Abu Dhabi Real Development Holding AS Økonomisk utvikling Som tidligere erfart var investor forventninger i Dubai og andre lignende eiendomsmarkeder at så lenge finansiering var tilgjengelig og utbudsiden var regulert, ville den robuste etterspørselen redusere risikoen for overmetting av markedet. Effekten av den globale likviditetskrisen på regionens mest avanserte eiendomsmarket har vært tosidig. På den ene siden har transaksjons volumet falt betraktelig på grunn av negative investor forventninger og lite tilgjengelig finansiering. På den andre siden har ytterligere areal som blir tilgjenglig i 2009 blitt møtt med lite etterspørsel hos sluttbrukere, pga selskaper som permitterer og sier opp ansatte og strengere visa reguleringer. Oppsigelser er synonymt med utflytting, spesielt i et land hvor 80% av arbeidsstyrken er fremmedarbeidere. I UAE så kjente man først virkningen av den globale resesjonen 9 til 12 måneder etter man først så signalene i USA og Storbritannia. Dubai, som av mange sett på som det viktigste eiendomsmarkedet i Gulfen, så man konsekvensen først i Q4 2008 og Q1 2009. De fleste markedene i regionen, med unntak av Saudi Arabia, lider av likviditetsmangel. I Dubai og Abu Dhabi har det så smått blitt noen banker som har startet finansiering til privatmarkedet. Dubai s største finansinstitusjoner, Amlak og Tamweel, som representerer 50% av markedet og som for øvrig også er i fusjonssamtaler, har ikke begynt å gi ny finansiering. Emiratet Dubai har også en utfordrende gjeldssituasjon som til nå har vært tilfredstilt gjennom tilføringer fra sentralbanken i naboemiratet Abu Dhabi. Spesielt synes situasjonen for Dubai World og dets datterselskaper som problematisk, men det jobbes for å løse de kortsiktige gjeldsforpliktelsene. COLLIERS 1
Nå som markedssyklusen har gått fra å være i en spekulativ og sluttbruker fase er det nå den profesjonelle investoren som igjen kan stille krav. For å få økt transaksjonsnivå så må vi foruten en bedring av likviditet og investor klima, se en tilnærmelse i forholdet på pris mellom kjøper og selger. Denne forskjellen er fremdeles et stykke fra paritet spesielt med bakgrunn i få transaksjoner og motvillighet hos partene til å akseptere de nye prisnivåene. Forventinger til vekst som tidligere har vært en av de viktigste årsakene til verdiutviklingen har nå blitt erstattet med en fokus på kontantstrømsavkastning. Verdiutviklingen videre vil også i sterk grad påvirkes av utvikling i (og forventningene til) utviklingen i leieprisene. Colliers i Dubai melder at investorenes krav til direkteavkastning på eiendommene har steget med 25-40% for å dekke opp for den økte risikoen som investorer må ta på grunn av fallende leiepriser og at vekstforventninger ikke lenger er en viktig komponent i deres direkteavkastningsberegninger. Kort status Al Raha Beach Colliers Asset Management har avholdt flere møter og besøkt samarbeidspartnere i Dubai etter sommerferien. Vi vil i denne rapporten presentere status på pågående prosesser, samt gi en oppdatering på prosjektet. Den nylig bygde metroen i Dubai åpnet 09.09.09. COLLIERS 2
Khor Al Raha Beach For å få en bedre fremgang i prosjektet så har selskapet ARD er investert i (Flourish) besluttet å engasjere et nytt utviklingsselskap som vil få ansvaret med å legge frem utviklingsplaner, kostnadsanslag, koordinering med arkitekter, velge utbygger og følge opp prosjektet i byggefasen. Som en del av dette arbeidet har vi bedt om et revidert design av Al Raha Beach for å ta hensyn til de endrede markedsbetingelsene og for å optimalisere utnyttelsen og kostnadene. Så langt har vi blitt presentert for to alternative selskaper for å håndtere denne oppgaven, begge vil bli presentert i det følgende. Colliers Asset Management er direkte involvert i prosessen rundt valg av utviklingsselskap, dette for å ha en sterkere kontroll i prosessen selv om ARD kun er en av flere aksjonærer. Kenmore/Adel Almojil Det skotske eiendomselskapet, Kenmore har etablert en egen avdeling som tilbyr development services for egne og andres prosjekter. De kjenner Al Raha området godt, og vi fikk i Dubai 26.08 presentert deres forslag til hvordan Al Raha Beach tomt 503 og 504 kan utvikles. Vi fikk presentert en modell hvor Kenmore Property Group skulle stå som utvikler, med utgangspunkt i arkitektarbeid fra arkitektfirmaet Adel Almojil. Arkitektfirmaet Adel Almojil er en lokal arkitekt som kjenner Al Raha og Aldar svært godt. De har tidligere bla. tegnet bebyggelsen på Al Seif Island som også er en del av Al Raha Beach De presentert oss for 6 ulike modeller for utviklingen av Al Raha Beach. Utgangspunktet for deres arbeid er formet i utviklingsavtale Flourish har med utvikleren av området, Aldar som regulerer hvordan man kan utvikle tomten. De har gjennom flere møter med Aldar fått formidlet hva Aldar synes er viktig og fått føringer på hva de mener kan bli akseptert av avvik i forhold til den opprinnelige planen. Deres utgangspunkt er at vi har to tomter, 503 og 504 som vi ønsker å utvikle sammen for å maksimere areal utnyttelsen. De beskriver tomtenes beliggenhet som god, med gode solforhold fra morgen til kveld ut mot kanalen, svært sentral plasseringen i forhold til offentlig transport, busstopp i umiddelbar nærhet, båttaxi ved enden av bygget og nærhet til 2 metro stopp. Aldar er spesielt opptatt av fire ting i forhold til utviklingen av tomtene: 1. Det må være enkel gjennomstrømming for personer fra bulevarden på baksiden av bygget ned til kanalen. 2. Det er en høydeforskjell på 6 meter fra bulevarden på fremsiden av byggene ned til kanalen. Dette må løses på en god måte. 3. Holde seg innenfor tomtenes regulerte maks bruttoareal (GFA = Gross Floor Area) a. Tomt 504-14.576 kvm, hvorav 3644 kvm kan utnyttes til Retail b. Tomt 503-9.015 kvm. 4. Antall parkeringsplasser i forhold til bebygd Gross Floor Area handel eller bolig COLLIERS 3
Arkitektenes utfordringer er å designe et bygg som utnytter maks lovlig GFA, samtidig som de klarer å minimere andel fellesareal for å få så lave byggekostnader som mulig. Selv om rammene er stramme så er Aldar veldig imøtekommende i forhold til mindre endringer da deres største interesse er at utviklingen av området går fremover. Presentasjon av 6 ulike arkitekt modeller på Al Raha Beach I hovedtrekk så har de presentert 6 ulike prinsippmodeller som alle har et areal som maksimerer utnyttelsen av tomten. Vi viser i det etterfølgende de 6 modellene slik at dere, som investorer, kan se hvilke prosesser og vurdringer vi nå er inne i. Modell 1 En singel byggekropp med en langside på over 200 meter. Handelsområde på nivå med bulevarden (2 etg) som også vil bidra med gjennomstrømningen ned til kanalen. Modell 2 2 byggekropper med gjennomstrømning mellom byggene. Fasaden brytes opp i et finger design. Et stort handelsområde i bygget i nivå med veien bak. COLLIERS 4
Modell 3 Gårdsromdesign hvor den offentlige gjennomstrømningen vil være på sidene av bygget. Bygget vil presses til ytterpunktene av tomten som pt ikke er tillatt i reguleringen. Modell 4 Et uvanlig alternativ for UAE, rekkehus eller terrace living. Store enkelt enheter + 300 kvm. Handel i andre etasje hvor det også legges opp til handel og noe garasjeplass. Utfordrende markedsmessig da det blir store og kostbare enheter for salg. Modell 5 5 individuelle bygg som bryter sterkt med Aldar sin master plan, men lokale arkitekter mener at alternativet kan godkjennes da det håndterer gjennomstrømningen på en meget god måte og at området vil bli åpnet for alle. COLLIERS 5
Modell 6 Moderne design hvor gjennomstrømning til kanalen gjøres på store ramper i midten av bygget. Handelsområde både på kanal og vei nivå. Som nevnt tidligere er Aldar meget opptatt av gjennomstrømningen fra veien og ned til kanalen. Alternativ 1, 2, 5 og 6 har en design med god gjennomstrømning. Alternativ 5 håndterer gjennomstrømningen best og vil være hovedpunktet for at Aldar skal godkjenne et alternativt som er så forskjellig fra opprinnelig regulering. Dette alternativet gir også muligheter for stegvis konstruksjon. Alternativt 1 og 2 bryter minst med Aldar sin opprinnelig plan og være alternativene med minst kontrovers. Vi vil presiserer at dette kun er skisser til alternative løsninger og det gjenstår mye arbeid både mot lokale myndigheter og for å kvalitetssikre lønnsomheten i de ulike alternativer (og andre forslag som vil tilkomme) før man kan bestemme seg for konseptmodell. Shelbourne Development Ltd/HKR Archiects I tillegg til Kenmore så har en gruppering av irske utviklere presentert et alternativt forslag for utviklingen av Al Raha Beach. Dette er personer med bakgrunn fra både utvikling og konstruksjon. Hovedmannen bak initiativet er James Osbourne som i dag arbeider i selskapet Shelbourne Development Ltd (www.shelbournedevelopment.com), et selskap som blant annet har ansvaret for utviklingen av gigantprosjektet Chicago Spires. De har gjennom to møter presentert seg selv og personene som står bak deres initiativ ovenfor oss. Vi har også møtt deres arkitektforbindelse HKR Architects som de mener vil passe godt til å tegne et kostnadseffektiv bygg på Al Raha Beach. Selskapet vil jobbe videre med de forskjellige alternative prosjektleder selskapene, samt vurdere alternativ bruk og løsninger for prosjektet slik at vi kan maksimere avkastningen og minimere gjennomføringsrisikoen. COLLIERS 6
Avsluttende kommentar Som vi har forsøkt å kommunisere gjennom de siste rapportene så er prosjektet forsinket. Bakgrunnen til forsinkelsene er både utviklingen i markedet, men også med bakgrunn i at samarbeidspartnere vi har vært avhengig av for å utvikle prosjektet ikke har levert i henhold til inngåtte avtaler. Colliers Asset Management har derfor vært nødt til å involvere seg mer direkte i utviklingen, noe som begynner å gi resultater i form av bedre fremdrift i prosjektet. Colliers Asset Management AS Tlf. 22 06 62 80 Fax 22 06 62 90 Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: colliers@colliers.no Internett: www.colliers.no 993 125 415 mva COLLIERS 7