SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arne Enger Arkiv: PLA 229 Arkivsaksnr.: 01/05877-045 Dato: 08.09.2004 KVARTALET ENGENE/GJETERGATA/THORNEGATA/SUNDGATA REGULERINGSPLAN AVSLUTTENDE BEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAPET 19.10.2004 BYSTYRET 26.10.2004 Administrasjonens innstilling: "Reguleringsplan for kvartalet Engene-Gjetergata-Thornegata-Sundgata, Alternativ 2, datert 03.11.2003, med bestemmelser datert 18.02.2004, vedtas, iht. plan og bygningslovens 27.2". Nils Fr. Wisløff Rådmann Arild Eek Kommunaldirektør
Saksutredning: SAMMENDRAG Det er fremmet et reguleringsforslag som legger opp til en omfattende nybygging av boliger i den søndre halvdelen av kvartalet. Bebyggelsen foreslås oppført som en karre bebyggelse. Indre del av kvartalet forutsettes opparbeidet til fellesarealer. Parkering er plassert i kjelleretasjen. Reguleringsplanen ble fremmet til sluttbehandling i bystyret 30.mars 2004 (sak 21/04), men sendt tilbake til administrasjonen for i samarbeid med grunneieren å vurdere et 4. alternativ mht byggehøyder. Dette er nå gjort. Administrasjonen anbefaler alternativ 2, som ved første behandlingsrunde Fakta: BAKGRUNN Det kvartalet som det nå fremmes plan for, var en del av den byfornyelses planleggingen som ble foretatt i området i første halvdel av 80-tallet. Den reguleringsplan som ble vedtatt for nabokvartalene i 1983 tok utgangspunkt i, og søkte å bevare, det småskalapreg som det meste av bebyggelsen i området hadde. Det vil si småhus i 1 ½ til 2 etasjer. Dette har også vært styrende for de nybyggene som har kommet i nabokvartalene i mellomtiden. PLANFORSLAGET Reguleringsplan legger opp til en omfattende fornyelse av den søndre delen av kvartalet, som ble revet høsten 2002, pluss at flere av de gjenstående hus forutsettes revet. Det legges til rette for et boligprosjekt, med mulighet for forretning i 1. etasje mot Engene. Planen omfatter hele kvartalet, etter avtale med Byplan. For de eksisterende boligene innebærer dette at også de blir regulert, og at nye byggegrenser og høydebegrensninger blir aktalisert ved evt. nybygging. FORRIGE BEHANDLING. Formannskapet behandlet denne saken sist i møte 23.03.2004. Formannskapets vedtak var: "Reguleringsplan for kvartalet Engene-Gjetergata-Thornegata-Sundgata, Alternativ 2, datert 03.11.2003, med bestemmelser datert 18.02.2004, vedtas, iht. plan og bygningslovens 27.2" Alternativ 2 innebar at det kunne bygges inntil 3 etasjer pluss en tilbaketukket 4. etasje mot Engene. For øvrig la planen opp til en bebyggelse på 2 etasjer med en 3 etasje tilbaketrukket fra fasaden mot gata. Da saken kom til bystyret ble vedtaket: "Saken sendes tilbake til administrasjonen". Bakgrunnen var at eieren av Sundgata 13-19 (Tress Eiendom / Erik Ottesen) mente det ikke kom godt nok fram i saken at deres ønske var 3+1 etasje mot Sundgata. Administrasjonen fikk også beskjed om å kalle sammen partene for å diskutere høyden på disse eiendommene på nytt. Den 27.04.2004 ble det avholdt et møte med representanter for alle grunneierne i kvartalet. Konklusjonen ble at det skulle utarbeides en illustrasjon som viste konsekvensene av de ønskede høydene mot Sundgata. Illustrasjonen skulle høres hos de særlig berørte, da disse høydene ikke var inne i den tidligere offentlige
høringen. De særlig berørte i denne sammenheng ansees å være grunneierne i kvartalet og vis a vis i Sundgata. Disse har nå hatt 2 varianter av høyder til høring (4 a og 4b). UTTALELSER Hovedtrekkene i de innkomne uttalelsene er (Jfr. bilag 5) : Naboer og gjenboere akesepterer 3+1 etasje mot Engene, men motsetter seg byggehøyder over 2+1 etasje mot Sundgata eller Gjetergata. Grunneierne med utbyggingsinteresser (Falk og Ottesen) ønsker større høyder Verneinteressene går for en tilpasset høyde og arkitektur, samt bevaring av enkeltbygg. Vurdering BAKGRUNN De overordnede vurderinger er gjort i den tidligere behandling av saken og omtales i Vedlegg 1. Det anses som meget positivt at det nå foreslås å bygge nye boliger på de ledige tomtene i dette sentrale kvartalet. Det hellende terrenget, og den gunstige orienteringen gjør at alle forhold her ligger godt tilrette for gode løsninger både for boligene og deres fellesarealer. Det ville også være positivt for livet i gata om noe næringsvirksomhet kunne innpasses i 1 etasje mot Engene. De aktuelle alternativer for fastlegging av byggehøyder er nå: Alternativ 2 Administrasjonens forslag, med 3 etasjer + 1 tilbaketrukket etasje mot Engene, og 2+1 etasje tilbaketrukket for øvrig i kvartalet. (Vedlegg 7) Konsekvensen av dette alternativet er : De innkomne protester fra naboer og gjenboere ville i hovedsak bli ivaretatt i dette alternativet, med unntak av uttalelsen fra Gjetergata 16 (Frettim). Utbyggingsønskene til Falk Eiendomsutvikling og Ottesen/Tress eiendom er ikke imøtekommet. Alternativ 3 Ved 1. gangs behandlingen ønsket formannskapet et alternativ "med en mer redusert byggehøyde tilpasset tidligere plan". Konkret ble dette utformet som et alternativ med 2 etasjer + 1 etasje tilbaketrukket eller på loft for hele kvartalet Konsekvenser av forslaget: Naboprotestene ville bli fullt ut imøtekommet. Planen vil legge til rette for mindre utbygging i tråd med dagens bygningsstruktur i området Utbygger anfører at et slik redusert alternativ ikke er aktuelt å bygge ut.
Alternativ 4 ( nytt etter forrige behandling) Dette er et mellomalternativ mellom alt 1 og 2, og foreligger i 2 varianter. Variant a er utarbeidet av Byplankontoret, og variant b er utarbeidet av Arkitektkompaniet, Falks arkitekt. Begge alternativene har vært ute til høring hos grunneiere og naboer. Byggehøyden mot Engene er 3+1etasje tilbaketrukket for begge variantene. For øvrige fasader gjelder: 4a: (Vedlegg 8) Sundgata 13 17 får 3+1 etasje tilbaketrukket (gesims 10m, møne 13m), og Sundgata 19 får 2+1 etasje tilbaketrukket (gesims 7m, og møne 10m). Gjetergata 14-18 får 3+1 etasje tilbaketrukket (gesims 10m, møne 13m). Gjetergata 20 får 2+1 etasje tilbaketrukket (gesims 7m og møne 10m) 4b: (Vedlegg 9) Sundgata 13 19 får 3+1 etasje tilbaketrukket (gesims 10m, møne 13m) Gjetergata 14-20 får 3+1 etasje tilbaketrukket (gesims 10m, møne 13m) Konsekvenser av forslaget: Naboprotestene tas ikke til følge. Tilpasningen mellom gjenstående og ny bebyggelse blir mindre god på grunn av store høydeforskjeller. På grunn av den gunstige beliggenhet og orientering mht. solforholdene til de bakenforliggende boligene bli relativt lite påvirket med alternativ a, men noe mer påvirket med alternativ b. Høydeballansen på bebyggelsen i Sundgata vil bli forrykket i forhold til bebyggelsen på motsatt side av gata, og småhuspreget i gata vil bli sterkt svekket. Hensynet til lik behandling tilsier at også husrekkene langs Sundgata og Gjetergata trappes ned på samme måte, det vil si fra 3+1 ti 2+1 på "øverste" eiendom. Eier av Sundgata 13-19 (Tress Eiendom/Ottesen) går inn for variant 4a når det gjelder egne eiendommer. Falk fremmer forslag 4b. ANBEFALING Administrasjonens anbefaling er: Reguleringsplan for kvartalet Engene-Gjetergata-Thornegata-Sundgata, Alternativ 2, datert 03.11.2003, med bestemmelser datert 18.02.2004, vedtas iht. plan og bygningslovens 27.2 Denne anbefaling er begrunnet med at det på en god måte ivaretar: Hensynet til en god tilpasning mot eksisterende bebyggelse i kvartalet og i nabokvartalene Det samstemmige syn som fremkommer i uttalelsene fra naboene. En rimelig utnyttelse for grunneierne. Dersom alternativ 3 ønskes kan vedtaket få en tilsvarende formulering:
Alternativ 3, datert 03.11.2003, med bestemmelser sist datert 18.02.2004 vedtas, iht. plan og bygningslovens 27.2, men med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene : 4.a, 2. avsnitt, 1. setning: Tillatt TU over terreng må ikke overstige 140% for område FKB. 4.a, 3. avsnitt: Boliger på felt FKB tillates oppført med bebyggelse på maks 2 etg + loft/inntrukket 3. etasje. Maks. gesimshøyde er 7 m, og maksimal mønehøyde er 10 m. Forretning og kontor kan bygges på hele eller deler av 1. etasje. Dersom alternativ 4a ønskes kan vedtaket få en tilsvarende formulering: Alternativ 4a, datert 03.11.2003, med bestemmelser datert 18.02.2004 vedtas, iht. plan og bygningslovens 27.2, men med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 4.a, 4. avsnitt: Boliger på felt B1 tillates oppført med maks 3 etasjer + loft/inntukket 4. etasje mot gata, med unntak for Gjetergata 20, som skal ha maks 2 etasjer + loft/inntrukket 3. etasje. Maks gesimshøyde for 3 etasjes bebyggelse er 10 meter, og maks mønehøyde 13 meter. Maks gesimshøyde for 2 etasjes bebyggelse er 7 meter og maks mønehøyde 10 meter. Dersom alternativ 4b ønskes kan vedtaket få en tilsvarende formulering: Alternativ 4b, datert 03.11.2003, med bestemmelser datert 18.02.2004 vedtas, iht. plan og bygningslovens 27.2, men med følgende endringer i reguleringsbestemmelsene: 4.a, 4. avsnitt: Boliger på felt B1 tillates oppført med maks 3 etasjer + loft/inntukket 4. etasje mot gata. 4a, 5. avsnitt: Boliger på felt B2 tillates oppført med maks 2 etg + loft/iinntrukket 3. etg, med unntak for Sundgata 19, som kan ha maks. 3 etasjer + loft/inntrukket 4. etg. Maks gesimshøyde for 3 etasjes bebyggelse er 10 meter, og maks mønehøyde 13 meter. Maks gesimshøyde for 2 etasjes bebyggelse er 7 meter og maks mønehøyde 10 meter. Vedlegg: 1. Administrasjonens vurdering av planen 2. Oversiktsfoto 3. Oversiktskart med lekeplasser og skoleveier markert. 4. Planforslaget, med bestemmelser 5. Innkomne uttalelser 6. Bilagsliste 7. Fasader alternativ 2 8. Fasader alternativ 4a 9. Fasader alternativ 4b.