2/02 markedsrapport næringseiendom.

2/02 2/02 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no <

Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning... 3 Konjunkturutvikling... 3 Renter... 4 Generelle eiendomsforhold... 4 Byggeaktivitet... 4 Leiemarkedet generelt... 5 2. Leiemarkedet... 6 Oslo sentrum... 6 Oslo indre vest... 7 Oslo indre nord... 7 Oslo indre øst/indre syd... 7 Oslo ytre vest... 7 Oslo ytre nord... 8 Oslo ytre øst... 8 Oslo ytre syd... 9 Øvrige Stor-Oslo... 9 Leieprisanslag... 10 Kontor... 10 Lager... 10 3. Leiemarkedet historisk... 11 4. De største eiendomsselskapene... 12 5. Tema: Realrente... 13 Om Norsk Nærings Megling... 14 Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no Mulighetenes marked? Vi leser mer eller mindre daglig eksperter uttale seg om markedsutsiktene i norsk økonomi. Det er både dommedags-profetier og uttalelser om at oppturen er her! Et typisk tegn på et marked i ubalanse. Leieutbudet preges av mye fremleie. Selskaper som har leid for mye areal skal ha kostnadsdekning og ikke markedsleie. Dette drar det kortsiktig leienivået unødvendig langt ned. Det er også en del større leiearealer ledige direkte fra gårdeier. Stat- og kommune er fortsatt aktive leietagere. Det private næringsliv som ser mulighetene i dette markedet er også i bevegelse. Det er fortsatt store og små arealer som leies ut. Evnen til å møte leietakers behov i kombinasjon med ett team som ikke gir seg virker fortsatt. Det er avgjørende å prise sitt produkt riktig. Det er fortsatt utleiere som haler inn leietakere! Renten stiger og vi har en rekordhøy realrente. Det er meget stor etterspørsel etter finansielle eiendomskjøp. Vi oppnår meget gode priser for eiendommer sentralt beliggende med lange leiekontrakter. I et stigende rentemarked vil slike eiendommer fortsette å være ett attraktivt investeringsobjekt alternativene er få. Men yielden vil påvirkes av renteutviklingen. At det finansielle salgsmarkedet går så bra er med på å holde positiviteten oppe. Sommeren 1998 reiste vi alle på ferie i ett strålende marked, og kom hjem til noe helt annet. Markedet snudde først negativt så positivt i løpet av meget kort tid. Vi tror ikke denne nedgangsperioden er innledning til en dyp krise i eiendomsmarkedet, men den skarpe opptur lar fortsatt vente på deg. GOD SOMMER

2/ /023 Oppsummering Konjunkturer - Konjunkturoppgang eller Double dip? - Risiko for fortsatt stigende renter. - Lav inflasjon og høy realrente. - Lønnsoppgjøret ble høyere enn det Norges Bank forventet. - Stadig vridning av sysselsetning fra konkurranseutsatt sektor til offentlig og privat tjenesteyting. Eiendom - Økende arealledighet og fallende leiepriser i Oslo. - Yield på kontoreiendom stiger i takt med økt utleierisiko og stigende renter. - Økt innslag av fremleide arealer. - Flere store byggeprosjekter er utsatt. 1. Investering i næringseiendom Innledning I siste markedsrapport skrev vi at markedet for investering i næringseiendom var preget av den svake og usikre konjunkturutviklingen høsten 2001. I takt med den svake konjunkturutviklingen økte arealledigheten og utleierisikoen. Samtidig opplevde vi at de norske markedsrentene steg. I løpet av andre kvartal har et nesten samstemt analytikerkorps oppgradert konjunkturutsiktene for 2002. Det er likevel knyttet stor usikkerhet til konjunkturutsiktene og risikoen for at vi skal oppleve en double dip er tilstedeværende. Renten har i andre kvartal fortsatt sin stigende tendens. For investorer vil konjunkturutviklingen, renteutviklingen og arealledigheten være de viktigste faktorene å holde øye med neste halvår. Det har blitt gjennomført få eiendomstransaksjoner i andre kvartal. For kontormarkedet i Oslo er det særdeles få store tinglyste transaksjoner. I mars ble det derimot gjennomført tre salg av SAS eiendommer på Gardermoen på henholdsvis MNOK 690, MNOK 157 og MNOK 93. Nylig ble lavblokken i Postgirobygget solgt for MNOK 475 og Industrifinans Næringseiendom har inngått avtale om salg av Pilestredet 33 til 400 millioner kroner. Salget er forutsatt et leienivå på 31,6 millioner kroner per 1. januar neste år. Vi ser fremdeles at det er høy etterspørsel etter eiendom og særlig etter objekter med lange kontrakter med sikre leietakere. Konjunkturutviklingen Den positive konjunkturutviklingen fra årets første måneder fortsetter. April var den tredje måneden på rad med oppjustering av konsensusanslagene for veksten i verdensøkonomien for inneværende år. Oppjusteringen understøttes av positiv utvikling i ledende indikatorer internasjonalt. Hovedårsaken til periodens positive utvikling er at den amerikanske økonomien hentet seg raskt inn etter den svake utviklingen i høst. BNP-veksten i første kvartal ble 5,6 prosent årlig rate. Ekspansiv penge- og finanspolitikk har vært en viktig faktor for denne raske innhentingen og fedfunds er nå på rekordlave 1,75%. Sentralbanken har i den senere tid gitt sterke signaler om at renten skal holdes lav inntil oppgangen har festet seg. Konsensusanslagene for veksten i den amerikanske økonomien er 2,6% og 3,5% i hhv. 2002 og 2003. For at dette skal oppnås må omsetning og inntjening øke like mye som markedet forventer. Selv om oppgangen er bredt basert og stimulansetiltakene omfattende er det noen skjær i sjøen: Husholdningene har meget lav sparerate. Denne har i motsetning til det som er normalt i en nedgangsperiode ikke økt. I tillegg er husholdningenes gjeldsgrad høy og behovet for sparing til alderdommen er økende. Fortsatt stigende oljepriser vil dempe vekstmulighetene. Ledig produksjonskapasitet og overinvesteringer på slutten av 90 årene demper investeringsbehovet. Bedrifter har i likhet med husholdningene høy gjeldsgrad. Skuffende resultater, massive oppsigelser og redusert vekstanslag fra toneangivende teknologiselskaper. Det er sannsynlig at veksten i Eurolandene vil ta seg opp i løpet av året. Det er særlig positive signaler fra Tyskland som gir forventninger om økt vekst. Eurolandene har i motsetning til USA ikke fått særlig stimulans fra finanspolitikken og dette bidrar til at

Investering i næringseiendom forts. Renter Generelle eiendomsforhold 4 det forventes lavere oppgang i Eurolandene enn i USA. Også i Norge er vekstanslagene for 2002 kraftig oppjustert. Oslo Børs har hatt en tilnærmet flat utvikling i år (fig. 1). Den norske økonomien er fortsatt solid. Oljeprisen har steget og investeringer i oljeindustrien forventes å øke. Selv om privat forbruk er høyt i dag er også husholdningenes sparerate historisk høy. Arbeidsmarkedet er stramt og lønnsoppgjøret har gitt høy reallønnsutvikling. Dermed er det ingen umiddelbar fare for svikt i privat forbruk. Optimismen til bedriftene er redusert siden februar. Lønnsoppgjøret, kronekursen og renteutviklingen fører til at bedriften har redusert sine forventninger til både lønnsomhets- og omsetningsutvikling. I oktober blir investeringsavgiften fjernet. En undersøkelse viser at hver femte bedrift vil utsette investeringer i påvente av at avgiften fjernes. Bedrifters investeringer forventes dermed å falle frem mot oktober, for deretter å stige. For kontormarkedet er det særlig årets svake resultatutvikling, konkurser og oppsigelser i IKT sektoren som er bekymringsfull. Både de lange og korte rentene har steget jevnt hele året og markedsrenten på 10 års statsobligasjoner er nå ca. 6,9 prosent (fig. 3). Det ble ikke fattet vedtak om å endre renten på Norges Banks hovedstyremøte 22. mai. Norges Banks styringsrente, foliorenten, opprettholdes dermed på 6,50 prosent. D-låns renten holdes også uendret. Sentralbanksjef Svein Gjedrem sier at med uendret rente framover ser Norges Bank det nå som mer sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir høyere enn 2,5 prosent enn at den blir lavere. Tall fra SSB for april viser at 12 mnd KPI endring var 0,5 prosent og indeksen var uendret fra mars til april (fig. 2). Dette er den laveste prisendringen siden 1960, samtidig som at realrentenivået i Norge er skyhøyt. Hovedårsaken til det lave nivået er at prisen på matvarer og alkoholfrie drikkevarer har falt med 5,8 prosent siden april i fjor. Det er derimot risiko for at inflasjonen vil stige som følge av BNP-veksten, et stramt arbeidsmarked, det aggressive lønnsoppgjøret og sterk vekst i privat forbruk. Foreløpig har inflasjonspresset blitt dempet som følge av valutakursens effekt på den importerte prisstigningen. Til høsten er det i tillegg fare for et ekspansivt statsbudsjett. Inflasjonsfaren har medført at stadig flere renteanalytikere tror at Norges Bank vil heve renten i løpet av året. Arbeidsledigheten holder seg stabil, størst endring er det derimot i Oslo og Akershus. Det var ved utgangen av mai registrert 67.375 personer helt arbeidsledige i Norge, tilsvarende 2,9 prosent av arbeidsstyrken, viser foreløpige tall fra Arbeidsdirektoratet. Antall sysselsatte i Oslo og Akershus er marginalt redusert siden februar. Som tidligere nevnt er KPI veksten historisk lav. Det er særlig prisutvikling på matvarer som har bidratt til dette. Kostnader som belastes eiendomsbesitter har derimot ikke hatt samme utvikling. Lønninger, håndverks- og materialkostnader har i samme periode steget betydelig mer enn KPI. Som følge av dette vil KPI reguleringen av leieinntektene stige mindre enn utleiers kostnader. Byggeaktivitet I Oslo og Akershus er det fremdels høy byggeaktivitet, og det forventes at det blir ferdigstilt ca. 300.000m 2 kontor i Oslo i løpet av året. I følge HolteProsjekts byggekostnadsindeks har byggekostnadene økt med 7,8 prosent årlig i perioden 1996 til 2001. Dette kombinert med fallende leiepriser og økt ledighet har ført til marginal lønnsomhet for nybyggprosjekter. Byggherrer er nå mer forsiktig med igangsetting av nye kontorprosjekter. Redusert lønnsomhet i kontorprosjekter fører til økt fokus på boligbygging samt at en del kontorareal konverteres til bolig. Til tross for at realrenten er på det høyeste nivå siden gjeldskrisen på 90 tallet forventes etterspørselen etter bolig i Oslo å forbli høy. Hovedårsaken til dette er befolkningsveksten. I følge SSB s prognoser vil Oslo oppleve en befolkningsvekst på 60.000 innen 2020. Dette vil ha en positiv effekt på etterspørselen etter bolig- og kontorarealer. I følge Byggstrategi AS viser tallgrunnlaget for 2001 at så mye som 33% av de ferdigstilte næringsbyggene i Oslo var lokaler for IT/Telekomsektoren. Det er dermed sannsynlig at mange av virksomhetene som har flyttet inn i nybygde lokaler det siste året disponerer lokaler større enn behovet. Dette skaper ringvirkninger i resten av markedet og behovet for nybygg avtar.

Investering i næringseiendom forts. Leiemarkedet generelt 2/025 Ved begynnelsen av året viste Eiendomsspars Oslostudie at det var ca. 425.000m 2 kontorareal ledig i Oslo og Akershus. Det er forventet at det ferdigstilles ca. 300.000m 2 i 2002. Arealabsorbsjonen kan ikke forventes å bli høyere enn 113.000m 2 som var tallet for 2001. Dermed forventes det at ledigheten vil øke i løpet av 2002. Selv om de internasjonale lavkonjunkturen ikke påvirket Norge i stor grad så har bedrifter redusert sine vekstanslag betydelig. Lavere vekstambisjoner kombinert med oppsigelser og konkurser, særlig i kontorareal krevende bransjer som IKT-sektoren, har ført til lav etterspørsel etter næringseiendom. Det som hindrer rasering av leieprisene er konstant vekst i offentlig etterspørsel etter kontorareal. Særlig er det den nye handlingsregel om økt bruk av oljeinntekter over statsbudsjettet som vil få en positiv innvirkning på kontormarkedet. I følge Norges Bank kan omleggingen av den økonomiske politikken bety opp mot 60.000 nye årsverk på landsbasis i tjenesteytende næring og offentlig sektor. Den sterke norske kronen bidrar til at denne trenden akselereres. Det er fremdeles et økende tilbud av fremleide lokaler. Som nevnt i forrige rapport presser fremleie prisene ned som følge av økt tilbud samt at fremleier ofte kun krever kostnadsdekning. Fig. 1: Aksjekurser 250 200 150 100 50 Oslo Børs Hovedindeks Eiendomsindeks Oslo Børs 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (%) 5 Kilde: Bloomberg 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 Arbeidsledighet i % 0,5 Inflasjon i % 0 1997 1998 jan.99 2000 2001 2002 Fig. 3: Rente- og yieldutvikling (%) 9 8 7 6 Kilde: Bloomberg Kilde: Bloomberg/NNM 5 4 3 10 års stat 3 mnd NIBOR Yieldindeks, A-segment 1997 1998 1999 2000 2001 2002 I figuren har vi skissert inn en såkalt net yieldindeks. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendomens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet (definert side10) med en sikker leietaker med en lang (7-10 år) leiekontrakt.

3. Leiemarkedet Oslo sentrum Oslo indre vest 6 Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus Situasjonen i Oslo sentrum har ikke forbedret seg for utleier siste kvartal. Det er fremdeles store arealer ledig. Spesielt bør nevnes Posthuset, Aker Brygge, Oslo City, Drammensveien 40, Universitetsgt. 7 og Pilestredet 35. I tillegg er det mulig at det fristilles 9.500 m 2 i Victoria Terrasse. I Munch kvartalet er det inngått avtale, med forbehold om godkjenning fra Stortinget, om utleie av 10.000 m 2 til Justisdepartementet (Lagmannsretten). Etter dette gjenstår det ca. 10.000 m 2 ledig i bygget. I Pilestredet 33 er det utleid 12.348 m 2 kontor og noe lager til Oslo Kemnerkontor til MNOK. 24,2 pr. år pluss andel felleskostnader. På Aker Brygge er det utleid flere små lokaler med kvadratmeterpris mellom kr. 2.200 og kr. 2.850. I Olav V's gate i Vika er det leid ut et areal på 374 kvm til kr. 2.150 pr. m 2 /år pluss fellesutgifter. I Posthuset er det utleid 4.000 m 2 til kr. 2.450 pr. m 2 /år. I Oslo City er det utleid 4.000 m 2 til kr. 2.000 pr. m 2 /år. I Thiis Gården er det utleid et mindre areal til kr 2.300 pr. m 2 /år. På Hammersborg er det utleid 1.000 m 2 til kr 1.500 pr. m 2 /år. I Teatergata er det utleid 400 m 2 til kr. 1600 pr. m 2 /år. I Rådhusgt. 1-3 er det utleid 1.300 m 2 til ca. kr. 1.550 pr. m 2 /år. I Karl Johansgt. 1, 5 og 13 er det utleid noen små lokaler. Det er oppnådd priser mellom kr. 1.300 og kr. 1.600 pr. m 2 /år. Oslo sentrum, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge 2.200 1.800 3.000 2.100 Øvrige sentr. 1.750 1.350 2.100 1.650 Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Det har blitt skrevet få kontrakter i området Oslo indre vest. I Hegdehaugsveien er det utleid et kontorlokale til kr. 1.950 pr. m 2 /år. I Oscars gate er det utleid 680 m 2 i en kontorvilla til ca. kr. 1.500 pr. m 2 /år. I Werglandsveien er det utleid 670 m 2 til kr.1.700 pr. m 2 /år. I Pilestredet 75 utvikler KLP et boligprosjekt som også inkluderer ca. 600 m 2 næringsareal. Oslo indre vest, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt 1.700 1.400 1.900 1.600 Ytre vest Ytre nord Indre vest Sentrum Indre nord Indre øst Indre syd Ytre syd Ytre øst Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka I Akersbakken 12 er det utleid 800 m 2 til kr. 800 pr. m 2 /år. På Schous Plass er det reforhandlet flere mindre arealer til snitt pris på kr. 1.400 pr. m 2 pr. år. I Møllergaten 4 er det utleid 487 m 2 til kr. 1.200 pr. m 2 /år. I nummer 2 er det utleid 700 m 2 til kr. 1.300 pr. m 2 /år. Oslo indre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt 1.150 950 1.300 1.100

Oslo indre øst/indre syd Oslo ytre vest Oslo 2/027 indre øst består av områdene Oslo ytre vest består av områdene Eiendomsporteføljen omfatter Karenslyst Allé 6, 8A, 8B og 12/14 samt en andel Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Ensjø og Lodalen. av parkeringshuset i Karenslyst Allé 7. Oslo indre syd består av områdene I Lilleakerveien 14 er det utleid 550 m 2 til Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. kr. 1.100 pr. m 2 /år. I Drammensveien 123 På Fornebu har IT Fornebu Eiendom leid er det fremleid 350 m 2 til kr. 1.900 pr. ut 10.000 m 2 og det skal ferdigstilles I Hausmannsgt. 16 er det utleid 300 m 2 m 2 /år. ytterlige 30.000 m 2 inneværende år. til kr. 900 pr. m 2 /år. I nummer 17 har I tillegg jobber KLP Eiendom med å få NCC Eiendom fremdeles ledige arealer i Lysaker området ble rammet hardt av godkjent planer om bygging av tilsvarende mengde kontor i samme omeråde. de øverste etasjene av sitt nybyggprosjekt. konkurser i IKT sektoren og flere store Prisforventningene ligger på ca. kr. 1.700 pr. m 2 /år. lokaler står fremdeles ledig. Det har blitt utleid en rekke mindre lokaler på Lysaker. På Skøyen planlegger Eiendomsspar å Nivået strekker seg fra kr. 1.500 til kr. bygge ca. 13.000 m 2 næringsareal i På Grønland er det utleid 500 m 2 til 1.900 pr. m 2 /år. I Strandveien 50 på Lysaker er det utleid et mindre areal til kr. 2.200 pr. m 2 /år. kr.1.450 pr. m 2 /år. I Konows gt. 67 B i Lodalen har Selvaag leid ut flere små og mindre rasjonelle lokaler til ca. kr. 550 pr. m 2 /år. Det er fremdeles ca. 6.000 m 2 ledig i bygget. I løpet av våren skal bystyret i Oslo ta stilling til planleggingsprogrammet for «bilbyen» på Ensjø, som innebærer opptil 7.600 boenheter og en befolkningsøkning på godt over 10.000 mennesker. Oslo indre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt 1.100 850 1.250 1.050 Veidekke og OBOS presentert nylig sitt boligprosjekt på gamle tomten til Norges Varemesse. Totalt skal det bygges 500 leiligheter fordelt på 6 blokker. Etter planen skal de første leilighetene være innflytningsklare våren 2004. På tomten planlegges det også å utvikle ca. 30.000 m 2 næringsareal. Ifølge dn.no skal Orkla legge sine eiendommer på Skøyen ut for salg. Tilsammen 39.000 kvadratmeter legges ut for salg og prisantydningen på eiendommene er totalt 788 millioner kroner. Drammensveien 131. Prosjektet skal igangsettes august 2002. I Drammensveien 155c jobber Schøyen-gruppen fremdeles med å finne leietakere før deres prosjekt på ca. 11.000 m 2 næring og bolig igangsettes. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.550 1.350 1.800 1.500 Skøyen 1.750 1.500 2.000 1.700 Lysaker 1.650 1.500 1.950 1.600

3. Leiemarkedet forts. 8 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. På Storo har OBOS Forretningsbygg leid ut ytterligere 3.500 m 2 til AF Gruppen. I Nydalen Park har det blitt utleid en rekke mindre arealer til ca. kr. 1.500 1.600 pr. m 2 /år, i tillegg er det blitt tegnet en 10 års kontrakt i Nydalen Park på 950 m 2 til kr. 1.900 pr. m 2 /år. Handelshøyskolen BI og Avantor har i inngått endelige avtaler omkring BI`s samlokalisering i Nydalen. Beslutningen innebærer at BI samlokaliserer virksomhetene på Schous Plass, Ekeberg, Skøyen og Sandvika til et nybygg i Nydalen. Innflytting vil bli sommeren 2005. Avantor overtar samtidig BIs eiendommer i Sandvika og på Ekeberg. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.250 950 1.500 1.200 Nydalen 1.500 1.250 1.700 1.450 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Oslo Kommune ønsker å utvikle bydelen Økern til et mer attraktivt sted å bo og jobbe. I den forbindelse legger Kommunedelplanen opp til at Store- Ringvei skal legges i tunnel mellom Sinsen og Økern. Det er beregnet at det kan bli så mye som 5.000 nye boliger i området. Men fortsatt skal næringsvirksomhet være det viktigste innslaget på Økern Sentralt på Økern jobbes det med å skaffe leietaker før prosjektet Økern Næringspark igangsettes. Økern Næringspark vil ved ferdigstillelse bestå av ca. 40.000m 2 fordelt på fire bygg. Helsfyr området er også blitt rammet av det svake utleiemarkedet. Det er fremdeles ledig store arealer i Helsfyr Panorama og prosjektet Helsfyr Atrium er utsatt. I Risløkkveien 2 er det utleid 5.300m 2 til Electrolux. I god tid før ferdigstillelse av sitt byggeog rehabiliteringsprosjekt i Strømsveien 102 på Helsfyr, har BundeBygg fått ytterligere to nye leiekontrakter på til sammen 6.000 kvadratmeter. Dermed er 16.000 av totalt 21.000 kvadratmeter utleid med en gjennomsnittlig kvadratmeterpris på 1.650 kroner. I Strømsveien 195-197 er det utleid 2.000m 2 lager til kr. 700 pr. m 2 /år. I Strømsveien 199 er det planlagt et kontorbygg på ca. 7.000m 2. Utbygger jobber med å få hovedleietaker på plass før prosjektet igangsettes. I Brobekkveien 38 er det utleid to lokaler på 1.200 m 2 og 450 m 2 til kr. 900 pr. m 2 /år. I Sinsenveien er det utleid 640 m 2 til kr. 900 m 2 /år.

Oslo ytre syd Øvrige Stor-Oslo I Brynsveien 11 er det utleid 600m 2 til 2/029 kr.1.350 pr. m 2 /år. I Brobekkveien er det utleid 1.200m 2 til kr 1.150 pr. m 2 /år. I Håvard Martinsensvei er det utleid et mindre kontorlokale til kr. 900 pr. m 2 /år. I Caspar Stormsvei er det utleid 1.000m 2 kontor til kr 1.200 pr. m 2 /år. I Østensjøveien 51 oppfører Entra Eiendom en ny kontorpark som vil bli ferdigstilt sommeren 2003. Veidirektoratet er hovedleietaker og har tegnet en 20 års kontrakt. Det er mulig å bygge ytterlige 18.000m 2, av disse er det vedtatt å igangsette 5.500m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 1. kv. 2. kvartal - 2002 2002 Snitt Min Maks Snitt Ytre øst 1.250 1.050 1.400 1.200 Helsfyr/Bryn 1.450 1.200 1.650 1.400 Kombikont.* 1.200 950 1.350 1.150 Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". I Ryen området var det ventet en oppsving etter Svartalstunnelen åpnet. Denne oppturen har uteblitt og flere utviklingsideer for området er skrinlagt inntil videre. I Olav Helsetsvei på Skullerud er det utleid 12.000m 2 hovedsakelig kontor til Findexa. I tillegg jobbes det med en kontrakt på ca. 10.000m 2. Etter dette vil tomrommet etter Telenors utflyttning være fylt. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 4. kv. 1. kvartal - 2002 2001 Snitt Min Maks Snitt 1.150 1.000 1.400 1.150 Utviklingen på Lillestrøm fortsetter i rekordtempo. Nå bygges varemesse, hotell, forretningslokaler og leiligheter for til sammen over fem milliarder kroner. Antall innbyggere har økt fra 35.000 til over 40.000 og boligprisene øker. Nå skal Lillestrøm konkurrere med IT-Fornebu om kunnskapsbedrifter. I Drammensveien 915, Asker, er det utleid 1.900m 2 til kr. 800 pr. m 2 /år. I Fjordveien på Høvik er det utleid et mindre kontorareal til kr. 1.100 pr. m 2 /år. I Ericsson bygget i Asker er det utleid to lokaler på hhv. 3.000m 2 og 1.500m 2 til kr. 1.300 pr. m 2 /år. I det nye kulturhuset i Asker jobbes det med å leie ut 5.000m 2. Det meldes at det er reforhandlet en del kontrakter i Sandvika. Kun unntaksvis er det oppnåd priser som er bedre enn de gamle kontraktene. 2400 Leieprisutvikling, bydelssegmentert 2200 2000 Sentrum Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn 1800 1600 1400 1200 1000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001. Siden har alle segmenter falt. Segmentene Nydalen og Helsfyr/Bryn har falt ca. 9 prosent. Segmentene Sentrum og Lysaker/ Skøyen har falt ca. 11 prosent.

3. Leiemarkedet forts. NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 2002 - kontorlokaler i Oslo-området Endringer siden Type Andel* Min. Maks. Gj.snitt Tendens 1988 1993 1. kv. -02 A Prestisje lokaler 3% 2.000 3.000 2.400-4% 50% -4% B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 15% 1.600 2.200 1.950-7% 50% -5% C Høy standard, forøvrig 30% 1.200 1.650 1.400-22% 47% -7% 10 D Ordinære lokaler 30% 900 1.300 1.150-18% 64% -4% E Umoderne, mangelfulle lokaler 15% 650 900 700-46% 56% -7% F Eldre, urasjonelle lokaler 7% 500 750 600-33% 71% -0% -*Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Sammenligningene med 1988 og 1993 gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.277,- pr m 2 /år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien 1.634,- pr m 2 /år. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk i Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker. C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet" og noen har hatt langtidsledighet. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. NNM s anslag av leienivå 2. kvartal 2002 -lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 1/02. 250 m 2 250-750 m 2 750-5000 m 2 5000 m 2 1. kv. 02 2. kv. 02 1. kv. 02 2. kv. 02 1. kv. 02 2. kv. 02 1. kv. 02 2. kv. 02 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 m 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-750 650-850 650-850 Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-900 650-900 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

4. Leiemarkedet historisk Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet 3800 3300 Kilde: NNM 2800 2/0211 Markedsleie 2300 1800 1300 1/95 3/95 1/96 3/96 1/97 3/97 1/98 3/98 1/99 3/99 1/00 3/00 1/01 3/01 1/02 Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNM s leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. Den blå linjen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. Maks Min 3000 Kilde: NNM 2500 2000 1500 1000 500 1988 1991 1994 1997 2000 Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. A B C Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. 800.000 700.000 Kilde: Eiendomsspar 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 425.000 m 2 står ledig ved årsskiftet. Dette er en økning på 92.000 m 2.

4. De største eiendomsselskapene i Norge 4.1 Eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 2. kvartal 2002. Totalt teller listen 29 selskaper. (-) betyr at tall mangler. 02. kv-02 *Endringer i prosent gjelder siste år Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 xxxxxxxxxx Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring* park/rehab leietid i år endring* 12 Acta 209,4-161 799 - - - 8,4 - Amfi Eiendom ASA 246,5-301 131-27 016 2 % 5 - Andenæs Eiendom AS 89,6-0,3 % 90 000 0,0 % 13 000 3 % 4,0 5,3 % Aspelin-Ramm gruppen AS 199,9 29,0 % 332 380 14,0 % 53 854 5 % 5,5 15,2 % Avantor ASA 116,8 13,3 % 278 698 29,0 % 99 340 2 % 5,1 0,0 % Centennial AS 70,7 1,4 % 96 700 0,0 % 0 3 % 6,6 0,0 % EAB Eiendom AS 140,0 6,1 % 165 000 0,0 % 14 500 3 % 4,1 0,0 % Eiendomsspar AS/Victoria AS 518,0-11,9 % 411 000-17,8 % - 1 % 6,9-13,8 % Entra Eiendom AS 647,7 7,4 % 746 000 17,7 % 150 000 3 % 7,931,7 % Fabritius Eiendom AS 61,0 9,5 % 69 113-0,7 % 4 414 6 % 3,8 6,7 % Ferd Eiendom 68,5-86 000-3 % 5,8 - Gjensidige NOR 1207,8 15,0 % 1 133 000 11,3 % 183 000 3 % 4,92,1 % Industrifinans Næringseiendom ASA 454,3 2,6 % 400 500 1,0 % - 4 % 6,9-1,4 % Kjøpesenter Holding AS 70,911,8 % 67 041 8,5 % 7 347 2 % 4,1-18,0 % KLP Eiendom AS 879,4 7,8 % 698 448-1,7 % 69 954 1 % 7,0-4,1 % Kristiania Eiendomsforvaltning AS 67,6-4,0 % 126 760-12,4 % 6 750 1 % 5,4-8,5 % Linstow Eiendom AS 300,4-5,9 % 422 452-10,0 % 211 909 2 % 4,4-2,2 % Mustad Eiendom AS 100,0 8,7 % 110 400 7,2 % 52 900 3 % 5,4 1,9 % NSB Eiendom/Rom 1 397,0 0,0 % 793 000 0,0 % 52 901 - - - OBOS Forretningsbygg AS 238,8 14,0 % 251 000-8,3 % 69 300 2 % 3,3-15,4 % Olav Thon Gruppen 1530,0 9,3 % - - - 3 % 4,8-5,9 % Pecunia AS 106,0 7,8 % 71 721 8,2 % 8 581 0 % 12,9-4,4 % Sektor Eiendomsutvikling AS 302,4-1,5 % 319 100-2,3 % 66 700 5 % 4,6 12,2 % SpareBank1 266,4 8,9 % 217 299-2,5 % - 2 % 4,0-42,0 % Steen&Strøm ASA 560,0 6,7 % 550 000 1,9 % - 3 % 4,0 0,0 % Storebrand Eiendom 950,0 7,3 % 734 000-1,3 % 142 100 1 % 4,5-6,3 % Vesta Eiendom 356,2 160,4 % 314 681-49,9 % - 0 % 7,4 17,5 % Vital Eiendomsforvaltning 2 872,0 20,9 % 705 144 12,3 % - - 6,1 32,6 % Warbo Gruppen 57,1 19,0 % 68 056 8,0 % 0 0 % 6,0 20,0 % 1 Tall for 1. kvartal 2002 er benyttet 2 Inkluderer arealer forvaltet for DNB. (Ytterlige 174.000m 2 som også forvaltes for DNB er ikke inkludert)

2/0213 4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr. år: 1. Olav Thon Gruppen kr. 1.530.000 2. Gjensidige NOR kr. 1.207.000 3. Storebrand Eiendom kr. 950.000 Størst vekst i leieinntekter siste år: 1. Aspelin-Ramm 29,0 % 2. Vital Eiendomsforvaltning 20,9 % 3. Warbo Gruppen 19,0 % Størst samlet næringsareal: 1. Gjensidige NOR 1.133.000 m 2 2. Entra 746.000 m 2 3. Storebrand 734.000 m 2 Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Vital Eiendom 32,6 % 2. Entra Eiendom 31,7 % 3. Warbo Gruppen 20,0 % Lengst gjenværende leietid: 1. Pecunia AS 12,9 år 2. Acta 8,4 år 3. Entra 7,9 år Størst vekst i næringsareal siste år: 1. Avantor 29,0 % 2. Entra 17,7 % 3. Aspelin-Ramm 14,0 % 5.0 Tema: Rekordlav realrente I figuren er differansen mellom 3 mnd. NIBOR og inflasjonen brukt for å illustrere realrenteutviklingen. Den faktiske realrenten vil i tillegg til NIBOR og inflasjonen være avhengig av bankenes margin. Som det fremgår av figuren så overstiger dagens realrente nivået fra gjeldskrisen på 90-tallet. Dagens kapitalkostnad er dermed rekordhøy. Hovedårsaken til dagens høye realrente er lav inflasjon. På sikt er det rimelig å anta at den gjennomsnittlig inflasjonen vil være 2,5 prosent som tilsvarer Norges Banks inflasjonsmål. For eiendomsinvestorer er det vanlig å bruke forventet realrente i avkastningskravet ved verdivurdering av næringseiendom. Forventet realrente vil være avhengig av forventet rente i investeringshorisonten samt forventet inflasjon. Usikkerheten knyttet til forventet rente kan fjernes ved rentebindinger. 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Realrente 10 års stat 3 mnd NIBOR inflasjon Kilde: Bloomberg 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Norsk Nærings Megling AS 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Selskapet har fokus på kjernevirksomheten i Oslo med landsdekkende samarbeidsavtaler i stedet for stedlig representasjon. Norden Corporate ASA har sin styrke inne corporate finance transaksjoner med spesiell vekt på handel, tjenester, reiseliv og eiendom. Norden Prosjekt AS arbeider hovedsakelig med tilrettelegging av finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer samt syndikering av eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. SALG NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. SØK Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Partner Øystein A. Landvik har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden 1985. Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Partner Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og eiendomsbransjen. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State University. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: stokke@nnm.no

Partner 2/0215 Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Administrerende Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: fasting@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no Megler/ Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar 2001. E-post adresse: simonsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Avla eksamen som beste eiendomsmegler-student i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no Siviløkonom Christoffer Sundin har jobbet med eiendomstransaksjoner i Norden Corporate ASA siden juni 2001. Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. E-post adresse: karlsen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar 2001 som økonomisjef. E-post adresse: nordeiede@nnm.no

0602 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk www.sandnes-media.no Forsidefoto Bjørn Rørslett / NN / Samfoto Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: 2311 6900 Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert NO 963 117 388 Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: 2311 6970 http://www.nnm.no