SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 46/32 Arkivsaksnr.: 15/2607-33 KLAGE PÅ RAMMETILLATELSE - TILTAK - FRITIDSBOLIGER, GITT DEN 08.03.2016 I DELEGERT VEDTAK 30/16. Ferdigbehandles i: Formannskapet (Dersom vedtak 30/16 opprettholdes sendes saken til Fylkesmannen for endelig avgjørelse) Saksdokumenter: Oversendelsesmail for mottatt klage. (15/2607-30) Vedlagt klage på vedtak 30/16 fra naboer iht. underskrifter. (15/2607-30, vedl. 1) Oversendelsesmail for mottatt klage. (15/2607-29) Vedlagt klage på vedtak 30/16 fra grunneiere av Kobbsteinveien iht. underskrifter. (15/2607-29, vedl. 1) Vedlagt avtale om avståelse av grunn for utvidelse av veg fra gnr 46, bnr 11 og 12. (15/2607-29, vedl. 2) Vedlagt kart i forb. m. ovenstående avtale. (15/2607-29, vedl. 3) Rammetillatelse for fritidsbolig, delegert vedtak 30/16 av 08.03.2016. (15/2607-3) Vedlagte kart og situasjonskart fra rammesøknaden. (15/2607-3, vedl. 1) Vedlagte tegninger fra rammesøknaden. (15/2607-3, vedl. 2) Vedlagt kart med VA-ledninger. (15/2607-3, vedl. 3) Bestemmelser og retningslinjer til Kommuneplanens arealdel. (15/2067-33, vedl. 11) Planbestemmelser til Reguleringsplan for eiendommen gnr 46 bnr 32. (15/2067-33, vedl. 12) Tegninger med beregnet areal. (15/2067-33, vedl. 13) Kommunestyresak 19/98 med vedlegg. (15/2067-33, vedl. 14) Avtaler etter K-sak 19/98. (15/2067-33, vedl. 15) Brev av 11.02.2016 referert i klagen fra grunneiere av Kobbsteinveien. (15/2067-11) Brev fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, vedrørende stadfestelse av reguleringsplanen. (06/841-29)
Situasjonsplan hentet fra søknaden Vedtatt reguleringsplan Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt to klager på rammetillatelse for fritidsboliger på eiendommen gnr 46 bnr 32, gitt i delegert vedtak 30/16 den 08.03.2016. I delegert vedtak 30/16 av 08.03.2016, ble følgende vedtatt: Etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, gis dispensasjon fra Kommuneplanens bestemmelse i 13-2, om størrelse på fritidsbolig på maks 120 m² bruksareal. Det tillates oppføring av fritidsbolig over 120 m² i henhold til tegninger vedlagt søknaden. Tillatelsen gis da reguleringsplanen tillater et bygg per fritidsenhet og at totalt areal på bebyggelsen per enhet i søknaden, ikke vil overskride det som maksimalt tillates per enhet etter kommuneplanens bestemmelser. Etter delegert myndighet og med hjemmel i plan- og bygningsloven gis rammetillatelse ihht. 21-4 for omsøkte tiltak, utbygging av reguleringsplan for eiendommen gnr 46, bnr 32 som omsøkt på følgende vilkår gitt nedenfor. Vilkår: Godkjent VA-plan og søknad om tilkobling til kommunalt avløpsanlegg skal foreligge senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Godkjent søknad om tilkobling til privat vannforsyning skal foreligge senest ved søknad om igangsettingstillatelse. Vedlagt følger kart med VA-ledninger i området. Dersom bebyggelsen kommer i konflikt med VAledninger må ledninger legges om. Avkjørsel skal bygges i henhold til Statens vegvesens normal håndbok N100, Kap. E.1.4, alminnelige regler om bygging og vedlikehold av avkjørsler jf. Vegloven 43 og Forskrift om alminnelige regler om bygging og vedlikehold av avkjørsler fra offentlig veg 1964-07-16 nr. 3905. Alt byggearbeid må utføres etter plan- og bygningsloven med tilhørende regelverk. Arbeidet må igangsettes senest 3 år etter at søknaden er sendt kommunen. Arbeidet må ikke innstilles for lengre tid enn 2 år. Fristene kan ikke forlenges, jfr. plan- og bygningslovens 21-9. Byggearbeidene kan ikke startes opp før det er innsendt til kommunen fullstendig søknad etter 21-1, igangsettingstillatelse er gitt og erklæringer om ansvarsrett er mottatt. Selv om ikke alle ansvarlige foretak er på plass når det søkes om igangsettingstillatelse, skal gjennomføringsplanen likevel gi en fullstendig beskrivelse av fagområder, ansvarsområder og tiltaksklasser som tiltaket omfatter. Kommunen ber om at det sendes egen ansvarserklæring for prosjektering av brannsikkerhetskonsept for tiltaket. Bygningen / Anlegget eller deler av den må ikke tas i bruk uten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest er gitt, jfr. plan- og bygningslovens 21-10.
Bygningen / Anlegget eller del av den må ikke tas i bruk til annet formål enn det tillatelsen forutsetter, jfr. Plan- og bygningslovens 20-1. Bygningsavfall må behandles etter gjeldende regler. Før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest skal hele eller tilhørende parkeringsplass og felles utearealer være ferdigstilt. Sluttført og signert gjennomføringsplan skal innleveres sammen med søknad om brukstillatelse / ferdigattest. Både ansvarlig søker samt tiltakshaver (byggherre) er ansvarlig for at ferdigattest oversendes Hemne kommune. Klage nr. 1. Knut Hellandsjø har innsendt klage via e-post fra «Naboer til gnr 46. bnr. 32 iht. underskrifter». Klagen er signert av Johan Taftø og Gunhild Amdal, eier av gnr 46 bnr 2, Johan Taftø, Eivind Taftø e. fullmakt for Aud Ovedie Haldorsen, Liv Kjørsvik og Eivind Gunnar Taftø, eiere av gnr 46, bnr 8, Jan Tore Bjeldvik, eier av gnr 46 bnr 9, Hermod Antonsen og Anna Jorun Antonsen, eier av gnr 46, bnr 84, Paul Hellandsjø, eier av gnr 46 bnr 70 og Odd Arnfinn Mjønesaune, eier av gnr 46 bnr 29. I klagen vises det til dispensasjonsvedtaket fra bestemmelsen om størrelse på fritidsbolig i kommuneplanens arealdel gitt i forbindelse med rammetillatelsen. Klagerne ber om at rammetillatelsen trekkes tilbake da plantegningene ikke er i samsvar med planbestemmelser og retningslinjer til Kommuneplanens arealdel, Byggteknisk forskrift og NS-3940. De skriver også at det i dispensasjonsbehandlingen ikke er foretatt ulempesvurdering. Klagerne mener at bestemmelsen om tillatt bebyggelse på fritidseiendommer feil tolket av saksbehandler. Det refereres til følgende fra bestemmelsene til Reguleringsplanen for eiendommen gnr 46, bnr 32: Bebyggelsen skal utføres med én rektanguler hovedfløy pluss en sidefløy. Sidefløyen skal kun oppføres i 1 etasje. Det refereres følgende fra bestemmelsene i Kommuneplanens arealdel: Maksimalt bruksareal (BRA) for fritidsbolig er 120 m². Det tillates oppført kun én frittliggende sekundærbygning med BYA på inntil 30 m². Videre vises det til kommuneplanens bestemmelse 11-12 om krav til parkeringsareal skal være minst 2 plasser og minimum 12,5 m² pr plass. Det refereres til planbestemmelsene til Kommuneplanen som sier at alt areal skal beregnes i henhold til TEK 10 og NS-3940. Det skrives at tiltakshaver har unnlatt og tatt med «utvendig bod» og «vinterhage» i bruksarealet, samt at overbygd uteplass skal være med. Det vises til veileder H-2300B om grad av utnytting. Klagerne mener at parkeringsareal og areal for sekundærbygg inngår i maksimalt tillatt bruksareal for fritidsbolig på 120 m². Siden reguleringsplanen sier kun et bygg skriver de at tiltakshaver har 95 m² (120 (2x12,5)) for utforming av boenheten. I klagen er det beregnet følgende bruksareal for de omsøkte hustypene (utklipp):
I klagen skrives det videre at 16 av de 19 tomtene er for små til at kravet til minste uteoppholdsareal (MUA) som er på 200 m² for andre boligtyper i 10-2 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel. Det skrives videre at denne bestemmelsen også må gjelde for fritidsboliger med én boenhet, da Teknisk forskrifts kapittel 1 7 også gjelder for disse. Klager definerer begrepet «andre boliger» i bestemmelsen til å gjelde å gjelde fritidsboliger som her skal bygges ut. Klage nr. 2. Knut Hellandsjø har innsendt klage via e-post fra «Grunneiere av Kobbsteinvegen iht. underskrifter». Klagen er signert av Johan Taftø og Gunhild Amdal, eier av gnr 46 bnr 2, Johan Taftø, Eivind Taftø e. fullmakt for Aud Ovedie Haldorsen, Liv Kjørsvik og Eivind Gunnar Taftø, eiere av gnr 46, bnr 8, Jan Tore Bjeldvik, eier av gnr 46 bnr 9, Hermod Antonsen og Anna Jorun Antonsen, eier av gnr 46, bnr 84. I klagen vises det til plan- og bygningslovens 27-4, 1. ledd om at det skal foreligge nødvendig adkomst til eiendommen for å kunne gi rammetillatelse. Berørte eiere av eiendommer som adkomsten går over har ikke gitt slik tillatelse og de ber om at rammetillatelsen trekkes tilbake. Del av Kobbsteinveien som diskuteres i forhold til kommunen er fra FV 315 og fram til kommunal veg Hellandsjøberget. I henhold til klagen går denne delen av Kobbsteinveien over bruksnumrene 2, 84, 9, 70 og 29, hvorav skissert adkomst i rammesøknaden til gnr 46 bnr 32 går over bruksnumrene 48, 2, 84 og 9. Det refereres til en utvidelse av veien foretatt i 1974 hvor bruksnumrene 48 og 84 skal ha avstått grunn i forbindelse med utvidelse av veien. Vedlagt klagen følger avtale som viser at Hemne kommune samtidig betalte for avståelse av grunn på ca. 50 m² fra gnr 46 bnr 11 og 12 (nåværende bnr 12) i forbindelse med utvidelsen.
Utsnitt fra reg.plan Hellandsjøberget boligfelt Utsnitt fra kommunens kartside på nett Det vises til korrespondanse om veien forut for rammetillatelsen der kommunen hevder å ha disposisjonsrett til veien og til K-sak 19/98 hvor kommunen overtok ansvaret for sommer- og vintervedlikehold for veien. Det vises videre til Fylkesmannens stadfestelse av reguleringsplanen som omtaler forholdet mellom reguleringsplaner og private rettigheter. I stadfestelsesbrevet skriver Fylkesmannen at en reguleringsplan ikke innvirker på privatrettslige rettigheter, og at i henhold til plan- og bygningsloven kan en eiendom bare bebygges dersom den er sikret lovlig adkomst til veg åpen for allmenn ferdsel, eller ved tinglyst dokument eller på annen måte er sikret tilfredsstillende vegforbindelse. I klagen skrives at ved etablering av det kommunale boligfeltet på Hellandsjøberget på tidlig 80- tall, ble det ikke inngått avtale for å sikre beboerne i feltet adgang til bruk av vegen. Følger av økt bruk av veien medførte at grunneierne tok kontakt med kommunen i 1996. Etter påfølgende befaringer og møter, ble det fattet vedtak i kommunestyret om at vegen skulle forbli privat, men at kommunen skulle overta ansvaret for sommer- og vintervedlikehold. Avtaler som skulle skrives med grunneierne etter vedtaket har ikke blitt fulgt opp, og ville uansett kun om omhandlet at beboerne på det kommunale boligfeltet ville fått bruksrett til veien mot at kommunen overtok sommer- og vintervedlikeholdet av veien. Sist i klagen skrives at det ikke foreligger avtale som forplikter grunneierne til at kommunen har rettigheter i veien som grunneiere. Kommunen har ingen eiendoms- eller disposisjonsrett utover det som kan leses i vedtaket i K-sak 19/98. Det er hjemmelshavere av gnr 46 bnr 2, 9, 48 og 84 som kan gi adkomst som forutsatt i reguleringsplanen for gnr 46 bnr 32, og de tillater ikke at det opparbeides avkjørsel til fritidsbebyggelsen på gnr 46 bnr 32 fra deres del av Kobbsteinveien. Vurdering: Klage nr.1.
«13-2 Fritidsbebyggelse» i bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel angir ikke maksimal tillatt bruksareal på tomt som angitt i veileder «Grad av utnytting», men angir spesifikke makskrav til hvert enkelt bygg, fritidsboligen og et sekundærbygg. Parkeringskrav kommer i tillegg for seg under generelle bestemmelser 11-2 som sier at det skal opparbeides minst 2 plasser per eiendom/fritidsbolig, som kan plasseres på egen tomt dersom det er kjøreadkomst til tomta eller plasseres i felles parkeringsanlegg. Bakgrunnen for at det er satt spesifikke krav til tillatt areal på fritidsbolig og sekundærbygg er at i mange gamle planer for fritidsboliger hadde en lav maksimal tillatt bebygd areal per tomt i forhold til nyere planer. I mange av disse gamle planene kunne bebyggelsen være en fritidsbolig og uthus sammenbygd med fritidsboligen. Dette har i de siste årene ført til mange dispensasjonssøknader, spesielt innenfor de planer som kommunen har som ligger ved sjø. Ut fra dette ble det satt et arealkrav for fritidsboliger og frittstående sekundærbygg som gjelder for alle planer. Beregningene av areal for hver enkelt bygningstype bygningene er gjort ut fra siste veileder for grad av utnytting, beklageligvis er det skrevet feil nummer i saksutredningen til rammetillatelsen. Som nevnt i saksutredningen i rammetillatelsen under «Plan:» kan bruksarealet for fritidsboligen være 120 m² og bruksarealet for en sekundærbygning være på 30 m² BYA som tilsvarer ca. 27 m² bruksareal. Dette gir til sammen 147 m² bruksareal. Areal ut fra plantegninger er kontrollregnet på nytt, se vedlegg «Tegninger med beregnet areal (15/2067-33, vedl. 13)». Det gjøres oppmerksom på at deler av målene påført på tegningene går til takutstikk og ikke yttervegg. Mål på innervegg er korrigert i forhold til dette, se vedlegget. Kontrollregningen gir noen små korrigeringer i forhold til beregnet areal foretatt i rammetillatelsen, men ligger likevel under 147 m². Hustype 2.1. A viser 146,7 m², hustype 2.1. B viser 85,6 m² og hustype 2.1 C viser 146,8 m². Både vinterhage, bod og takoverbygg er tatt med i beregningene. Arealene ligger innenfor det som totalt kan bebygges på en fritidseiendom etter 13-2 i bestemmelsene til kommuneplanen. Det ble i forbindelse med behandling og vedtak av reguleringsplanen gitt merknader og klage på at slik konsentrert bebyggelse medførte en ulempe for området på Hellandsjøen. Klage ble den gang ikke imøtekommet og da må man forholde seg til at det på eiendommen vil kunne føres opp konsentrert bebyggelse. Planen med konsentrerte bebyggelsen beskrives som en ulempe for området. Dispensasjonen innebærer et samlet bygg i stedet for to separate bygg på hver fritidsenhet å vurderes til ikke å gi endret ulempe i forhold til den konsentrerte bebyggelsen som allerede er godkjent for eiendommen. I bestemmelsen 10-2 til Kommuneplanens arealdel står; se utklipp av bestemmelsene:
Det er riktig at TEK10 bestemmelser om uteoppholdsareal også gjelder fritidsboliger, men saksbehandler har her tolket begrepet «boligprosjekter» i bestemmelsen til å gjelde boliger ikke fritidsboliger. Uansett tolkning av begrepet boligprosjekter, er det her snakk om nye boenheter men ikke en ny reguleringsplan. Her er det reguleringsplan som trådde i kraft før kommuneplanens bestemmelse og som er detaljert. Innenfor planområdet er det tatt inn tema utearealer ved at det er satt av arealer til felles uteareal for lek. Selv om det her blir oppføring av nye boenheter vil det ikke bli nye boendheter utover det som ble ligger i detaljplanen. Temaet anses ivaretatt i eksisterende plan og anses ikke å bli berørt av bestemmelsens 10-2 i Kommuneplanens arealdel. Klage nr. 2. Del av Kobbsteinveien mellom FV315 og starten av veien Hellandsjøberget er en del av reguleringsplan «Hellandsjøberget boligfelt». I søknad datert 21.08.96, fra beboere langs veien som har avgitt grunn til veien eller som har hevd på veirett, ble det søkt om at kommunen overtar ansvaret for veien og at kommunen besørger asfaltering av denne. I påfølgende sak til utvalget «Teknisk, landbruk og miljø» ble det tatt standpunkt til tre ulike alternativ hvorav utvalget tilrådde følgende før saken gikk videre til formannskapet (utklipp): I saksintimasjons pkt. 2 sto følgende (utklipp): Formannskapet fattet så følgende vedtak (utklipp):
Forhandlingsutvalget fortok befaring og avholdt møte med de av grunneierne som møtte ved befaringen. Det ble så sendt ut brev til alle undertegnede av mottatt søknad samt til Johanna Ovesen, eier av gnr 46, bnr 32, da regulert vei også går inn på denne eiendommen. I brevet ble det anmodet om tilbakemelding i forhold til disponering av grunn. Tilbakemeldinger ble ifølge saken gitt både skriftlig og muntlig. Kommunestyret fattet så følgende vedtak i sak 19/98 (utklipp): Eiendommen gnr 46 bnr 32 har ikke veirett til den opprinnelig grendaveien. Avståelse av grunn i forhold til vei regulert i reguleringsplan for Hellandsjøberget, berører også en del av gnr 46 bnr 32. Den 4. mai ble det tinglyst sammenføying av eiendommene gnr 46 bnr 32, gnr 46 bnr 19 og gnr 46 bnr 71, til en ny eiendom gnr 46 bnr 32. Den 03.11.2006 ble det foretatt oppmålingsforretning av forestående ny eiendom gnr 46 bnr 32. Denne ble registrert inn i landets offisielle register for grunneiendommer den 22.05.2007. I forbindelse med kartforretningen ble grensen mot Kobbsteinveien flyttet ut fra veg i forhold til regulert areal for veg, i samråd med grunneier, noe som er vanlig i forhold til kommunale veier. Kommunen har lagt fast dekke og hatt ansvaret for vedlikehold av veien fram til dags dato. Dette er utført i henhold til mottatte skriv fra grunneiere og muntlige tilbakemeldinger etter felles befaring med grunneiere den 04.09.97, i forkant av behandlingen av kommunestyresak 19/98, der grunneierne vil avstå veigrunn dersom kommunen overtar ansvaret for veien. Ut fra K-sak 19/98 og kommunikasjon med grunneiere mener kommunen å ha disposisjonsrett til den delen av Kobbsteinveien som ligger innenfor reguleringsplan for boligfeltet på Hellandsjøberget. Og i henhold til dette anses også denne delen av Kobbsteinveien å være en vei som er åpen for alminnelig ferdsel som kreves etter plan- og bygningslovens 27-4. Rådmannens tilråding: Klage innsendt fra Knut Hellandsjø på vegne av naboer til gnr 46 bnr 32 iht. underskrifter, på vedtak om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser og rammetillatelse gitt i delegert vedtak 30/16, den 08.03.2016, tas ikke til følge. Det vises til vurdering foretatt i saksutredningen
med tanke på arealberegning og tolkning av planbestemmelsene til kommuneplanen. Vurderingen anses å ikke gi endrede forutsetninger i forhold til den begrunnelse som er gitt i dispensasjons vedtaket. Dispensasjonen vurderes ikke å gi eventuelle endrede ulemper i forhold til den bebyggelsen som er godkjent gjennom reguleringsplanen. Klage innsendt fra Knut Hellandsjø på vegne av grunneiere av Kobbsteinveien iht. underskrifter, på vedtak om rammetillatelse gitt i delegert vedtak 30/16, den 08.03.2016, tas ikke til følge. Ut fra K- sak 19/98 der kommunen overtok ansvaret for veien etter forutgående kommunikasjon med grunneiere, skriftlige og muntlige grunnavståelser, mener kommunen å ha disposisjonsrett til den delen av Kobbsteinveien som ligger innenfor reguleringsplanen for boligfeltet på Hellandsjøberget. Og i henhold til dette anses denne delen av Kobbsteinveien som er regulert å være en vei som er åpen for alminnelig ferdsel som kreves etter plan- og bygningslovens 27-4.