Områdemodeller Del I hensikt, bruk og erfaringer
HVA ER EN OMRÅDEMODELL? Forsøk på definisjon: - En fremgangsmåte som brukes for å kunne finansiere og gjennomføre utbygging av felles offentlig infrastruktur innen et større areal. Arealet/området har flere grunneiere/utbyggere og felles behov for infrastruktur for å kunne bygges ut. Område under omforming
Områdeløsninger for å sikre gjennomføring kan være like viktig i mindre tettsteder og for eksempel reiselivsområder
Fordeler med områdemodeller Løser opp i rekkefølgekrav slik at arealplaner blir gjennomførbare. Områdemodeller ivaretar forholdsmessigheten og gjør det mulig med utbygging av felles offentlig infrastruktur som enkeltaktører ikke kan finansiere eller pålegges alene. Fellestiltakene blir fordelt på de aktører som utløser behovet. Det blir på denne måten en mer «rettferdig» fordeling. Minsker muligheten for «gratispassasjerer» siden tiltakene ikke ses separat men er knyttet sammen i modellen. Ivaretar lovens krav til forholdsmessighet ved at det er utregnet beløp for eksempel pr. m2 BRA eller pr. enhet. Gir stor forutsigbarhet for utbyggerne som på denne måten vet hva de skal bidra med tidlig i prosjektene. Gir mulighet for bedre helhetsvurdering og styring siden kommunen løpende kan prioritere hvor og hvordan infrastrukturen skal bygges. Blir dermed mer helhet innen området enn enkeltprosjekter ville fått til.
EVALUERING AV LOVREGLENE I 2009 I undersøkelsen svarer 9 av 18 kommuner at de har erfaring med bruk av en form for finansieringsmodell/områdemodell eller er i gang med dette. Fra utbyggernes ståsted er erfaringene med finansieringsmodellene i all hovedsak positive: «forutsigbarhet er nøkkelen, få kronene opp i dagen sammen med planen» «noen områder umulige uten modelltankegang» «jo flere utbyggere som er med jo bedre er det» «sikrer fremdrift»
OMRÅDEMODELLER HVA SIER DEPARTEMENTET?
HVORDAN LYKKES Det å se større arealer og tilhørende behov for infrastruktur i sammenheng er ofte en forutsetning for å få til ønsket arealutvikling. Hva kjennetegner modeller som fungerer? 1. Kommunen har ønske om å få til en bestemt utvikling. 2. Kommunen er villig og har kompetanse til å ta en aktiv tilretteleggerrolle og er villig til å satse. Gjerne villighet til forskuttering. Bemanning viktig. 3. Kommunen og utbygger tenker gjennomføringsaspektet fra tidlig fase (utforming av plan). Være villig til å gå tilbake og endre planen om nødvendig 4. Det må være et tilstrekkelig privat marked. Arealplanen og finansieringsmodellen må være i balanse med markedet. «Passende» ambisiøs. Holdbarhet over tid.
Før Under Eksempel: Geilo sentrum Etter
Områdemodeller del II metodikk for oppbygging av områdemodell i 5 trinn
Hoved trinn - etablering av områdemodell TRINN 1. PLANGRUNNLAG Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Plangrunnlaget er normalt reguleringsplan for hele området som omfattes av områdemodellen Reguleringsplan er nødvendig for å få oversikt over nødvendige felles infrastrukturtiltak Detaljregulering kan også være grunnlag for en områdemodell
Nødvendig felles infrastruktur Kart som illustrerer felles infrastruktur omfattet av modellen. Grønt er gangveg/promenade langs Glomma, Blått er parker/torg. Rødt er gangforbindelser fra sentrum til promenaden langs Glomma.
Nødvendighet et avgjørende kriterium Tiltakene som omfattes av områdemodellen skal være nødvendige, hva menes med det? - Tiltakene som det kreves bidrag til skal dekke et behov som utløses av tiltaket. - Det må være en nær sammenheng mellom ytelsen og planens innhold. Ytelsen må tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger eller ulemper av den konkrete utbyggingen. (Ot. Prp. Nr. 22 (2004-2005) s. 65 og 66. - Det at det kan stilles et rekkefølgekrav er ikke det samme som å si at tiltaket er «nødvendig» etter pbl. 17-3 tredje ledd. - Viktig med en konkret vurdering av nødvendigheten av alle tiltak som omfattes av modellen.
Nødvendighet et avgjørende kriterium Eksempel på tiltak som ikke er funnet nødvendige: Kommunedelplan for Sandnes - Sivilombudsmannens vurdering 9.9.2015. - Generelt bidrag pr. m2 BRA for hele kommunedelplanen. - Modellen tilfredsstiller ikke kravet til nødvendighet. - Ikke tilstrekkelig tilknytning mellom tiltakene og utbyggingsprosjektene. - Dessuten bidrag til tiltak som ikke er felles offentlig infrastruktur.
Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 2. VALG AV HOVEDTYPE OMRÅDEMODELL Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Hoved trinn etablering av områdemodell TRINN 3. KOSTNADSBEREGNING AV NØDVENDIG INFRASTRUKTUR Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Hva koster nødvendige felles infrastrukturtiltak som følger av planen? Hvilket behov for felles infrastruktur medfører arealbruken i reguleringsplanen? Hvilken kvalitet skal det være ved opparbeiding? Kostnadsberegning av tiltakene. Kvalitetssikring av kostnadene.
Kvalitetsnivå og kostnadsberegning Tiltak Kvalitetsnivå: høg, middels, lav Torg Høg.kr Veg V3 Middel.kr Grøntareal G3 Lav.kr Pris i henhold til kostnadsberegning
Hovedtrinn etablering av områdemodell TRINN 4. DEFINERE OFFENTLIG OG PRIVAT ANDEL AV FELLES INFRASTRUKTUR Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Hva er den offentlige og private andelen for hvert enkelt fellestiltak? Lovens krav om forholdsmessighet Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Hvilke tiltak gjelder alle? Hvilke tiltak gjelder enkeltområder? Hvordan skal ansvar for gjennomføring fordeles i praksis. For eksempel; Kommunen (veger) Utbyggere (torg) Torg Rundkjøring Adkoms t-veg Utbygger A 25% 25% 50% Utbygger B 25% 25% 50% Kommunen 50% 0 0 Statens vegvesen 0 50% 0
Hoved trinn etablering av områdemodell TRINN 5. VALG AV VERKTØY FOR FORDELING AV KOSTNADER Samling om utbyggingsavtaler, Trondheim 7. februar 2017
Fordelingsverktøy følger av valgt områdemodell Utbyggingssitasjon 1 En eller få utbyggere. Koordinerte Fordeling mellom private ut fra områdemodellen Nei Fordelingsverktøy Interne avtaler mellom utbyggere og grunneiere innenfor området. 2 Flere utbyggere. Ukoordinerte Ja Fordelingsnøkkel basert på m 2 tomteareal eller utnyttelsesgrad (BRA, BYA, antall enheter) forankret i kommunens områdemodell
Praktisk bruk av modellen (type 2) - Det fremmes detaljreguleringsplaner for hvert delområde - Sammen med planen utarbeides/fremforhandles det en utbyggingsavtale - Kommunens forventninger til avtalen er nedfelt i finansieringsmodellen. I avtalen avklares også andre forhold knyttet til utbyggingen. - Utregnet beløp innbetales til kommunalt infrastrukturfond før det tidspunkt hvor det gis rammetillatelse - Kommunen kan dispensere fra rekkefølgekravet med bakgrunn i at prosjektet har innbetalt sin forholdsmessige andel og kommunen overtar ansvaret for løpende gjennomføring av rekkefølgekravene. - Utbyggingsavtale underskrives av utbygger og legges på høring før reguleringsplan og avtale endelige vedtas i samme møte i kommunestyret. Reguleringsplanen først og dernest avtalen. Ordfører underskriver til slutt.