RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/260-26 Arkiv: L12 Saksbeh: Ahmed Imad Joseph Dato: 17.02.2016 Sluttbehandling - Endring av detaljreguleringsplan for Solodden, Husaas Gård gnr. 22 bnr. 1Eier: Ola Husaas Forslagsstiller: Plankontoret Hallvard Homme AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 30/16 Miljø- og teknisk komité 16.03.2016 48/16 Bystyret 31.03.2016 65/16 Bystyret 14.04.2016 Rådmannens innstilling: Detaljreguleringsplanen for Solodden, gnr. 22 bnr. 1 egengodkjennes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Gjeldene reguleringsplan for Husaas gård, vedtatt av bystyre den 01.09.1987, oppheves med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-14, og erstattes av detaljreguleringsplanen for Solodden, gnr. 22 bnr. 1.
Vedlegg: 1 RpDr Solodden_ Bestemmesler_Rev22.02.2016 2 2689 RpDr Solodden_Plankart Kort resymé Endring av detaljreguleringsplanen for Solodden, gnr. 22 bnr.1 har vært ute på offentlig høring og fremmes nå for sluttbehandling. Endringen innebærer å regulere for to nye hyttetomter og oppdatere plankart og bestemmelser i henhold til eksisterende bebyggelse. Gjeldende reguleringsplan for Husaas gård oppheves og erstattes av detaljreguleringsplanen for Solodden. Det er ikke fremmet innsigelser mot planendringen og det innstilles på at planen kan godkjennes i henhold til 12-12 i plan- og bygningsloven. Saksopplysninger På eiendommen Husaas gård foreligger det godkjent reguleringsplan som er vedtatt i Risør bystyre i møte den 01.09.1987. Det søkes nå omregulering som betraktes som vesentlig endring i henhold til 12-14 i plan- og bygningsloven. Endringen innebærer å regulere for to nye hyttetomter (Bff2), og oppdatere gjeldende plankart og bestemmelser i henhold til den eksisterende bebyggelsen. Planområdet vil bli redusert i forhold til gjeldene plan. Planavgrensningen vil stort sett følge byggeområdene og alt av arealer ned til og ut i sjø. Tomtene som søkes omregulert til hytteformål ligger i gjeldende plan til landbruksformål. Gjeldende reguleringsplan ønskes opphevet og erstattet av detaljreguleringsplanen for Solodden. Uttnyttingsgraden av tomtene økes. I 100-metersbeltet økes arealet fra 90 m 2 BYA til 120 m 2 BRA. Overbygd terrasse på inntil 20 m 2 BRA medregnes ikke i totalarealet. Utenfor 100-metersbeltet økes arealet fra 90 m 2 BYA til 145 m 2 BYA. Fritidsboligens grunnflate skal ikke overstige 120 m² BYA. I 100-meterbeltet tar bestemmelsene utgangspunkt i innvendig areal, noe som begrenser bebyggelsen i strandsonen. Utenfor 100-metersbeltet skal det tas utgangspunkt i utvendig areal. Dette med bakgrunn i kommunens retningslinjer for fritidsbebyggelse som åpner for mer lempelig praksis når det gjelder størrelse på hytter utenfor 100-metersbeltet. Naboer, hytteeiere, Risør kommune og regionale myndigheter ble varslet 19.03.15 med frist til 16.04.15 til og komme med innspill. Planarbeidet ble i tillegg kunngjort i Aust- Agder blad og kommunens hjemmeside. Detaljreguleringsplanen for Solodden, gnr. 22 bnr. 1 har ligget ute til offentlig høring i samsvar med miljø- og teknisk komité sitt vedtak 81/15 i 6 uker. Det kom inn følgende innspill: Fylkesmannen i Aust-Agder: 1. Mener det er svært uheldig at aktuelle plan åpner for utvidelse av småbåthavn og areal for sjøboder. 2. Anbefaler at arealet på småbåthavna begrenses til eksisterende småbåthavn, øvrig areal som i planenforslaget er avsatt til småbåthavn endres til (Vf) friluftsområde i sjø og vassdrag.
Arealet på land, Bab (annen særskilt angitt bebyggelse og anlegg), begrenses mot øst. Byggegrensene for sjøbodene bør begrenses til bygningskroppen. Gb (badeplass /område på land) utvides mot øst. 3. Bestemmelsen om at det kan etableres flytebrygge i Vb (badeområde på sjø) kan misforstås og fører til at båter legger til i området. Bestemmelsen bør spesifisere at det er badebrygge, evt. ta ut flytebryggen ut av bestemmelsen. 4. I forbindelse med småbåthavner og forurensing knyttet til båtopptak og båtopplag ber Fylkesmannen om at miljøtiltak prioriteres, og at det tas inn en bestemmelse om dette. 5. Minner om at det skal utarbeides en avfallsplan i.h.t forurensingsforskriften kapittel 20. Aust-Agder fylkeskommune: 1. Ingen merknader til de to hyttetomtene, men vil på det sterkeste anmode kommunen om å ikke åpne opp for mer utbygging i strandsonen. Byggegrenser for sjøboder bør gå i husveggen på dagens bygg. I tillegg bør en vurdere om det er mulig å flytte bryggeanlegg noe, slik at det legges bedre til rette for badeplassen. Statens vegvesen region sør: 1. Ingen merknader. Kystverket: 1. Eksisterende småbåthavn vises som arealformål småbåthavn. Det øvrige området i planforslaget som er avsatt til småbåthavn endres til arealformål bruk og vern av sjø og vassdrag. Bestemmelsen pkt 7.2.a om at det kan legges ut flytebrygger tas ut. 2. Sørøstlige del av planområdet går ut i arealavgrensningen til biled. Tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i biled og hovedled krever tillatelse av Kystverket, jf. havne- og farvannsloven 27 annet ledd. Fiskeridirektoratet: 1. Er ikke blitt gjort oppmerksom på at det var planlagt å foreta ytterligere reguleringer i forbindelse med båthavnsvirksomhet ut i sjø. Ute i fjordsystemet, like øst for planområdet ved Grøstøodden, er det registrert et gyteområde for torsk. Likeledes er farvannet i store deler av Nordfjorden og Østerfjorden registrert som viktige aktive fiskeplasser (fiske med trål etter reke), samt passive fiskeplasser (fiske med teiner, garn mv.) i Fiskeridirektoratets register over kystnære fiskeridata. 2. Miljøtiltak må prioriteres ved utvidelse av småbåthavnen. Graden av konsekvensene vil variere blant annet med størrelsen på småbåthavnen men også beliggenheten og utformingen. Fiskeridirektoratet region Sør ser det som nødvendig at det reguleres inn bestemmelser og tiltak som reduserer miljøpåvirkninger i et eventuelt planforslag, dersom foreslåtte bryggeanlegg blir aktualisert. Småbåthavner har påvirkning på den marine flora og fauna, og det er svært viktig at det marine miljøet hensyntas og beskyttes på absolutt best mulig måte. Økonomi Planendringen vil ikke føre til noe økonomisk konsekvens for kommunen med unntak av gebyrer for saksbehandling. Kommuneplan Planforslaget er i samsvar med formålet i kommuneplanen, hvor området er avsatt til fritidsbebyggelse. Bestemmelsene for kommuneplanen setter krav til at arbeid og tiltak ikke kan settes i gang før området inngår i reguleringsplan. Som resultat av plankravet i kommuneplanen er det utarbeidet et forslag til reguleringsplan.
Folkehelse og levekår Planendringen vil ikke medføre noen negativ konsekvens for folkehelsa eller levekår. Klima og miljø Planendringen vil ikke medføre til negativ utvikling i forhold til klima- og miljøfaktorene, men fortetting med to hytter vil gi noe økt klimabelastning. Det reguleres ikke til opptak, eller utsetting av båter i området, og heller ikke båtopplag på land. Derfor vil spørsmålet om forurensning knyttet til vedlikehold eller represjon av båter innenfor planområdet ikke bli aktuell i saken her, da dette blir løst av hver båteier på godkjente anlegg eller på egen tomt. På bakgrunn av dette vil det ikke bli stilt krav i reguleringsbestemmelsene om spesielle miljøtiltak i småbåthavna, men det er lagt inn bestemmelse om utarbeidelse av avfallsplan for småbåthavna i samsvar med forurensingsforskriften kapittel 20. Avfallsplanens formål er å tilfredsstille forskriftens hensikt med å verne det ytre miljø ved å sikre etablering og drift av tilfredsstillende mottaksordninger av avfall og lasterester fra skip og sørge for at avfall og lasterester fra skip blir levert til godkjente mottaksordninger og behandlingsanlegg. I følge forurensningsforskriften 20-5 skal havneansvarlig (eier av havna) sørge for at havna har tilstrekkelig mottaksordning for avfall. Småbåthavner skal kunne ta imot alle typer avfall fra de båtene som bruker anlegget. Dette er et krav fra myndighetene, jfr. forurensingsforskriften kap. 20. Næringsperspektiv: Planen legger til rette for økt aktivitet og utvikling av området. Dette kan gi grunnlag for økt aktivitet for næringsdrivende i kommunen i form av bygg- og anleggstjenester. I tillegg kan planen gi økt driftsgrunnlag som tilleggsnæring for grunneier. Vurderinger Hensikten med reguleringsplanen er å fastsette mer i detalj hvordan grunnen innenfor planens begrensningslinje skal nyttes. Gjeldende reguleringsplan for Solodden legger strenge føringer for hvordan arealene skal bebygges og utformes. Eldre reguleringsplaner har den samme juridiske gyldigheten som nye planer frem til disse planene erstattes av nyere planer. Reguleringsplanen er vedtatt av bystyre den 01.09.1987. Planområdet samsvarer ikke med det som er bebygd. I tillegg har det blitt gitt flere dispensasjoner i området. Aktuelt området er avsatt til bebyggelsesformål i kommuneplanen. Kommuneplanens bestemmelser 1 og 2-1 sier at kommuneplanen går foran eldre reguleringsplaner ved motstrid. Gjeldende plan for Husaas gård er av eldre dato og er dels i strid med kommuneplanen. Konsekvensutredning anses allikevel ikke som nødvendig da søknad om fortetting med to hytter ble konsekvensutredet som en del av kommuneplanen. Fremtidig utbygging vil heller ikke få vesentlig virkning for miljø og samfunn, jfr. 12-10 i plan- og bygningsloven. ROS-analysen viser at det er fare for ras og skred i den nedre delen av planområdet. Faresonen berører kun to eksisterende hytter. Forslagstiller har kommentert punktet og fulgt dette opp ved reguleringsbestemmelsene. Planforslaget legger ikke opp til utvidelse av småbåthavna eller sjøbodene. I gjeldende reguleringsplan er det ikke vist formålsgrenser i sjø. Offentlige instansers innspill er stort sett imøtekommet av planlegger. Formål småbåthavn er redusert betraktelig, øvrig formål som var avsatt i planforslaget til småbåthavn er endret til Vf. Byggegrensene er lagt rundt eksisterende flytebryggeanlegg.
Det er nå klart skille mellom badeplassen og småbåthavna. Det bør ved evt. fortetting av småbåthavna med to båtplasser vurderes i byggesaken en annen utforming på havna. Dette for å minske båttrafikken nærme badeområdet. Arealet på land Bab er redusert mot øst, her er formålet lagt på grensa til eksisterende brygge på land. Gb er utvidet mot øst. Byggegrensene for sjøbodene er tilpasset eksisterende brygge og sjøboder. Her er det ikke anledning til å utvide bebyggelse, da formålsgrensa er lagt i kant med eksisterende brygge, og at byggegrensa følger stort sett eksisterende bebyggelse. Under pkt. 7.3 i bestemmelsene er ordlyden endret, flytebrygge er erstattet med badebrygge. Det reguleres ikke til opptak, eller utsetting av båter i området, og heller ikke båtopplag på land. På bakgrunn av dette er det ikke stilt krav i reguleringsbestemmelsene om spesielle miljøtiltak i småbåthavna utenom at det skal utarbeides avfallsplan for havna i.h.t forurensingsforskriften kap. 20. Planendringen gir ingen endring i eksisterende småbåthavn, men deler av havna går ut i arealavgrensingen til bileden. Tiltak som kan påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten (søknadspliktige tiltak etter havne- og farvannsloven) i biled og hovedled krever tillatelse fra Kystverket. Tiltak utenfor biled og hovedleden har kommunen havnemyndighet i.h.t. havne- og farvannsloven. Administrasjonen kan ikke se at eksisterende småbåthavn vil påvirke sikkerheten eller fremkommeligheten i område. Heller ikke er det kjent for kommune at det foregår fiskeaktiviteter innenfor planområdet. Hensynet til naturmangfoldloven er dokumentert og kommentert av planlegger, og vi anser at de hensyn naturmangfoldloven skal ivareta er vurdert og ikke vil bli skadelidende. I følge artsdatabasen og naturbasen er det heller ikke registrert noe form for prioriterte eller viktige naturtyper i området. Vi anser planforslaget for godt utarbeidet. Innspill fra de offentlige instansene er imøtekommet av planlegger. Planforslaget kan derfor fremmes for sluttbehandling i medhold av 12-12 i plan- og bygningsloven. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplan for Solodden, gnr. 22 bnr. 1 egengodkjennes i henhold til 12-12 i plan- og bygningsloven. I forbindelse med saksbehandlingen, er følgende gebyr beregnet: Gebyr for pr. regulert tomt/enhet... kr. 2200,-