ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Brødrene Foss AS Kråkeneslia 36. 5152 BØNES Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200911607/18 EBYGG 5210 010811 ROKV AVSLAG PÅ REVIDERT SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 35 Bnr 695 Tiltakets adresse : Søreidneset Tiltakets art : Nybygg bolig og anlegging av tilførselsvei Tiltakshaver : Terje Restad og Gunn E. Søreide Saken gjelder: Det søkes om nybygg enebolig på ett plan med loft. Inntil boligen, mot vest, skal det være carport. Totalt bruksareal er oppgitt til 252.5 m². Det søkes videre om adkomstvei fra tomten over gnr 35 bnr 696 og bnr 227 til kommunal veg "Ruskeneshaugen". Videre søkes det om dispensasjon fra pkt 1 "Plankrav" og pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel". Forhistorie: Det ble den 18.02.2010 gitt et avslag på en identisk enebolig på tomten. Avslaget ble gitt da bygningsmyndighetene ikke kunne finne en overvekt av grunner for å dispensere fra plankravet, samt at bygningsmyndighetene ikke kunne akseptere eksisterende smale privatveg som tilførselsveg for enda flere boenheter. Det var ved forrige søknad heller ikke søkt om dispensasjon fra geografiske rekkefølgebestemmelser i kommuneplanen. Ved søknaden som nå behandles, er det gjort noen vesentlige endringer som gjør at bygningsmyndighetene kan behandle den på nytt: Adkomstvegen er endret, slik at det nå er avkjørsel fra kommunal veg Ruskeneshaugen. Det søkes om dispensasjon fra pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" i kommuneplanens arealdel. Avslag datert 18.02.2010 utgår og erstattes av følgende vedtak:
VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf pkt 1 "Plankrav" og pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel". Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 11-6 avslås søknad om tillatelse til nybygg bolig med tilhørende adkomstvei. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er uregulert og definert som byggeområde i kommuneplanens arealdel. Eiendommen ligger innenfor et område som omfattes av arealanalyse Søreide, jf punkt 21 i kommuneplanens arealdel. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med pkt 1 Plankrav og pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" i kommuneplanens arealdel. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 2008 19-2 kan gis dispensasjon fra 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel". For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 2008 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det er søkt om dispensasjon fra bestemmelsene i pkt 1 og 21. Søker har grunngitt søknad om dispensasjoner slik: Søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan: Side 2 av 6
Når det gjelder pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav) i kommuneplanens arealdel, har bygningsmyndighetene den oppfatning at forholdet rundt infrastrukturen i området ikke er avklart på nåværende tidspunkt. Det er riktignok en reguleringsplan under arbeid som grenser opp til angjeldende eiendom (plan nr 60030000), men denne planen er ennå ikke godkjent. Det er også riktig at ny skole er med i ovennevnte planarbeid. Det pågår altså reguleringsarbeid i nærområdet, og forhåpentligvis vil det bli løsning på skolesituasjonen, infrastrukturen, og grønn struktur, slik at pkt 21 i "bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel" kan endres. Imidlertid er det pr dags dato for mye uavklart på dette området. Ansvarlig søker ramser ovenfor opp andre tilsvarende byggesaker innenfor samme område som har fått innvilget dispensasjon fra rekkefølgekravet. Alle disse sakene er imidlertid godkjent av Komité for miljø og byutvikling som følge av klage etter avslag fra fagetaten. Bygningsmyndighetene kan dermed ikke se at disse sakene skal kunne danne presedens for fagetatens avgjørelse. Vedrørende pkt 1 "plankrav" i "bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel", har bygningsmyndighetene den oppfatning at punkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" henger sammen med, og er med på å forsterke plankravet. En reguleringsplan er en mye grundigere behandlingsprosess enn en enkeltstående byggesak, og dermed vil det i et reguleringsarbeid være lettere å fange opp og løse uavklarte problemstillinger på en tilfredsstillende måte. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl 2008 19-2 kan følgelig ikke gis. Med hjemmel i pbl 2008 19-2 gis ikke dispensasjon fra samme lovs 11-6 "Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel", jf pkt 1 "Plankrav" og pkt 21 "Geografiske rekkefølgekrav" i "Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel". Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert fellesmerknad fra eiere av Søreidneset 13, Ruskeneshaugen 4 og Ruskeneshaugen 6. Merknadene går i hovedsak på opparbeidelse av ny tilførselsvei fra tomten ut i kommunal vei Side 3 av 6
"Ruskeneshaugen". Det ønskes ingen gjennomgang fra Ruskeneshaugen til Søreidneset. Veien ødelegger lekeareal og areal som i dag er grønt. Uttale/krav fra andre myndigheter: Saken er oversendt til Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Det er ikke mottatt uttalelser. Atkomst/avkjørsel: Det er ikke innhentet tillatelse fra Samferdselsetaten til ny avkjørsel fra Ruskeneshaugen. Det er heller ikke innhentet erklæring fra eiere av veigrunnen gnr 35 bnr 227. Vannforsyning og avløp: Det er innhentet en del skriftlige(ikke tinglyste) rettigheter vedrørende bruk av private vann- og avløpsledninger, samt fremføring av private ledninger over annen eiendom. Det er ikke innhentet forhåndsuttalelse fra vann- og avløpsetaten. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Som drøftet ovenfor, finner bygningsmyndighetene ikke grunnlag for å dispensere fra pkt 1 og 21 i "Bestemmelser og retningslinjer" til kommuneplanens arealdel, og følgelig avslås søknaden om nybygg bolig med tilhørende infrastruktur. Da det gis et avslag på søknaden, drøftes ikke innkomne merknader. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200911607. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Ronald Kvamme - saksbehandler Åge Vallestad - gruppeleder Kopi: Terje Restad og Gunn E. Søreide, Søreidneset 15, 5251 SØREIDGREND Tytti Vikøren, Søreidneset 13, 5251 SØREIDGREND Terje Vikøren, Ruskeneshaugen 6, 5251 SØREIDGREND Rune Sylta, Ruskeneshaugen 4, 5251 SØREIDGREND Side 4 av 6
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 6
Side 6 av 6