:g:" ;b.?.'i;sc)1n7e)5l ElElM I I Arkivkode:423.1 Deres dato: Deres ref.:

.l Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Noerhte-Trööndelagen fylnkenàlma Pretor Advokat v/ Erik Bøe Sletten E/giro %a;<(3)=16 \2/ 1rE[);%3fé4O :g:" ;b.?.'i;sc)1n7e)5l ElElM I I Arkivkode:423.1 Deres dato: Deres ref.: Klage over avslag på søknad om dispensasjon fra maksimal utnyttelsesgrad for uthus og anneks på eiendommen 232/114 i Levanger kommune - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om utnyttelsesgrad for uthus og anneks. Innherred samkommune kom fram til at det ikke kunne gis dispensasjon, og avslo søknaden. Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Kommunens vedtak blir etter dette å stadfeste. Fylkesmannens vedtak er endelig. Fylkesmannen viser til Innherred samkommunes oversendelse hit av 22.04.2016, hvor den ovennevnte klagesaken ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 femte ledd og delegering fra overordnet departement. Vi beklager lang Saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn Plan- og utviklingskomiteen i Levanger kommune vedtok i april 2012 å iverksette ulovlighetsoppfølging på bygningsmassen i Åsenfjord. Bakgrunnen for vedtaket er at det i lengre tid har vært en oppfatning om at det er foretatt tiltak i området som det ikke er gitt nødvendige tillatelser til. Fritidseiendommen til Magnus Helgesen ble kontrollert den 18.10.2012. Under befaringen ble det avdekket at hytta er noe større enn hva byggemeldingen av 1972 gir tillatelse til. Videre mente kommunen at kun ett av uthusene var omsøkt. Det var også store rør over eiendommen, noe som kunne tyde på at hytta har innlagt vann og kloakk. Det er også opparbeidet gruslagt vei fra hytta til parkeringsplassen. Videre er det oppført terrasse, trapper samt uteoppholdsplass nede ved sjøen. I tillegg er det satt opp pæler med tau mellom, noe som i praksis fungerer som et gjerde. I et forhåndsvarsel om søknadsplikt, pålegg, forelegg og tvangsmulkt datert 06.02.2013 ba kommune om å få en fullstendig søknad om byggetiltakene som har blitt utført. Den 20.02.2013 sendte tiltakshaver inn søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens utnyttelsesgrad. viser til at gjeldende reguleringsplan har et arealtak på 80 m2 bruksareal og at tiltakshavers bebyggelse har et bebygd areal på 98 m2. viser til at alle byggeaktiviteter ble utført før reguleringsplanen ble vedtatt. viser til at de har fått godkjent å legge inn vann/avløp, jf. sak 03/08, TSI 2007/10524. ber om å få beholde veien opp til hytta. opplyser om at terrassen mot nord skal rives, samt plattingen ut fra naustet. ber om å få beholde rekkverket ned til sjøen. Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Saksbehandler: Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 74168000 Lise Lyngsaunet Værdal 7734 Steinkjer Org.nr.: 74 16 83 03 fmntpost@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/nt 974 772108 fmntlsk@fylkesmannen.no

Side 2 av 6 varslet naboer om søknaden i oversendelse av 19.02.2013. Det kom ingen merknader til tiltaket. Kommunen fattet vedtak i saken den 05.01.2016, sak 8/16, og gav avslag på søknad om dispensasjon for oppføring av anneks, uthus og terrasse. Avslaget ble gitt med følgende begrunnelse: «Etter kommunens vurdering gjør hensynene bak planbestemmelsene seg gjeldende med styrke i denne saken. Hensikten med å sette en øvre begrensning på bebyggelsens areal må antas å være ønsket om å ivareta hytteområdet som sådan. Man må også kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som kan bebygges på hver eiendom, samt hvor stort areal innenfor planområde som skal være tilgjengelig for allmennheten. Videre vil en dispensasjon i denne saken være med på å uthule gjeldende planbestemmelse, og vil være en avgjørelse som kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Reguleringsplanen ble vedtatt i 2002 og kan ikke anses som særlig gammel. Kommunen ønsker at en evt endring av area/begrensningene skje via en p/anendring og ikke via dispensasjoner. Dette kommer av at dispensasjoner kan få ulikt utfall for de forskjellige eiendommene og vil bli lite forutsigbart både for hytteeierne og kommunen. Videre vil det kunne få uheldig ringvirkninger som ikke er forenelig med en god area/politikk. Etter det ovenstående har kommunen kommet fram til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. Vilkårene for å gi dispensasjon er dermed ikke tilfredsstillende l dette tilfellet». Kommunen har også vurdert fordelene og ulempene, og kommet fram til at fordelene ved å gi dispensasjon kan ikke ses å være særegne for denne eiendommen, og ulempene ved å gi dispensasjon vil i dette tilfellet være klart større enn fordelene og vilkårene for å gi dispensasjon etter pbl. 19-2er ikke oppfylt. Vedtaket om avslag på dispensasjonssøknadene ble den 21.01.2016påklaget av advokatfirmaet Pretor, på vegne av tiltakshaveren. Utfyllende klage ble sendt inn den 03.03.2016. I klagen ble det vist til at uthuset som er oppsatt har en overskridelse på 8 m2, og at det søkes om dispensasjon for overskridelsen. Klager anfører at fordelene ved å gi dispensasjon for uthuset er klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2.Klager viser til at annekset på 7 m2 ikke er omsøkt da de hevder at kommunen har sagt at bygg under 10 m2 ikke var søknadspliktig. Klager mener at fordelene ved å gi dispensasjon for annekset er klart større enn ulempene, jf. pbl. 19-2.Klager opplyser om at trapp fra platting rundt hytta og ned til sjøen skal fjernes. Klager mener hytta og naust er i tråd med godkjent søknad. Innherred samkommune behandlet klagen den 22.04.2016, sak 301/16.Kommunen fant ikke at klagen inneholder momenter som ga grunnlag for å endre det opprinnelige vedtaket. Klagen ble ikke tatt til følge. I oversendelse datert 22.04.2016ble saken oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen bemerker: F lkesmannens kom etanse som kla einstans Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgår av forvaltningsloven 34.Etter bestemmelsens annet ledd kan vi prøve alle sider av saken, herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om

Side 3 av 6 det er truffet av rette myndighet, og om det har blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. I dette ligger prøving av om vedtaket innebærer såkalt myndighetsmisbruk, det vil si om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende den innebærer bærer preg av vilkårlighet eller usaklige hensyn, om avgjørelsen usaklig forskjellsbehandling. eller om Den ovennevnte bestemmelsen, jf. 34 (2) siste pkt. fastsetter samtidig at statlig organ som er Klageinstans for kommunale vedtak, skal vektlegge hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det fris skjønnet. Kla efrist o rettsli kla einteresse Klager har rettslig klageinteresse, og klagen er rettidig framsatt, Planstatus/rettsli runnla Eiendommen er omfattet av reguleringsplan Eiendommen er avsatt til byggeområde, for Langøya, jf. fvl. 28 og 29. vedtatt den 04.09.2002. fritidsbebyggelse. I reguleringsplanens bestemmelse 2 framgår det at eiendommen kan bebygges med maksimalt bruksareal på 80 m2, inkl. uthus. Videre tillates uthus med maksimalt 20 m2. Omsøkte tiltak innebærer at eiendommen m2. Tiltaket er følgelig avhengig vil få et anneks og uthus med et bruksareal på 51 av dispensasjon. Dispensasjon Etter pbl. 19-2 kan det dispenseres Dispensasjon kan ikke gis dersom fra bestemmelser hensynene hensynet i Iovens formålsbestemmelse, i eller i medhold av loven. bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begge vilkårene må være oppfylt. Dette innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Det skal ikke være kurant å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning Vurdering av om lovens vilkår for dispensasjon rettsanvendelsesskjønn som kan må det foretas en konkret og reell fremgår ovenfor må Fylkesmannen reguleringsplanens bestemmelse det vurderes om en dispensasjon er oppfylt, er i følge forarbeidene et overprøves av domstolene. I den enkelte dispensasjonssak vurdering av de faktiske forhold i saken, og som det i denne saken for det første vurdere om hensynene bak vil bli satt vesentlig til side ved en dispensasjon. Videre må vil medføre klart større fordeler enn ulemper etter en samlet vurdering. Vilkårene er kumulative, dispensasjon i planprosessen. altså at begge vilkårene må være oppfylt for at kan gis. Først må det vurderes om hensynet bak reguleringsplanens bestemmelse vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Det framgår av planbeskrivelsen at hytter ikke skal overstige et bruksareal på 80m2, inkl. uthus, og at uthus kan oppføres med bruksareal på maks 20 m2. Eiendommen vil få et bruksareal på ca. 30m2 over den maksimale utnyttelsesgrad for hytte og uthus samlet. Kommunen har imidlertid godkjent at eiendommen bebygges med 96 m2 før reguleringsplanen ble vedtatt. Det er således 15 m2 som ikke er godkjent og som det må vurderes om det skal gis dispensasjon for. Uthuset har et bruksareal på 44 m2, noe som er 8

Side 4 av 6' m2 større enn kommunen har gitt tillatelse til. Annekset dispensasjon. Hytta er godkjent av kommunen. Det framgår av plan- og bygningsrett på 7 m2 er ikke omsøkt, og krever (2011), O.J Pedersen m.fl., på side 206 at: «Se/v om det etter dette skal mye til for å dispensere fra en reguleringsplan, kan forholdene ligge slik an at lovens betingelser er oppfylt. Dreier det seg om en nylig vedtatt plan, fører de ovenfor nevnte hensyn (åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning red.anm.) til at man går veien om en reguleringsendring, med mindre det gjelder et mindre vesentlig punkt som det er bred enighet om har fått en så uheldig utforming at det hindrer eller motvirker en hensiktsmessig utvikling av området. Gjelder den en eldre plan vil vilkårene for å gi dispensasjon lettere kunne være oppfylt». 2002og er således av nyere dato. Bare Reguleringsplanen for Langøya er fra reguleringsplanens alder tilsier at det vanskelig kan gis dispensasjon. hensikten med å sette en øvre begrensing på bebyggelsens Kommunen viser til at areal må antas å være ønsket om å ivareta hytteområdet som sådan. Kommunen viser også til at Åsenfjord er et pressområde, der man generelt ønsker å ta vare på de gjenstående arealene. De viser også til at en dispensasjon i denne saken vil være med på å uthule gjeldende planbestemmelse, og vil være en avgjørelse som kan danne et mønster for senere avgjørelser innenfor samme planområde. Reguleringsplanens alder og kommunens strenge praksis innenfor området tilsier at det ikke gis dispensasjon. (ved Pretor advokatfirma) har søkt om dispensasjon for overskridelsen på 8m2 for uthuset. De viser til at uthuset ligger godt plassert inntil en skrent i berget og at det ikke hindrer passasje, da det uansett vil være for ulendt til å ta seg fram til fots. Det er plassert skjermet i sin helhet i terrenget. De viser til at uthuset har en nødvendig funksjon for tiltakshaver, herunder som lager av sommermøbler, vedlager, fiskeutstyr mv. og toalett. De viser også til at uthuset har en funksjon som levegg mot østavind ovenfor uteområdet. ved Pretor advokatfirma mener det ikke foreligger noen ulemper med uthuset, eller dets omsøkte utvidelse, og det vises til at tiltaket ikke påvirker noen andre enn tiltakshaveren selv. viser til at kommunen medfører, noe som er i strid med fvl. mener videre at annekset fritidsbebyggelse, ikke presiserer hvilke ulemper uthuset 24 og 25. ikke påvirker annet areal enn det som er avsatt til og har ingen innvirkning på allmenhetens tilgang til området. Annekset er av beskjeden størrelse, og en tillatelse vil ikke medføre at eiendommen virker overbygd. Annekset er ikke synlig fra utsiden av tomta. mener fordelen med annekset er at tiltakshaver får et eget arbeidsområde for snekkerarbeid mv, og hvor utstyr kan henges opp. De viser også til at området annekset er oppført på ikke kan benyttes til andre formål, da det ligger innklemt på baksiden klart større enn ulempene. av hytta mot en skråning. De anser at fordelen med annekset viser til at de omsøkte tiltakene er svært beskjedne sett hen til utviklingen øvrig på Langøya, både før og etter vedtakelsen av gjeldende reguleringsplan. er for Fylkesmannen betviler ikke at uthuset og annekset er praktisk for tiltakshaver. Vi finner likevel å bemerke at maksimal utnyttelse er den øvre grensen for hva som tillates på eiendommen. Man må kunne forutsette at reguleringsplanen har tatt hensyn til hvor stor del som faktisk kan bebygges på hver eiendom, og at kommunen har tatt en grundig vurdering av hvor stort areal som skal benyttes/avsettes til andre formål. På bakgrunn av vurderingen ovenfor er Fylkesmannen, i likhet med kommunen, kommet til at hensynet bak reguleringsbestemmelsen vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Da ett av to vilkår for å gi dispensasjon ikke er oppfylt, og begge må være oppfylt for å kunne

- Side 5 av 6 innvilge dispensasjon, finner vi det ikke hensiktsmessig å vurdere fordelene/ulempene ved tiltaket. Når det gjelder klagers anførsler vedrørende andre saker i nærområdet, så bemerker Fylkesmannen at vi er enige med kommunen i at saksforholdet i saken er et annet enn i gjeldende sak. Kommunens saksbehandlin : Av fvl. 24 og 25 framgår det at enkeltvedtak skal begrunnes, og at det i begrunnelsen skal vises til de regler vedtaket bygger på med mindre parten kjenner reglene. I den utstrekning det er nødvendig for å sette parten i stand til å forstå vedtaket, skal begrunnelsen også gjengi innholdet i reglene eller den problemstilling vedtaket bygger på. Videre bestemmer fvl. 25, tredje ledd, at «de hovedhensyn som har vært avgjørende ved utøving av forvaltningsmessig skjønn, bør nevnes. «Manglende eller svak begrunnelse gjør at vedtaket blir vanskeligere å angripe for den klagende parten, og det blir vanskelig å se hvilke momenter som har vært avgjørende for resultatet i saken. Sivilombudsmannen har i sin sak 2011/2812 redegjort nærmere for hvilke krav som stilles til begrunnelsen for et dispensasjonsvedtak. Det uttales der at «Det må være et grunnleggende krav til begrunnelse for et dispensasjonsvedtak etter pbl. 19-2 at det fremgår at hvert av lovens kumulative vilkår er vurdert og hvilke konklusjoner vurderingen munner ut i». Bestemmelsen i pbl. 19-2 er brukt som hjemmel for dispensasjonsvedtaket og kommunen har vurdert begge de kumulative vilkårene før de har konkludert. Fylkesmannen mener vilkårene i pbl. 19-2 er tilstrekkelig vurdert, og kan ikke se at vedtaket til kommunen lider av saksbehandlingsfeil. Konklus`on o vedtak: Fylkesmannen har etter en konkret vurdering kommet til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Kommunens vedtak stadfestes. På bakgrunn av det ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende Vedtak: Innherred samkommune sitt vedtak av 05.01.2016, sak 8/16, stadfestes herved. Klagen har ikke ført fram. Fylkesmannen vedtak er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Ragnhild T. Grønvold (e.f.) Fagansvarlig bygg- og justis Kommunalavdelingen Lise Lyngsaunet Seniorrådgiver Kommunalavdelingen Værdal Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift

Side 6 av 6- Kopi til: Innherred samkommune Postboks 130 7601 LEVANGER