Eidsvoll kommune Kommunal forvaltning Arkivsak: 2014/1777-12 Arkiv: 023725300 Saksbehandler: Hans Martin Scharning Dato: 07.03.2016 Saksframlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato Hovedutvalg for næring, plan og miljø 29.03.2016 Planid 023725300 - Detaljreguleringsplan for Dal park gbnr. 89/1 m.fl. Planforslag til førstegangsbehandling. Rådmannens innstilling I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11 legges planforslaget «Detaljreguleringsplan for Dal park gbnr. 89/1 m.fl.» ut til offentlig ettersyn. Detaljreguleringsplankart med reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse er datert 17.11.2015. SAKSUTREDNING 1. Saksopplysninger 1.1Bakgrunn for saken Reguleringsplanforslaget fremmes av forslagsstiller Archi-Plan AS på vegne av Dal Utvikling AS. Hensikten med planforslaget er å gi hjemmel for etablering av ny kombinert bebyggelse med sammensatte funksjoner på Dal i tilknytting til Dal stasjon. Videre er hensikten å transformere området fra enkeltstående bygninger til boligbebyggelse i kombinasjon med næringsvirksomhet. Areal for varslet planområde er på ca. 12 daa. Intensjonen med planen er en endring av gjeldende plan med åpning for større areal til forretningsvirksomhet med detaljvarehandel, storvarehandel og handel med plasskrevende varer samt tjenesteytingsfunksjoner. Videre presiserer forslagsstiller, at de med dette planforslaget, ønsker å utvikle Dal stasjon som kollektivakse og styrke denne som strukturdannende element på Dal. Forslagstiller ser på dette bidraget til områdets utvikling som et tiltak for å øke andel kollektivreisende og syklende i kommunen. 1.2 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Dal og utgjør den nordlige delen av Dal stasjonsområde, se oversiktskartet nedenfor. Området ligger plassert ved krysset mellom fv. 503 (Aksel Bråtens veg) og fv. 503 (Finstadvegen) i nærheten av Dal stasjon. Selve området er delvis godt
etablert med flere funksjoner som handels-, service- og kontorfunksjoner. Forslagsstiller viser til at barnehage, skole, industriområde og boligbebyggelse ligger i nærmiljøet. Området har relativt god tilgjengelighet både fra Eidsvoll sentrum, Råholt og fra E6. Områder rundt kan lett nås fra hovedvegnettet. Planområdet vil ha adkomst direkte fra fylkesveg. I tillegg til tomter for kombinerte bebyggelse, omfatter planområdet arealer langs elven Risa. Totalt utgjør varslet planområde et areal på ca. 12 daa. Avgrensingen av planen ble satt i samråd med Eidsvoll kommune. Mer informasjon om selve planområdet følger i vedlagte planbeskrivelse. Figur 1Planområdet vist med rød ring 1.3 Forholdet til gjeldende planer og retningslinjer Gjeldende regulering er reguleringsplan for Dal stasjonsområde stadfestet 19.12.1956. I kommuneplanens arealdel, vedtatt 10.03.2015, er planområdet avsatt til «Sentrumsformål nåværende». For ytterligere informasjon vises det til planbeskrivelsen sidene 8-12. Det er tidligere i prosessen konkludert med at det ikke vil utløses krav om planprogram og konsekvensutredninger i forbindelse med dette planarbeidet. 1.4 Beskrivelse av planprosessen Varsel om oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet gjennom annonser og direkte varsling pr. brev, med anledning til å komme med innspill til både planen og planprosessen. Uttalelsesfrist ble satt til 24.06.2014. Innkomne merknader er oppsummert og kommentert av forslagstiller. Merknadsbehandlingen følger som eget vedlegg til saken. Uttalelsene, samt varslingsbrev er vedlagt i sin helhet. For utførlig beskrivelse av planprosessen så langt vises det til den vedlagte planbeskrivelsen og merknadsoppsummeringen. 1.5 Beskrivelse av planforslaget Hovedintensjonen med planforslaget er «en samordning av flere funksjoner som vil bidra til drift av området på best mulig bærekraftig måte, og ved fortetting og transformasjon av eksisterende bebyggelse forsterkes stedet som knutepunkt på Dal». 2
Planen legger opp til: - boliger med tilhørende lekearealer - forretninger for detaljvarer og plasskrevende varer - tjenesteytingsbygg med service-, helseservicefunksjoner - kontorer - bespisingssteder - torgplass for nærområdets aktiviteter - parkeringsanlegg - rekreasjonsområder langs Risa Det er beregnet følgende byggearealer for området: - boliger - ca. 7 000 m 2 - nærings- og tjenesteytingsarealer - ca. 10 000 m 2 - underjordisk parkeringsanlegg - ca. 5 000 m 2 Følgende formål er gitt i planen: Reguleringsformål Bebyggelse og anlegg (PBL 12-5, 2. ledd, nr.1): Kombinert bebyggelse og anleggsformål: Bolig/ Forretning/ Kontor/ Tjenesteyting BFKT Vann- og avløpsanlegg o_va Totalt areal, ca. arealer 6,4 daa 0,26 daa Samferdselsanlegg og teknisk Infrastruktur (PBL 12-5, 2. ledd, nr.2): Veg o_v Fortau o_fo Torg o_to Grønnstruktur (PBL 12-5, 2. ledd, nr.3): Friområde f_fr Naturområde o_no 0,86 daa 0,63 daa 0,52 daa 0,8 daa 2,0 daa Grad av utnytting: Forslagsstiller har foretatt en vurdering av grad av utnytting basert på hvor mye området kan tåle og samtidig utnyttes bærekraftig. Grad av utnytting oppgis som tillatt prosent bebygd areal (T-BYA%) og tillatt bruksareal (T-BRA). Maksimalt tillatt prosent bebygd areal for bebyggelse av forretnings-, kontor og tjenesteytingsvirksomheter (%-BYA) er 90%. Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er 40% for boligbebyggelse. Maksimalt tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) er 90% for garasjeanlegg. Høyder og etasjeantall: Maksimale gesimshøyder med kotehøyder er definert i planbestemmelsene. Bygninger skal i størst mulig grad tilpasses eksisterende terreng. Bygningen skal plasseres i terreng innenfor min 60% skjæring /maks 40% fylling. Planen åpner for at bebyggelsen kan oppføres i inntil tre pluss tre etasjer, med teknisk rom på tak. Mot Aslak Bråtens veg planlegger forslagsstiller butikker. Disse er inntrukket fra vegen og går over en etasje. Over butikkarealet planlegges leiligheter. Boligdelen danner vertikaldelte lameller over to og tre etasjer. Forslagsstiller har valgt å planlegge kun to etasjer mot gaten for å unngå at byggene blir for dominerende i landskapet og mot vegen. Bakenfor denne bebyggelsen tillates det en etasje i tillegg. Boligene ligger hovedsakelig vendt mot syd med hovedinngang på vestsiden mot Aksel Bråtens veg. Størrelsen på hver enkelt bolig kan variere fra 50 m 2 til 120 m 2 BRA pluss terrasse. Det tillates etablering av hybelleiligheter i kombinasjon med hovedleilighet. I tilknytning til boligene tillates det etablert parkeringsplasser i felles garasjeanlegg med plass til én bil per bolig. 3
Handel, tjenesteyting, kontor: Det er planlagt næringsbygg i to etasjer med totalt ca. 10 000 m 2 BRA. Tjenesteyting, kontor: Med planen legges til rette for funksjonsmiks - variert etablering av tjenesteytingsfunksjoner som kulturformidling, undervisningsinstitusjoner, administrasjon, konsulentvirksomhet, trening, helse, tannlege, legesenter med mer, de funksjonene som tilhører sentrums formål. Boligarealer: Bebyggelsen vil bestå av 4 separate blokker over underliggende parkeringskjeller og næringsarealer. Maks byggehøyde for boligetasjene er satt til kote +176,5 moh. Det er avsatt områder for felles opphold ved innganger, mellom blokkene og som takterrasse. Parkeringsarealer og varelevering: All bilparkering er lagt til garasjeanlegg, bortsett fra noen HC-plasser på terrengnivå. Areal for parkering er ikke avsatt som eget arealformål, men skal inngå i byggeområdene. Sykkelparkering: Det er avsatt plass for sykkelparkering i garasjeanlegget i tillegg til at det forutsettes avsatt sykkelparkering nær hovedinngangene på bakkenivå. Leke- og uteoppholdsareal: Planforslaget legger opp til ulike type boenheter. Boligene vil ha felles atkomstareal og mulighet for felles utearealer. Hver enkelt boenhet vil også ha egne uteoppholdsarealer. Størrelsen på uteoppholdsarealene tilknyttet hver enkelt boenhet vil variere noe. For en mer utførlig beskrivelse av planforslaget vises det til planbeskrivelsen, samt vedlagte illustrasjonshefte. 1.6 Ros-analyse Det er gjennomført ROS-analyse. Denne følger som eget vedlegg til saken. ROS-analysen går grundig igjennom de aktuelle problemstillingene for området punktvis med forslag til tiltak. Konklusjonene som framkommer av ROS-analysen forutsettes fulgt opp under det videre arbeidet med tiltaket. 2. Vurdering Forslaget er utarbeidet i tråd med gjeldende arealformål i kommuneplanen vedtatt 10.03.2015. Utnyttelsen av området er svært høy i forhold til eksisterende bebyggelse i området. Det gjelder både volum og høyde på den planlagte bebyggelsen. Denne høye utnyttelsen kan forsvares ved at området er sentralt beliggende ved Dal stasjon, og at Dal er ett av flere prioriterte lokalsentre innenfor Eidsvoll kommune der fortetting og utbygging ved kollektivknutepunktene er i samsvar med overordnede føringer hva gjelder å konsentrere boligvekst inn mot slike områder. Det er positivt at det legges opp til parkering under bakken. En utbygging innenfor dette planområdet må sees på som en begynnelse av en større fortetting/utbygging av området rundt Dal stasjon. Et av momentene som er særdeles viktig i den videre planprosessen er forholdet til elva Risa, og de føringer og restriksjoner som ligger i tilknytning til denne. Dette må innarbeides på en god måte i planforslaget. Siden arealene ligger i nær tilknytning til vassdraget vil det også måtte settes krav til tilstrekkelige geotekniske utredninger, for å vise at planområdet er egnet for en så høy utnyttelse før utbygging finner sted. Uteoppholdsområder/friområder skal være tilgjengelige for allmennheten, og det er i planen lagt til rette for å sikre gjennomgang til omkringliggende områder. Det er satt av forholdsvis store dedikerte arealer på ca. 0.8 daa. I tillegg er det avsatt naturområde på 2 daa langs Risa. Disse arealene vil også være tilgjengelige for alle. 4
Planforslaget legger også opp til torg i krysset mellom de to fylkesvegene. Dette vil, i tillegg til virkningen for den planlagte bebyggelsen, være positivt for det eksisterende nærområdet og framtidig utbygging av områdene rundt. Det er relativt korte avstander til både barnehager og skoler, og det er etablert gang- og sykkelvegnett på store deler av vegnettet rundt. Området ligger ellers innenfor gåavstand til kollektivknutepunkt. Området blir derfor ikke kun bilbasert, men bygger opp om statlige klimamålsettinger om å redusere biltransportbehovet. I kommuneplanens arealstrategi heter det at befolkningsveksten skal skje ved fortetting i eksisterende sentrumsområder med kollektivknutepunkt. Man kan derfor si at foreliggende planforslag er i tråd med kommuneplanens arealstrategi. 3. Alternativer Planforslaget er utarbeidet i tråd med pbl. 12-3, og følger opp gjeldendende kommunale planer innholdsmessig. Andre alternativer er derfor ikke vurdert i saken. 4. Konklusjon Planforslaget synes godt gjennomarbeidet og legger til rette for en høy utnytting av et sentralt område ved Dal stasjon. Dette er i tråd med overordnede føringer knyttet til utvikling ved kollektivknutepunktene. Planen legger opp til ca. 7 000 m 2 boliger, ca. 10 000 m 2 nærings- og tjenesteytingsarealer og et underjordisk parkeringsanlegg på ca. 5 000 m 2 i den sentrale delen av Dal. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas lagt ut til offentlig ettersyn. Vedlegg som følger saken: 1 Planbeskrivelse 2 Plankart 3 Illustrasjonshefte 4 Planbestemmelser 5 sol_skygge analyse 6 ROS_analyse 7 Støyrapport 8 Merknadsbehandling 9 Varslingsbrev 10 Innkomne merknader Vedlegg som ligger i saksmappen Utskrift av behandlet sak sendes til Naboer, berørte, interessenter og relevante offentlige instanser. Archi-Plan AS Dal Utvikling AS 5