende materialet som er samlet i kommunens miljøplan og deler av det analysematerialet som ble i sin tid brukt for å lage fylkesdelplanen. Utredningen inneholder imidlertid en del fordypninger der det eksisterende analysematerialet var utilstrekkelig eller foreldet. I fylkesdelplanen er det en klar sammenheng mellom fremtidige utbyggingsområder og overordnet grøntstruktur som vurderes både som regionalt friluftsområde, som en integrert del av utbyggingsområdene og som en del av boligenes nærmiljø. Derfor har grønnstrukturen vært med i hele utredningsprosessen som viktig kvalitetselement for fremtidige lokalsamfunn øst i Sandnes. Avgrensning og definering av markaområder gir sterke strategiske føringer for utbygging østover og har vært en integrert del av utredningsarbeidet. I tillegg til at konsekvenser av utbyggingen for landbruket vises særlig oppmerksomhet, legges det også opp til en bred drøfting av muligheter for samordning av landbruk og aktivt friluftsliv. Utredningen om konkretiseringen av utbyggingsområder Sandnes øst har et tidsperspektiv på 35 år, fram til år 2040. Det forventes en relativt stor befolkningsvekst i kommunen i denne perioden, noe som medfører en rekke ringvirkninger i hele samfunnet. En omfattende utbygging medfører blant annet arealforbruk, transportvekst og utbyggingskostnader uansett hvordan man bygger. Med utgangspunkt i en allmenn forståelse at det å ha en utbyggingsstrategi i møte med denne veksten er bedre enn ikke å ha en utbyggingsstrategi, har utredningsarbeidet konsentrert seg om å danne grunnlag for vurdering om noen utbyggingsmønstre og strategier er bedre enn andre mht en rekke konsekvenser. Figuren 1 på neste side viser en oversikt over alle vurderte områder. Side 2 av 41

Figur 1: Oversikt over utbyggingsområder Side 3 av 41

INNHOLD FORORD... 2 INNHOLD... 4 INNLEDNING... 5 Regionale føringer... 5 Kommuneplankomiteen... 6 ARBEIDSMETODE... 8 Historikk... 8 Fremgangsmåte... 8 Vurderingstema... 10 Vurderingsmetode... 10 OMRÅDEVURDERING... 12 Vedafjell... 13 Vagle... 15 Hana... 17 Vatne... 19 Gramstad... 21 Dale... 23 Sviland... 25 Kylles... 27 KOSTNADER... 29 Nye vegprosjekter... 29 Felles- og tilleggskostnader... 29 Utbyggingsrekkefølge basert på kostnader... 31 OPPSUMMERING... 34 Utbyggingsrekkefølge samlet vurdering... 34 Regionale virkninger... 35 Bystruktur... 36 Byutvidelser... 36 Nye byområder... 36 KONKLUSJON... 38 Problemstillinger... 38 Anbefaling... 38 Oppfølging... 39 Rekkefølge av utbyggingstiltak... 39 Planleggingstiltak... 39 Vedlegg:... 40 Liste over dokumenter i planarbeidet... 40 Figurliste... 40 Tegnforklaring... 41 Side 4 av 41

INNLEDNING Utredning av nye utbyggingsområder i Sandnes kommune ble startet i 1998 i forbindelse med rullering av kommuneplanen. Den gang ble det påpekt at det erfaringsmessig tar 8 til 10 år planleggingsarbeid før nye områder kan bygges. Man ønsket å være i forkant av en utvikling som ble definert som svært dynamisk. Befolkningsveksten har vært høy over lengre tid i Sandnes, og alt tyder på at denne trenden vil vedvare. Men, i tillegg til å være en bykommune i sterk vekst, er Sandnes også en lanbrukskommune, en fritidskommune og en hyttekommune. Planleggingen skulle samordne alle disse arealverdiene og interessene på best mulig måte. (Interne notater, pressemelding Gauken 21.11.02) I de åtte år som har gått har denne prognosen vist seg å være helt riktig. Den langvarige planleggingen har ført til at de ulike verdiene ved arealene er i stor grad avdekket og analysert. På den bakgrunn har man også klart å samordne utbyggingsbehov og behov for vern av verdifulle ressurser og miljøer på det regionale nivå. I forbindelse med revisjonen av kommuneplan for Sandnes 2002-2017 er det nå på tide å konkretisere disse regionale utbyggingsområder på kommunalt nivå. Regionale føringer Etter at Sandnes kommune i den første analysen av framtidige utbyggingsområder tok i betraktning en mye lengre periode, helt fram til 2040, har også Fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren (FDP) tatt det samme tidsperspektivet som det mest hensiktsmessige for å danne et helhetlig bilde av utviklingen i regionen. Fylkesdelplanens hovedhensikt var å finne fram til de minst konfliktfylte arealene i regionen som kunne tjene som byutviklingsområder. FDP legger opp til en større utbygging av områder i østre deler av Sandnes, i sammenheng med en sterk satsing på kollektive reisemidler, helst banebaserte, og et varig vern av store sammenhengende landbruksområder vest for byområdene. Areal- og transportpolitikken skal samordnes med sikte på å begrense veksten i biltrafikk og som grunnlag for en vesentlig høyere reiseandel med kollektive transportmidler og gang- og sykkeltrafikk. Utslippene fra transport skal begrenses, og det skal økonomiseres med energi. Eksisterende tettsteder skal utnyttes effektivt og eksisterende infrastruktur skal utnyttes optimalt. FDP gir også føringer for etablering av en sammenhengende grønnstruktur både på vest- og østside av bybåndet. I fylkesdelplansammenheng har man ikke sett på i hvilken grad bymodellene berører blant annet den sammenhengende regional grønnstruktur ved å påpeke at dette må vurderes i forbindelse men en evt videre planlegging av konkrete utbyggingstiltak (FDP s. 19). Planlegging av vedtatte langsiktige utviklingsretninger må starte snarest mulig slik at kommuneplaner innrettes med sikte på tilrettelegging av nødvendig langsiktig infrastruktur og tilhørende utbyggingsstrategi (FDP s. 50). Det samme kravet om å snarest mulig starte opp planarbeidet på kommunalt nivå kommer også fra Fylkesmannen og Fylkeslandbruksstyret. I forbindelse med omdisponering av landbruksareal til skole ved Vatnekrossen understreker fylkesmannen: Side 5 av 41

Fra fylkesmannen sin side ser vi helt klart at en hovedoppgave de nærmeste årene, vil bli å utrede og konkretisere hvordan en slik utbyggingsretning skal kunne gjennomføres. Dette gjelder ikke minst forholdet til en bybanebetjening av området. Det å få på plass et slikt infrastrukturtiltak er svært krevende. (FM, 17.12.02) I sin uttalelse til kommuneplanen 2002-2017 bekrefter også Fylkeslandbruksstyret dette synet: Fylkeslandbruksstyret tilrår at kommunen snarast startar arbeidet med å vurdere kvar og korleis ei langsiktig satsing mot aust kan gjennomførast i samsvar med fylkesdelplanen sine samla tilrådingar. Kommuneplankomiteen FDP legges til grunn for det videre arbeidet med konkretisering av utviklingsretning Sandnes øst. I forbindelse med vedtaket av kommuneplanen 2002-2017, har kommuneplankomiteen definert aktuelle oppgaver som er knyttet til oppfølgingen av den (sak 03/03). Av disse vedtok komiteen å prioritere arbeidet med Sandnes øst, da dette er etterspurt i forhold til aktuelle saker som kommunen arbeider med, for eksempel offentlig område i Vatnekrossen. Arbeidet med videreutvikling av Sandnes øst kan, i tråd med KPK`s vedtak av 02.06.03, bestå av følgende elementer: - Utrede muligheter og konsekvenser. Det bør innledningsvis gjennomføres et arbeid med å kartlegge mulige utviklingsmåter innenfor rammer av FDP og utrede samfunnsøkonomiske forhold. - Fastsette plan- og utredningsbehov. Det bør legges opp til plankrav som ivaretar en helhetlig utvikling av de ulike utbyggingsområdene (områdeplaner), og konsekvensvurdering av planene. - Ivareta miljøkvaliteter. Sandnes er opptatt av å løse nye byutviklingsoppgaver som sunn by og miljøby, og vil sette miljøkvaliteter høyt på dagsorden. - Tilføre samfunnskvaliteter. Hovedoppgaven i utbyggingsområdene er å utvikle nye lokalsamfunn for fremtidige innbyggere. Områdene må få sin form og sine funksjoner gjennom planlegging som innbefatter gode kvalitetskriterier. - Tids- og rekkefølgebegrepet. Utbyggingstakt og rekkefølge har økonomiske, praktiske og sosiale konsekvenser. Optimalisering av offentlige investeringer må bl.a. sees i sammenheng med sosial integrasjon. Kommuneplanmeldingen fra 14.11.2005 understreker arbeidet med Sandnes øst som et av grunnsteinene i kommuneplanrulleringen. Arbeidet som nå gjøres er en konsekvensanalyse og skal dokumentere sentrale overordnede forhold for alle områdene. Det gjennomførte analysearbeidet skal benyttes til å utforme et helhetlig utviklingsprogram med konkrete retningslinjer ( masterplan ) for Sandnes øst. Hovedgrep og retningslinjer søkes innarbeidet i kommende kommuneplan, og bør omfatte overordnet infrastruktur, grøntstruktur og markagrense, senterstruktur, hovedinnretning i forhold til arealformål og utbyggingsrekkefølge. Figuren 2 på neste side viser de ulike utrednings-, analyse- og planleggingsarbeid og føringer som har vært utarbeidet før, som utføres nå, eller planlegges utført i nærmeste framtid, og som denne utredningen må forholde seg til. Side 6 av 41

Figur 2: Viktige sammenhenger i utredningsarbeidet Side 7 av 41

ARBEIDSMETODE Historikk I fylkesdelplanarbeidet har man tatt utgangspunkt i felles forutsetninger angående folketall og befolkningsutvikling arbeidsstyrken boliger og boligbehov arealforbruk og framtidig arealbehov Deretter har man generert ulike byutviklingsmodeller og analysert disse grovt i to trinn: 1. trinn Arealkonsekvenser Infrastrukturkostnader for transport Sammenstilling av resultatene viste hvilke modeller som har færre og mindre negative konsekvenser og derfor bør detaljeres videre. 2. trinn Transportvolum Reisemiddelfordeling Lenkebelastning på vegnettet Det ble igjen foretatt en sammenstilling og på bakgrunn av denne en endelig utvelgelse av modeller for videre arbeid. Utdypende konsekvensanalyse Sandnes øst var et av de valgte regionale byutviklingsalternativer som deretter ble konsekvensutredet i forhold til en rekke vurderingstema og kriterier. Modellene Sandnes- og Orstadbane pekte seg ut som de rimeligste utbyggingsmønstre sett alle konsekvenser under ett. FDP definerer tre viktige forutsetninger for videre arbeid på kommunenivå: Langsiktig grense for landbruket Sammenhengende grønnstruktur Tett og konsentrert utbygging Fremgangsmåte Hensikten med denne korte gjennomgangen av det tidligere planarbeidet er å trekke fram det kunnskapsgrunnlaget som vi nå skal bygge på i det videre arbeid. Langsiktige utbyggingsområder utpekt i fylkesdelplanen svarer i grove trekk til regionens samlede arealbehov i et 40-årsperspektiv beregnet ut fra stipulert befolkningsvekst i samme periode. Dette innebærer at arealenes totale størrelse må ikke endres vesentlig. Det er derfor viktig å påpeke at denne konsekvensanalysen dreier seg i hovedsak om å legge til rette for en fornuftig og rasjonell rekkefølge av utbyggingen, samt eventuelle justeringer av de foreslåtte områder. Et annet svært viktig mål med denne analysen er å danne grunnlag for de føringer og retningslinjer for videre detaljplanlegging som skal i størst mulig grad, gjennom en hensiktsmessig arealbruk og utforming, ta vare på de verdiene som blir liggende i, eller i umiddelbar nærhet til utbyggingsområder. Figuren 3 på neste side viser de banebaserte transportåret som ble utpekt i FDP og konkretisert i KP. Side 8 av 41

Figur 3: 500m buffer rundt banetraseer Side 9 av 41

Vurderingstema Utvalg og utforming av tema for denne konsekvensanalysen tar utgangspunkt i forutsetningene som ble brukt ved generering av utbyggingsområdene, eksisterende kunnskap om omgivelsene, samt detaljert informasjon om lokale forhold på de aktuelle stedene. Interne resultatenheter har bidratt med sine vurdering av konsekvensene av foreslåtte områder for eget fagområde. Her følger det en liste over de relevante deltema for konsekvensanalysen: Tema Landbruk Biologisk mangfold Vern av vassdrag Landskapsvern Kulturvern Eksisterende grøntstruktur Friluftsinteresser Overordnet VA-infrastruktur Åpningskostnader Rekkefølge av tiltak Resipientvurderinger Energiforsyning Samfunnssikkerhet Overordnet transportsystem i langsiktig perspektiv Kollektivtrafikksløsninger Transportvolum og belastning av eksisterende vegnett Behov for oppjustering av overordnet veisystem Åpningskostnader Miljøvennlig byutviklingsmønster Regionale virkninger Sosial infrastruktur Arealforbruk Ansvarlig Landbruksjefen Miljøvernrådgiveren Parksjefen Kommunalteknisk sjef Transportplansjef Byplansjef/planrådgiver Det er stor variasjon i måten disse ulike forhold og aktiviteter påvirker utbyggingen og dermed konsekvensanalysen. Noen tema betraktes som restriktive, siden det ikke er mulig å erstatte en eventuell tap av verdien; mens andre tema betraktes mer som optimaliserende, siden konsekvensene gir sitt utslag først og fremst i kostnader til utbygging. Det er også viktig å bli klar over at en god del av de verdiene som danner grunnlag for de restriktive vurderinger, også lar seg forene med en eventuell utbygging og integrere som et berikende element i nærmiljøene. Vurderingsmetode Analysen belyser mer detaljert hvilke konsekvenser foreslåtte utbyggingsområder vil ha for miljø, naturressurser og samfunn. Den støtter seg til foreliggende utredninger og analyser, faglige og politiske føringer, Miljøverndepartementets veileder for konsekvensutredninger (T- 1177) og Vegvesenets håndbok-140 for vurdering av ikke-prissatte konsekvenser. Det bærende prinsippet for å komme frem til en vurdering av ikke-prissatte konsekvenser, er en systematisk gjennomgang av 1. Verdi, uttrykt gjennom tilstand, egenskaper og utviklingstrekk for vedkommende Side 10 av 41

interesse/tema i det aktuelle området 2. konsekvensens omfang, dvs. hvor store endringer planlagt bruk av området til utbygging kan medføre for vedkommende interesse/tema, og 3. konsekvensens betydning, som fastsettes ved å sammenholde opplysninger om verdien på berørte interesser med opplysninger om omfanget av endringer. Som det allerede ble påpekt tidligere, har interne resultatenheter bidratt vesentlig til den foreliggende konsekvensanalysen. Det er i denne omgang ikke lagt opp til å vekte verdiene/konsekvensene seg imellom. Dette må gjøres gjennom en politisk prosess. 1. Analyser som utføres for hvert området Opplegg for konsekvensanalysen Analysetema --- -- - 0 + ++ +++ Kommentar Egnethet for utbygging antall boliger overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt energiforsyning - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt avstand fra sentrum Konsekvenser for miljø friluftsliv kulturminner og miljø landskap Konsekvenser for naturressurser geologi biologisk mangfold vannressurser Konsekvenser for landbruk Samfunnsmessige konsekvenser næringsliv transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger iht ROS-analysen 2. Analyser som utføres for flere eller alle områder samlet Analysetema Kommentar Regionale virkninger Resipient vurderinger Rekkefølge av tiltak Side 11 av 41

Som det framgår av matrisen, blir alle tema vurdert i forhold til en skala med syv verdigrader: fra den største negative konsekvensen (---) til den største positive konsekvensen (+++). For hvert av områdene er det først laget et skjema med en oversikt over konsekvensene som er vurdert, samt utfyllende kommentarer. Disse skjemaene har deretter blitt i flere trinn oppsummert for til slutt å kunne lage en framstilling av alle utbyggingsområder som kan brukes for sammenlikning mellom disse. Opplegg for oppsummering Sammenstilling av konsekvenser og egnethet: området som blir plassert øverst til høyre vil bli best egnet for utbygging og vil ha laveste negative konsekvenser, blant de analyserte arealene. Dette gir et relativt bilde av forholdene områdene imellom, og ikke en absolutt vurdering av områdenes egnethet, og konsekvenser deres utbygging vil medføre. OMRÅDEVURDERING For hvert området foreligger det to konsekvensvurderingsmatriser som inneholder mer utfyllende og detaljert informasjon enn den som vises i denne utredningen. Matrisene bygger på de fagrapportene som de ulike resultatenheter har utarbeidet i forbindelse med denne utredningen. For hvert området er det laget et kart som viser dagens situasjon, kommuneplanens planlagte utbyggingsområder og restriksjonsområder, samt sammenhengende grønnstruktur slik den er skissert i fylkesdelplanen, og senterstrukturavgrensning slik den er skissert i den pågående utredningen. Denne forenklingen av konsekvensvurderinger er gjort for å få dem framstilt på en transparent og lett leselig måte, men også for å danne grunnlag for sammenlikning. Side 12 av 41

Vedafjell Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 5 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (bratt) Deler av området annet (friluftsområder) Nærhet Konsekvenser for miljø friluftsliv Veg til VE2 griper delvis inn i friluftsområdet. kulturminner og miljø / landskap / annet (grønnstruktur) V2 berører grønnstruktur i FDP Konsekvenser for naturressurser geologi / biologisk mangfold / vannressurser / Konsekvenser for landbruk Det er ikke høyproduktiv jord, VE2 vedlikeholder kulturlandskap. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon Risiko for høy konsentrasjon V2 vanskelig å betjene med dagens busstraseer. Løsningen sammen med Au4, Au5, Au11. Løsningen sammen med Au4, Au5, Au11. VE2 bør tas ut/nedprioriteres. VE2 bør tas ut/nedprioriteres. Kostnadene sammen med Au04, 05, 11. Kostnadene sammen med Au04, 05, 11. Sammen med Au4, Au5, Au7, Au11 Tetthet 2,5 bol/daa: totalt 975 boliger Side 13 av 41

Figur 4: Vedafjell Side 14 av 41

Vagle Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 4-5 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (friluftsområder) Nærhet Konsekvenser for miljø friluftsliv kulturminner og miljø landskap annet (grønnstruktur) F1 berører grønnstruktur i FDP. Konsekvenser for naturressurser geologi Mulig grusressurser. biologisk mangfold vannressurser Konsekvenser for landbruk Berører 19 bruk med til sammen 735 daa fulldyrket jord. Store landbruksinteresser. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon Liten risiko Forutsetning: ny Rv 505. Innenfor influensområdet til bybane til Orstad.. F1 og F5 bør tas ut/nedprioriteres. Spillvann til Avløp Vest ikke klart enda. Tetthet 3,0 bol/daa: totalt 1500 boliger. Side 15 av 41

Figur 5: Vagle Side 16 av 41

Hana Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 2,5 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt Vatnekrossen viktig knutepunkt. vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (byggegrunn) H4 høyt grunnvann. Konsekvenser for miljø friluftsliv Området mot Hanafjellet viktig for nærmiljøet. kulturminner og miljø / landskap / annet / Konsekvenser for naturressurser geologi / biologisk mangfold HA4 berører vernet vassdrag klasse 2, ved Grunningen vannressurser / Konsekvenser for landbruk Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, / kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon Risiko Forutsetning: fjorkryssing eller bane Innenfor influensområdet for fremtidig bane. H1 bør tas ut/nedprioriteres; beholdes som nærmiljøområde Tetthet 3,8 bol/daa: totalt 1300 boliger Side 17 av 41

Figur 6: Hana Side 18 av 41

Vatne Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 3 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (støy) annet (byggegrunn) Vatnekrossen: et viktig knutepunkt Deler av området skytebanestøy. Deler av område høyt grunnvann annet (friluftsområder) Nærhet Konsekvenser for miljø friluftsliv / kulturminner og miljø / landskap / annet (grønnstruktur) Berører grøntstruktur i FDP Konsekvenser for naturressurser geologi Mulig sandressurser. biologisk mangfold VA3 berører vernet vassdrag klasse 2. vannressurser Konsekvenser for landbruk En del av jorden har store landbruksinteresser. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon Risiko for høy konsentrasjon Forutsetning: fjorkryssing eller bane. Endelig utforming i forb med vegprosjekt. Innenfor influensområdet for fremtidig bane. VA1 (del) og VA2 VA4 bør tas ut/ nedprioriteres. Tetthet 3,4 bol/daa totalt 2500 boliger Side 19 av 41

Figur 7: Vatne Side 20 av 41

Gramstad Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 5 km. overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (topografi) Deler av kan få ugunstige sol skyggeforhold Konsekvenser for miljø friluftsliv G5 - G8 berører svært viktig lokalt og regionalt friluftsområde kulturminner og miljø landskap annet G7 og G8 berører grøntstruktur i FDP Konsekvenser for naturressurser geologi biologisk mangfold vannressurser Konsekvenser for landbruk Berører et bruk med til sammen 80 daa fulldyrket jord, bortleid. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon ras Risiko for høy konsentrasjon Deler av området kan være utsatt for rasfare og/eller steinfall. Forutsetning: fjordkryssing. Områder i selve dalen og i Øvre Gramstad bør tas ut/nedprioriteres. Områdene G5 G8 bør tas ut/nedprioriteres i første omgang. Tetthet 2,2 bol/daa: totalt 700 boliger Side 21 av 41

Figur 8: Gramstaddalen Side 22 av 41

Dale Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 7 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (friluftsområdet) Nærhet Konsekvenser for miljø friluftsliv Store friluftsinteresser: ved sjøen, i skogs- og fjellområdene kulturminner og miljø Institusjonsbyggene har verneverdi (jfr kulturminnevernplan). landskap annet (grønnstruktur) D4 berører grøntstruktur i FDP Konsekvenser for naturressurser geologi biologisk mangfold D2 og D3 berører svært viktig område i MP vannressurser Konsekvenser for landbruk Berører et bruk med til sammen 170 daa fulldyrket jord. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk Tilleggvurderinger radon Risiko for høy konsentrasjon Forutsetning: fjordkryssing Vern gjennom bruk! Tetthet 2,5 bol/daa: totalt 1250 boliger Side 23 av 41

Figur 9: Dale Side 24 av 41

Sviland Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 7,5 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (støy) Skytebane, steintak annet (friluftsområder) Nærhet Konsekvenser for miljø friluftsliv kulturminner og miljø landskap annet Konsekvenser for naturressurser geologi biologisk mangfold vannressurser Konsekvenser for landbruk Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad. vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tilleggvurderinger radon Liten risiko Forutsetning: fjordkryssing og bane Influensområde til ny bane S18, S19, S20, S21 bør prioriteres. Tetthet 3,2 bol/daa: totalt 6000 boliger. Side 25 av 41

Figur 10: Sviland Side 26 av 41

Kylles Analysetema - - - 0 + + + Beskrivelse Kommentar Egnethet for utbygging avstand fra sentrum 7,5 km overordnet vegnett - avstand fra eks/planlagt kollektivtransport - avstand fra eks/planlagt vannforsyning - avstand fra eks/planlagt avløpsystem - avstand fra eks/planlagt sosial infrastruktur - avstand fra eks/planlagt annet (støy) Skytebane, steintak annet (topografi) God utsikt mot Ims- Lutsivassd, men østorientert Konsekvenser for miljø friluftsliv kulturminner og miljø landskap annet (grønnstruktur) Berører grønnstruktur i FDP Konsekvenser for naturressurser geologi biologisk mangfold Berører restriksjonsområdet rundt vernet vassdrag. Forutsetning: fjordkryssing og bane vannressurser Konsekvenser for landbruk Bør komme sist i utbyggingsrekkefølge n. Samfunnsmessige konsekvenser transport - tiltak, kostnad vannforsyning - tiltak, kostnad avløp - tiltak, kostnad næringsliv tjenesteyting - tiltak, kostnad arealforbruk areal per bruksenhet Tetthet 2,6 bol/daa: totalt 3100 boliger. Tilleggvurderinger radon Liten risiko Side 27 av 41

Figur 11: Kylles Side 28 av 41

KOSTNADER Her gis det en grov, overordnet vurdering av de største kostnadene knyttet til utbyggingen av de enkelte områdene. Disse gjelder hovedsakelig infrastrukturkostnadene til veg-, vann- og avløpsutbygging. Kostnadene knyttet til utbyggingen av den nødvendige sosiale infrastrukturen er ikke med i denne beregningen, da disse må baseres på noe mer detaljert planlegging. Sosial infrastruktur omtales kun kvalitativt gjennom områdenes tilgang til eksisterende og allerede planlagte funksjoner. Nye vegprosjekter Både i fylkesdelplanen og i gjeldende kommuneplan er det lagt sterke føringer når det gjelder overordnet infrastruktur, først og fremst banetrasè og fjordkryssing, i østre deler av kommunen. Takt og rekkefølge i gjennomføringen av disse viktige samferdselselementer vil ha stor betydning for de strategiene og de valg som legges til grunn for utviklingen av byen østover. Strategidelen av utredningsarbeidet vil legge vekt på samfunnsmessig riktig utbyggingstakt og rekkefølge i forhold til hovedlinjene i den overordnete transportstruktur. På grunn av at Hanaveien allerede i dag er sterkt trafikkbelastet, er utbyggingen av områdene som sokner til den - Dale og Gramstad, Vatne og Hana, Sviland og Kylles avhengig av etablering av Gandsfjordkryssing og banetraseen øst. I den sammenheng forutsetter vi at: Dale og Gramstad kan bygges hvis Gandsfjordkryssing etableres; Hana og Vatne kan bygges hvis fjordkryssing etableres, men drar også nytte av banen; Deler av Hana kan bygges uavhengig av store vegtiltak, da del av trafikken fra Hana forutsettes å gå mot sør, langs Rv13; Sviland og Kylles kan bygges hvis både bane og fjorkryssing etableres, Vedafjell og Vagle er uavhengige av disse samferdselsprosjektene. Følgende tabellen gir en forenklet framstilling av disse forutsetningene. Utbyggingsområder Gandsfjordkryssing Banetraseen øst Dale og Gramstad Sviland og Kylles Hana og Vatne Vedafjell og Vagle uavhengig uavhengig Felles- og tilleggskostnader Utbygging av nye områder krever en rekke nye infrastrukturtiltak. Noen områder ligger geografisk sett slik at det er mulig å etablere den nye vann-, avløp- og veginfrastrukturen som delvis felles nett og anlegg. Det forholdet vil kunne hjelpe til å danne bedre grunnlag for finansiering av tiltakene, og på den måten føre til mer effektiv gjennomføring av disse. I tillegg til dette har man også funnet ut at en del eksisterende infrastrukturanlegg og nett, både veg, vann og avløp, allerede i dag har problemer på grunn av dårlig standard eller dårlig Side 29 av 41

kapasitet. Disse problemene fører til en stadig vanskeligere betjening av den eksisterende bebyggelsen, og til en stadig mer krevende tilrettelegging for den kontinuerlige, langsomme fortettingen som skjer etter innbyggernes initiativ. I den sammenheng kan den nye større utbyggingen føre til at de nødvendige tiltakene kan gjennomføres mer effektivt og rasjonelt. Tabellen under viser en grov sammenstilling av felles og tilleggkostnader til teknisk infrastruktur. Av de to store trafikkprosjekter, begrenses beregningen til fjordkryssing fordi baneplanleggingen har ennå ikke kommet så langt at det kan gjøres kostnadsanslag. I tillegg til de infrastrukturkostnader som betegnes som felles, og som på grunn av sin overordnet karakter kan deles mellom flere områder, er det ved hvert område gjort et grovt anslag av de kostnader som er nødvendige for det enkelte området eller eventuelt to nærliggende områder. Også størrelsen på de enkelte områder er med i tabellen og brukes til den grove beregningen av områdenes kostnadsandel i etableringen av infrastruktur. Kostnader for utbygging av fjordkryssing (anslått til kr 1020 mill) kan fordeles, ut fra kun transportmessige kriterier, mellom Hana, Vatne, Gramstad, Dale, Sviland og Kylles. Kostnader for utbygging av VA systemet i tilknytning til fjordkryssing (anslått til kr 110 mill) kan fordeles, ut fra tekniske kriterier, mellom alle områder unntatt Vagle som har egne løsninger. Deler av tilleggskostnader til infrastrukturutbygging er også felles for områder som geografisk sett ligger nærmest: Dale og Gramstad, på den ene siden; og Sviland og Kylles, på den andre siden. Vedafjell deler sine tilleggsvann- og avløpkostnader med utbyggingen ved Au4, 5 og 11. Område Areal Felles veg 1020 mill kr Felles VA 110 mill kr Tillegg veg Tillegg vann Tillegg avløp Totalt 1 Vedafjell* 420 6.7 100 5 22 133 2 Vagle 815 20 / / 20 3 Hana 355 89 9.0 40 / 16 154 4 Vatne 1130 172 17.5 150 12 / 351 5 Gramstad** 335 48 4.9 120 16 / (?) 190 6 Dale 610 86 8.7 285 42 26 448 7 Sviland 2200 412 41.7 345 26 32 857 8 Kylles 1275 212 21.5 165 28 18 444 Sum 7140 1019 110.0 1225 129 114 2597 * Den totale summen for Vedafjell forventes å bli noe lavere siden en del kostnader deles med utbyggingsområder som allerede er under planlegging. Det er på nåværende tidspunkt ikke mulig å skille ut den andel som hører til Vedafjell. ** Den totale summen for Gramstaddalen forventes å bli høyere da det på nåværende tidspunkt ikke foreligger opplysninger om avløpkostnader. Side 30 av 41

Utbyggingsrekkefølge basert på kostnader Med bakgrunn i den forrige tabellen vurderer vi relativ grad av negativ konsekvens ved å sammenlikne områdene med hensyn til kostnader. Det gir også grunnlag for å definere rekkefølge av utbyggingen basert kun på økonomien. En veldig grov vurdering av mulig utbyggingsrekkefølge tilsier at ved områdene Vagle, Vedafjell og deler av Hana kan utbyggingen starte først, og pågå parallelt. Resten av Hana og Vatne kan bygges når utbyggingen av fjorkryssingen starter. Da er det også mulig å begynne med en langsom sondering av Sviland og Kylles. Tabellen nedenfor gir en oppsummering av de kostnadsmessige betraktninger knyttet til rekkefølge av utbyggingen: Rekkefølge Område Vurdering veg Vurdering vann og avløp 1 2 Vagle liten ingen Vedafjell liten liten* Hana middels liten Vatne middels liten 3 Gramstad middels middels** Dale stor stor 4 Sviland stor stor Kylles stor middels * forventes å bli enda mindre (jfr kommentar side 30) ** forventes å bli noe større (jfr kommentar side 30) På den andre siden, en strategisk utbygging av Sviland og Kylles er avhengig av både banetraseen og fjordkryssing, og kan derfor ikke prioriteres i første omgang. En satsing på en utbygging i disse områdene før samferdselsprosjektene er nærmest gjennomført kan lett føre til at man ikke makter å få til den arealutnyttelse som er nødvendig for å danne grunnlag for baneutbygging. Derfor er det nødvendig med en nøye planlegging av disse områdene i sammenheng med samferdselsprosjektene som de er avhengige av. Figurene 12 og 13 på neste sider viser skissemessig hvordan hovedinfrastrukturtiltak er tenkt gjennomført og grove kostnadsoverslag for disse. Side 31 av 41

Figur 12. Vegutbyggingskostnader Side 32 av 41

Figur 13: Kostnader ved vann- og avløpsutbygging Side 33 av 41

OPPSUMMERING I denne oppsummeringen sammenstiller vi de kostnadsvurderingene fra forrige kapitel, med de vurderingene som er presentert for hvert området ut fra kriterier for egnethet til utbygging, og kriterier for analyse av konsekvenser på miljø, natur, landbruk og samfunn. Her legges det også en beskrivelse av hovedtrekk ved to viktige, men svært overordnete tema: regionale virkninger bystruktur I forhold til regionale virkninger av utbyggingen er det foretatt en enkel vurdering basert på to kategorier: har eller har ikke betydning. I forhold til bystrukturen er områdene inndelt i to kategorier: tett og spredt utbygging. Utbyggingsrekkefølge samlet vurdering De + og - tegn i matrisen nedenfor som representerer grad av egnethet for utbygging og grad av konsekvenser av utbygging er framkommet gjennom en tilnærmet matematisk sammenslåing av de mer detaljerte vurderinger som er gjort for hvert enkelt område. Det er også viktig å minnes om at vurderingene i matrisen nedenfor gir kun relative verdier, da de framstiller hvilke områder som egner seg bedre til utbygging i forhold til andre områder som er analysert. På samme måte gis det kun vurdering av hvilke områder som gir mindre negative konsekvenser på miljø, natur, landbruk og samfunn enn andre. Matrisen nedenfor viser klart at de fire områdene som ut fra økonomiske hensyn befant seg på plass 1 og 2 i utbyggingsrekkefølge, skiller seg også ut når man ser på egnethet for utbygging og de samlede samfunnskonsekvenser. Fra matrisen kan man også se at områdene Vatne, Hana og Vagle har i tillegg en del negative konsekvenser for natur, miljø og landbruk. Anbefalingene i kommentarfeltet er tatt direkte fra rapporter som de ulike interne fagetater har bidratt med i utredningen. Område Egnethet Miljø Natur Landbruk Samfunn Kommentar Vedafjell + - 0 - + VE2 bør nedprioriteres/tas ut Vagle +++ 0 - --- ++ F1 og F5 bør nedprioriteres/tas ut Hana +++ - - -- ++ H1 bør nedprioriteres/tas ut Vatne ++ - - --- ++ Gramstaddalen - - 0-0 Endelig utforming av delfeltene bør samkjøres med vegprosjektering G5-G8 bør nedprioriteres/tas ut Dale - - - - - / Sviland + 0 0 - - Kylles - - - -- - S18-S21 bør prioriteres foran S1-S17 og S22-S26 Bør komme sist i utbyggingsrekkefølgen. Side 34 av 41

De informasjon og anbefalinger som finnes i kommentarfeltet og som er knyttet til de enkelte områdene er viktig å ta hensyn til i det videre arbeid. Ved å gå grundig gjennom og foreta de nødvendige justeringene enten ved å ta ut, nedprioritere i første omgang, eller på andre måter verne en del nøye spesifiserte arealer, vil graden av negativ konsekvens på miljø og landbruk minimaliseres. Områdenes plassering i diagrammet nedenfor som, før disse justeringene er foretatt, ligger litt mer til venstre, med større negative konsekvenser, kunne bli nærmest optimal, som antydet med pilen. Det er, på den andre siden, vanskelig å forvente at det er mulig å komme fram til en løsning som, i utgangspunktet kan betegnes som ingen negative konsekvenser. I den sammenheng er man nødt til å satse på at ingen negativ konsekvens kan oppnås ved å tilrettelegge for en måte å bygge på som fremmer stedskvaliteter og verdier. Regionale virkninger Utøver den regionale betydningen som alle områder har ut fra det faktum at de er utpekt som utbyggingsområder i en regional sammenheng, er det vanskelig å vurdere regionale virkninger særlig nøye. Vi skal derfor begrense oss til en antydning om eventuelle forskjeller mellom områder, eller grupper av områder, som baseres på en kvalitativ analyse/beskrivelse. I den sammenheng peker områdene Vagle, Hana og Vatne seg ut som områder som er sterkt tilknyttet store framtidige regionale transportanlegg: terminalen ved Ganddal, ny Rv 505 og bruen over Gandsfjorden. En beliggenhet så nært viktige samferdselsknutepunkter tilsier at områdene kan ha en enestående attraktivitet som næringsområder / arbeidsplassområder, og kan bli foretrukket av næringsdrivende i en lang rekke bransjer. Betydningen av de transportmessige forhold for næringsdrivendes lokaliseringspreferanser er bekreftet gjennom en rekke undersøkelser, ikke minst i denne regionen. Disse vurderingene forsterker de allerede fastslåtte vurderinger om den samfunnsmessig beste utbyggingsrekkefølge av områdene. Side 35 av 41

Bystruktur Miljøverndepartementet har i de siste årene samlet inn resultater av både nasjonal og internasjonal forskning og erfaring knyttet til forholdet mellom bymønster og miljøstatus. Disse er gjengitt under tittelen bærekraftig bystruktur i desember 2005, på Byutviklingskonferansen som ble holdt i Bergen. Blant kriteriene for en bærekraftig bystruktur er det særlig tre som har stor gyldighet for den overordnete planleggingen som det i denne utredningen er snakk om: Kollektivtransporten er ryggraden Sterkt og vitalt sentrum Konsentrert utbygging Samtidig har Miljøverndepartementet listet opp de miljøindikatorer som skal brukes til å måle bærekraftighet: Arealbruk Transport Energibruk og utslipp Støy og luftforurensning MD s postulat er at et miljøvennlig byutviklingsmønster støtter under kollektivtransport. Ved å bygge tett og konsentrert langs kollektivtrafikkårene legges det grunnlag for lavere areaforbruk, mindre energibruk, mindre utslipp og luftforurensning. Med bakgrunn i de overordnete kriterier har vi inndelt de aktuelle utbyggingsområder i to hovedkategorier: byutvidelser og nye byområder. Byutvidelser Hana, Vatne, Vedafjell og Vagle regnes som områder sammenhengende med eksisterende by, representerer en utvidelse av den og på den måten danner grunnlag for en miljøvennlig bystruktur. Det er bred faglig enighet om at et bymønster som bygger videre på eksisterende bystruktur er å foretrekke av flere grunner, i tillegg til de allerede nevnte miljøhensyn. På den ene siden, nyter de utbyggingsområder som lokaliseres i tilknytting til og som fortsettelse av eksisterende tettsted de eksisterende sosiale institusjoner og tjenester, sentrumsfunksjoner, kultur og arbeidsplasser. På den andre siden, lokalisering av ny bebyggelse i tilknytting til eksisterende tettsted, bidrar til en styrking av eksisterende bo- og næringsmiljøer og innebærer en bedre og mer fleksibel utnyttelse av nedlagte investeringer i infrastruktur og service. Nye byområder Sviland, Kylles, Dale og Gramstaddalen fremstår, i dagens situasjon, som frittliggende områder i grønnstrukturen, selv om også de, bortsett fra Kylles, bygger på små eksisterende tettstedsdannelser. Utbyggingen av disse områder, uten en strategisk sammenheng med utbyggingen av områder som ligger nærmest dagens tettsted, danner grunnlag for et spredt utbyggingsmønster som genererer større areal- og energiforbruk, mer biltrafikk og forurensning. Nye utbyggingsområder som ikke er fysisk tilknyttet eksisterende tettsted vil også ha dårligere tilgang til mangfold av servicefunksjoner. På den andre siden, har disse områdene større nærhet til naturen og friluftsområder, lavere tetthet og mindre intern trafikk. Figuren 14 viser hvordan de nye utbyggingsområder forholder seg til allerede utbygde områder og til utbyggingsområder i gjeldende KP Side 36 av 41

Figur 14: Eksisterende tettsted, planlagte områder i KP og nye utbyggingsområder Side 37 av 41

KONKLUSJON Konklusjonen bygger på de analysene som er gjennomført for hvert området og på de sammenstillingene og oppsummeringene av analyseresultater som har dannet grunnlag for sammenligning mellom områder. Det trekkes frem noen særskilte problemstillinger og de belyses på tvers av ulike kontekster som har fremkommet gjennom utredningsarbeidet. Det gis videre noen anbefalinger om hvordan å sikre en best mulig utnyttelse av det interne samarbeidet og det etablerte kunnskapsgrunnlaget i kommunen. Til slutt listes det opp i korte trekk oppfølgingsarbeidet bestående av konklusjon om rekkefølge av utbyggingstiltak og konklusjon om planleggingstiltak knyttet til utbyggingstiltak. Problemstillinger 1. Områdene Vagle, Vatne og Hana bør, ut fra egnethetsvurderinger, økonomiske konsekvenser, regionale virkninger og vurderinger av konsekvenser for bærekraftig bystruktur, prioriteres i utbyggingen. Disse områdene, sammen med eksisterende by, danner et bymønster som legger til rette for en effektiv og miljøvennlig kollektivtrafikk. Den kompakte utbyggingen egner seg godt til den forutsatte høy tetthet og bidrar på den måten til nødvendig kundegrunnlag for bybane. På den andre siden viser konsekvensanalysen at disse områdene bærer preg av verdifulle landbruks. og miljøkvaliteter. Det er et mål å, så langt det er mulig, bevare disse verdiene ved å redusere de negative konsekvensene av utbyggingen. Det er, imidlertid, viktig å være klar over at frilufts- og landbruksområder i umiddelbar nærhet til eksisterende tettsted blir, som regel, utsatt for sterk utbyggingspress. Erfaringene viser at dette kan lett føre til at områdene, på lang sikt, bygges ut med en svært lav arealutnyttelse. 2. Områdene Sviland og Kylles representerer, på grunn av sin størrelse, et utbyggingspotensial av regional betydning. Denne betydningen støttes av analysen som viser at utbyggingen av disse områdene har relativt lave negative konsekvenser for miljø, natur og landbruk. I dagens situasjon egner disse områdene seg relativt dårlig til utbygging, først og fremst på grunn av store økonomiske konsekvenser av denne utbyggingen. Det ble også påpekt i analysen at utbyggingen av disse områder i dagens situasjon medfører et spredt bymønster som tvinger fram et bilbasert transportmønster. Gjennom konsekvensanalysen kom det fram at områdene Sviland og Kylles preges av en rekke problemstillinger knyttet til de eksisterende og planlagte anlegg for masseuttak og deponi. Anleggene medfører støy og støv som lar seg vanskelig forene med byutvikling. En enda viktigere problemstilling knyttet til anleggene er deres fysiske beliggenhet som kan begrense muligheter for en strategisk sammenheng mellom utbyggingen ved Sviland og Kylles og utbyggingen ved Hana og Vatne. Dette kan medføre en del sterke begrensninger for gjennomføring av banetraseen. Anbefaling 1. For å minske negative konsekvenser som utbyggingen av områdene Vagle, Hana, Vatne og Vedafjell kan medføre miljø, natur og landbruk, anbefales en tverrfaglig gjennomgang Side 38 av 41

av de kommentarene som er fremkommet i tabellen på side 34. Målet er å finne fram i hvilke tilfeller og i hvilken grad de negative konsekvenser kan minimaliseres ved en justering av delområdenes utforming og utstrekning og/eller en klargjøring av forutsetninger for detaljplanlegging og utbygging Både de eventuelle justeringer og klargjøring av retningslinjer og bestemmelser for utbygging av de mest komplekse delområdene bør gjennomføres som et samarbeid mellom de involverte interne resultatenheter. Dette arbeidet skal være i tråd med den overordnete tilpasningen mellom utbyggingsområder og markagrense som må finne sted gjennom det videre kommuneplanarbeidet. 2. For å sikre en strategisk utbygging av områdene Sviland og Kylles, basert på en sterk kollektivsatsing, anbefales en, i første omgang, forenklet scenarioanalyse for å kartlegge mulige risikomomenter og finne fram til de mest robuste utbyggingsstrategier. Det er særlig to forhold som det er viktig å ta hensyn til og tilrettelegge beredskap for: det kan være vanskelig å oppnå en optimal tidsmessig sammenheng mellom baneutbyggingen og utbyggingen av områdene, og i den sammenheng er det nødvendig med gode overgangsløsningen for å sikre optimal arealutnyttelse det er vanskelig og kan være unødvendig å gjennomføre radikale tiltak i forhold til masseuttak og deponi; derfor bør de kritiske størrelsene både i fysisk omfang og i tid kartlegges, som grunnlag for alternative overgangsløsninger Gjennomføringen av disse anbefalingene anses som forutsetningen og grunnlaget for de oppfølgingsaktivitetene som listes nedenfor. Oppfølging Rekkefølge av utbyggingstiltak 1. Vagle, Vedafjell og del av Hana 2. Hana og Vatne, deler av Gramstad og Dale 3. Gramstad og Dale 4. Sviland og Kylles Planleggingstiltak Vagle og Vedafjell: kommuneplan, utredning nøye avgrensning mellom bolig- og næringsarealer og arealer for allmennyttig formål klare bestemmelser om utnyttingsgrad klare retningslinjer for detaljplanlegging Hana og Vatne: kommunedelplan planleggingen startes opp og samordnes med kommunedelplanen for fjordkryssing nøye definering av etappeutbygging i forhold til dagens bruk Gramstad og Dale: stedsanalyser stedsanalysene skal søke å integrere utbyggingen i de spesifikke topografiske og landskapsmessige egenskaper til områdene Sviland og Kylles: masterplan (kommunedelplan/områdeplan/utredning) planleggingen knyttes tett opp til planleggingen av banetraseen og forutsettes å gi en overordnet fysisk struktur og klare føringer for strategisk utbygging. Side 39 av 41

Vedlegg: Liste over dokumenter i planarbeidet Konkretisering av utviklingsretningen øst : 1. 15.09.2000, Marco Zanussi: Notat: Kommuneplan for Sandnes 2002-2017. Nye utbyggingsområder. 2. 10.09.2002, Innsigelsessak: Offentlig område ved Vatnekrossen. Innsigelsesmyndighet: Fylkeslandbruksstyret. 3. 10.02.2003, Gunn Jorunn Aasland : Aktuelle oppgaver for kommuneplankomiteen 2003. 4. 02.06.2003, Gunn Jorunn Aasland, Marco Zanussi, Hans Ivar Sømme: Konkretisering av utviklingsretning Sandnes øst. 5. 18.10.2004, Marco Zanussi: KONKRETISERING AV UTBYGGINGSRETNING ØST. ARBEIDSPROGRAM. 6. 16.12.2004, Leidulf Skjørestad, Gunn J. Aasland: OPPSTARTSMØTE MED REGIONALE MYNDIGHETER. 7 14.03.2005, Marco Zanussi: DRØFTING AV NYE UTBYGGINGSOMRÅDER. 8. 14.03.2005, Marco Zanussi: Vedlegg nr. 1 Områdebeskrivelser. 9. 26.04.2005, Marco Zanussi: Notat oppgavefordeling. 10. 29.08.2005, Marco Zanussi: KONKRETISERING AV UTBYGGING ØST KONSEKVENSANALYSE. Foreløpig rapport. Figurliste Figur 1: Oversikt over utbyggingsområder... 3 Figur 2: Viktige sammenhenger i utredningsarbeidet... 7 Figur 3: 500m buffer rundt banetraseer... 9 Figur 4: Vedafjell... 14 Figur 5: Vagle... 16 Figur 6: Hana... 18 Figur 7: Vatne... 20 Figur 8: Gramstaddalen... 22 Figur 9: Dale... 24 Figur 10: Sviland... 26 Figur 11: Kylles... 28 Figur 12. Vegutbyggingskostnader... 32 Figur 13: Kostnader ved vann- og avløpsutbygging... 33 Figur 14: Eksisterende tettsted, planlagte områder i KP og nye utbyggingsområder... 37 Side 40 av 41

Tegnforklaring Side 41 av 41