Saksprotokoll Utvalg: Kommunestyret Møtedato: 14.06.2006 Arkivsak: 06/00558-014507/06 Arkiv: PLA 629 Sak: 0042/06 REGULERINGSENDRING FOR MJØSLI FRITIDSBOLIGOMRÅDE 1 STRANDLYKKJA Behandling: Innstillingen fra formannskapet som det faste planutvalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 28-1.1 vedtar kommunestyret endring av kommuneplanens arealdel og reguleringsendring, plan datert 13.03.06 med bestemmelser, datert 03.04.06, for Mjøsli Fritidsboligområde 1. Rett utskrift: Stange kommune, den 19.06.2006 Kari Vasaasen formannskapssekretær Saksprotokoll sendes: Planavdelingen
SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Ole Fossum Arkiv: PLA 629 Arkivsaksnr.: 06/00558 Saken skal sluttbehandles av: Kommunestyret REGULERINGSENDRING FOR MJØSLI FRITSBOLIGOMRÅDE 1 - STRANDLYKKJA Rådmannens innstilling: I henhold til plan- og bygningslovens 28-1.1 vedtar kommunestyret endring av kommuneplanens arealdel og reguleringsendring, plan datert 13.03.06 med bestemmelser, datert 03.04.06, for Mjøsli Fritidsboligområde 1. Stange, den 12.05.2006 Erik Heldal Haugerud rådmann Jørn A. Haugen kommunalsjef
SAKSOPPLYSNINGER Saksopplysninger: Sweco Grøner på vegne av Mjøsli AS, fremmer forslag til reguleringsendring for Mjøsli Fritidsboligområde 1 på Strandlykkja. Reguleringsendringen omfatter i hovedsak samme planområde som gjeldende reguleringsplan. Området omfatter totalt ca. 175 daa. Gjeldende reguleringsplan for Mjøslia ble godkjent 18.03.03, for utbygging av eneboliger, ca. 50 i alt, framtidig tomt til skole/barnehage/grendehus og fellesarealer. Utbygger ønsker nå en annen utbygging og forslaget legger til rette for fritidsbebyggelse som i alt omfatter 61 romslige naturtomter. Utbygger har foreslått en endring etter offentlig ettersyn som viser en økning fra 56 til totalt 61 tomter. Denne økningen har ingen konsekvenser for utbyggingen. Hovedadkomsten til feltet blir det samme som i gjeldende plan, til fylkesveg 228. Området ligger på Strandlykkja, sør i kommunen, nær grensen til Akershus fylke. Planområdet er i sin helhet innenfor Stange Almennings sine arealer. Området det planlegges på er i gjeldende kommuneplan (arealdelen) godkjent som byggeområde for boliger. Det er i kommuneplanen godkjent et byggeområdet for utbygging for ca. 300 boliger. For en del av dette området ble det godkjent en reguleringsplan for ca. 50 boliger. Som første etappe foreslås en endring av kommuneplan fra boligformål til fritidsbebyggelse i samsvar med endring av reguleringsplan. PLANBESKRIVELSE utarbeidet av tiltakshaver 1. Bakgrunn: På oppdrag for Mjøsli AS, er det utarbeidet forslag til endring av godkjent reguleringsplan på Strandlykkja i Stange kommune. Tiltakshaver ønsker reguleringsplanen endret fra boligområde til område for fritidsboliger. Området ligger innenfor Stange almenning sitt areal på Strandlykkja nær grensen til Akershus fylke. Planens hensikt er å tilby 61 romslige naturtomter for utbygging av fritidsboliger med tilhørende anlegg som ivaretar de spesielle natur- og landskapsmessige verdier området har. Så vel i nær som i fjernvirkning skal hensynet til de naturgitte forhold veie tungt ved plassering av veier og fritidsboliger med tilhørende anlegg. Utbyggerens og planleggerens mål for prosjektet, er en utbygging med høyverdig bokvalitet og arkitektonisk verdi. Den skal sikre gode vilkår for barn med sunne naturnære og trafikksikre lekearealer. I gjeldende kommuneplan er området vist som framtidig boligområde. Bortsett fra en skogsbilveg som i dag går gjennom området, finnes verken anlegg eller bebyggelse i eller inntil området. 2. Områdebeskrivelse: 2.1 Lokalisering, utsikt og solforhold: Planområdet er geografisk plassert helt sør i Stange kommune på grensen mot Akershus og ca. 1 km øst for Mjøsa. Området ligger ca. 300 400 m.o.h i skrånende terreng med mindre koller og platåer, vestenfor og nedenfor en åsrygg. Terrenget heller mot vest/nordvest. Deler av området er hogstfelt, for
øvrig består området av blandingsskog, hovedsakelig gran med enkelte større furuer, i tillegg til løvskog. Det skrånende skogslandskapet, høyden over havet og Mjøsa, samt vest-vendt orientering, gjør at området har et solrikt klima med god utlufting. Tomtene har utsikt utover Mjøsa med sektor fra Feiring i sørvest til Helgøya og Hamar i nord. 2.3 Størrelse, topografi og geologi: Området utgjør ca 175 daa og nyttes i dag til skogbruk og beiteområde. Planområdet består av variert og kupert terreng med grunt vegetasjonsdekke/matjord over fjell og fjell i dagen. Tomtene og vegene søkes plassert og tilpasset de naturlige terrasser og formasjoner i terrenget. 2.4 Dyreliv, friluftsliv og verneverdige område: Det foreligger ikke kjente konfliktmuligheter i forhold til dyreliv, vilttrekk ol. Det er heller ikke påvist kulturminner i området. 2.5 Andre forhold i planområdet: Vann- og avløp: Offentlige ledninger avløp ligger i eksisterende boligområde på Strandlykkja. Fremtidig avløp fra planområdet vil bli tilknyttet dette punktet. Vannforsyningen søkes løst innenfor planområdet. Elektrisitet: El-kraft forsynes fra eksisterende høyspentlinje ved FV228 og fremføres langs ny veg fra fylkesvegen. Atkomst: Atkomst til planområdet er fra FV228. 3. Forhold til andre planer/annen planlegging: Kommunedelplan for Stange 2005-2016 som har avsatt det aktuelle området til boligformål. Uttalelser ved varsling: Varsling av planarbeidet ble annonsert den 25.01.06 og berørte parter tilskrevet. Det foreligger uttalelser fra fylkesmannen i Hedmark, Hedmark fylkeskommune og Statens vegvesen. Fylkesmannen i Hedmark viser til miljøverndepartementets veileder for planlegging av fritidsbebyggelse T-1450 og oppfordrer til aktivt å benytte denne i planarbeidet. For øvrig forutsetter fylkesmannen at de får anledning til å uttale seg ved offentlig ettersyn. Kommentar: når det gjelder veileder T-1450 for fritidsbebyggelse ble den utgitt i desember 2005. Intensjonen i veilederen er at fritidsbebyggelse skal lokaliseres og utformes med vekt på landskap, miljøverdier, ressursbruk og estetikk. Planforslaget bygger i prinsippet på disse verdiene som her er omtalt. Hedmark fylkeskommune har ikke planfaglige merknader til planendringen, men ser positivt på en endring fra boligformål til et område for fritidsbebyggelse. Når det gjelder det kulturvernfaglig området ble det befart med tanke på eventuell konflikt med automatisk
fredete kulturminner den 07.05.03. Det ble ikke påvist fredete kulturminner under befaringen. Det ble imidlertid observert eldre vegfar i form av kjerreveger. Slike vegfar er fra etterreformatorisk tid og er således ikke automatisk fredet. Selv om det ikke kan pålegges bevaring av vegfarene, er dette et sterkt ønske. De gamle vegfarene kan bli en kulturhistorisk berikelse i et framtidig fritidsboligområde. Det vil ikke være nødvendig å foreta ny systematisk registrering, da planområdet ikke er endret. Fylkesdirektør ber om at teksten for kulturminneloven tas inn i reguleringsbestemmelsen. Kommentar: de registrerte vegfarene er vanskelig å få overikt over, de kan ses på enkelte steder. Etter opplysninger om stedlige forhold og bruken av disse så er disse nesten ikke i bruk i dag. Planforslaget som er utarbeidet tar ikke hensyn til disse gamle vegfarene. Teksten for kulturminneloven inngår i reguleringsbestemmelsene. Statens vegvesen påpeker at arbeidet med kommunedelplan for konsekvensutredning for E6 på strekningen Minnesund Skaberud pågår for fullt, med forventet sluttvedtak november 2006. En stor del av problemkomplekset knyttet til E6-utredningen er vegtrafikkstøy og bruk av tunnel. Utsrakt bruk av vegtunnel vil fordyre E6-prosjektet betydlig. Vegvesenet mener det bør være en klar forutsetning at utbyggingen i Mjøslia ikke skaper krav til miljøtiltak langs E6. De anbefaler at reguleringsendringen i Mjøslia ikke sendes på høring og vedtas før kommunedelplanen for E6 er sluttbehandles. For øvrig ingen merknader til varslet. Kommentar: det foreligger en godkjent reguleringsplan for Mjøslia som omfatter et felt med 50 eneboligtomter og en framtidig total utbygging til 300 boliger. 300 boliger er i samsvar med gjeldende kommuneplan. Reguleringsplanen ble godkjent i 2003. Ved at området endres til fridtidsbebyggelse vil ikke få noen innvirkning på støyforholdene enn det som allerede er vurdert. I gjeldende reguleringsplan inngår ikke noen form for støytiltak. Vi kan ikke se at det foreligger grunner som skal tilsi at reguleringsplanen skal utsettes inntil arbeidet med konsekvensutredningen for E6 på strekningen Minnesund Skaberud er vedtatt av kommunestyret. Offentlig ettersyn: Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i tidsrommet 21.04 13.05.06, etter delegert myndighet. Fylkesmannen i Hedmark: Har ingen vesentlige merknader til plankartets innhold, formelle sider, eller til saksbehandlingen. 1, 2.1, og 2.7 i reguleringsbestemmelsene synes unødvending. 2.3 om parkering er avklart i 3.1 siste avsnitt, kan utgå. 2.6 flyttes til innledning i bestemmelsene. Uklarhet hvorvidt det samlede areal på aneks, uthus m.v. ikke må overstige 50 m 2, eller om det er hvert enkelt tiltak som ikke må overstige denne størrelsen i bestemmelsen 3.1 andre avsnitt. 3.1 første og tredje setning i tredje avsnitt, har ingen selvstendig betydning. 4 landbruksområder, har ingen selvstendig betydning. 5 og 6 har underbestemmelser som ikke samsvarer med nummeringen ellers i de foreslåtte bestemmelsene. Fylkesmannen forutsetter at nummereringen blir ensartet i alle bestemmelsene. 6 planen skal alltid angi og fastsette hvilke eiendommer som skal være deltakere i fellesarealene.
Kommentar: Fylkesmannens merknader imøtekommes. Hedmark fylkeskommune: 3.1 angående gesims og mønehyde skal angis i samsvar med byggforskriften. Bør angi byggeareal som bruksareal. De gamle vegfarene burde vært tatt hensyn til. At de ikke er i bruk i dag er lite relevant. Ved å inkorporere vegfarene i planen kunne de blitt brukt som turstier eller liknende for hytteeierne, og dermed bli en kulturhistorisk berikelse i det framtidige fritidsboligområdet. Kommentar: 3.1, rev. 2.1 er rettet opp i samsvar med byggforskriftene. Når det gjelder begrepene bebygd areal og bruksareal vil det være riktig å benytte bebygd areal da planen omfatter en øvre begrensning, og det ikke er angitt %BYA for arealene. Planforslaget tar ikke hensyn til de gamle vegfarene. Som tidligere omtalt er de registrerte vegfarene vanskelig å få oversikt over, de kan ses på enkelte steder. Etter opplysninger fra tiltakshaver er det vanskelig og unaturlig å legge inn disse som et turvegnett. Statens vegvesen region øst: Forutsetter at utbyggingen av feltet ikke får noen konsekvenser for utbyggingen av E6 fra 2 til 4 felt. Kommentar: Ved at reguleringsplanen endres fra eneboligutbygging til å omfatte fritidsbebyggelse innenfor det samme område, vil det, etter rådmannens vurdering, ikke medføre noen vesentlig endring i forhold til utbygging av E6. Stange Energi Nett as: Ønsker i forbindelse med utbyggingen å forholde seg til utbygger. Det opplyses at hele den høyspente delen vil måtte etableres for å kunne forsyne de første visningsbyggene, og det må ved oppstarttidspunktet være avklart hvilke effekt/energibehov man skal legge til grunn for dimensjonering av nettet. Den høyspente delen av nettet må dimensjoneres for den totale framtidige utbyggingen. Rekkefølgen av hvilke tomter som skal bebygges er også avgjørende for hvordan nettet stegvis kan utbygges. Feltutbygger dekker utbyggingskostnadene. Kommentar: Dette er et forhold mellom utbygger og Stange Energi Nett as. Barn og unges talsperson: Barn og unges talsperson var kritisk til utbygging av boliger i dette området, fordi det var store avstander til ei fra før lita skole, barnehage og andre servicetilbud, som ville krevd personbiltransport. Ser positivt på endringen av planen til utbygging av fritidsbebyggelse i stedet for boliger. Fritidsboliger har ikke på langt nær samme krav til servicetilbud som boliger, og dette området kan bli et attrativt område for hyttebygging, friluft og jakt. Kommentarer: Den foreslåtte utbyggingen vil ikke medføre noen vesentlige forpliktelser for kommunen.
Skogbrukssjefen i Stange kommune: Fellesadkomsten gjennom regulert område bør bygges etter kravene til vegklasse 3 i normaler for landbruksveger med byggebeskrivelse rundskriv M-0677 B, landbruksdepartemenet 1997. Dette på grunn av at vegen kommer til å fungere som framkjøringsveg for tømmer fra skogsarealene sør for regulert område. Kommentar: Dette er et forhold som utbygger må ta stilling til, da adkomsten er regulert til fellesadkomst (ikke kommunal overtakelse). Foreslåtte endringer etter offentlig ettersyn: Plankartet: En økning på 5 tomter i områdene F2 og F5. Landbruksarealene langs med adkomstvegen til feltet utgår. Reguleringsbestemmelsene: 1, 2.1 og 2.7 utgår. 2.3 utgår. 2.6 flyttes til innledningen. 3.1 andre avsnitt, gjelder hvert enkelt bygg. 4 lanbruksarealer utgår. 5 og 6 endres til å få en ensartet nummerering i bestemmelsene. 6 fastsette hvilke eiendommer som skal være deltakere i fellesarealene. Rådmannens vurdering: Den planlagte fritidsbebyggelsen kan føres opp med ett eller to plan med en maksimal byggehøyde på 9 m. Hver enkelt tomt kan bygges ut med et bruksareal samlet for hytte og uthus på 290 m 2. Hvert enkelt bygg kan bebygges med maksimal grunnflate BYA på 120 m 2. Byggene kan bygges i to etasjer eller med underetasje der terrenget tillater det. Dette fraviker fra godkjent kommuneplan som beskriver følgende: Ny fritidsbebyggelse og utvidelese/påbygg av eksisterende fritidsbebyggelse kan tillates med et samlet bruksareal for hytte og uthus på inntil 130 m 2. Enkeltbygg skal ikke overstige 100 m 2. En forutsetning for å godkjenne utvidelse av eksisterende bebyggelse er at hensynet til vann og- vassdrag, landskap og allmennhetens frie ferdsel er ivaretatt. Bebyggelsen skal gis en enkel og god utforming med utgangspunkt i tradisjonell byggeskikk. Det skal tilstrebes en god tundannelse der det føres opp flere bygninger. Denne bestemmelsen er utformet med henblikk på en annen type hytteområder og fritidsbebyggelse enn det som er bakgrunnen for bruken av Mjøsli til fritidsbebyggelse framfor helårsbebyggelse. I godkjent kommuneplan er ikke feltet godkjent for utbygging til fritidsbebyggelse, men til boligbygging. Etter godkjent reguleringsplan kan byggefeltet bebygges med eneboliger med maksimal utnyttelse på BYA=15% på store tomter. Bebyggelsen kan oppføres i inntil 2 etasjer. Gjennomsnittlig tomtestørrelse i gjeldende plan er på ca. 1500 m 2. Største tomt er på nærmere 3,0 daa, mens den minste er på ca. 1,0 daa. Størrelsen på bebyggelsen vil da variere i forhold til tomtestørrelsen. Mens i forslag til ny plan vil tomtestørrelsen variere fra i overkant av 1200 m 2 til i overkant av 4500 m 2. Her kan alle kunne føre opp bygg med lik størrelse, samlet inntil 290 m 2, hvis ønskelig. Tiltakshaver har lagt vekt på en fritidsbebyggelse med høy
standard. Det vil si at all bebyggelse skal tilknyttes et felles avløpsanlegg, felles vann, innlagt strøm, renovasjon og kabelnett. Feltet planlegges på en slik måte at de estetiske forholdene ivaretas og at feltet skal få en god terrengtilpasning. Fasadekledningen skal utformes i naturmateriale, som tre, skifer og naturstein. Det legges vekt på fargesettingen. Det skal benyttes jordfarger. Hensyn som allerede er ivaretatt i gjeldende reguleringsplan mht byggeareal, tilpasning til terreng og landskap mv er ført videre eller forbedret i forslaget til reguleringsendring som nå legges fram til behandling. Gjeldende reguleringsplan omfatter en framtidig etablering av skole, barnehage og andre allmennyttige formål. I tillegg omfatter planen en kommunal overtakelse av feltet. En slik utbygging medføre på sikt forpliktelser for kommunen. Utbygging som nå foreslås vil ikke medføre noen vesentlige forpliktelser for kommunen da alt er foreslått regulert til fellesarealer. Forslaget tilrettelegger utbyggingen på en bedre måte enn i gjeldende reguleringsplan når det gjelder utforming, tilpassning i forhold til terreng og utnyttelse. Tiltakshaver ønsker at reguleringsplanen legger til rette for en utbygging som kan iverksette inntil 5 fritidsbygg som en midlertidig løsning før fritidsbebyggelsen kobles til et samlet avløpsnett. De fem første byggene er tenkt benyttet til visning. Reguleringsbestemmelsen regulerer den videre utbyggingtakten. Rådmann anbefaler at reguleringsforslaget med bestemmelser og forslag til endring av kommuneplanen vedtas av kommunestyret. Vedlegg: Forslag til reguleringsplan Forslag til reguleringsbestemmelser Oversiktskart