Markedsrapport nr. 1/97

Markedsrapport nr. 1/97 I N N H O L D S F O R T E G N E L S E side 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER 2 1.1. Rentesituasjon 2 1.2. Forbrukervekst - inflasjon 2 1.3. Arbeidsledighet 3 1.4. Bank - Finans - Forsikring 3 1.5. Aksjemarkedet - Olje - Handel 3 1.6. De børsnoterte eiendomsselskapene 3 2. EIENDOMSMARKEDET 4 2.1. Generelt 4 2.2. Boligmarkedet 4 2.3. De enkelte leiemarkeder 4 Kontormarkedet 4 - Leieprisanslag, kontor 6 Lager/kombinasjon 8 Forretning 9 2.4. Salgsmarkedet 9 3. DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE 10 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene 10 4. OPPSUMMERING 12 Oslo, mars 1997 NORSK NÆRINGS MEGLING AS

Markedsrapport nr. 1/97 side 2 INNLEDNING Realrente Betegnelsen Norge i medgang er blitt en vane for lenge siden. 8 % 6 % Norges økonomi er virkelig i siget nå. Vi har stor vekst, store inntekter, lav rente, lav inflasjon og gode utsikter fremover. Totalindeksen på Oslo Børs har steget over 18 prosent siden årsskiftet. 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Markedsrapport nr. 2/97 kommer i juni. 1. ØKONOMISKE RAMMEBETINGELSER «Bedre enn dette kan det ikke bli!!»? Vi står foran vårens lønnsoppgjør. Lønnsoppgjøret vil gi oss en indikasjon på retningen fremover. Overskuddet på Norges handelsbalanse overfor utlandet endte på kr 75,4 mrd. i 1996, som er en stor økning i forhold til 1995. Det forventes at overskuddet vil være på omtrent samme nivå i 1997, til tross for fallende oljepriser. 1.1 Rentesituasjonen Renten er lav. Den norske 10-års renten ligger på ca 5,7 %. Tremåneders NIBOR ca. 3,3 %. Vi har fortsatt relativt stor avstand mellom korte og lange renter. En sterk krone vil kanskje presse renten enda mer ned. En lavere rente nå, vil legge grunnlaget for en sannsynligvis vesentlig høyere rente i fremtiden. En ekspansiv pengepolitikk fører til høyere inflasjon. Kilde: SSB og DnB Tall for 1997 er verdi oppnådd hittil i år. 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1990 Kilde: DnB 1991 1992 Lange og korte renter 10 års statsobl. 3-mnds nibor 1993 1994 1.2 Forbruksvekst/Inflasjon 1995 1996 Prisstigningen utgjorde 3,3 % de siste 12 månedene. Prognosen fra SSB for 1997 er 1,8 %. 1997 SSB forventer en 3,8 % økning i privat konsum inneværende år, som er en nedgang fra fjorårets 4,7 %. SSB anslår fallende rentenivå ut 1997.

Markedsrapport nr. 1/97 side 3 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1977 1979 1981 1983 Inflasjon 1985 1987 1989 1991 1993 Inflasjonen fra 1975, her representert ved årlig %-vise endring i KPI. 1997 er anslag. Kilde: SSB 1.3 Arbeidsledighet 1995 1997 Det forventes at ledigheten synker ytterligere. Pr februar 1997 er 3,8 % av den totale arbeidsstyrken helt arbeidsledige, hvorav 1,2 % er langtidsledige og 0,3 % permittert. SSB sier at ledigheten har sunket 0,5 prosentpoeng hvert år siden 1993. Til tross for dette er det ikke tegn til at nedgangen i ledigheten skal stoppe opp. Det er stor mangel på arbeidskraft i IT-sektoren og andre ekspansive bedriftsmiljøer. Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken Næringen har fortsatt behov for store kostnadskutt. 1.5 Aksjemarkedet/olje/handel Aksjemarkedet går som aldri før - eller har kanskje "gått". Etter et fall i forrige måned stiger Oslo Børs videre. Aktørene spår et flatere marked - et marked som er mer avventende. Inntektene i de børsnoterte selskapene ser ut til å falle - og dermed forventningene. Småsparene og småinvestorene har gått på børs. Oljeprisen forventes å være noe lavere i 1997 enn fjoråret. Oljeprisen ligger nå i underkant av 19 USD pr fat Brent Blend. 1.6 De børsnoterte eiendomsselskapene Eiendomsselskapene på børs er ikke lenger lavt priset. Selskapenes børsverdi har steget kraftig siden før nyttår. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 1987 1989 Kilde: Arbeidsdirektoratet 1991 1993 1995 1997 Indeks 150 140 130 120 110 100 90 80 De børsnoterte eiendomsselskapene i forhold til totalindeksen på Oslo Børs 02.01.96 06.02.96 12.03.96 19.04.96 30.05.96 04.07.96 08.08.96 12.09.96 16.10.96 20.11.96 07.01.97 11.02.97 1.4 Bank/finans/forsikring Banker og finansinstitusjoner tjener penger, men er fortsatt skviset på marginene. Dette kompenseres med stor volum. Kilde: Finansavisen Totalindeks Oslo Børs Eiendomsselskapene - indeks Diagrammet viser at det inntil nylig har vært en omvendt korrelasjon mellom totalindeksen på børsen og en samlet index for de børsnoterte eiendomsselskapene, Avantor AS, Nydalens Compagnie ASA, Steen & Strøm Invest ASA

Markedsrapport nr. 1/97 side 4 og Olav Thon ASA. Den siste tiden har det vært en samvariasjon mellom de to grafene, den samlede indexen eiendoms-selskapene har steget mest. 2. EIENDOMSMARKEDET 2.1. Generelt Det er større etterspørsel enn tilbud i de fleste segmenter. For de som ønsker seg til de mest attraktive kontorsegmentene er det ikke mye å velge i. For lager og kombinasjonslokaler er situasjonen enda vanskeligere. Skal du flytte til neste år, finnes det flere alternativer i kontorsegmentet - bygg under oppføring. Utviklere etterspør tomter. Mange er sultne på nye ting å arbeide med. 2.2 Boligmarkedet Boligmeglerne melder om for lav boligbygging. I følge boligmeglere vi har snakket med, er dagens boligpriser på et normalnivå. For tre til fire år tilbake var de unormale. Andre meglere mener vi har en topp i vente ved årsskifte. Dersom boligtilveksten ikke dekker etterspørselen de nærmeste årene, vil prisene holde seg? 400000 300000 200000 100000 0 87-90 91 Ferdigstilte arealer 92 93 94 Kilde: Eiendomsspars Oslostudie 95 96 97 98-01 2.3 De enkelte leiemarkeder Kontormarkedet I løpet av neste år ferdigstilles mange spennende nye prosjekter. Disse vil tilfredsstille noe av den stadig økende etterspørselen. For leietakere som har tid til å vente til neste år med å flytte, er det nå flere alternativer å velge mellom, men du må være rask! Det er stor interesse blant leietakere for de mest attraktive lokalene. For mange er god standard og god beliggenhet en forutsetting ved søk etter nye kontorlokaler. Leietakerene er prisbevisste og vet hva de skal ha - i utleiers marked. Antall Antall endrede forretningsadresser i Oslo 700 1990-1997 4500 600 4000 500 3500 3000 400 2500 300 2000 1500 200 1000 100 500 0 0 1990 Kilde: Brønnysundregistrene Årstall 1997 De senere årene har det vært en økning i registrerte adresseendringer. Tallene til venstre viser månedsvis nivå. Tallene til høyre viser nivå pr år. Arealledigheten har gått ned med anslagsvis 6 %. Spesielt i de mest attraktive segmentene. Tilbudet er lite og prisene presses oppover. Vi forventer en nedgang i ferdigstilte bygg fra 1996 til 1997. Til tross for dette har tilbudet av kontorlokaler økt betraktelig det siste året. Vil dette føre til at etterspørselen tilfredsstilles? Flere aktører advarer mot overbygging på lengre sikt Iht. Eiendomsspars "Oslostudiet" forventes det at ca 215 000 m² kontorarealer ferdigstilles i 1997. På lengre sikt forventes en nær dobling av sannsynlig prosjektpotensiale. I 1996 ble det ferdigstilt 363 000 m² kontorarealer. Oslostudiet sier at arealedigheten vil reduseres ytterligere gjennom 1997.

Markedsrapport nr. 1/97 side 5 Ledigheten for gode kontorlokaler beregnet som del av den totale ledighet er redusert. Det er lavest ledighet i vestlige soner og sentrum. De eiendommer som taper i dagens kravfulle marked blir fraflyttet og står igjen tomme eller med et lavere leienivå. Dette er ordinære lokaler med behov for kraftig rehabilitering. Ledigheten i Kvadraturen er minimal på moderne gode lokaler, men det står igjen en mengde eiendommer som har langt igjen for å tilfredsstille dagens tøffe krav leietakerene har til standard. Vi spør igjen når rehabiliteringsbølgen over Kvadraturen kommer? Utvalg siden sist..: På Hammersborg Torg har AS OBOS Forretningsbygg leid ut 90% av sin eiendomsmasse på ca 17 000 m² fordelt på tre bygg. Innflytting i totalrenoverte lokaler skjer sommeren-97. Leiepriser fra kr 1.100,- pr m²/år. Olav Thon kjøpte Torggata 2-4-6 og Brugata 14 for tilsammen MNOK 123. Bryn Eiendom tegner i disse dager kontrakt med en stor statlig bruker på over 6000 m² i sitt nybygg, Østensjøveien 34 - byggetrinn II. Bygget blir innflyttingsklart primo 1998. Kort om aktører: Mustad Eiendom AS var som kjent en av de som kunne tilfredstille Telenors krav til fremtidige kontorer. På Lysaker/Granfos kan bygges ca. 180 000 m² kontorer. Området vil være en naturlig utvidelse av Lysaker nordover. Veidekke AS starter snart bygging i Fornebuveien 7-9. På Lysaker skal Eeg-Henriksen skal oppføre ytterligere over 50 000 m² før prosjektene på Lysakerlokket og Vollsveien Atrium er ferdig. Det er minimal ledighet på gode lokaler i Vika, men Storebrand ferdigstiller medio 1999 totalrehabiliterte lokaler for utleie gjennom Bøhler Prosjekt. Leienivå: rundt kr 2000,-. På Majorstuen skal Kreditkassen flytte ut av Sørkedalsveien 6 når Datten blir klart. Bygget skal totalrenoveres innvendig og utvendig for deretter å leies ut. Fram Management planlegger 25 000 m² nybygg i Sørkedalsveien 9. Ferdigstillelse medio 1998. I tillegg skal Wahl Eiendom utvide med 5 000 m² i Sørkedalsveien 10. Prisnivå på næringstomter på Bjørndal ligger fra kr 550,- opp mot kr 600,- ferdig regulert. Utbyggingen på Skøyen har vært en suksess. Samvirke Forsikring har gjort en god investering i Karienlyst Allé. Veidekke, Orkla og Fram Management oppnår priser opp mot kr 1550,- for sine prosjekter på gamle Nebb. Ytterligere 35 000 m² står for tur. 1.200 1.100 1.000 900 800 700 600 500 MR 1/95 MR 3/95 Oslo-gjennomsnitt MR 1/96 MR 3/96 MR 1/97 Gjennomsnittlig leienivå i indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus beregnet kvartalvis hvert år siden 1995.

Markedsrapport nr. 1/97 side 6 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1997 Kontorlokaler i Oslo området Minimum: Maximum: Gj.snitt: Andel: (*) A: Prestisje lokaler: 1 800 2 400 2 100 1 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 400 1 900 1 650 8 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 100 1 500 1 300 17 % D: Ordinære lokaler: 750 1 150 1 000 15 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 500 800 600 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 300 600 450 10 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 250 1 750 1 400 13 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 100 1 400 1 250 11 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 000 1 300 1 150 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 800 1 200 1 050 5 % Vi får et "Oslogjennomsnitt" på kr 1.089,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C, og G-J), blir gjennomsnittsleien kr 1.339,- pr m²/år. Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. (*) Andel: NNM har forsøkt å fordele bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslogjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslogjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området 4. kvartal 1.kvartal Endringer siden: 1988 1993 1996 1997 1988 1993 4. kv.-96 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 1 900 2 100-16 % 31 % 11 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 550 1 650-21 % 27 % 6 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 800 950 1 250 1 300-28 % 37 % 4 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 950 1 000-29 % 43 % 5 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 550 600-54 % 33 % 9 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 400 450-50 % 29 % 13 % G: Skøyen - Lysaker, god standard: 1 300 1 400 8 % H: Oslo nord (Nydalen), god standard: 1 200 1 250 4 % I: Oslo indre øst (Helsfyr, Bryn), god standard: 1 100 1 150 5 % J: Oslo ytre øst/syd, god standard: 950 1 050 11 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 1. kv. 1997 sammenlignet med 1988, 1993 og pr. 4. kv. 1996. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte.

Markedsrapport nr. 1/97 side 7 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene A-F består av eiendommer beliggende i Indre sone av Oslo sentrum, innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i området Fr. Nansens Pl., Vika, Aker Brygge etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen omfattes også C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" lokale beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer i indre sone. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C- eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har tildels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen i samarbeid med naboer, strøksforening etc. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Segmentene G - J består av moderne kontoreiendommer med god standard av nyere dato (eks.: Brynshøyden) eller totalrehabilitert (eks.: Nydalen Park) G. Skøyen- Lysaker: Segmentet omfattes av området fra Skøyen til Fornebu. Mange har bygget til eget bruk (Hydro, Gjensidige, Wilhelmsen osv). Vi har i vår oversikt sett bort fra enkelte prestisjeeiendommer, som feks. Godthaab, som oppnår leier på nivå med og kanskje til og med over presitsjeeiendommene i Oslo sentrum. H. Nydalen: Området består opprinnelig av gamle industrilokaler som er totalrehabilitert eller revet. Relativt stort innslag av media og "kultur". Stort utbyggningspotensiale som gradvis utnyttes. I. Helsfyr / Bryn: En av de første store eiendomsutviklingsprosjekter hvor man har bygget (eller rehabilitert seg til ) en beliggenhet. Sentralt beliggende kommunikasjonsmessig. J. Ytre øst/syd: Segmentet omfatter området fra Bryn over Ryen ut mot Skullerud. Næringskorridor syd har ikke utviklet seg som forventet. Ikke helhetlig utbygget. Endel "enslige" nye bygg på Ryen, samt en noe sterkere fortetning på Skullerud.

Markedsrapport nr. 1/97 side 8 Leieprisutvikling fra 1988 til 1997/1 Alle tall, utenom 1997, pr. 3. kvartal A: Prestige lokaler, beste beliggenhet 2500 B: Meget sentrale lokaler, god standard Leie pr m²/åt 2000 1500 1000 C: Sentrale lokaler, tidsmessige D: Ordinære, tidsmessige lokaler 500 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997/1 F E A B C D E: Eldre, sentrale, men utidsmessige lokaler F: Eldre, urasjonelle lokaler. Lager- og kombinasjonseiendommer Dette segmentet har i lang tid vært lavt priset med det resultat at aktuelle investorer/ utviklere har valgt å satse på det mer profitable kontormarkedet. Det er brukere som i størst grad står for investeringene. Eiendomsselskaper/ investorer har satset på utvikling av lager- og kombinasjons eiendommer for utleie eller salgsformål. I vår matrise på neste side viser vi at det har vært 17 % generell prisstigning på leien siste halvår. I segmentet med størst forskjell mellom tilbud og etterspørsel, større høytlager, har prisstigningen vært hele 32 % siste halvår. Prisnivået har tradisjonelt vært avhengig av funksjonalitet og standard. Markedssituasjonen, med drastisk redusert arealledighet og økende etterspørsel, gjør at utleier i større grad kan diktere betingelsene. Rasjonelle lagerlokaler oppnår mellom kr 500,- og kr 800,- i dagens marked. Tilhørende kontorlokaler oppnår mellom kr 800,- og kr 1.200. Arealledigheten er mer enn halvert siste år. Det er få gode objekter på markedet. I dagens litt "dystre" situasjon, er det med glede vi registrerer økt aktivitet og velvilje blant tomtebesittere og utviklere som har noe å tilby på sikt. Lagerleietakere som må flytte innenfor samme segment på grunn av ekspansjon, vil oppleve en betydelig økning, kanskje dobling, i leien.

Markedsrapport nr. 1/97 side 9 NNM s anslag av leienivå 1. kvartal 1997 Lagerlokaler i Oslo området 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² Kjennetegn Lavtlager (høyde 3,5 m) 400-500 350-550 350-550 - "Vanlig" lager (h. 3,5-6 m) 450-600 450-650 500-700 500-700 Høytlager (høyde 6m ) - 500-700 550-850 600-850 Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller U.etg i industribygg. En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Spesialtilpasset. Stort antall ramper. Matrisen tar utgangspunkt i at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn f.eks. for kontorlokaler. Vanlig lager Gjennomsnittlige leiepriser Lager med lav takhøyde er mindre attraktive enn høytlagre. Lave lagre er gjerne lokalisert i underetasje og har derfor ofte få porter/ramper. Prisene faller med økende arealer, fordi større lagerbrukere har høye krav til logistikk, kapasitet, samt at lokalene ofte er vanskelige å dele etc. Lagre med liten takhøyde finnes nærmest ikke med arealer over 5000 m². Kroner 600 400 200 0 450 450 500 2/96 3/96 4/96 Årstall 600 1/97 525 500 600 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 250 m² Forretningslokaler Det er fortsatt stor etterspørsel etter gode forretningslokaler. Prisene presses i de mest attraktive segmentene. Alle bransjer har krav til gode lokaler. Vi merker mange nye aktører som er ute på markedet. Barnsjer som klær, fast food, og dagligvare er i hard konkurranse. Det er økt etterspørsel etter både kjøp og leie av lokaler. Leiekontrakter kjøpes til skyhøye priser dersom beliggenheten er riktig. 2.4. Salgsmarkedet Det er mange eiendommer for salg. Det selges mye. Selger skal ofte ha mer enn det de fleste kjøpere er villig til å gi. Noen selgere har endog trukket sine eiendommer fra markedet i påvente av at markedet skal stige. Enkelte aktører har spådd reprising. «Multiplikatoren skal opp, rentefallet skal diskonteres». Med tanke på den store byggeaktiviteten, økende leiepriser og stor etterspørsel, vil det nok være en del gevinster som «tas» i løpet av året. Det er ikke en ulempe at vi samtidig ser en noe ustabil børs og at renten presses.

Markedsrapport nr. 1/97 side 10 3.0 DE STØRSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE Her presenterer vi nøkkeltall for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 1. kvartal 1997. Tallene er innhentet av NNM i uke 11. Totalt teller listen 24 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 1. KVARTAL 1997): Selskap (alfabetisk) Bto. leie pr. år (mill. kr) Endring fra 4.96 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 4.96 Vektet gj.v. leietid (år) Endri ng fra 4.96 AS OBOS Forretningsbygg 186,4 11,4 88 573 341 700-2 492 5,6-0,7 ASA Veidekke 30,1-6,1 3 484 55 540-24 160 4 0 Aspelin-Ramm gruppen AS 96,9 2,1 6 410 155 924 6 241 8,5-0,5 Avantor AS 248,3-6,9 56 200 432 637 14 837 6,4-0,2 Borg Eiendomsselskap AS 75,1 1,6 10 000 122 500 7 500 0 Bøhler-gruppen 42-2 3 500 38 000 0 3,5 0 EAB Eiendom AS 104 2 14 500 166 000-1 500 3,5 0 Eeg-Henriksen gruppen 75-10,5 17 000 65 000-41 700 3,5-0,9 Eiendomsspar AS/ Victoria AS 333 0 39 000 317 000-1 000 6,5 1,5 Fabritius Eiendom AS 1) 42 5 000 65 000 6,6 Gjensidige Eiendom 520 0 530 200 0 5 KLP Eiendom AS 419 27 374 000 29 000 8,5-0,3 Kristiania Eiendomsforvaltning AS 57,8 0 2 500 104 526 0 5,1 0 Linstow Eiendom 265 0 70 000 344 000-19 000 4,5-0,4 Mustad Eiendom AS 47,1 0 17 400 58 800 0 3,7 0 Norske Liv AS 76,1-0,4 4 000 92 600 0 10 0 Nydalens Compagnie AS 190 5 30 306 207 000 3 000 6,8 1,8 Olav Thon gruppen 760 0 30 000 760 000 0 3,5 0 Pecunia AS 18,3 0 1 100 15 771 0 7,9 0 Samvirke forsikring 94,6 0 74 471 174 543 63 671 0 Steen & Strøm Invest 227,2 2,2 196 500 260 100-19 900 4,5 0 Storebrand Eiendom 705-5 160 000 787 000-10 000 3,7 0,2 Vital Forsikring 356 38 22 000 351 113 21 113 0 Wahl Eiendom AS 51,8-0,2 4 000 67 000 1 000 4,9-2,2 SUM 5 011 58 855 944 5 895 954 26 610 Gjennomsnitt 5,53-0,08 1) Ny på listen Eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst utifra leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 760.000.000,- 2) Storebrand Eiendom kr 705.000.000, 3) Gjensidige Eiendom kr 520.000.000,- Størst positiv endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Vital Forsikring + kr 38.000.000,- 2) KLP Eiendom AS + kr 27,000.000,- 3) AS OBOS Forretningsbygg + kr 11,400.000,-

Markedsrapport nr. 1/97 side 11 Størst negativ endring i leieinntekt fra 4/96: 1) Eeg-Henriksen gruppen - kr 10.500.000,- 2) Avantor AS - kr 6.900.000,- 2) ASA Veidekke - kr 6.100.000,- Størst ut fra areal: 1) Storebrand Eiendom 787.000 m² 2) Olav Thon Gruppen 760.000 m² 3) Gjensidige Eiendom 530.200 m² Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) Pecunia AS kr 1160,- pr m² 2) KLP Eiendom AS kr 1120,- pr m² 3) Bøhler-gruppen kr 1136,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²: 1) AS Veidekke kr 542,- pr m² 2) Samvirke forsikring kr 542,- pr m² 3) AS OBOS Forretningsbygg kr 545,- pr m² Lengst gjenværende leietid: 1) Norske Liv AS 10,0 år 2) Aspelin-Ramm gruppen AS 8,5 år 3) KLP Eiendom AS 8,5 år

Markedsrapport nr. 1/97 side 12 4.0 OPPSUMMERING Konjunkturer: Norge har fortsatt en av de sunneste økonomiene i Europa. «Rekordoverskudd» på handelsbalansen endte på kr 75,4 mrd. En sterk krone vil kanskje presse renten ytterligere ned. En lavere rente nå, vil legge grunnlaget for en vesentlig høyere rente i fremtiden. En ekspansiv pengepolitikk fører til høyere inflasjon. Eiendom: Noen selgere avventer reprising! Med tanke på den store byggeaktiviteten, økende leiepriser og stor etterspørsel, vil det nok være en del gevinster som «tas» i løpet av året. Det er ikke en ulempe at vi samtidig ser en noe ustabil børs og at renten presses. og Filipstad. Det skal bygges mye i år, og mer kommer. Sitter du på en byggeklar tomt? Ta frem spaden. Venter du til neste år kan det kanskje være like godt å vente!!! I denne markedsrapporten er overskriften et uttrykk for bransjens følelse nå. Vi som er i eiendomsmarkedet kan nesten ikke la vær å smile. «Bedre enn dette kan det ikke bli!!»? Dersom du trenger nye kontorlokaler om 12 mndr. - bør du starte å lete nå! Skal du ha lagerlokaler, bør du være enda tidligere ute! Lagerleien har i løpet av 9 måneder steget med mer enn 30 %. Det er pr i dag 20 byggekraner i Oslo, med hovedvekt på Skøyen, Majorstuen (Datten) Antall 25 20 15 10 5 0 Byggekraner i Oslo 1-95 Kvartal 1-96 1-97