Entras Konsensusrapport Januar 2014

Entras Konsensusrapport Januar 2014

Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo & Bærum Entra 2013: Kontrakter, prosjekter, kjøp og salg Vedlegg Spørsmålene Deltakerne

Sammendrag: Stabil ledighet, men fortsatt leieprisvekst for sentrale eiendommer Entras konsensusrapport viser en kontorledighet for Oslo-området på 7,4 prosent ved utgangen av 2013. Anslaget er uendret fra oktober i fjor. Ledigheten antas å gå ned mot 7 prosent frem mot 2016. Lav nybygging holder ledigheten nede i 2014. Svakere sysselsettingsvekst og noe større usikkerhet i norsk økonomi bidrar til lavere etterspørsel. Svekkelsen i boligmarkedet kan bidra til at omregulering av marginale kontorbygg til bolig tar lengre tid. Konsensus viser at leieprisene for sentrale kontoreiendommer av høy standard antas å vokse med ca. 3-5 % fremover. Prognosen er justert svakt ned siden forrige rapport. Lav ledighet i sentrale områder kombinert med god etterspørsel gir en jevn vekst i leieprisveksten for prime kontoreiendom. Transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge for 2013 er anslått til ca 40 mrd kroner. Anslaget er redusert med 4,6 mrd kroner fra oktober. Volumet for 2014 er også justert svakt ned siden forrige rapport. Kontoreiendom utgjorde halve transaksjonsvolumet i 2013. Det ventes at kontoreiendom vil utgjøre en stadig større andel av totalt volum de neste årene Prime yield forventes til 5,1 prosent for inneværende år, ned fra 5,2 prosent i 2013. Prognosene for 2014 er justert ned med 0,1 prosentpoeng sammenlignet med konsensusestimatene fra oktober. Bedrede finansieringsbetingelser og solid etterspørsel etter prime kontoreiendom er med på å forklare nedgangen for 2014. I 2015 ventes prime yield å øke til 5,3 prosent Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de ni største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge og prime yield i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Oslo, 15. januar 2014 Entra Eiendom: Powerhouse på Kjørbo (Sandvika). Leietaker fra februar 2014: Asplan Viak

Ledigheten økte i 2013, men ventes å gå noe ned frem mot 2016 Svakt stigende leiepriser og nedjusterte anslag for transaksjonsvolum Konsensus januar 2014 Utgangen av året Kontorledighet i Oslo Prosent 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,2 7,2 7,1 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner / prosent å/å 2.529 2.321-8,2% 2.375 2,3% 2.573 8,3% 2.780 8,0% 2.902 4,4% 2.992 3,1% 3.133 4,7% 3.264 4,2% Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd kroner Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosent 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 39,9 43,7 45,8 11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,1 22,4 23,7 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 5,1 5,3 Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Blått betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før

Svakere leieprisvekst for 2013 og 2014 sammenlignet med tidligere prognoser Reduserte anslag for samlet transaksjonsvolum Endring i konsensus fra oktober 2013 til januar 2014 Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng 2013 2014 2015 + 0,0 + 0,0 + 0,1 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kun angitt om anslaget er opp eller ned siden forrige måling Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd kroner Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng -1,3% poeng lavere årlig vekst -4,6-2,4-2,4-1,1 + 0,0-0,1-0,8% poeng lavere årlig vekst +0,7% poeng høyere årlig vekst Kilde: Entra Eiendom basert på anslag fra ledende eiendomsanalytikere i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien til anslaget er lavere enn forrige måling Blått betyr at tallverdien til anslaget er likt eller høyere enn forrige måling

Kontorledighet i Oslo & Bærum Prosent 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 5,4 Arealledighet for kontorer i Oslo ved utgangen av året, 2008-16 Konsensus i prosent 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,2 7,2 7,1 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CB Richard Ellis Norge, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling jan.14 okt.13 jan.13 Konsensus for januar tegner et bilde omtrent på linje med forrige rapport. Prognosene for kontorledighet er justert marginalt opp fra oktober i fjor Reduserte utsikter og svakere sysselsettingsvekst i norsk økonomi trekker i retning av økt ledighet. Lav ferdigstillelse av nybygg fremover fører likevel til en noe lavere forventet ledighet frem mot 2016. For 2014 og 2015 er ledigheten justert svakt opp

Leiepriser i Oslo sentrum 3 400 3 200 3 000 2 800 2 600 2 400 2 200 2 000 2 529 Leiepris for kontorbygg av høy standard i Oslo sentrum Utgangen av året 2012-16, Konsensus, NOK/kvm 2 321 2 375 2 573 2 780 2 937 2 772 2 894 2 902 3 051 2 992 3 172 3 133 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 3 264 jan.14 okt.13 jan.13 Til tross for noe lavere leieprisprognoser sammenlignet med rapporten fra oktober, viser konsensus fortsatt stabil vekst i leieprisene frem mot 2016. God etterspørsel etter kontorlokaler av høy standard i kombinasjon med lav ledighet i sentrumsområdene er med på å forklare leieprisveksten fremover. I 2014 antas leieprisene å øke med 3,1%, før de i 2015 og 2016 ventes å vokse med henholdsvis 4,7 og 4,2 prosentpoeng, og dermed passere 3.000 kr per kvm

Transaksjonsvolum. Næringseiendom i Norge 60 50 40 30 20 10 0 28,0 14,0 Transaksjonsvolum for næringseiendom i Norge Konsensus, Mrd NOK 37,6 34,8 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 50,9 39,9 43,7 45,8 jan.14 okt.13 jan.13 Fra forrige rapport er konsensusestimatene for omsetningen av næringseiendom i 2013 kraftig nedjustert. Prognosene for samlet transaksjonsvolum fremover er også tatt noe ned sammenlignet med tidligere, til 43,7 og 45,8 mrd NOK for 2014 og 2015 Noe bedre finansieringsforhold og et fortsatt godt underliggende transaksjonsmarked ventes å gi økte volumer de kommende årene Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling

Transaksjonsvolum. Kontoreiendom i Norge 30 25 20 15 10 5 0 11,3 6,7 Transaksjonsvolum for kontoreiendom i Norge Konsensus, Mrd NOK 15,2 18,0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 22,8 20,1 22,4 23,7 jan.14 okt.13 jan.13 Som i fjor ble 2013 i stor grad dominert av større kjøpesentertransaksjoner. Det ventes færre handelstransaksjoner og økt fokus på gode kontoreiendommer fremover. Større interesse fra utenlandske investorer vil også kunne føre til en høyere andel kontortransaksjoner de neste årene Konsensus viser en nedgang i anslagene fra 22,5 mrd NOK til 20,1 mrd NOK for 2013. I 2014 og 2015 antas volumet å øke til 22,4 mrd NOK og 23,7 mrd NOK

Prime yield i Oslo Prosent 6,8 6,6 6,4 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 6,7 6,3 Prime Yield for kontoreiendom i Oslo Utgangen av året 2008-15, konsensus i prosent 5,8 5,2 5,3 5,3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Entra Eiendom og Akershus Eiendom, CBRE, Colliers, DNB Næringsmegling, DTZ, Malling & Co, Newsec, Pangea Property Partners og Union Næringsmegling 5,2 5,3 5,3 5,2 5,1 5,3 jan.14 okt.13 jan.13 Konsensusestimater for prime yield viser et svakt fallende nivå fra 5,2% i 2013 til 5,1% i 2014, før den i 2015 stiger til 5,3%. Prognosen for 2014 er 0,1 prosentpoeng lavere enn anslaget som ble gitt i oktober Lavere bankmarginer og solid etterspørsel etter de beste kontoreiendommene legger press på prime yield fremover. Eiendommer med lav risiko, god beliggenhet og lange kontrakter er de klart mest ettertraktede objektene, både blant investorer og banker

Entra: Kontrakter, Prosjekter og Kjøp

Entra: Større leiekontrakter i 2013 Kunde By Adresse Areal SATS Oslo Akersgata 51 2.700 kvm Sapa Oslo Biskop Gunnerusgate 14 2.400 kvm Amedia Oslo Akersgata 34/36 6.500 kvm Schibsted Media Group Oslo Biskop Gunnerusgate 14 4.000 kvm Høgskolen i Sør- Trøndelag Trondheim Tungasletta 2 10.000 kvm Statoil Fuel & Retail Oslo Schweigaardsgate 16 15.300 kvm Kristiansand Kommune Fylkesmannen i Hordaland Nutrimar, Salmar, Kverva Kristiansand Kongsgård Alle 20 2.000 kvm Bergen Kaigaten 9 7.000 kvm Trondheim Brattørkaia 15 B n.a Tungasletta 2, Trondheim. Høgskolen i Sør-Trøndelag tok i høst over lokalene etter Miljødirektoratet og NINA. Miljødirektoratet flyttet til nye lokaler i Brattørkaia 15

Entra: Prosjekter (i arbeid og regulerte utviklingsprosjekter) Prosjekt By Adresse Areal Ferdig Type Shweigaardsgate 16 Oslo Shweigaardsgate 16 15.300 kvm Q2-2015 I arbeid Sundt-kvartalet Oslo Lakkegata 55 15.000 kvm Utvikling Alnafossen 2 Oslo Brynsengfaret 4 og 6 AB 13.000 kvm Utvikling Langkaia 1 Oslo Langkaia 1 2.000 kvm Q1-2014 I arbeid Planarbeid for Tullinkvartalet Oslo Utvikling Øvre Torvvei 1 Sandvika Øvre Torvvei 1 15.500 kvm Q3-2014 I arbeid Powerhouse Kjørbo Sandvika Kjørboveien 5.500 kvm Q1-2014 I arbeid Papirbredden 3 Drammen Grønland 51/53 12.500 kvm Q4-2015 Utvikling Holtermannsvei 1-13 Trondheim Holtermannsvei 1-13 30.700 kvm Utvikling Powerhouse Brattørkaia Trondheim Brattørkaia 17 A 13.300 kvm Utvikling Brattørkaia 16 Trondheim Brattørkaia 16 8.500 kvm Utvikling Lakkegata 55, Oslo. Entra planlegger å utvikle og vitalisere Sundt-kvartalet i Oslo med nye kontorarbeidsplasser og servicetilbud Media City Bergen Bergen Lars Hillesgate 30 40.000 kvm 2016 Utvikling Kongsgård Alle 20 Kristiansand Kongsgård Alle 20, 2.000 kvm Q3-2014 I arbeid Lervigsveien 32 og 36 Stavanger Lervigsveien 32 og 36 16.600 kvm Utvikling Skansegaten 2 Stavanger Skansegaten 2 1.400 kvm I arbeid

Entra: Kjøp & Salg i 2013 Kjøp By Adresse Selger Areal Salg By Adresse Kjøper Stavanger Hinna Park (50 %) Hinna Park AS 28.000 kvm (46.000 kvm reg. utv.) Bergen Spelhaugen 12 Auto 23 AS Oslo Vahlsgate 1-3 Aberdeen 15.000 kvm Kristiansand Gimlemoen 19 Statsbygg Oslo Schweigaardsgt. 16 Statoil Fuel & Retail 15.300 kvm Oslo Wergelandsveien 27 SuperInvest Moss Welhavens gate 2 Knut Førland Lillestrøm Storgata 14 Nittedalsgata 2B Torggata 3-5 AB Eiendomsutvikling n.a. n.a. Drammen Grev Wedels Plass 3, Nedre Storgate 18 Glitre AS Glitre AS Hinna Park, Stavanger. Entra har kjøpt 50 % av aksjene i Hinna Park Eiendom AS og går sammen med dagens eiere og blir partner i den videre utviklingen av Jåttåvågen

Vedlegg

Spørsmålene SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2013-16? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2013-15? Eventuelle kommentarer / begrunnelse:

Deltakelse Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) DnB Næringsmegling (ikke med april 2013) DTZ Malling & Co Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling