SAKSFRAMLEGG Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning Formannskapet Kommunestyret Arkivsaksnr.: 14/289-11 Arkiv: PLN 378 Detaljregulering 378 Nerbytunet - 2. gangs behandling av planforslag Forslag til vedtak: ::: Sett inn forslag til vedtak under denne linja 1. 0605_378 detaljregulering for "Nerbytunet" med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtas. 2. De deler av gjeldende reguleringsplaner NR 202 Havna Haug, 202-5 Havna- Hemskogen, 130 Øvre Berg og 280 Andersløkka, som overlappes av ny plan, inkludert alle senere planendringer, delplaner og tilhørende bestemmelser, oppheves. ::: Sett inn forslag til vedtak over denne linja... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene under denne linja Sammendrag Forslagsstiller ønsker å regulere for utvikling av 26 boliger, både eneboliger, rekkehus og firemannsboliger. Tomten er i dag LNF område. Forslaget er godt bearbeidet og tar for seg viktige momenter med utbygging på tomten. Tomten ligger i tilknytting til Bånntjernveien og Ringkollveien. I området er det fra før et godt etablert boligområde. Planen er endret ved at gangveien er flyttet av hensyn til bevaring av rødlistearten Dragehode som ble påvist under kartleggingen av biologisk mangfold. Innledning / bakgrunn Tomten er deler av Berg gård hvor det tidligere har blitt drevet med grisehold som nå er opphørt hovedsakelig på grunn av konflikt (lukt) med omkringliggende boliger. Det anses ikke økonomisk lønnsomt med annen drift enn intensivt husdyrhold og nærheten til omkringliggende boligområder medfører at arealet er uegnet til dette. Planarbeidet ble startet opp politisk uten forutgående omdisponering av LNF i kommuneplanen. Rådmannen anbefalte denne løsningen da arealet ble ansett uegnet til fortsatt husdyrdrift og ble vurdert å
være en forutsetning for å skape økonomisk grunnlag for gjennomføring av teknisk infrastruktur (gangvei og busstopp) som muliggjør realiseringen av regulerte tomter i området. Som følge av funn av rødlistearten "Dragehode" ble gangveien flyttet fra nordsiden til sørsiden av Fv 164. Dette medførte edringer av en slik grad at det var nødvendig med ny begrenset høring der berørte parter fikk anledning til å uttale seg i saken. Tidligere behandlinger og vedtak Hovedkomitéen for miljø og arealforvaltning meldte i møte 15.11.12, sak 138/12, oppstart av detaljregulering for Nerbytunet. Planforslaget ble 1.gangsbehandlet av Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning og vedtatt sendt ut på høring og lagt ut til offentlig ettersyn i møte 10.06.13 sak 80/13. Beskrivelse av saken Planforslaget Planforslaget som foreligger til behandling er merka 2. gangsbehandling, og består av: - Plankart - Reguleringsbestemmelser - Planbeskrivelse med naturmiljønotat Beskrivelse av tiltaket fremgår av planforslaget med tilhørende beskrivelse. Se også saksframlegg til 1. gangsbehandling. (Se link). Gjeldende reguleringsplaner Tilgrensende og til dels overlappende reguleringsplaner i området er: NR 202 Havna Haug, 202-5 Havna Hemskogen, 130 Øvre Berg og 280 Andersløkka. Hoveddelene av planområdet er i dag uregulert. Endringer etter 1.gangsbehandling De viktigste endringer etter 1.gangsbehandling er listet under. Som følge av omfanget av endringene ble forslaget sendt på en begrenset høring til berørte parter. Detaljert gjennomgang av endringene etter 1.gangs behandling fremgår av oppsummering av merknader med oppfølging, vedlegg 6. Plankart Stenging av avkjørsel fra eiendom 103/12 mot Fv164 og sikring av rett til ny atkomst over planområdet. Gang/sykkelvei er flyttet fra nordsiden av Fv. 164 til sørsiden av Fv. 164. Planavgrensningen er utvidet til å gjelde fullt tverrsnitt av fv. 164 og Bånntjernveien. Frisiktsoner og målsetting av anlegg er påført plankartet for bedre leselighet. Areal for bebyggelse er delt inn i BKS1 BKS2 med tilhørende byggegrenser. Utnyttelse er ført på plankartet. Byggegrense mot nord er økt fra 10 til 15meter
Bestemmelser Rekkefølgen er endret i tråd med praksis i Ringerike for å bedre forståelse og senere byggesaksbehandling etter planen. Reguleringsformål Endret i henhold til nye tegneregler Nytt krav om stenging av eksisterende avkjørsel og opparbeiding av ny til eiendom gnr 103/12 er tatt inn. Tillatt antall boenheter reduseres fra 30 til 26. Maksimal takvinkel økes til maks 27grader for å muliggjøre tilpasning til omkringliggende bebyggelse Bestemmelsene åpner for å etablere busstopp som kantstopp. Som følge av oppdelingen i BKS1 og BKS2 er det gjort justeringer av bestemmelsene slik at det er mulig å bygge ut boligene med utkjøring direkte til Bånntjernveien før felles avkjørsler og lekeplass er opparbeidet. Dette er gjort for å lette finansieringen av utbyggingen. Fellesanleggene anses heller ikke som nødvendige å gjennomføre før bygging av boligene i BKS1 med tanke på behov for arealer til lek da dette kan løses på egen tomt. For BKS2 inntrer kravet som før. Krav til sikring av avfallhåndtering, snøopplag, felles lekeareal og stiforbindelse tas inn. Krav om kartlegging av naturmangfold tas ut da punktet kartlegging er utført og erstattes av krav om plan for bl.a. bevaring av kantvegetasjon og massehåndtering. Det legges også inn en skjerpelse i forhold til bevaring av vegetasjon og forebygging av støv og støyplager ved at "kan" endres til "skal" I tillegg er det gjort mindre endringer som ledd i kvalitetssikring av planforslaget, og for å imøtekomme høringsuttalelser. Høringsuttalelser Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 22.06.13-31.08.13. I samme periode ble forslaget sendt regionale myndigheter, berørte grunneiere, kommunens tjenesteområder m.fl. til uttalelse. Det kom inn totalt 4 uttalelser. Disse følger vedlagt. Som følge av endringen av plassering av gangvei var det nødvendig å foreta et nytt begrenset ettersyn. Hovedtrekkene i uttalelsene til offentlig ettersyn og begrenset ettersyn er referert og kommentert i vedlegg 6. Innsigelser Statens Vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget ved offentlig ettersyn. Innsigelsen ble opprettholdt ved begrenset ettersyn av planforslaget. Etter dialog og justeringer i planforslaget er innsigelsene nå trukket. Innkomne innsigelser til planen fremgår av vedlegg 7, 12 og 16 samt vedlegg 6 "sammendrag av høringsuttalelser og innsigelser". Forholdet til overordnede planer I kommuneplanens arealdel vedtatt 30.08.07 er området avsatt til LNF. Planforslaget er i strid med overordnet plan. Det ble likevel ansett forsvarlig å starte opp arbeidet under forutsetning om at relevante forhold som berører området i tilstrekkelig grad ble utredet.
Juridiske forhold I henhold til plan- og bygningsloven 12-12 legges saken frem for kommunestyret til vedtak. Saken behandles først i Hovedkomiteen for miljø- og arealforvaltning og Formannskapet. Jordlova Planforslaget medfører en omdisponering av dyrkbart areal på ca. 11 dekar. Konflikt med omkringliggende boliger gjør arealene mindre egnet til landbruk og planen anses svært viktig for finansiering av gangvei og kryss mot fylkesvei som ligger som forutsetninger for flere omkringliggende boliger. Økonomiske forhold Planen utløser trolig ingen særskilte økonomiske belastninger for Ringerike kommune. Rådmannens vurdering Innkomne merknader Vurdering av innkomne merknader fremgår av vedlegg 6. Endringen ved omlegging av gangveien som følge av funnene i kartlegging av naturmangfold har medført vesentlige endringer både for planforslaget og for berørte grunneiere. Rådmannen anser imidlertid at endringen ikke har vesentlige negative konsekvenser for planforslaget. Det anses uheldig at ytterligere 290m2 dyrket mark blir nedbygget som følge av etableringen av gangvei, men at dette er akseptabelt ut fra hensynet om å sikre myke trafikanter og at omplasseringen var nødvendig av hensyn til den nasjonalt truede planten dragehode. Innspillene i saken har før ført til en reduksjon av antall boenheter som etter rådmannens syn gir en plan med bedre muligheter for å skape attraktive felles og lekearealer. Det er også tatt inn føringer om opprettholdelse av sti over området som sikrer allmennheten tilgang til bakenforliggende områder. Innspillene har i stor grad blitt innarbeidet i planforslaget og medvirket til at forslaget etter rådmannens syn fremstår som en robust plan som tilrettelegger for gode bokvaliteter og uteområder samtidig som viktige naturverdier hensyntas på en god måte. Innsigelser Det er gjort endringer i planforslaget for å imøtekomme innsigelse fra Statens Vegvesen. Innsigelsen er nå trukket (se vedlegg 11) og kommunestyret kan gjøre endelig planvedtak. Samlet vurdering Det har blitt gjort en rekke endringer i planforslaget etter 1.gangs behandling. Rådmannen anser at planprosessen i denne saken har fungert etter intensjonene om medvirkning og krav til utredning ved at forhold som er avdekket er bearbeidet og tatt inn i gjennom endringer i planforslaget. Forslagstiller har i flere tilfeller valgt å tilpasse sitt forslag og finne løsninger som ivaretar ulike hensyn fremfor å gå til konflikt. Dette har etter rådmannens vurdering gitt en løsning som tilrettelegger for etablering av gode bo-områder og tar hensyn til
naturverdier og barns mulighet for lek og ferdsel, samt tilgang på omkringliggende grønne arealer på en god måte. Naturhensynene har veiet tungt i saken og i tråd med naturmangfoldlovens 8-12 er kunnskapsgrunnlaget styrket gjennom kartlegging og anses godt nok til at konsekvensene kan vurderes uten i stor grad å måtte nytte "føre var prinsippet". Forhold som ble avdekket i kartleggingen er vurdert i forhold til økosystemtilnærming og samlet belastning. Dette har ført til endringer i planforslaget bl.a. ved flytting av gangvei og ved at krav til miljøoppfølgingsplan er komplettert slik at den ivaretar bevaring av naturverdier og hindrer spredning av uønskede arter gjennom føringer for miljøforsvarlige teknikker, bla krav til massehåndtering. Det anses at tiltakene vil være tilstrekkelige til at uheldig miljøpåvirkning unngås og det anses derfor ikke at forslaget medfører kostnader ved miljøforringelse. Med bakgrunn i redegjørelsen ovenfor anbefaler rådmannen at planen vedtas. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Plankart, merket 2.gangsbehandling 3. Reguleringsbestemmelser, merket 2.gangsbehandling 4. Planbeskrivelse 5. Naturmiljønotat * 6. Sammendrag av høringsuttalelser og innsigelser * 7. Brev fra Statens vegvesen Innsigelse datert 29.08.13 * Høringsuttalelser offentlig ettersyn 8. Fylkesmannen i Buskerud datert 02.09.13 * 9. Buskerud Fylkeskommune, brev datert 30.08.2013 * 10. Veilaget Bånntjernveien og veien Nedre Berg-Nordhagen, brev datert 27.08.13 * 11. Bakåsen AS, brev datert 06.08.2013 * Høringsuttalelser begrenset ettersyn 12.Buskerud Fylkeskommune (BFK) brev datert 02.03.2015 * 13.Fylkesmannen i Buskerud (FMBU) brev datert 02.03.2015 * 14.Uttalelse fra Landbruk, brev datert 17.02.2015 * 15.Brev fra Statens vegvesen, Opprettholdelse av innsigelse. Brev datert 02.03.2015 * 16. Brev fra Fritz Egil Bogen, vurdering av atkomstløsning, datert 14.07.2015 * 17.Statens vegvesen, bekreftelse på trekking av innsigelse, brev datert 07.10.2015 * Lenker Planforslaget slik det var ved høring og offentlig ettersyn Planforslaget slik det var ved begrenset høring Vedlegg med stjerne og lenker er tilleggsinformasjon og trykkes ikke i papirversjon. De foreligger på Ipad og kommunens internettsider. Kontakt servicetorget ved behov for papirutskrift. Ringerike kommune, 28.10.2015
Tore Isaksen rådmann Enhetsleder miljø- og arealforvaltning: Heidi Skagnæs Leder areal og byplankontoret: Grethe Tollefsen saksbehandler: Lars Lindstøl... Sett inn saksutredningen, vurderingen og saksdokumentene over denne linja