PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 07.06.2011 Saksnr.: 200905574-113 Arkivkode O: PLAN: 1247 Saksbehandler: Jøran Syversen/Margrete Havstad/Eirik M.Svensen Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 23.06.2011 Marviksletta. Områderegulering. Offentlig ettersyn. Kristiansand kommune ved plan- og bygningsetaten fremmer forslag til områderegulering med konsekvensutredning for Marviksletta på Lund. Planoppgaven er hjemla i kommunens plan- og utredningsprogram 2009 2012, hvor videreføring av kommunedelplan for Lund er ført opp som oppgave med oppstart i 2009. Marviksletta er anlagt som industriområde. Det er fremdeles den rådende bruken. Noen gamle industribygg er tatt i bruk til andre formål eller erstatta med nye bygninger, i hovedsak forretninger. Disse nye funksjonene er etablert mer eller mindre tilfeldig, uten en felles plan, tilsynelatende uten tanke på tilhørende kvaliteter, funksjoner, struktur eller infrastruktur. Det er også igangsatte reguleringsprosesser i område. Til sammen tyder dette på at området er modent for transformasjon. Målet med planarbeidet er å lage en god overordna plan som kan styre den videre utviklingen av området i retning som hever kvaliteten på både området og bydelen Lund. Videre er det viktig å knytte Marviksletta bedre sammen med naboområdene, ivareta viktige fellesfunksjoner, infrastruktur og legge premissene for detaljreguleringsplaner med påfølgende utbygging. Omkringliggende kvaliteter som fjorden, Prestebekken, kolonihagene, Sør Arena, Bertes/Marviks osv skal brukes som ressurser for den nye bebyggelsen ved å knytte området tettere sammen og bygge ned eksisterende barrierer. Planens hovedgrep er valgt med følgende intensjoner: - Området skal utvikles fra et industriområde til et moderne by- og bomiljø som skal være med å heve kvalitetene og tilbudene til bydel Lund. - Det skal etableres et konsentrert senterområde i sør som skal inneholde forretninger og private og offentlige tjenestetilbud for Lund. Området skal knyttes sammen med tilstøtende skole, barnehage, idretts- og kulturtilbud til et komplett områdesenter for bydelen. - Det skal legges til rette for blanda bruk av i ny bebyggelse. Attraktive boliger med tilhørende gode utearealer, sosiale møteplasser og friområder i kombinasjon med andre formål sikrer en jevnere aktivitet i området og er med på å forhøyne kvaliteten på tilliggende uteområder. - Det skal legges til rette for næring i form av offentlige og private tjenestefunksjoner og større kontormiljøer, i tillegg til håndtverksbedrifter. - Gatenettet skal utbedres og området legges bedre til rette for myke trafikkanter.
- Det skal sikres en god grønnstruktur. Eksisterende grøntdrag langs Prestebekken styrkes ved å åpne bekken der den i dag ligger i rør, og bygge ut turveinett. Dette vil sikre et sammenhengende parkdrag fra sjøen og til Jegersberg. Det etableres nye torg, parker og møteplasser. Det er utfordrende å utarbeide en områderegulering i et allerede etablert område som Marviksletta er. Det er mange grunneiere, festere og andre interessenter med ulike meninger og ønsker om hvordan området bør utvikle seg videre. Medvirkningsprosessen både eksternt og internt har etter plan- og bygningsetatens vurdering vært god. Intensjonen med denne politiske behandlingen er at byutviklingsstyret tar stilling til de store linjene og grepene i utviklingen av Marviksletta. Det er flere tema som bør diskuteres videre i planprosessen, og en rekke detaljer som ikke har funnet sin endelige form. Det anbefales derfor en bred høring der flere alternative formål og løsninger vurderes. Det legges videre opp til at prosessen skal ha 2 høringsrunder, slik at både plan- og bygningsetaten og byutviklingsstyret har mulighet til å ta på alvor de innspill vi vil motta i første høringsrunde, og foreta nødvendige endringer i planen. I neste fase må også alle detaljer på plass. Deretter har høringspartene mulighet til å få revidert plan til uttalelse før endelig bystyrevedtak. Plan- og bygningsetaten mener at hovedgrepene i planforslaget er blitt til det beste for bydelen, og at planforslaget kan legges fram til politisk behandling i byutviklingsstyret for å få politikernes innspill til hovedgrepene i planforslaget. Plan- og bygningsetaten anbefaler at byutviklingsstyret støtter hovedgrepene, og at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn etter at justeringene som fremkommer av vedtakspunkt 3 er utført. Forslag til vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger områderegulering for Marviksletta sist datert 09.06.2011, med bestemmelser sist datert 09.06.2011, ut til offentlig ettersyn. 2. Følgende alternativer høres: a. Alternativt formål på feltene BKH3-6 og BKHT1 i samsvar med formålene i kommunedelplan for Lund. b. Alternativ veiutforming av Østre Ringvei som 2 felts vei. c. Alternativ veitrasé, ny hovedatkomstvei fra Narviga, nord i planområdet a d. Alternativ veitrasé fra Marvika i miljøtunnel på østsiden av Sør Arena mot ny hovedatkomstvei. e. Alternativ ny atkomst fra Østre Ringvei til områdesenteret, S1 og S2. f. Stadfeste boliger for bostedsløse ved Ægirsvei g. Alternative plasseringer av 7er bane ved Prestebekken eller Østre Ringvei 77. h. Alternativ der dagligvareforretning ikke legges inn i felt FT1. i. Bør områdeplanen styre nærmere hvilke typer tjenesteyting som hjemles? 3. Før områdeplanen kan legges ut til offentlig ettersyn må planforslaget justeres i henhold til punkter som nevnt på siste side i saksfremstillingen. 2
Gunnar Stavrum Plan- og bygningssjef Jøran Syversen Saksbehandler Eirik Martens Svensen Saksbehandler Margrete Havstad Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Situasjonskart 2. Forslag til plankart, sist datert 09.06.2011 3. Forslag til bestemmelser, sist datert 09.06.2011 4. Planbeskrivelse med konsekvensutredninger og tilhørende vedlegg, sist datert 09.06.2011 3
BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET Denne saksframstillingen er utformet som et beslutningsgrunnlag med tanke på at hovedtemaene og utfordringene i planarbeidet skal bli belyst på best mulig måte. Bakgrunnsinformasjon som tidligere saksgang, planstatus, detaljert beskrivelse av planforslagets innhold med mer, fremkommer av planens beskrivelse. Dagens situasjon Marviksletta ligger på østsiden av byen mellom Kvadraturen og Sørlandsparken. I kommuneplanen er Marviksletta definert som områdesenter på Lund. Mot nord grenser planområdet mot E18. Østre Ringvei tar av fra E18, og er i dag hovedinnfartsveien til Marviksletta. Mot nordøst og Kongsgård/Vige, er ny havn under etablering. I øst grenser området til Topdalsfjorden, og her er også stadion, Sør Arena, etablert. Mot vest grenser området til de store etablerte boligområdene på Lund, og Wilds Minne skole ligger rett sør for området. Marviksletta er, som navnet sier, i hovedsak en stor slette, men to ubebygde koller markerer seg som grønne landskapselement, Ringknuten mot nordøst og Romleåsen mot sørøst. Det er også noen små eksisterende koller som er viktige grøntområder. Prestebekken går gjennom området fra nordvest til sørøst og er en grønn oase i et ellers så bebygd område. Det går turvei langs bekkedraget. Det er også etablert kyststi et stykke langs fjorden øst for Sør Arena. Det er ellers private hager og kolonihagene som utgjør den eksisterende grønstrukturen. Området bærer preg av å være et industriområde. Det er store bygningsvolumer med asfalterte parkeringsarealer på bakkeplan. Trafikkarealene er utflytende, og planlagt i hovedsak for biltrafikk uten tilrettelegging for myke trafikkanter. De siste årene har det skjedd en tilfeldig utvikling uten et helhetlig grep. Noen industribygg har fått en helt annen bruk, mens andre er erstatta med nye bygninger. 4
Gjeldende planer: Kommuneplan og kommunedelplan for Lund: Bildet ovenfor til venstre er et utsnitt av gjeldende kommuneplan. Rød sammenhengende strek viser planområdet. Bildet til høyre er et utsnitt av kommunedelplan for Lund. Områdereguleringen er i hovedsak i tråd med overordna planer og følger opp føringer i disse med noen unntak: - Nye Havnevei åpnes opp mot Narviga. - Områdeplanen viser bolig og boliger i kombinasjon med næring på deler av områder som er regulert til ren næring i kommunedelplanen. - Områdeplanen foreslår å åpne Prestebekken og sikre et større naturområde rundt bekkeløpet. Reguleringsstatus: Det er i dag 15 gjeldende reguleringsplaner innenfor området. Planene varierer i alder fra tidsperioden 1950 til 2006. Revisjon av kommuneplanen: I revisjon av kommuneplanen skal gjeldende kommunedelplan for Lund bli erstattet. Forslag til ny kommuneplan tar derfor opp i seg mange av de føringer som ligger i kommunedelplanen. Kommuneplanen forutsetter områdeplan før utvikling av området. Områdereguleringsplanen er ikke i tråd med forslag til ny kommuneplan på følgende punkt: - Områdeplanen viser bolig og boliger i kombinasjon med næring på deler av områder som er regulert til ren næring. - Områdeplanen foreslår å åpne Prestebekken og sikre et større naturområde rundt bekkeløpet. 5
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planens avgrensning: Planavgrensning er valgt ut i fra at: - Viktige trafikkutfordringer skal bli løst gjennom planarbeidet. - Områder som anses aktuelle for fremtidig transformasjon er tatt med - Sammenhengende grønnstruktur og overgangen til andre områder kan bli avklart. Planens innhold Byggeområder: Formål: I senterområdet, felt S1 og S2, er det lagt til rette for handel, tjenesteyting, kontor og boliger. Her skal handelstyngdepunktet i bydel Lund etableres. Det skal reises en urban bebyggelse og med en bymessig utforming av gater og plasser. De ulike funksjonene, tjenesteyting, kontor og bolig skal være med å skape aktivitet og liv i området på ulike tider av dagen, og sikre en attraktiv opparbeiding av utearealene. Området sør for senterområdet, felt BT1, er regulert til bolig kombinert med tjenesteyting. Her er det etablert studentboliger i dag. Disse kan utvides, samtidig som det er fremma en idé om å bygge seniorboliger. Området er svært egna for disse formålene med tanke på beliggenheten tett opp mot senterområde. Områdene mellom Stadionveien og senterområdet, felt BKH1 til BKH 4 og BKFT1, er tiltenkt bolig i kombinasjon med kontor. Det er i tillegg åpnet opp for håndverksbedrifter i disse områdene. Dette gjelder også for feltene nord for Stadionveien, felt BKH 5. I felt BKHT1 legges det i tillegg til rette for privat/offentlig tjenesteyting. Her er en menighet etablert, og det vil også være mulig å etablere en ny barnehage i feltet. Rundt Sør Arena er det planlagt å sikre arealer til kontorformål. Her kan større kontorer etablere seg, eller mindre samlokalisere seg. Dette gjelder felt KI1 og K1. Feltet som henvender seg mot Kongsgård/Vige havneområde, felt IL1, er regulert til industri/lager. Områdene langs Nye Teglverksvei i nordøst er tiltenkt kontor/industri/håndverkerbedrifter, felt KILH1, mens området langs Nye Teglverksvei i nordvest er tiltenkt kontor/bolig/håndverkertjenester, felt BKH6. Hvor boligdelen i dette feltet må lokaliseres med atkomst fra Njordsvei. For felt BKH7 som grenser inn mot kolonihagene er det foreslått kontor/håndverkertjenester, og noe bolig lengst i nordvest. For felt B1 som grenser mot kolonihagene, er et eksisterende næringsbygg foreslått til boligformål (leiligheter). Tanken her er at deler av Prestebekken kan åpnes og opparbeides som friområde der denne går over eiendommen. Resterende del kan utvikles til bolig. For felt B3 er det planlagt leilighetsbebyggelse, mens felt FT1 er planlagt tilrettelagt for kombinert formål tjenesteyting og forretning. Her er det planlagt studentboliger samt at en av de store eksisterende matvarebutikkene på Marviksletta kan reetablere seg. I felt V1, vil valg av veiløsning avgjøre om eksisterende bensinstasjon kan fortsette sin drift. Utnyttelse: Planen forholder seg stort sett til kommunedelplan for Lund med BYA på 35 % med noen unntak: Høyder: Områdeplanen forholder seg til høydenivået i kommunedelplan for Lund; 4 etasjer med tilbaketrukket 5. etasje, samt 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje langs Nye Teglverksvei. Innenfor senterområdet, felt S2, åpner områdeplanen opp for ett bygg på 12 6
etasjer. Samt at det ved Ægirsvei mot Sør Arena, felt KI11, er åpnet for et bygg på 10 etasjer. Høyhuset mot fjorden ved Sør Arena er videreført med høydene i gjeldende reguleringsplan og vil bli det høyeste bygget i området. Høyhusene strider mot kommunedelplanen. Trafikk: Hovedgrep veisystem: - Det bygges ny hovedatkomst til området fra E-18 i Narviga. - Østre Ringvei oppgraderes. Her foreligger det to alternativer for nordlig del. 4-felts vei (2- biler og 2 kollektivfelt) ligger inne på plankartet. 2-feltsvei legges ut på høring som et fullverdig alternativ. Kollektivtransport: Bussen går i Østre Ringvei. Veien vil være en del av en fremtidig indre bussring. Med de store næringsarealene med arbeidsplassintensive virksomheter (bl.a. kontor) som planen legger opp til, er en hinderfri fremkomst for bussen viktig. Det ligger derfor inne kollektivfelt (4-feltsvei) på nordre del av Østre Ringvei der trafikken er størst. Internveier: Internveiene oppgraderes med dobbeltsidig fortau, parkering og trerekker. Sykkel: Det legges til rette for sykkel ved at Kongsgård allé og Østre Ringvei, som er de to gjennomgående sykkeltraseene, opparbeides spesielt for dette formålet. Begge får atskilt gang/sykkelvei. Langs Østre Ringvei skilles også gående fra syklende. Det etableres to gangbroer over Østre Ringvei: ved kyss med E-18, og der Kongsgård allé krysser. Myke trafikkanter og skolevei: Hovedveiene får atskilt gang/sykkelvei, mens internveiene gis dobbeltsidig fortau. Det er lagt inn krav om snarveier og passasjer gjennom kvartalene. Disse er tilpasset eksisterende veinett slik at avstandene blir kortest mulig for gående/syklende og dette transportmiddelvalget gjøres attraktivt. Østre Ringvei utformes med tanke på skolevei. Her etableres gang/sykkelvei mellom bebyggelsen og dagens trerekke slik at den trekkes bort fra veien. Antall kryssinger forsøkes begrenset. Marviksveien ved Wilds Minde skole enveiskjøres slik at biltrafikken reduseres i et viktig kryssningspunkt. Grønne områder: Lek: Det skal etableres en helt ny nærmiljøpark på minimum 4,25 daa som skal inneholde allmenn park, kvartalslek og sandlek. Den nye nærmiljøparken skal etableres i friområdene mellom Njordsvei og Bragesvei. Det skal også etableres en ny kvartalslekeplass. Plassering av denne har vært omdiskutert, men kvartalsleken bør samlokaliseres med nærmiljøparken ved Wilds minne skole. Innad på selve Marviksletta skal det etableres sandlekeplasser i kvartalene. Man ser for seg en kombinasjon av offentlig sandlek og privat uteoppholdsarealer. Antall sandlekeplasser må sees i forhold til antall boenheter, avstandskrav, eventuelle barrierer. Idrett: Det skal etableres en ny 11er bane på Kongsgårdjordet. Det skal også etableres en ny 7er bane. Det er alternative forslag til plassering av denne. Enten i friområde ved utløpet av Prestebekken eller i Østre Ringvei 77. Møteplasser: Planforslaget legger til rette for å styrke eksisterende møteplasser og etablere nye i området. Møteplassene skal ha ulik karakter for å imøtekomme ulike brukere: Den grønne parken i aksen Agder Allé: er ment å være en møteplass som kan tillegges mange ulike funksjoner, som lekeareal, rekreasjonsareal, park, torg med mer. Parken skal oppleves som en grønn oase i området. Stadionplassen: Rundt stadion er det et torg på fremsiden som fungerer som en møteplass i dag, men som skal styrkes for å gi en jevn aktivitet. 7
Møte med fjorden: På østsiden av stadion skal det etableres et rekreasjonsområde, møteplass og et stoppested langs kyststien. Det skal etableres trappetrinn i ulik bredde ned mot vannflaten i buktas nordside og arealet utformes parkmessig med beplantning. Lekeplasser og turveien gir også naturlige møteplasser i området. Torg: Det skal også etableres et nytt torg i aksen Marviksveien Industrigata. Ny bebyggelsen rundt torget skal henvende seg mot torget og tilrettelegge for aktivitet. Turveier og grøntdrag: Eksisterende kyststi nordøst for Sør Arena skal knyttes på nytt turveinett langs Prestebekken. Turveier, nye og eksisterende, er sikra i planforslaget. Langs kyststien skal det etableres små plasser med benker som gjør det attraktivt å stoppe opp og ta en pause. Melding om oppstart Det ble varslet oppstart av planarbeid for områderegulering for Marviksletta den 30.10.2009. Det kom inn 26 merknader. Disse merknadene i tillegg til innspill som er kommet inn underveis i prosessen, er oppsummert og kommentert av plan- og bygningsetaten i eget vedlegg. Medvirkning Intern medvirkning: Planforslaget er lagt fram og diskutert med teknisk sektors samarbeidsgruppe for bydel sentrum. Samarbeidsgruppa har vært med å påvirke planforslaget slik det nå foreligger, og uenigheter så langt i prosessen er løst. Planforslaget er også lagt fram for teknisk sektors styringsgruppe, som har gitt føringer i planarbeidet. Ekstern medvirkning: Det har vært en god medvirkningsprosess så langt i planarbeidet. Det er avholdt: - Offentlig møte i forbindelse med oppstart. I møtet ble det orientert om planprosessen og invitert til dialog. - Idèmyldringsmøte hvor offentlige myndigheter, tiltakshavere og politikere diskuterte bestemte tema, med særlig fokus på trafikk. - Møter med fylkeskommunen, Statens vegvesen og representanter for ATP-utvalget - Planforslaget er presentert for planforum, som er et felles møtested hvor kommunen kan drøfte større planer med statlige/fylkekommunale etater - Jevnlige møter med grunneiere og tiltakshavere. De mest aktive har deltatt jevnlig. Planog bygningsetaten har i tilegg kontaktet en del grunneiere for å få de mer aktivt med i planprosessen. - Møter med andre direkte berørte parter blant annet 3 separate møter med velforeninger/boligbyggelag innenfor og tilgrensende til planområdet. - Barn og unge: Parkvesenet, oppvekstsektoren, idrettsetaten, fritidsetaten og barn- og unges representant har vært delaktige i planprosessen, og skal med hver sine interessefelt ivareta gode lekearealer, friområder, turveier, idrettsanlegg og generelt at barn- og unges interesser blir ivaretatt i områdeplanen. Det er 2 større planarbeid som er igangsatt i forkant av/parallelt med arbeidet med områdereguleringen. Det er: S1 senterområde i kommunedelplan for Lund og Prestebekken ved Kongsgård allé og Østre Ringvei. Det er også 3 skisseprosjekt som er under utarbeidelse samtidig med arbeidet med områdeplanen: Ægirs vei 2a m.fl. ved Sør Arena, Kongsgård allé 61 og Nye Teglverksvei 19, 21 og 42. Disse 5 prosjektene er beskrevet, vurdert og kommentert, og ligger som vedlegg til saken. 8
Annet: Økonomiske konsekvenser for kommunen og utbyggingspolitikk Utbyggingen vil bli foretatt av private parter. Eksisterende teknisk og grønn infrastruktur er ikke tilstrekkelig for å håndtere utbyggingen og må oppgraderes. De infrastrukturtiltak som fremmes i planen er derfor nødvendige for å kunne bygge ut, og skal derfor dekkes inn som en del av utbyggingen. Kommunen kan på sikt få utgifter for å dekke skoleutvidelser og barnehagebygging for å håndtere det økte kapasitetsbehovet som oppstår når det totale boligantallet i bydelen øker. Det samarbeides med flere av utbyggingsaktørene om en utbyggingsavtale. I denne prosessen arbeides det med å få til en modell for hvordan infrastrukturtiltakene som følger av rekkefølgekravene skal gjennomføres. De rekkefølgekravene som er ført opp i bestemmelsene er en foreløpig opplistning av selve tiltakene. De er derimot ikke bearbeidet med hensyn på når tiltakene skal være utført. Rekkefølgekravene må på dette punkt bearbeides videre i et samspill med forhandling av utbyggingsavtalen. Områdeplan må vedtas samtidig som inngåelse av utbyggingsavtale. PLAN- OG BYGNINGSETATENS VURDERING Hovedutfordringene i planarbeidet er: Trafikksystem og veiutforming: Utnyttelse: Den utnyttelsen som legges inn og de formålene som velges er avgjørende for hvor mye trafikk som oppstår. Eksempelvis generer en gjennomsnittsleilighet (på 100 m 2 ) anslagsvis 3,5 bilturer daglig i dette området. Til sammenlikning generer anslagsvis en butikk 45 bilturer daglig. Beregninger viser at de formål og utnyttelse som er lagt inn i kommunedelplan for Lund vil gi 19 500 nye bilturer i forhold til dagens situasjon. Områdeplanen vil gi 16 600 nye turer. Dette skyldes lavere andel forretning og høyere andel bolig. Plan- og bygningsetaten mener arealgrepet som er gjort i områdeplanen derfor er heldig ut i fra et trafikkalt ståsted. Selv om arealbruken i områdeplanen gir mindre trafikk enn arealbruken i kommunedelplanen viser analysene at områdeplanen gir mer kø på nytt veinett. Dette skyldes at en stor butikk i områdeplanen er flyttet fra Marviksletta og opp mot til E-18 ved Esso-stasjonen, og veinettet takler dette dårligere. Køene vil for det meste oppstå på Bispegra og Østre Ringvei nærmest E-18. Plan- og bygningsetaten anbefaler derfor at det under høringen vurderes nøye om det ikke bør etableres forretning her. Dagens veinett: Trafikkanalysen viser at dersom området bygges ut, med dagens veinett, vil det bli store overbelastning i store deler av veinettet. Nytt veinett er derfor påkrevd. Ny hovedatkomst fra E-18 i Narviga: Trafikkanalysen viser at dersom ny hovedatkomst til Narviga ikke bygges, så vil det oppstå store kapasitetsproblemer i veinettet, selv med 4-felts vei i Østre Ringvei. Trafikkmengden øverst i Østre Ringvei gir i følge analysen en ÅDT på 37 900 biler. Analysen viser at ny hovedatkomst til Narvika gir en lagt større effekt enn å etablere 4-feltsvei i Østre Ringvei. To 2-feltsveier inn i området (havnevei + Østre Ringvei) er altså langt mer virkningsfullt enn en 4-feltsvei. Kristiansand Havn går i mot veien slik den foreligger, og mener en slik vei kan skape kø og problemer med avviklig av havnetrafikken. Trafikkanalysen viser at E-18-krysset i Narviga ikke vil få kapasitetsproblemer. Plan- og bygningsetaten mener trafikkanalysen viser at veien er en helt nødvendig forutsetning for utbygging på Marviksletta. 9
Østre Ringvei: Analysen viser at 4-felt fremfor 2- felt i nordre del av Østre Ringvei har en positiv effekt på kapasiteten. Effekten er allikvel mindre enn antatt (2000 uavviklet trafikk med 2-felts, 1800 med 4-felts nærmest E-18). En 2-feltsvei er langt mer skånsom for omgivelsene. 2-felt kan krysses i fotgjengerfelt, noe som gir mange kryssinger, kort vei for myke trafikanter og liten barrierevirkning. 4-feltsveien gjør at det må bygges gangbroer for sykkel- og forgjengerkryssinger. Dette gir færre kryssinger, lenger omveier og større barrierevirkning. 4-feltsvei gjør at bensinstasjonen i nord enten må bort eller bygges om. Veien kommer nærmere eksisterende boliger og gir økt støy. Plan- og bygningsetaten mener at ulempene med 4- feltsvei er så store, og gevinsten ekstrakapasiteten gir er så beskjeden, at 4-feltsvei ikke kan anbefales ut fra hensynet til avvikling av biltrafikk. Derimot er veien viktig for kollektivtrafikken. Ved kø vil også bussen stå. Dersom det bygges kollektivfelt (i realiteten en 4-feltsvei) vil bussen gå forbi køen, og dette fremmer buss som reisemiddelvalg. Veien vil være en del av en fremtidig indre bussring. Plan- og bygningsetaten mener derfor det vil være lite fremtidsrettet å ikke regulere muligheten for kollektivfelter nå. 4-feltsvei er derfor lagt inn på plankartet. Av hensyn til de nevnte ulemper anbefales derfor at en 2-feltsvei legges ut som et fullverdig alternativ ved høring. En mulighet kan være at en 2- feltsvei bygges som en del av utbyggingen, men at områdeplanen arealsikrer kollektivfelt (4-feltsvei) slik at det kan bygges i fremtiden dersom kollektivtrafikkens behov tilsier det. Marviksveien: Trafikken vil øke i Marviksveien som en følge av utbyggingen. Trafikkanalysen viser 13 500 ÅDT med utbygd områdeplan til sammenlikning 11 000 ÅDT i dag. Det bør i den videre prosessen vurderes avbøtende tiltak. Omfang på senterområdet: Selve området med butikker og tjenestefunksjoner er foreslått på et mer konsentrert areal i forhold til det som er avsatt i Kommunedelplan for Lund. Både langs Østre Ringvei (ICA-Maxi området) og langs søndre del av Nye Teglverksvei (mot eksisterende boligområde i Kommandørveien) foreslås det forretning i kommunedelplanen, men dette er ikke lagt inn i forslag til områdeplan. Dette er gjort ut i fra flere forhold. Et konsentrert areal vil fungere mer som ett områdesenter, enn der butikkene ligger spredt med andre formål mellom. Ved å konsentrere butikker/tjenestefunksjoner vil det gi grunnlag for urbane kvaliteter ved at fasadene i 1. etasje mot gate har publikumsrettede funksjoner. Samlokaliserte funksjoner kan redusere internkjøring mellom butikker. I tillegg er det vektlagt at senterområdet ikke skal kunne konkurrere med Kvadraturen, men være et attraktivt lokalsenter for eksisterende og nye boliger i bydel Lund. Forretningsandelen er derfor redusert. Områdeplanen legger opp til at noen eksisterende butikker ikke avsettes til forretning. På sikt er målet at disse vil bli erstattet av andre formål (bolig, kontor etc.). Erfaringene tilsier at enkelte andre lokalsentre i kommunen ikke fungerer som planlagt. Dette kan blant annet være fordi funksjoner som kan være med å støtte opp om senteret og skape aktivitet hele døgnet, mangler. Områdeplanen legger derfor til rette for blanda bruk, med boliger, arbeidsplasser, handle- og publikumsretta funksjoner i 1. etasje. Det er også lagt til rette for et nytt torg, og her vil det være mulig å etablere kafé med uteservering. Et godt lokalsenter tilpassa beboerne på Lund vil også begrense biltrafikken i området. Slik Marviksletta fremstår i dag med mange store matbutikker spredt ut på et større området, tiltrekkes det kunder fra et større omland i tillegg til at biltrafikken inn i området, men også internt øker. Formål: Et hovedmål med områdeplanen er å legge til rette for en kvalitetsmessig god transformasjon til ett attraktivt urbant område som hever hele bydelen. Et av hovedmomentene for å få til dette, er å skape gode sammenhenger mellom eksisterende omkringliggende boligområder og bryte ned barrierer. Hovedgrepet for å nå dette er: 10
- Å tilføre boliger i en blandet bruk på hele den sentrale delen av Marviksletta (langs Østre Ringvei). - Endre næringstypen til formål som er mer arbeidsplassintensive (f. eks fra industri/produksjon til kontor/tjenesteyting) Bolig skaper en bruksmessig sammenheng mellom områdene og kvaliteten på utearealer økes. Dette gjør også at det er mulig å få til en mer sikker skoleforbindelse mellom boligområdene. Å kunne tilby boliger i et så bynært område i den omfang planen viser, vil være et av de store fordelene med planen med tanke på de føringer som ligger for samordnet areal og transport. Dette blir et av de større kombinerte områder nær sentrum hvor det også legges til rette for mange arbeidsplasser, som igjen fører til fleksibilitet for området, samtidig som det fører til lavere transportarbeid. Den store ulempen er at eksisterende industri-, lager- og produksjonsarealer endres til andre formål. I kommuneplanen heter det at det må utvises varsomhet med å omregulere næringsarealer til boliger eller handel. Næringsformål som gir lav eiendomsverdi er utsatt for press for endring til f. eks bolig og forretning. Retningslinjen i kommuneplanen er ment å skjerme næringsarealer for slik utvikling. Plan- og bygningsetaten mener at dette på prinsipielt grunnlag er viktig når kommunens sees under ett, spesielt på mer sentrumsperifere områder. Marviksletta er det mest sentrumsnære industriområdet av denne typen. Transformasjonen har allerede startet i området, og det er grunn til å tro at markedskreftene gjør at den fortsetter. Selv om omdisponering av industri/lager til andre næringsformer og bolig er en negativ konsekvens, så mener plan- og bygningsetaten samlet sett at dette bør gjøres for å få til et mest mulig attraktivt utvikling i området. Transformasjonen bør derfor styres i en retning som er mest mulig gunstig for bydelen, fremfor å forsøke bremse utviklingen og konservere området. Transformasjon til bolig/kontor er derfor lagt inn i områdeplanen. Planen foreslås likevel utlagt i to alternativer der det også høres et alternativ der eksisterende næringsformål beholdes. For å styrke Kristiansands posisjon når det gjelder å trekke til seg hovedkontorer for større selskaper, bør det legges til rette for kontorarbeidsplasser med sentral og attraktiv beliggenhet., heter det i kommuneplanen. Marviksletta må sies å kunne oppfylle disse kriteriene, og områdeplanen legger til rette for større arealer for kontorformål, med en konsentrasjon av dette rundt Sør Arena. Her ligger det til rette for at flere NODE bedrifter kan etablere seg i samme miljø. Dette skaper synergier også i forhold til nærheten til ny havn. Denne type bedrifter behøver ikke være en konkurrent til Kvadraturens kontoretableringer, da det vil være en annen brukergruppe som finner det mer naturlig å være i sentrum. Samtidig vil det pga. en mindre kompleks eiendomsstruktur og ingen verneverdig bebyggelse være enklere å få til større kontorbedrifter på Marviksletta. Med et bedre utbygd kollektivtilbud i fremtiden (indre bussring), noe planen legger til rette for, kan denne kontoretableringen forsvares. Planen legger til rette for at håndverksbedrifter kan etableres på bakkeplan for en rekke delområder. Noe av kritikken med områdeplanen har nettopp vært frykten for at disse bedriftene skal forsvinne. Nyetableringer andre steder fører igjen til lenger reisevei for kundene og mer transport. Denne type virksomheter er kanskje er etablert her på grunn av den lave leiekostnaden fra tidligere tider. Formålene bolig/forretning øker verdien på området, frykten for at noen brukergrupper ser det som lønnsom å reetablere seg andre steder, er reell. Planen legger til rette for at formål håndverkertjenester er det som kan etableres på bakkeplan, noe som gjør at konkurransen med bolig faller bort, og sjansen for at de vil bli værende i området er større. Det forutsettes bedriftstyper som kan kombineres med boligformål. F. eks håndverksbedrifter som utfører oppdrag ulike steder, men som har base, kontor, materiellager, kundemottak og utsalgssted i 1. etasje i bebyggelsen. 11
Områdeplanen opprettholder industriformål i området mot Kongsgård/Vige havneområde i kombinasjon med lager eller kontor. Innenfor 6 av delområdene (senterområdene i sør og Salem-kvartalet ) er det lagt til rette for tjenesteyting. Tjenesteyting fanger opp en rekke ulike typer virksomheter. F. eks lege, tannlege, treningssenter, barnehage, forsamlingslokale, sykehjem osv. Dette er viktige tjenestetilbud i områdesenter. I områdeplanen er det ikke satt begrensning på hvilke typer tjenesteyting som tillates. Tjenesteyting for spenner veldig bredt. Eksempelvis både kino og fengsel. Plan- og bygningsetaten ønsker derfor ved offentlig ettersyn å høre om planen bør spesifisere hvilke typer tjenesteyting som bør ligge på Marviksletta. Utnyttelse: Noen utbyggere har foreslått en høyere utnyttelse på sine eiendommer enn kommunedelplanen åpner for. I trafikkanalysen er det lagt inn de utnyttelsene som utbyggerne har foreslått for å teste virkningen. Analysen viser relativt høye trafikktall. Planog bygningsetaten mener derfor at man for den sentrale delen av Marviksletta bør ta utgangspunkt i nivået som kommunedelplan for Lund setter i retningslinjene for S1 (TU 150%, BYA 35%, 5 etg.). Det kan ikke anbefales at enkelte utbyggingsprosjekter presser dette nivået. Områdeplanen har lagt seg på nivået til kommunedelplanen med hensyn på BYA og antall etasjer. Spesielt er plan- og bygningsetaten betenkt over forslaget til studentboligprosjektet på Prestebekken. Utnyttelsen på dette prosjektet er foreslått senket ved at det ikke tillates så store byggehøyder som foreslått. Utnyttelsen på nærings- og industriområdene nærmest havna er ikke fastsatt i kommunedelplanen. Den samlede utnyttelsen er her foreslått økt i områdeplanen, i forhold til dagens situasjon. Plan og bygningsetaten mener dette kan anbefales som en erstatning for at industriarealer langs Østre Ringvei i områdeplanen foreslås til kontor/bolig/håndverk. Samtidig ligger arealene hvor utnyttelsen økes gunstig til ved ny hovedatkomst fra E-18 og en trafikkøkning her er mindre sårbar enn nærmere Østre Ringvei. Høyder: Utbyggere har fremmet ønske om større høyder enn kommunedelplan for Lund sier (4 etg. med tilbaketrukket 5 etg.). Plan- og bygningsetaten har vurdert ulike høyder og hva større høyder har å si for både det overordnede uttrykket i området, og lokale virkninger som økt utnyttelse, redusert sol, nærvirkninger og silhuettvirkninger. Både ut i fra lokale virkninger (unngå skygge og uheldige nærvirkninger) og ut i fra en vurdering av det overordnede uttrykket (områder er godt synlig fra Søm, Varoddbrua, Hamreheia og øvre Lund) anbefales det at Lundplanens jevne høydenivå på 5. etg velges (4. tilbaketrukket). Plan- og bygningsetaten anbefaler bruk av noen få høyhus som landemerker i bybildet for å markere viktige funksjoner. Områdesenteret og Sør Arena bør markeres. Dette grepet er i dag brukt på Lund for å markere funksjonene på Valhalla (to høyhus ved Lund Kirke, bank bensinstasjon, etc.). Det anbefales at allerede regulert høyhus ved Sør Arena beholdes, og at nytt høyhus på 10 etasjer tillates nordvest for arenaen. I nytt områdesenter anbefales et slankt høyhus. Det anbefales 12 etasjer slik at ikke høyden overtiger Romleåsen. Uteoppholdsarealer: Krav til størrelser på uteoppholdsareal for boliger har vært en stor problemstilling i planarbeidet. Størrelseskravet som velges har direkte følger for utnyttelsen og boligandelen i området. Problemstillingen har vært drøftet med kommuneplangruppen siden ny kommuneplan fastsetter krav til uteoppholdsareal. Der har man foreslått at det for områdesentre settes tilsvarende krav som i Kvadraturen, 25 m 2 per bolig. Kravet ellers på Lund er 50 m 2. Plan- og bygningsetaten anbefaler at, 25 m 2 per bolig legges til grunn for boligene innenfor hele planområdet. Begrunnelsen er at det planlegges en bystruktur med kvartaler og karreer. Et slikt utbyggingsmønster gir urbane by- og gaterom, høy tetthet og har tydelige likhetstrekk med Kvadraturen. Dersom kravet settes til 50 m 2 vil boligandelen gå betydelig ned og/eller gi en utbygging som har likhetstrekk med forstadsbyggeri og 12
suburbane utbyggingsformer der bebyggelsen har lavere fotavtrykk og mer åpne arealer mellom bebyggelsen. Plan- og bygningsetaten mener at konkrete kvalitetskrav til arealene er vel så viktig som et kvantitativt størrelseskrav. Størrelseskravet på 25 m 2 suppleres derfor med: - Minimum. 50 % av uteoppholdsareal skal være på terreng (slik at ikke alt kommer som takterrasser). - Arealet skal være sammenhengende med god opparbeidelse, støynivå under forskriftskrav, 50% skal være solbelyst ved jevndøgn kl 15.00 og arealet ikke brattere enn 1:3. - Alle boenheter skal ha egen terrasse/ balkong på minimum 5 m². For studentboliger har utbygger foreslått krav om 8 m 2. Plan- og bygningsetaten mener at det er grunnlag for å drøfte lavere uteoppholdsarealkrav enn for vanlige boliger, siden boligene leies ut til mennesker som bor der over kortere perioder, og de har en større andel enpersons-husholdninger, noe som gir færre beboere per leilighet et snittet for vanlig bolig. Plan- og bygningsetaten er likevel av den oppfatning at 8 m 2 er i minste laget, og dette bør drøftes videre i prosessen. Prestebekken: Planforslaget foreslår å styrke Prestebekken til å bli et sammenhengende natur-, friområde og bekkedrag gjennom hele området. Der bekken i dag går i rør, er det foreslått å tilbakeføre bekken til åpen bekk. Det er også lagt inn turvei og friområder på begge sider av bekken langs hele strekningen, både for å sikre eksisterende og kunne knytte den sammen der det mangler sammenhenger. Dette grepet er svært viktig. Prestebekken er et turdrag som strekker seg fra Jegersberg til fjorden, og det er også mange kulturminner og mye historie knyttet til tidligere bruk. Noen eiendommer blir skadelidende av dette grepet ved at deler reguleres til friområde, og det blir mindre bebyggbart areal i disse feltene. Dette er forsøkt kompensert ved at resterende del av eiendommer har blitt gitt høyere utnyttelse og/eller mer attraktive formål for utvikling. Plan- og bygningsetaten vil likevel sterkt anbefale at Prestebekken gis høy prioritet. Dette er et svært populært turdrag og en grønn oase for mer enn bare bydel Lund. Gjennom planarbeidet er det mulig å sikre areal, mens opparbeiding først blir aktuelt når tiden er moden for å utvikle eiendommene videre. Andre problemstillinger: I tilegg til disse hovedtemaene har det vært andre mindre tema som har vært diskutert og hvor det er kommet fram til enighet om løsninger. Dette gjelder for eksempel lekeplasstrukturen, behov og plassering av nye idrettsbaner og parkering. Oppsummering: Plan- og bygningsetaten er fornøyd med planprosessen så langt. Medvirkningsprosessen er god, og hovedgrepene i områdereguleringen er godt diskutert både internt i kommunen, og også med aktuelle grunneiere og interessenter i området. Plan- og bygningsetaten vurderer planforslaget med konsekvensutredning til å være i samsvar med vedtatt planprogram. Planforslagets beskrivelse tar for seg hvert enkelt tema i planprogrammet, og vurdere konsekvensene. Det er flere temaer som må diskuteres videre i prosessen. Det er utfordrende å legge forutsetningen for hvordan Marviksletta skal utvikle seg de neste 30-40 årene. Det er svært mange aktører innenfor området. Det anbefales derfor en brei høring der det i tillegg til områdeplanen ønskes hørt flere alternativer løsninger ved offentlig ettersyn. Alternativene fremkommer av planforslagets beskrivelse. Det er virksomheter i området i dag med lange tradisjoner, mens andre funksjoner er etablert mer eller mindre tilfeldig. Det en stor fordel med mye eldre bebyggelse i området som bygningsmessig begynner å bli moden for utskiftning. Marviksletta ligger svært sentralt, i 13
gangavstand til Kvadraturen og i en god og populær bydel som Lund. Arealene blir mer og mer attraktive og modnes for en annen bruk. Dette er et godt utgangspunkt for en framtidig transformasjon. Plan- og bygningsetaten synes hovedgrepet i planforslaget er blitt godt, det er fortsatt detaljer som gjenstår å få på plass, men dette får fokus i neste fase i prosessen. Planforslaget legges fram til politisk behandling i byutviklingsstyret, og det anbefales at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn etter at følgende mindre justeringer er utført: - Kvalitetssikring av plankart, bestemmelser, planbeskrivelse og konsekvensutredning. - Resultatene av fullstendig støyrapport, trafikkanalyse og arkeologisk registrering innarbeides. 09.06.2011 - Jøran Syversen, Margrete Havstad og Eirik Martens Svensen 14