Eiendomskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 08.07.2013 61812/2012 2012/744 611 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/161 Formannskapet 25.09.2013 Bodøgaard - salg av tidligere ervervet areal fra eiendommen gnr. 37/6 Forslag til vedtak 1. Bodø kommune selger et areal på ca. 1.000 m² beliggende ved krysset Gamle Riksvei/Bodøsjøveien. 2. Prisen for arealet settes til kr 70.000,-. 3. Kostnader forbundet med fradeling, oppmåling og tinglysing mv. dekkes av kjøperne. 4. Arealet selges til den/de personer som har rett til tilbakekjøp av arealet. 5. Netto salgsinntekt settes av til tomteutbyggingsfondet. Sammendrag Saken gjelder salg/tilbakekjøp av et areal på ca. 1.000 m² beliggende ved krysset Gamle Riksvei/ Bodøsjøveien. Arealet ble i 1970 ervervet fra eiendommen gnr. 37/6 til bruk til veiformål i forbindelse med en planlagt utvidelse av Bodøsjøveien. Arealet er ikke tatt i bruk til det formålet det ble ervervet av kommunen for, og dagens eiere av eiendommen ønsker nå å kjøpe det tilbake. Det foreslås at arealet selges til den/de personer som har rett til tilbakekjøp til en pris av kr 70.000,-. Saksopplysninger Ann-Karin Bodøgaard henvendte seg til Eiendomskontoret i september 2009 med søknad om å få kjøpe kommunalt areal beliggende i krysset Gamle Riksvei/Bodøsjøveien. Av søknaden fremgår at hun ønsker å utnytte sin del av eiendommen Bodøgård bedre i forhold til nye generasjoner, og at omsøkt areal tenkes benyttet til boligbygging. Videre opplyser hun i søknaden at arealet tidligere var eid av hennes bestefar, Kristian Bodøgaard. Omsøkt areal har en størrelse på omtrent 1.000 m², og ble i 1970 ervervet av Bodø kommune. Arealet ble ervervet til veiformål i forbindelse med en planlagt utvidelse av Bodøsjøveien, men er ikke blitt tatt i bruk til det formålet. Arealet er ervervet fra eiendommen gnr. 37/6, som på den tiden var eid av Kristian Bodøgaard. Eiendommen gnr. 37/6 eies i dag av Ann-Karin Bodøgaard og hennes søster, Unni Bodøgaard Gjerdrum. På tidspunktet for Bodøgaards søknad, var omsøkt areal avsatt til friområde i kommunedelplanen for Bodøsjøen. I byplankontorets uttalelse til søknaden sies det at byplankontoret er positiv til salg av omsøkt areal under forutsetning av at arealet omreguleres til byggeområde, og at et slikt reguleringsplanarbeid også skal omfatte hele området Bodøgård. Side123
Eiendomskontoret ga i november 2009 svar på Bodøgaards henvendelse. I svaret ble det opplyst at kommunen finner å kunne være imøtekommende i forhold til omsøkt salg/tilbakekjøp under forutsetning at det blir gjennomført et reguleringsplanarbeid som forutsatt i ovennevnte uttalelse fra byplankontoret. Det ble videre opplyst at prisen for arealet vil bli fastsatt med bakgrunn i den pris som ble betalt når kommunen ervervet arealet i 1970. Kopi av svarbrevet ble sendt til den andre eieren av gnr. 37/6, Unni B. Gjerdrum, for å orientere også henne om muligheten for tilbakekjøp. På det tidspunkt svaret ble gitt, hadde administrasjonen anledning til å avgjøre søknaden etter daværende delegasjonsreglement. I juni 2010 ble det varslet oppstart av planarbeid for Bodøgård, Gamle Riksvei 60/62. Av varselet fremgår at hensikten med planarbeidet er å bygge ut deler av området samt bevare deler av området. Initiativtaker til dette planarbeidet var en annen del av Bodøgård-familien som eier den andre delen av Bodøgård-eiendommen. Detaljreguleringsplanen for Bodøgård ble vedtatt av Bodø bystyre i møte 09.02.2012 under sak PS 12/9. Omsøkt areal er i nevnte plan blitt regulert til boligbebyggelse. Av reguleringsbestemmelsene fremgår at arealet kan bebygges med en ene-/tomannsbolig med utnyttelsesgrad BYA 25 %. Maks. byggehøyde for gesims er satt til 8 meter. I januar 2012 tok Ole Kristian Bodøgaard, sønn av Ann-Karin Bodøgaard, kontakt med Eiendomskontoret og opplyste om at han planla å bygge hus for seg og sin familie på omsøkt areal, og at han var enig med sin mor om at han kunne få kjøpe arealet fra kommunen i stedet for henne. I og med at muligheten for salg/tilbakekjøp av omsøkt areal i utgangspunktet var ment å gjelde for begge eierne av gnr. 37/6, fikk Bodøgaard da beskjed om å innhente en erklæring både fra sin mor og fra Unni B. Gjerdrum hvor begge samtykket i at omsøkt areal kunne selges direkte fra kommunen til han. En slik erklæring ble mottatt av kommunen i slutten av måneden. I mai 2012 mottok Eiendomskontoret et brev fra Unni B. Gjerdrum hvor hun hevder at hun ikke har mottatt kommunens brev fra november 2009 hvor det orienteres om muligheten for salg/tilbakekjøp. Samtidig opplyser hun at hun har underskrevet nevnte erklæring om samtykke til salg direkte til Ole Kristian Bodøgaard på bakgrunn av feilaktig gitte opplysninger fra den andre part. Hun ville dermed trekke tilbake erklæringen og ønsket selv å kunne benytte muligheten til salg/ tilbakekjøp av angjeldende areal. Det ble dermed en konflikt mellom de to partene, og begge partene har engasjert hver sin advokat som krever at sin klient får kjøpe omsøkt areal. Eiendomskontoret har søkt juridisk bistand hos advokat Tore Benson. I møte og senere korrespondanse med de to partene, er de to partene anmodet om å komme fram til en omforent løsning. Dette har de så langt ikke lykkes med. I forhold til den videre prosess anbefaler advokat Benson at kommunen fatter avgjørelse i forhold til salg av arealet. Saken fremmes derfor for formannskapet nå. Vurderinger Vurderingene i denne saken vil dreie seg om å få avklart hvorvidt arealet skal selges, samt om kommunen nå skal ta stilling til hvem arealet skal selges til eller vente til familien har kommet til enighet, eller det på annen måte er avklart hvem arealet skal selges til. Samtidig vil det bli vurdert til hvilken pris arealet i så fall skal selges. Som nevnt ovenfor har kommunen ved brev til Ann-Karin Bodøgaard i november 2009 stilt seg imøtekommende i forhold til salg/tilbakekjøp av omsøkt areal. Tilbakekjøp må innebære salg til Ann-Karin Bodøgaard og Unni Bodøgaard Gjerdrum, i og med at begge i dag er eiere av eiendommen gnr. 37/6, som omsøkt areal ble ervervet fra i 1970. Ann-Karin Bodøgaard og Unni Bodøgaard Gjerdrum har ved erklæring datert 23.01.12 bekreftet at «det er i orden at Ole Kristian Bodøgaard får kjøpe denne eiendom som i sin tid ble solgt av vår bestefar Kristian Bodøgaard til kommunen». Denne erklæringen har som nevnt Unni Bodøgaard Gjerdrum senere tilbakekalt. Med Side124
bakgrunn i ovennevnte vurderes det slik at kommunen må gjennomføre salget/tilbakekjøpet slik det ble gitt åpning for i nevnte brev fra november 2009. Kommunen bør imidlertid ikke ta stilling til hvem arealet skal selges til, men i stedet avvente gjennomføringen av salget inntil familien har kommet til enighet, eller det på annen måte er avklart hvem arealet skal selges til. Dersom kommunen velger å ikke selge arealet til noen av partene, vurderes det sannsynlig at en eller begge parter vil gå til sak mot kommunen for å få gjennomført salget. Risikoen for at kommunen pådrar seg saksomkostninger og erstatningsansvar vil da være betydelig. Når det gjelder spørsmålet om til hvilken pris arealet skal selges, så er søkerne gjennom kommunens brev fra november 2009 orientert om at prisen for arealet vil bli fastsatt med bakgrunn i den pris som ble betalt når kommunen ervervet arealet i 1970. Dette prinsippet har sin bakgrunn i følgende generelle vedtak fattet av formannskapet i møte 12.05.1991: «Ved salg av tidligere ervervet areal til RV 80 og lignende kan administrasjonen selge overflødig areal videre til samme pris som det ble ervervet for justert i henhold til engrosprisindeksen.» Vedtaket åpner for at areal som er ervervet til veiformål, men som ikke er blitt benyttet til det formålet, kan selges tilbake til samme pris som det ble ervervet for med indeksregulering. I og med at familien har blitt stilt i utsikt at prisen skal fastsettes med bakgrunn i den pris som kommunen betalte når arealet ble ervervet i 1970, bør dette prinsippet brukes i denne saken. I forhold til prisfastsettingen bør det også tas med i vurderingen at det i reguleringsplanen for Bodøgaard ble regulert inn et friområde langs Bodøelva på en annen del av Bodøgaard-eiendommen, som kompensasjon for at omsøkt areal ble omregulert fra friområde til boligformål. Ved angjeldende erverv i 1970, ble det fra eiendommen gnr. 37/6 ervervet et areal på totalt 3.255 m² til en pris av kr 30.000,-. Omsøkte areals andel av denne erstatningen utgjør ca. kr 10.000,-, som justert for endring i engrosprisindeksen gir en pris i dag på kr 70.000,-. I tillegg må kjøper dekke kostnadene forbundet med fradeling, oppmåling og tinglysing mv. Konklusjon og anbefaling Under henvisning til delegasjonsreglementet vedtatt 08.12.11, tilrås det at Bodø kommune selger et areal på ca. 1.000 m² beliggende ved krysset Gamle Riksvei/Bodøsjøveien til den/de personer som har rett til tilbakekjøp av arealet. Prisen settes til kr 70.000,-, og i tillegg må kjøperen dekke kostnadene forbundet med fradeling, oppmåling og tinglysing mv. Saksbehandler: Rolf Arne Åsheim Rolf Kåre Jensen Rådmann Thor Arne Tobiassen Eiendomssjef Trykte vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Søknad fra Bodøgaard datert 27.09.09 3 Brev fra kommunen datert 16.11.09 Utrykte vedlegg: Ingen Side125
Side126
Side127
Side128