Bankklagenemndas uttalelse 2010-189 Investeringsrådgivning Global Eiendom Utbetaling 2007 AS. Mangelfull informasjon om risiko og begrenset omsettelighet Klager påklaget foretakets rådgivning i forbindelse med hans lånefinansierte plassering av kr 1.500.000,- i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU). Nemnda viste bl.a. til at klager hadde fått utlevert et produktark hvor det fremgikk at stabile årlige utbytter fra prosjektene gjør eiendom særlig egnet for lånefinansiering. I ettertid viste det seg at klagers investering i GEU ikke hadde gitt avkastning i form av utbytte. Nemnda la til grunn at det var foretaket som hadde anbefalt klager å lånefinansiere investeringen. Etter nemndas vurdering ble klager eksponert for en betydelig risiko da han ble anbefalt å lånefinansiere investeringen, som ikke fremsto som fornuftig ut fra klagers totale økonomiske situasjon. Nemnda kom til at foretaket hadde sviktet i sin rådgivning, og at klager hadde krav på å bli stilt som om den lånefinansierte plasseringen ikke var blitt foretatt. I. Saksfremstilling Klagen gjelder spørsmålet om mangelfull informasjon om risiko og begrenset mulighet for omsetning i annenhåndsmarkedet i forbindelse med klagers investering av kr 1.500.000 i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU) den 4. juni 2007. Klager anfører dessuten at det som følge av høye omkostninger er lite sannsynlig at investeringen vil gå med overskudd. Investeringen ble finansiert ved opptak av lån på kr 1.500.000 i DnB NOR Bank ASA. Ektefellen er medansvarlig for lånet. Lånet har en løpetid på 25 år, hvorav 5 år er avdragsfrie, og er sikret med pant i ekteparets bolig. Klager, som er født i 1949, hadde i 2007 inntekt på ca kr 450.000, og formue ca kr 1.070.000, hvorav ca kr 155.000 i bankinnskudd. Han ble etter det opplyste pensjonist i 2009 med netto utbetalt pensjon kr 17.380 pr måned. Ektefellen hadde i 2007 inntekt ca kr 350.000 og formue i form av bankinnskudd ca kr 658.000. Klager anfører blant annet at foretaket har vært uforsvarlig i sin rådgivning, og unnlatt å informere om risiko, begrenset omsettelighet, kursutviklingen på tegningstidspunktet og at det er foretaket selv som fastsetter kursen. Dersom klager hadde fått riktig informasjon, herunder at han kunne risikere at avkastningen ikke dekket avdrag/renter på lånet, med den følge at dette må dekkes av pensjonen, hadde han aldri foretatt investeringen. 1
Det anføres dessuten at det er nærliggende at investeringen ikke vil kunne gi overskudd som følge av høyt omkostningsnivå. Det vises til analyse av tidligere førsteamanuensis Knut Boye ved NHH. Klager hadde sitt første møte med Acta i 1995 vedrørende kjøp av aksjefond. I 2005 ble disse solgt og investert i BUH. I 2006 ble han kontaktet av Acta med tanke på ny investering, noe han i utgangspunktet ikke var interessert i. Acta tok imidlertid initiativ til, og foresto søknad om lån på kr 1.500.000 til investeringsformål i DnB NOR Bank ASA på vegne av klager og hans ektefelle, samt bestilling og betaling av prisvurdering av panteobjektet. Klager og ektefellen mottok tilsagn om lån på kr 1.500.000 med pant i bolig av 6. desember 2006. Klager hadde selv ikke kontakt med banken. Etter en tid ble klager igjen kontaktet av Acta og informert om GEU. Han fikk opplyst at han kunne bruke det innvilgede lånet og investere kr 1.500.000. Det ble avholdt 3-4 møter i perioden januar/februar 2007 til 4. juni 2007 da investeringsavtale i GEU ble inngått. Klager fikk opplyst at investering med lån sikret med pant i egen bolig var en trygg måte å tjene penger på, med minimum utbytte på 4% pr år, og at aksjene kunne selges etter et år. Klager bestrider å ha mottatt investeringsmandat og prospekt i forbindelse med investeringen. Klager har fra Acta mottatt et produktark som beskriver lånefinansiering av eiendomsinvesteringer. Det opplyses her blant annet at "Rentene betjenes med det årlige utbyttet fra eiendomsprosjektet, slik at du ikke behøver å legge ut for renteutgifter" samt at "i våre eiendomsprosjekter har du ingen bindingstid". Dette ble av klager oppfattet som at det ikke var noen likviditetsmessig risiko ved å lånefinansiere investeringen, og at han når som helst kunne selge seg ut av investeringen. Klager er født i 1949 og gikk av med førtidspensjon i 2009. Acta var kjent med at han skulle bli pensjonist i 2009. Klager betaler i dag ca kr 80.000 pr år i rente på lånet, hvilket utgjør nærmere 40% av pensjonen, uten at han får avkasting på investeringen. Hadde han vært informert om risikoen for at pensjonen måtte dekke rente på lånet, ville han ikke inngått en lånefinansiert investering. Klager har ingen annen gjeld enn investeringslånet. Investeringen har gitt store økonomiske konsekvenser for klager og familien. I beholdningsoversikt pr 30.6.2007 fremgår det at markedsverdien på klagers investering i GEU allerede på det tidspunkt var nedjustert med kr 15.148. Investeringen har således gått i minus allerede fra investeringstidspunktet, noe som må ha vært kjent for foretaket på investeringstidspunktet. Eiendomsmarkedet i USA og Tyskland, som GEU for en stor del investerte i, hadde allerede på det tidspunkt store problemer. Hadde det vært kjent for klager, ville han ikke investert. Det er foretaket selv som fastsetter kursen, uavhengig av markedet. Klager fikk ikke opplyst hvordan kursen fastsettes. Han fikk opplyst at aksjene kunne selges, 2
og la til grunn at det var markedet som fastsatte kursen. Aksjene har til tross for flere salgsordrer ikke latt seg omsette. Acta Kapitalforvaltning AS (Acta) bestrider at de anbefalinger klager fikk kan anses som utilrådelige sett i lys av hans forutsetninger, målsettinger og forholdene for øvrig på investeringstidspunktet. Klager har vært kunde i foretaket i en årrekke, og har forut for investeringene i BUH i 2005 og GEU gjort investeringer i ulike aksjefond. Forut for investeringen i GEU ble det avholdt møter med klager der produktet ble gjennomgått, herunder sentrale forhold som risiko og investeringshorisont. Avkastning er angitt som målsettinger og kan ikke forstås som garantier. Investeringsavtale er inngått 4. juni 2007. Av investeringsavtalen fremgår det at dette er langsiktige investeringer. Det henvises til prospekter og investeringsmandat for ytterligere opplysninger, samt informasjon om annenhåndsmarkedet. Tilsvarende informasjon fremgår av avtalen som ble inngått ved klagers investering i BUH. I følge Actas retningslinjer skal investeringsmandat og prospekt være gitt til klager i forbindelse med at han mottok investeringsforslaget. Bestillingsblanketten som klager signerte henviser til og inngår som en del av prospektet. Det fremgår at den årlige utbetalingen på 4% er en målsetting, og kan ikke tolkes som en garanti. Det opplyses at investeringsrisikoen i GEU vurderes som middels, og det henvises til prospektet for nærmere opplysninger. Ulike risikofaktorer er omtalt i prospektet. Videre fremgår det at investeringen er langsiktig. Klager har bekreftet at han hadde en investeringshorisont på 5-7 år. Acta har ikke gitt noen garanti for at salg kan skje innen en nærmere angitt tid. Investor får primært avkastning i form av årlige utbetalinger i forbindelse med utbytte eller kapitalnedsettelser. I informasjonsskrivet redegjøres det for muligheten for å lånefinansiere eiendomsinvesteringer, enten gjennom pant i egen bolig eller gjennom en kombinasjon av egenkapital og pant i verdipapirene det blir investert i. Skrivet er generelt, og gir ingen uriktige opplysninger om muligheten for å lånefinansiere investeringer. I skrivet oppfordres det til å ta kontakt med rådgiver for nærmere informasjon. Lånefinansierte investeringer innebærer en høyere risiko ettersom avkastningen må overstige rentekostnaden for å gi positiv avkastning. Dette må anses allment kjent. Eksempelet som er benyttet i skrivet bygger på forutsetninger om størrelsen på utbytte, rentenivå og skattemessige forhold. At disse kan endres må anses allment kjent. Klager har i forbindelse med låneopptaket mottatt og signert lånepapirene fra banken, der lånevilkårene fremgår. Banken har foretatt en ordinær vurdering av klagers betjeningsevne. Vedrørende angivelsen av markedsverdien på investeringen i rapport 7-07 er den hensyntatt omkostninger ved kjøpet på kr 30.000. På dette tidspunkt hadde klagers 3
investering hatt en positiv utvikling og tatt inn nær halvparten av omkostningene. Kursen på aksjene hadde en positiv utvikling frem til og med andre kvartal 2008. Det bestrides at foretakets kursfastsettelse er fiktiv og manipulert. Kursen fastsettes kvartalsvis basert på objektive kriterier, og da i første rekke eiendommenes markedsverdi som settes av uavhengige takstmenn to ganger pr år. Acta tilbyr bistand med salg av aksjer. Annenhåndsmarkedet åpner normalt et år etter siste emisjon. I prospektet opplyses imidlertid at det ikke gis garanti for at det er mulig å finne kjøpere og heller ikke til hvilken pris et eventuelt salg kan skje til. Dette markedet skiller seg fra en ordinær omsetning på børs ved at de omsettes til siste kursfastsettelse og ikke til den pris som selger og kjøper blir enige om. Som følge av finanskrisen har det vært mange selgere og få kjøpere til aksjene, som innebærer at salg vil ta lang tid. Aksjene er for øvrig fritt omsettelige og kan selges uten Actas bistand. Det bestrides at det ut fra artikkel av tidligere førsteamanuensis Knut Boye kan konkluderes med at investeringen ikke er egnet til å gi overskudd. Sekretariatet har avgitt sin vurdering i brev av 9. september 2010. ******* Klager krever å bli stillet som om den lånefinansierte investeringen ikke var foretatt. II. Bankklagenemndas begrunnelse Klagen gjelder foretakets investeringsrådgivning i forbindelse med klagers investering av kr 1.500.000 i Global Eiendom Utbetaling 2007 AS (GEU). Investeringen ble finansiert ved opptak av lån på kr 1.500.000 med klagers ektefelle som medlåntaker, og lånet ble sikret med pant i ekteparets felles bolig. Klager har også bemerkninger til långiverbankens rolle. Banken er imidlertid ikke innklaget og part i saken. Bankens rolle i forbindelse med innvilgelsen av lånet faller derfor utenfor det forhold som er tema for klagen. Når det gjelder spørsmålet om en investering i GEU, hensyntatt kostnadene knyttet til produktet, er egnet til å gi overskudd, vises til en tidligere uttalelse i Bankklagenemnda; BKN 2010-107. Nemnda uttalte i denne saken at det ut fra de opplysninger som foreligger om fondets gebyrer og kostnader kan synes som om risikoen for tap eller begrenset avkastning kan være stor, særlig ved kortsiktige plasseringer. Nemnda kunne imidlertid ikke se at de artikler det ble henvist til alene gir grunnlag for å konkludere med at fondet GEU på grunn av sin honorarstruktur ikke hadde forutsetninger for å gi positiv avkastning. Nemnda viste til at produktet ikke adskiller seg i særlig grad fra andre investeringsprodukter i eiendom som i all hovedsak er satt sammen på samme måte som GEU. Slik denne saken ligger an, finner nemnda ikke grunn til å gå nærmere inn på dette. 4
Klager fikk i forbindelse med investeringen utlevert et produktark om lånefinansierte investeringer i eiendom. Av dette fremgår blant annet at stabile årlige utbytter fra prosjektene gjør eiendom særlig egnet for lånefinansiering. Rentene betjenes med det årlige utbyttet fra eiendomsprosjektet, slik at investor ikke behøver å legge ut for renteutgiftene, og lån kommer til fradrag i investors formue. Videre fremgår det at investering i eiendomsprosjekter ikke har bindingstid. Produktarket inneholder ikke opplysninger om risikofaktorer ved investering i eiendomsprosjekter. I ettertid viser det seg at klagers investering i GEU ikke har gitt avkastning i form av utbytte, og investeringen har ikke latt seg omsette. Verdien av investeringen er dessuten redusert. Klager hadde etter det opplyste investeringserfaring fra tidligere investeringer, og det ble avholdt flere møter forut for investeringen i GEU. Klager skal også ha mottatt informasjon om risiko og investeringshorisont. Ved å inngå låneavtale måtte klager forutsetningsvis være innforstått med de vilkår lånet ble inngått på. Nemnda legger imidlertid ut fra det opplyste til grunn at det var Acta som anbefalte klager å lånefinansiere en investering i GEU, og som tilrettela lånesøknadsprosessen. Det var Acta som bestilte og betalte for takst på panteobjektetet, samt formidlet lånesøknaden til banken. Klager hadde ikke selv kontakt med banken. Klager hadde planlagt å bli pensjonist to år etter at investeringen fant sted, noe Acta etter det opplyste var kjent med. Klager får som pensjonist utbetalt pensjon med kr 17.380 pr måned. Årlige rentekostnader utgjør ca kr 80.000. Klager anfører at det har betydelige økonomiske konsekvenser for ham og familien at lånekostnadene må dekkes av hans pensjon. Etter nemndas vurdering ble klager eksponert for betydelig risiko da han ble anbefalt å lånefinansisere en investering i GEU på kr 1.500.000. Nemnda kan vanskelig se at investeringen fremsto som fornuftig for klager, tatt i betraktning familiens totale økonomiske situasjon og klagers behov for å sikre sin likviditet som pensjonist. Nemnda er derfor ut fra en totalvurdering kommet til at Actas rådgivning har vært utilrådelig for klager. Selskapet har således sviktet i sin rådgivning, og nemnda konkluderer med at klager har krav på å bli stilt som om investeringen i GEU ikke var blitt foretatt. Uttalelsen er enstemmig. III. Bankklagenemndas konklusjon Klager har krav på å bli stilt som om investeringen med den tilknyttede lånefinansieringen ikke var blitt foretatt. Oslo, den 3.desember 2010 Cecilie Østensen Noss Erik Bøhn Stig B. Andersen Frode Arnesen 5
Paal Bjønness 6