BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 19.04.2013 Saksnr.: 201006012/23 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: HBHO Fana, gnr. 6, bnr. 49, 130, 205, 273 og en mindre del av bnr. 198. Helldalsstølen. PlanID 8430007. Forslag til mindre reguleringsendring; fremleggelse til vedtak. Kort om planforslaget Link arkitektur AS fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap AS forslag til mindre endring av reguleringsplan 8430000 «Fana, del av gnr 6 og 7 mfl. Sandal-Sædal- Nattland (delområde K, L og M)». Planområdet er i gjeldende reguleringsplan (8430000) avsatt til 15 store eneboligtomter. Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for en noe mer konsentrert bebyggelsesstruktur for å begrense infrastrukturkostnader, legge bebyggelsen i nordre del av området slik at alle boenhetene skal få best mulig soltilgang og gjennomlyste leiligheter, begrense terrenginngrepene og samtidig å bevare store deler av eksisterende skogsvegetasjon i sørlige del av planområdet. Planområdet utgjør ca. 25 daa og ligger i Helldalshellingen ca. 3,5 km øst for Nesttun. Området grenser mot Sanddalsringen i nord, eksisterende boliger i Helldalsstølen i nordøst og et større skogsområde mot sør og øst. Avgrensing av planområdet
Området er i gjeldende reguleringsplan avsatt til 15 eneboliger. Det foreslås følgende endringer: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201006012/23 Økning i antall boenheter fra 15 til 16. I tillegg inntil 5 sekundærleiligheter på maks. 62m² BRA innenfor planområdet. Regulerte tomtegrenser tas ut. Endring i bygningstype; fra enebolig til muligheter for enebolig og/eller tomannsbolig/rekkehus. Økning av antall etasjer fra 2 til 3. Justering av feltgrensene/avgrensning mellom byggeområder og regulerte «felles friområder» endres (bebyggelsen konsentreres til felt K og L, mens felt M reguleres til friområde/grøntområde). Økning av % BYA i felt K og L som følge av at bebyggelse i felt M overføres til felt K og L og som følge av at bakkeparkering nå skal inngå i beregningsgrunnlaget for BYA. Redusert uteareal pr. boenhet fra 500m² til 100m². For utfyllende opplysninger vises til vedlegg (planmateriell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved varsel om oppstart og høring Naboer, grunneiere og offentlige instanser ble varslet med brev om oppstart av planarbeidet datert 12.11.2010. Det kom inn 2 private merknader til oppstartvarselet. Søknad om mindre endring av reguleringsplan ble første gang mottatt ved Etat for byggesak og private planer 19.08.2011. Før det treffes slikt vedtak skal saken i medhold av plan- og bygningslovens 12-14 siste ledd, forelegges berørte myndigheter, og eiere samt festere av eiendommer som berøres direkte av vedtaket. Saken ble oversendt berørte parter 27.01.2012. Det ble mottatt 5 uttalelser fra offentlige instanser og 4 private merknader. Uttalelsene og merknader er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Friområder i sør - Økning fra 2 til 3 etasjer - Sol/skyggeforhold - Endring av antall boenheter - Endring av uteareal fra 500m² til 100m² - Endring i bygningstype - Adkomst Det henvises til «Fagetatens vurdering» for fagetatens synspunkter på aktuelle tema. Endring etter at saken var til uttale i henhold til pbl. 12-14 Det er gjennomført noen mindre endringer etter at saken har vært til uttale. Deler av reguleringsbestemmelsene er korrigert i forhold til: - Innspill om VA - rammeplan - Opprettholdelse av bekkefar - Bevaring av veite I tillegg er maks. BRA endret fra 50m² til 62m² når det gjelder sekundærleilighetene, samt at planbeskrivelsen er oppdatert med informasjon om vannsig/bekkefar og kartfesting av veiten. Side 2 av 5
Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises det til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Formål Forslagsstiller foreslår en endring i bygningstype fra «enebolig» til «enebolig og/eller tomannsbolig/rekkehus». Fagetaten har ingen innvendinger på ønsket om å åpne opp for en tettere bebyggelse med tomannsboliger og rekkehus. Planområdet grenser til både enebolig- og rekkehusområder, og en mer konsentrert utbygging kan gi mindre terrenginngrep og opprettholde større del av området som urørte grøntarealer. Antall boenheter Fagetaten har ingen spesielle merknader til en økning fra 15 til 16 boenheter i tillegg til 5 sekundærleiligheter på maks. 62m² BRA. Gjeldende reguleringsplan har ingen bestemmelser at det verken tillates- eller ikke tillates sekundærleiligheter. Tomtegrenser Fagetaten har heller ingen merknader til at regulerte tomtegrenser tas ut. Justering av feltgrensene Det foreslås å endre avgrensning mellom byggeområder og regulerte felles friområder. I hovedsak går dette ut på at bebyggelsen konsentreres til felt K og L, mens felt M reguleres til friområde/grøntområde, se under. Gjeldende reguleringsplan Forslag til endring av feltgrensene Fagetaten er positiv til forslag til endret avgrensning. Sørvestlig del av planområdet har begrenset ettermiddagssol, og ved å legge opp til en mer konsentrert og kompakt bebyggelse nord i planområdet vil alle boenheter få bedre solforhold, samt at beboere i området vil få tilgang til større friområder enn ved en utbygging i henhold til gjeldende reguleringsplan. Side 3 av 5
Etasjeantall Forslagsstiller foreslår økning av antall etasjer fra 2 til 3. Andre eneboliger og rekkehus i området varierer i 2-3 etasjer. Forslagsstiller argumenter med at regulerte 2 etasjes boliger i et bratt terreng innebærer enten høye grunnmurer eller kun ensidig belyste boliger. Ved å åpne for en gesimshøyde/mønehøyde tilsvarende 3 etasjer, vil det kunne etableres boligareal med gjennomlys, samt en bedre terrengtilpasning vil bli mulig. Fagetaten slutter seg til forslaget om å øke antall etasjer fra 2 til 3. Uteareal Krav om privat og/eller felles uteoppholdsareal søkes endret fra 500m² til min. 100m² pr. boenhet, samt at sekundærleiligheter får 50m² pr. boenhet. Fagetaten har ingen innvending til reduksjon av uteoppholdsarealene, så langt tiltaket holder seg innenfor kravene som er fastsatt i kommuneplanens arealdel. Universell utforming I henhold til overordnet plan er det krav om at min. 30% av alle boenheter skal utformes etter prinsippene om universell utforming. På grunn av terrengets forhold vil dette på store deler av planområdet ikke være mulig. I følge forslagsstiller kan kravet oppfylles innenfor felt B2. Fagetaten anbefaler at det legges inn i bestemmelsene at «I felt B2 skal min. 5 boenheter oppføres med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet». Konklusjon Fagetaten slutter seg til det planfaglige grepet i forslaget til mindre reguleringsendring. Forslaget til endring av reguleringsplan 8430000 vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-14 vedtas følgende endring av reguleringsplan: 1. Fana, gnr. 6, bnr. 49, 130, 205, 273 og en mindre del av bnr. 198. Helldalsstølen. Mindre reguleringsendring. PlanID 8430007, vist på plankart sist revidert 20.03.2013. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert 20.03.2013 med følgende endringer: a) Under universell utforming: «I felt B2 skal min. 5 boenheter oppføres med alle hovedfunksjoner på inngangsplanet.» b) Under formål: «For å unngå blokkbebyggelse skal det ikke inngå én boenhet per. etasje.» 3. Før byrådets vedtak kan kunngjøres, må planmaterialet korrigeres i samsvar med byrådets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Side 4 av 5 Ulf Sæterdal seksjonsleder
Vedlegg: A. Plankart, sist revidert 06.05.13, del av dok nr 25 B. Reguleringsbestemmelser, sist revidert 06.05.13, del av dok nr 25 C. Planbeskrivelse, datert august-12, del av dok nr 22 D. Oppsummering av innkomne merknader og uttalelser, del av dok nr 22 E. Sol/skyggediagram, del av dok nr 22 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201006012 Side 5 av 5