Lilletorget 1 m. flere Detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram til offentlig ettersyn

Lilletorget 1 m. flere Detaljregulering med konsekvensutredning Forslag til planprogram til offentlig ettersyn 11.01.2017

Side 2 av 35 Forord Fagkyndig Fagkyndig er AS Civitas og Code Arkitektur AS på vegne av Lilletorget 1 AS. Kontaktpersoner fagkyndige: Reidun Rimberg AS Civitas, Grubbegata 14,0179 Oslo eller reidun.rimberg@civitas.no Gaute Stensrud Code Arkitektur AS, Akersgata 16, 0158 Oslo eller gs@code.no Kontaktperson forslagsstiller: Dag Chr. Øverland, Entra Eiendom AS, Postboks 52 Økern, 0508 Oslo eller dco@entra.no Hovedmål med planarbeidet er Hensikten med tiltaket er å legge til rette for et nybygg med bærekraftige energiløsninger, plusshus (FutureBuilt). Bygget må kunne gi gode kontorarbeidsplasser, samtidig som bebyggelse og utearealer må være et attraktivt tilskudd til byen. Planområdets beliggenhet Planområdet ligger sentralt i Oslo, i kort avstand fra Oslo Sentralbanestasjon. Området ligger nord for Oslo Spektrum og hotell Plaza og omfatter også Vaterlandsparken mot Akerselva. Planområdet er 10.600 m 2 stort. Begrunnelse for utredningsplikt I henhold til plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift skal det utarbeides konsekvensutredning i tilknytning til planforslag for ovennevnte område. Anbefaling PBEs anbefaler følgende: Planforslaget må forsterke og videreutvikle byromsnettverket i området og Akerselva miljøpark. Ny bebyggelse må både definere en avslutning på eksisterende bebyggelse og være en markør for Akerselva miljøpark. Det eksisterende torgarealets størrelse forutsettes opprettholdt, også mot vest. Planprogrammet må undersøke hvordan stedets historiske egenart best styrkes og ivaretas. PBE åpner for å vurdere høyhus, forutsatt at føringer om å hensynta området rundt er innfridd. Det må gjøres en velbegrunnet vurdering av hvilke funksjoner som er mest hensiktsmessige, men PBE forutsetter at de alle de tre planalternativene inneholder minst 10% boliger. Plan- og utredningsalternativene I tillegg til forslagsstillers forslag har Plan- og bygningsetaten ønsket vurdert flere alternativer med annen utforming av bebyggelsen. Etter dette inngår følgende alternativer: 0-alternativet Dagens situasjon videreføres (utredningsalternativ) Planalternativ 1 Forslagsstillers alternativ, som forutsetter at eksisterende bygg rives for oppføring av et nybygg med 27 etasjer mot nord og 16 etasjer mot sør. Planalternativ 2 Løsning ut fra volum som i alternativ 1, men med redusert fotavtrykk og byggehøyde 19 etasjer mot nord og 7 etasjer mot sør. Planalternativ 3 Bebyggelsesstruktur med base og slankt høyhus, totalt 27 etasjer. For planalternativene 1, 2 og 3 skal det også vises alternativer med 42 meters høyde, henholdsvis alternativ 1b, 2b og 3b. Planfaglige temaer som skal undersøkes og utredes De viktigste planfaglige temaene som skal behandles, er: Stedsutvikling, sammenhenger og byromsstruktur Bebyggelsesstruktur, stedets rolle i byen Kulturminner og kulturmiljø Lokalklima og høyder

Side 3 av 35 Arealbruk, formål Miljø og energibruk Medvirkning og fremdrift Medvirkning og informasjon er lagt opp med utgangspunkt i plan- og bygningslovens bestemmelser, men ytterligere medvirkning vil bli vurdert underveis i prosessen. Det vil bli lagt til rette for medvirkningsmøter med bydelen og lokale beboerforeninger. Byantikvaren skal involveres med hensyn på bevaringsverdier, og EBY og BYM skal involveres med hensyn på rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Planarbeidet skal koordineres med pågående arbeid for Gunerius-kvartalet. Vedtatt planforslag planlegges å foreligge i desember 2017/ januar 2018.

Side 4 av 35 INNHOLD DEL 1 MÅL OG RAMMER FOR PLANARBEIDET... 5 1.1 Innledning... 5 1.1.1 Bakgrunn og formål... 5 1.1.2 Begrunnelse for utredningsplikt... 5 1.2 Planområdet... 6 1.2.1 Beliggenhet og avgrensning... 6 1.2.2 Eierforhold... 6 1.2.3 Dagens situasjon... 7 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser... 9 1.3.1 Statlige bestemmelser og retningslinjer... 9 1.3.2 Kommunale planer og føringer... 9 1.3.3. Gjeldende regulering... 10 1.3.4. Pågående planer i nærområdet... 10 DEL 2 PLANFAGLIGE ANBEFALINGER OG PLAN- OG UTREDNINGSALTERNATIVER... 11 2.1 Plan- og bygningsetatens anbefalingskart... 11 2.2 Plan- og bygningsetatens vurdering av de viktigste planfaglige temaene forslagsstillers sammendrag.. 12 2.2.1 Stedsutvikling, sammenhenger og byromsstruktur... 12 2.2.2 Bebyggelsesstruktur, stedets rolle i byen... 12 2.2.3 Kulturminner og kulturmiljø... 12 2.2.4 Lokalklima og høyder... 12 2.2.5 Arealbruk, formål... 13 2.3 Plan- og utredningsalternativer og begrunnelse for disse... 13 2.3.1 0-alternativet (utredningsalternativ)... 14 2.3.2 Planalternativ 1 Forslagsstillers planforslag... 15 2.3.3 Planalternativ 1b Forslagsstillers planforslag med byggehøyde 42 meter... 18 2.3.4 Planalternativ 2 Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde... 20 2.3.5 Planalternativ 2b Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde 42 meter... 22 2.3.6 Planalternativ 3 Med base og slankt slankt høyhus... 24 2.3.7 Planalternativ 3b Med base og byggehøyde 42 meter... 26 DEL 3 KRAV TIL PROSESS OG METODE... 29 3.1 Tabelloversikt over planfaglige temaer som skal undersøkes og utredes... 29 3.2 Program for undersøkelser og utredninger... 30 3.3 Metode og fremstilling... 34 3.3.1 Metode... 34 3.3.2 Temavis fremstilling av undersøkelser og utredninger... 34 3.3.3 Forslagsstillers anbefaling... 34 3.4 Videre planprosess og medvirkning... 35 3.4.1 Planprosess og fremdrift... 35 3.4.2 Medvirkning... 35

Side 5 av 35 DEL 1 MÅL OG RAMMER FOR PLANARBEIDET 1.1 Innledning 1.1.1 Bakgrunn og formål Hensikten er å leggge til rette for oppføring av et nybygg med miljøvennlige energiløsninger, plusshus (FutureBuilt) som skal være et forbildeprosjekt for hvordan føre opp urbane plusshus. Eksisterende eldre kontorbygg vil bli revet for oppføring av ny bebyggelse, som hovedsakelig skal inneholde gode kontorarbeidsplasser for utleie. Entra ASA utlyste i samarbeid med FutureBuilt en internasjonal arkitekt- og innovasjonskonkurranse (Urban +) for å fremskaffe et næringsbygg som skulle ha miljøkvaliteter i verdensklasse, samt ha en arkitektur som fremstår som enestående. Av totalt 16 innkomne forslag fra hele Europa, kåret juryen den 23.09.2015 forslaget OsloSolar som vinner av konkurransen. Bak forslaget OsloSolar står selskapene: - Code arkitekter - Rambøll - IFE (Institutt for energiteknikk) Asplan Viak, Bygganalyse og Rådgivende ingeniører Aas Jakobsen AS var engasjert som spesialrådgivere for å kvalitetssikre alle innkomne forslag og sikre at vinnerforslaget tilfredsstilte følgende miljøkrav: - Plusshus -2 kwh/m2 - Breeam NOR Outstanding - Energiklasse A - Cradle2Cradle (C2C) for minimum 3 hovedkomponenter - FutureBuilt krav 50 % redusert CO2 målt opp mot referansebygg Det har vært et vesentlig mål i konkurransen å finne gode løsninger som bidrar til å aktivisere bakkeplanet i og nær nytt bygg. I 1. og 2. etasje av bygget tenkes derfor innpasset forretninger og andre publikumsrettede virksomheter i tilknytning til en gjennomgående passasje i bygget, og som kan tilby utadrettede funksjoner på bakkeplanet. Vaterlandsparken inkluderes i planområdet, med sikte på at det kan legges til rette for en stor park/ urban lekeplass mot Akerselva som skal bli et godt tilbud for barn i nærområde og barn på besøk i sentrum. Dette forutsetter vedtak av reguleringsplan. 1.1.2 Begrunnelse for utredningsplikt Planinitiativet er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-1 og 4-2 med tilhørende forskrift. Kommuneplanen har opphevet reguleringen som gjaldt på denne eiendommen. Det ønskes oppført et nybygg på 48.600 m 2. I dag er området bebygd med 11.924 m 2. Tiltaket faller inn under forskriftens 2 punkt f som omhandler reguleringsplaner som alltid skal behandles etter forskriften. Tiltaket er nevnt i vedlegg I nr. 1, jfr. nr. 24, som sier at næringsbygg og allmennyttige bygg med et bruksareal på mer enn 15.000 m 2, alltid skal konsekvensutredes. Ved utvidelser av tiltak nevnt i vedlegg I gjelder kravet bare dersom utvidelsen i seg selv overskrider 15.000 m 2. Oslo kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at tiltaket skal konsekvensutredes. Høydene i bebyggelsen er dessuten større enn 42 meter, som angitt i høyhusutredningen. Formålet med bestemmelsene om konsekvensutredning (KU) er å sikre at hensynet til miljø og samfunn blir tatt i betraktning under forberedelsen av planer eller tiltak, og når det tas stilling til om, og på hvilke vilkår, planer eller tiltak kan gjennomføres.

Side 6 av 35 1.2 Planområdet 1.2.1 Beliggenhet og avgrensning Planområdets beliggenhet på Vaterland i Oslo sentrum Planområdet ligger sentralt i Oslo, i kort avstand fra Oslo sentralbanestasjon og Norges største kollektivknutepunkt. Området grenser i nord mot Stenersgata, i vest mot Oslo Spektrum, i syd mot hotell Plaza og i øst mot Akerselva. Planområdet er 10.600 m 2 stort. 1.2.2 Eierforhold Planen omfatter flere eiendommer: Gnr. 208 bnr. 379, Lilletorget 1. Eier: Lilletorget 1 AS Gnr. 208 bnr. 83, Vaterlandsparken. Eier Oslo kommune (EBY) Del av gnr. 208 bnr. 881, del av Vaterlandsparken og plass. Eier: Oslo kommune (EBY) Del av gnr. 999 bnr. 881, vegareal. Eier: Oslo kommune Planområdet og eierforhold

Side 7 av 35 1.2.3 Dagens situasjon Dagens bebyggelse og bruk Vestre del av planområdet, Lilletorget 1, er bebygd med et kontorbygg i 9 etasjer og med ca. 13.000 m 2 BRA. I øst mot Akerslva ligger Vaterlandsparken, og mellom parken og bygningen er det en åpen plass. Plassen er en fotgjengerforbindelse mellom Stenersgata og Sonja Henies plass, men hoveddelen av plassen består av overflateparkering for ca. 30 biler. I nord består tilliggende områder stort sett av eldre kvartalsbebyggelse med forretninger og kontorer. I vest ligger byhallen/ kongressenteret Oslo Spektrum med en større sammenhengende bygningskropp med høyde tilsvarende 6 etasjer. I syd ligger hotell Plaza med 3 etasjer mot Vaterlamndsparken og et høybygg i 36 etasjer lengre syd. Det er søkt om påbygg av ytterligere 9 etasjer på bebyggelsen mot parken og 3 etasjer på høybygget. Øst for Akerselva ligger byområdet Grønland med både forretninger og boliger. Dagens bebyggelse Landskap og vegetasjon Området er flatt. Vaterlandsparken har gress, og det er trerekker i ytterkant av parken og ved diagonale gangforbindelser gjennom området. Parken er lite benyttet som oppholdsareal. Kulturminner og kulturmiljø Det er ikke registrert verneverdige kulturminner eller kulturmiljøer innen planområdet. Nord for Stenersgata er flere bygninger registrert på Byantikvarens «gule liste» som bevaringsverdige. På nordsiden av Brugata er flere bygninger regulert for bevaring etter plan- og bygningsloven. Det er også Vaterlands bro og kaianlegget på motsatt side av Akerselva.

Side 8 av 35 Fra Byantikvarens gule liste Brunt: Regulert for bevaring Gult: Registrert bevaringsverdig Trafikkforhold Nedkjøringsrampe mellom Oslo Spektrum og Lilletorget 1 gir nedkjøring til varemottak til Oslo Spektrum. Plassen øst for Lilletorget 1 benyttes ved større arrangementer til Oslo Spektrum til parkering for busser. Nord for planområdet er Stenersgata en del av bygatenettet med mulige forbindelser til Ring 1, Hausmannsgata og Grønland. Området har svært god kollektivbetjening, med gangavstand til Oslo sentralstasjon med tog, T-bane, buss og trikk, og til Oslo busstasjon. Det er drosjeholdeplass på Sonja Henies plass ved hotell Plaza i syd. Andre miljøforhold Planområdet kan være noe utsatt for noe støy fra veitrafikken. Lilletorget 1 sett fra Stenersgata øst

Side 9 av 35 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser 1.3.1 Statlige bestemmelser og retningslinjer Statlig planretningslinje for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet for å tilrettelegge for en mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede, tilknytning til hovedveinettet, grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter. T-2/08 Om barn og planlegging Retningslinjene skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. T-1442/2012, Støy i arealplanlegging Retningslinjene gir anbefalte støygrenser ved etablering av boliger og andre støyfølsomme formål. Videre gis anbefalte støygrenser ved etablering av nye støykilder, som veianlegg og næringsvirksomhet. For innendørs støy gjelder kravene i byggeteknisk forskrift til plan- og bygningsloven. T-1520 Luftkvalitet i arealplanlegging Anbefalte luftforurensingsgrenser skal legges til grunn ved ny virksomhet og bebyggelse. Det anbefales at luftkvaliteten kartlegges og inndeles i rød og gul sone, der rød sone angir et område der ny bebyggelse som er følsom for luftforurensning bør unngås, mens ny bebyggelse kan vurderes i gul sone. 1.3.2 Kommunale planer og føringer Kommuneplan Oslo mot 2030 (vedtatt 23.09.15) Planen har en visjon om gode steds- og miljøkvaliteter og et miljøeffektivt transportsystem. Planområdet ligger inne i et byutviklingsområde som skal vurderes med høy tetthet, høy bymessig/ arkitektonisk kvalitet, grønnstruktur og gode gate- og byrom. Det omkringliggende nettverk av offentlige rom og forbindelser skal opprettholdes. Ved vedtak av kommuneplanen oppheves en del reguleringsplaner i indre by helt eller delvis. (Kfr. 1.3.3. Gjeldende regulering) Kommunedelplan for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner (vedtatt 27.11.02) Sentrum/ indre by trekkes frem som et av de områdene der det kan tillates lokalisering av kjøpesentre med bruksareal over 4.000 m 2. det forutsettes at etableringen skal skje i området med god kollektivdekning og godt kundegrunnlag, slik at det ikke legges til rette for bilbruk. Kommunedelplan for torg og møteplasser (vedtatt 22.04.09) Kommunedelplanen angir mål for etablering av nye og videreføring av eksisterende torg og møteplasser utenfor sentrumsområdet. Planområdet ligger utenfor planens avgrensning, men Schweigaards gate er angitt som strøksgate eller annen gate som skal tilrettelegges for møteplass. Forslag til kommunedelplan for bevaring og byutvikling i indre Oslo Dette er en strategisk plan, som har som et vesentlig mål å utvikle et bærekraftig bysamfunn. Forslaget er ikke politisk behandlet. Områdeprogram for Oslo S (vedtatt 19.05.11) Planområdet inngår i områdeprogram for Oslo S, som definerer knutepunktets rolle og gir føringer for planarbeidet videre. Bystyret har sluttet seg til programmets visjoner og mål. Avklaringer av høyder og utbyggingsvolum er forutsatt gjort i reguleringsplaner for delområdene.

Side 10 av 35 1.3.3. Gjeldende regulering Planområdet var tidligere omfattet av flere reguleringsplaner, S-2851 (27.06.1990): Byggeområde for forretning og kontor (Lilletorget 1), en del av tomt for offentlig bygning (Oslo Spektrum) og trafikkområde plass S-3336 (16.12.1992): Friområde park, plass (Vaterlandsparken) Flere tidligere planer i indre by er imidlertid helt eller delvis opphevet ved vedtak av kommuneplan Oslo mot 2030. Kommuneplanen opphever ikke regulering til offentlige bygninger, men tilhørende bestemmelser oppheves. Formål friområder og offentlige trafikkområder med tilhørende bestemmelser er ikke opphevet. Reguleringsformål 1.3.4. Pågående planer i nærområdet Det er flere pågående plansaker i nærområdet: Gunerius-kvartalet, utvikling med 100.000 m2 til kjøpesenter, hotell, bolig mm. Sonja Henies plass 3 m.fl., utvidelse av Oslo Plaza hotell Biskop Gunnerus gate 14 A, rehabilitering av Posthuset Biskop Gunnerus gate 14 B, riving og oppføring av nybygg Felles KU for Oslo S-området, som omfatter sporområdene Oslo S, ny bussterminal, Biskop Gunnerus gate 14 B. Konsekvensutredningene skal utdypes i forbindelse med detaljreguleringer for de enkelte prosjektene.

Side 11 av 35 DEL 2 PLANFAGLIGE ANBEFALINGER OG PLAN- OG UTREDNINGSALTERNATIVER 2.1 Plan- og bygningsetatens anbefalingskart PBEs anbefalingskart PBEs anbefaler følgende: Planforslaget må forsterke og videreutvikle byromsnettverket i området og Akerselva miljøpark. Ny bebyggelse må både definere en avslutning på eksisterende bebyggelse og være en markør for Akerselva miljøpark. Det eksisterende torgarealets størrelse forutsettes opprettholdt, også mot vest. Planprogrammet må undersøke hvordan stedets historiske egenart best styrkes og ivaretas. PBE åpner for å vurdere høyhus, forutsatt at føringer om å hensynta området rundt er innfridd. Det må gjøres en velbegrunnet vurdering av hvilke funksjoner som er mest hensiktsmessige, men PBE forutsetter at de alle de tre planalternativene inneholder minst 10% boliger.

Side 12 av 35 2.2 Plan- og bygningsetatens vurdering av de viktigste planfaglige temaene forslagsstillers sammendrag For Plan- og bygningsetatens fullstendige tekst vises til PBEs område- og prosessavklaring, saksnr. 201603972, dok. 8, kap. 4.1. 2.2.1 Stedsutvikling, sammenhenger og byromsstruktur Planforslaget må forsterke og videreutvikle byromsnettet i området og Akerselva miljøpark. Dette innebærer: Alle kvartalets sider må henvende seg inviterende til gateløp og byrom. Ny bebyggelse må styrke parkrommet langs elven. Gangforbindelser må opprettholdes, og det er ønskelig å etablere nye, lett tilgjengelige forbindelser. Sykkelforbindelser må ha god forbindelse til sykkeltilrettelegging i Stenersgata. Vaterlandsparken er sentral for stedsutviklingen. Det er positivt å tilrettelegge parken for barn. Vaterlandsparken må beholde og få forsterket sitt grønne preg som en del av Akerselva miljøpark, og må få forsterket grønt preg. 2.2.2 Bebyggelsesstruktur, stedets rolle i byen Ny bebyggelse må både være en avslutning på eksisterende bebyggelse og en markør for Akerselva miljøpark. Dette innebærer: Ny bebyggelse må ikke vende ryggen mot Stenersgata. Ny bebyggelse må definere en vestvegg i parkrommet. Dimensjonene på ny bebyggelse må vurderes i forhold til gaterommene. Dette gjelder spesielt utforming av et høyhus. Det må i tillegg til forslagsstillers alternativ fremmes at planalternativ med maks. 19 etasjer mot nord. Et tredje alternativ bør utforske en bebyggelsesstruktur med base og et smalere, men høyt, punkthus. 2.2.3 Kulturminner og kulturmiljø Det må undersøkes hvordan stedets historiske egenart best styrkes og ivaretas. Utviklingen må henysynta eksisterende kulturminner og kulturmiljøer i området, og ulike bygningsvolumer bør vurderes med hensyn på dette. Planalternativ 2 med reduserte høyder vil avdekke effekten av sammenstilling av bygningsvolumer med ulik skala, både bruks-, klima- og kulturminnefaglig. 2.2.4 Lokalklima og høyder PBE åpner for å vurdere høyhus forutsatt at føringer om å hensynta området rundt er innfridd. Kommunen har følgende overordnete planer og mål: I kommuneplanen angis området som en del av et utviklingsområde der det kan vurderes bebyggelse med inntil 42 meters gesimshøyde. Høyhusstrategien peker på Vaterland som et område der høyhus kan vurderes. Høyhusstrategien anbefaler at høyhus utformes som slanke punkthus, fortrinnsvis som tårn plassert på en større bygningsbase organisert i gate- og kvartalsstruktur. Byrådserklæringen sier at høyhus på over 12 etasjer kan tillates på utvalgte knutepunkter eller der det er behov for markering. Byrådserklæringen 2015 2019 peker på en kommunal arkitekturpolitikk som skal gi rom for utprøvende og utfordrende prosjekter innen arkitektur og byrom, og som har tydelige mål for klima, estetikk og livskvalitet. PBE er positiv til at forslagsstiller har intensjonsavtale med FutureBuilt. Med sin særlige plassering nær Oslo S mener PBE det er relevant at planforslaget utfordres som et forbildeprosjekt innenfor satsningsområdet energisystem og distribusjon. Høyhus kan vurderes forutsatt at utformingen ivaretar arkitektoniske kvaliteter og hensyntar omgivelsene. Utformingen må også legge til grunn vurderinger av fjernvirkning, landskapsformer, kulturminner, lokalklima og vindforhold for tilliggende uterom.

Side 13 av 35 2.2.5 Arealbruk, formål Det må gjøres en velbegrunnet vurdering av hvilke funksjoner som er mest hensiktsmessige å innpasse. Områdeprogrammet for Oslo S angir tilrettelegging av blandede funksjoner, med angitt boligandel og funksjoner på gateplan. Området bør i utgangspunkt være en kombinasjon av næring og bolig, slik at det blir blandet aktivitet også om kvelden. Høyhusstrategien gir argumenter for innpassing av boliger i høyhus. Dette gir: o Variert boligtilbud o Nærhet til offentlig kommunikasjon, service og byen som sosial arena o Flere boliger på kortere tid. PBE ber om at det legges til rette for min. 10% boliger i bebyggelsen. Felles uteoppholdsareal på min. 12 % av boligarealet kan legges på tak. 2.3 Plan- og utredningsalternativer og begrunnelse for disse Forslagsstillers forslag til oppstartsmøtet tar utgangspunkt i at bebyggelsen kan strekke seg noe ut over grunnarealet for eksisterende bebyggelse på Lilletorget 1. Deler av bebyggelsen mot Stenersgata i nord vurderes imidlertid bygget over dagens plass (Lilletorget), slik at det opprettholdes et plassrom på gateplan. Vaterlandsparken omfattes av planforslaget for at denne kan videreutvikles som en attraktiv park. Forslaget viser et høyhus med skrå takflate for solpaneler. Nybygget får 27 etasjer mot nord og 16 etasjer mot sør. I 1. og 2. etasje tenkes det innpasset forretninger og andre publikumsrettede virksomheter som skal bidra til aktivitet på gateplan. Det vil bli etablert åpne passasjer gjennom bygget, for å binde områdene øst for bygget sammen med Stenersgata og Lilletorget. Bygningen for øvrig vil hovedsakelig inneholde kontorer, men konsekvensutredningen vil vurdere muligheten for innpassing av min. 10% boliger. Plan- og bygningsetaten har ønsket vurdert et alternativ med noe lavere byggehøyde. Det vises derfor et alternativ som tar utgangspunkt i volumene i forslagsstillers alternativ, men med redusert fotavtrykk og byggehøyde. Bebyggelsen vil ha 19 etasjer mot nord og 7 etasjer mot sør. Fotavtrykket reduseres til kun å fylle arealet for dagens bebyggelse, slik at hele Lilletorget holdes fri for bebyggelse. I PBEs alternativ forutsettes innpasset 10% boliger. Plan- og bygningsetaten har også ønsket en alternativ løsning der det etableres en lav base med et slankt høyhus over denne. Totalt vil bygget få 27 etasjer over bakken. Utformingen tar utgangspunkt i prinsippene i høyhusstrategien, som angir at høyhus bør plasseres med en begrenset grunnflate over en base i 2-4 normaletasjer. Også i dette alternativet forutsettes innpasset 10 % boliger. I henhold til høyhusstrategien skal det for reguleringsforslag som viser byggehøyde på over 42 meter, utarbeides alternativ med byggehøyde på inntil 42 meter. For de ulike planalternativene er det derfor også vist alternativer med 42 meters høyde. Vaterlandsparken innpasses og kan videreutvikles i alle alternativene. I tillegg skal forventet utvikling dersom forslaget ikke gjennomføres, 0-alternativet, alltid belyses. Etter dette inngår følgende alternativer: 0-alternativet Dagens situasjon videreføres (utredningsalternativ) Planalternativ 1 Forslagsstillers alternativ Planalternativ 1b Forslagsstillers alternativ med byggehøyde 42 meter Planalternativ 2 Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde Planalternativ 2b Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde 42 meter Planalternativ 3 Bebyggelsesstruktur med base og slankt høyhus Planalternativ 3b Bebyggelsesstruktur med base og byggehøyde 42 meter

Side 14 av 35 2.3.1 0-alternativet (utredningsalternativ) I henhold til Forskrift om konsekvensutredning vedlegg IV a) skal det redegjøres for følgene av å ikke realisere planen (0-alternativet). 0-alternativ er kun et utredningsalternativ, ikke et planalternativ. 0-alternativet er forventet utvikling dersom ikke planforslaget gjennomføres. Dette er dagens situasjon med et eldre kontorbygg med 13.000 m 2 BRA og 9 etasjer, og med bakkeparkering mellom eksisterende bebyggelse og Vaterlandsparken. Skisse situasjonsplan 0-alternativet Fugleperspektiv 0-alternativet

Side 15 av 35 Fasade mot Vaterlandsparken 0-alternativet Perspektiv fra Schweigaardsgate 0-alternativet 2.3.2 Planalternativ 1 Forslagsstillers planforslag Alternativ 1 er forslagstillers alternativ, som legger opp til å rive eksisterende bebyggelse og etablere ny bebyggelse med et utvidet fotavtrykk. Alternativet legger til rette for utvikling av Vaterlandsparken som et attraktivt friområde for nærmiljøet og som del av Akerselva miljøpark. Aktivisering av tilliggende byog gaterom vektlegges og sikres gjennom utadrettede handelsfasader på bakkeplan. Planforslaget legger opp til ikke å inneholde parkeringsarealer for konvensjonelle kjøretøy, men vil legge til rette for

Side 16 av 35 innendørs parkering for et antall el-biler med ladestasjoner, basert på egenprodusert strøm. Sykkelparkering vil bli innpasset i henhold til FutureBuilts normer. Ny bebyggelse har en skrånende takprofil hvor bygningsvolumet trappes ned fra nord til sør. Bygget vil ha en total høyde på 27 etasjer (ca. kote + 111) på høyeste gesimslinje og en høyde på 16 etasjer (ca. kote 64) på laveste gesimslinje. Den foreslåtte bebyggelsen har et fotavtrykk på 600 m 2 mer enn eksisterende bebyggelse. Det etableres en åpen offentlig forbindelse gjennom bygningsmassen med et areal av tilsvarende størrelse. Forslaget opprettholder og videreutvikler dagens gate- og byromsdannelser mot Stenersgata og etablerer nytt torg / byrom mot Vaterlandsparken. Ny bebyggelse skal framstå som en klar fondvegg i parkrommet og være en port og markør for Akerselva miljøpark. Det vektlegges høy arkitektonisk kvalitet i utforming av byrom og fasader. Planforslagets utforming tilrettelegger for en høyest mulig energiproduksjon gjennom solcellepaneler integrert i tak- og fasadeflater. Utforming av bygningsmassen som et volum med en markant skrånende takflate mot sør sikrer forslagets potensiale som energiproduserende bygg. Alternativ 1 slik det er vist i illustrasjonene representerer en fysisk ramme og intensjon for utforming av bygningsvolumet. Alternativets arkitektoniske potensiale med hensyn til utforming av tilstøtende byrom, formuttrykk, fjernvirkning og modifisering av lokalklima er del av kommende undersøkelser og konsekvensutredning. Planalternativets utforming muliggjør bebyggelse med inntil 46.300 m 2 BRA. Skisse situasjonsplan alternativ 1

Side 17 av 35 Fugleperspektiv alternativ 1 Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 1

Side 18 av 35 Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 1 2.3.3 Planalternativ 1b Forslagsstillers planforslag med byggehøyde 42 meter Alternativ 1b har samme fotavtrykk og samme situasjon på bakkeplan som alternativ 1. Med høyde 42 meter kan bebyggelsen få inntil 14.800 m 2 BRA.

Side 19 av 35 Fugleperspektiv alternativ 1b Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 1b

Side 20 av 35 Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 1b 2.3.4 Planalternativ 2 Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde Alternativ 2 er PBEs alternativ, som legger opp til å rive eksisterende bebyggelse og etablere ny bebyggelse med et tilsvarende fotavtrykk. Også dette alternativet legger til rette for utvikling av Vaterlandsparken som et attraktivt friområde for nærmiljøet og som del av Akerselva miljøpark. Aktivisering av tilliggende by- og gaterom vektlegges og sikres gjennom utadrettede handelsfasader på bakkeplan. Ny bebyggelse vil ha en total høyde på 19 etasjer (ca. kote + 72), med en markant avtrapning mot syd hvor høyden er på 7 etasjer (ca. kote 32). Bebyggelsen er utformet med et fotavtrykk på ca. 1580 m 2, identisk med eksisterende bebyggelse. Forslaget opprettholder dagens gate- og byromsdannelser mot Stenersgata, Brugata og Lilletorget. Ny bebyggelse skal være en port og markør for Akerselva miljøpark og planalternativet vektlegger høy arkitektonisk kvalitet i utforming av planområdets byrom og fasader. Alternativets utforming er lik alternativ 1, men med lavere høyde og mindre fotavtrykk. Bygningsvolumet er utformet som et volum med en markant skrånende takflate mot sør. Byggets potensiale som miljøbygg skal undersøkes. Alternativ 2 slik det er vist i illustrasjonene representerer en fysisk ramme og intensjon for utforming av bygningsvolumet. Alternativets arkitektoniske potensiale med hensyn til utforming av tilstøtende byrom, formuttrykk, fjernvirkning og modifisering av lokalklima er del av kommende undersøkelser og konsekvensutredning. Planalternativets utforming muliggjør bebyggelse med inntil 20.000 m 2 BRA.

Side 21 av 35 Skisse situasjonsplan alternativ 2 Fugleperspektiv alternativ 2

Side 22 av 35 Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 2 Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 2 2.3.5 Planalternativ 2b Løsning med redusert fotavtrykk og byggehøyde 42 meter Alternativ 2b har samme fotavtrykk og samme situasjon på bakkeplan som alternativ 2, men med høyeste taklinje mot nord på ca. cote 46, (10 etg, 42 m høyt), mens maks. gesimslinje mot sør vil ligge på cote 12, (2 etasjer, 8 m høyt). Utnyttelsen kan bli inntil 9.500 m 2 BRA, dvs. en del lavere enn agens bebyggelse.

Side 23 av 35 Fugleperspektiv alternativ 2b Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 2b

Side 24 av 35 Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 2b 2.3.6 Planalternativ 3 Med base og slankt slankt høyhus Alternativ 3 er PBEs planalternativ, og legger opp til å rive eksisterende bebyggelse og etablere ny bebyggelse bestående av et slankt tårnvolum på en lav bygningsbase med fotavtrykk lik eksisterende bygg. Også dette planalternativet legger til rette for utvikling av Vaterlandsparken som et attraktivt friområde for nærmiljøet og som del av Akerselva miljøpark. Aktivisering av tilliggende by- og gaterom vektlegges og sikres gjennom utadrettede handelsfasader på bakkeplan. Den nye bebyggelsens tårnvolum vil ha en total høyde på 27 etasjer (ca. kote +111), mens sokkelen vil ha en høyde på 12 meter / 3 etasjer (ca. kote +16). Bygningsbasen er utformet med et fotavtrykk på ca. 1580 m 2, identisk med eksisterende bebyggelse mens tårnvolumet har et fotavtrykk på 415 m 2 - ca ¼ av underliggende areal og i henhold til Høyhusstrategiens referanser til definisjon av slanke høyhusvolumer. Forslaget opprettholder dagens gate- og byromsdannelser mot Stenersgata, Brugata og Lilletorget. Ny bebyggelse skal være en port og markør for Akerselva miljøpark og planalternativet vektlegger høy arkitektonisk kvalitet i utforming av planområdets byrom og fasader. Planalternativet er utformet i henhold til Høyhusstrategiens prinsipper og PBEs fortolkning av disse: «I byrådssaken for Høyhusstrategien er det vedtatt at nye høyhus bør formes som slanke punkthus plassert på en større bygningsbase. En base er i dette tilfellet tenkt som et volum på 2-4 normale etasjer. PBE ønsker at fotavtrykket ligger innenfor eiendomsgrensen. I høyhusstrategien er det vist og omtalt ulike eksempler på hva som sees som slanke høyhus og disse er 300-400 kvm i grunnflaten.» Byggets potensiale som miljøbygg skal undersøkes. Alternativ 3 slik det er vist i illustrasjonene representerer en fysisk ramme og intensjon for utforming av bygningsvolumet. Alternativets arkitektoniske potensiale med hensyn til utforming av tilstøtende byrom, formuttrykk, fjernvirkning og modifisering av lokalklima er del av kommende undersøkelser og konsekvensutredning. Planalternativets utforming muliggjør bebyggelse med inntil 12.700 m 2 BRA.

Side 25 av 35 Skisse situasjonsplan alternativ 3 Fugleperspektiv alternativ 3

Side 26 av 35 Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 3 Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 3 2.3.7 Planalternativ 3b Med base og byggehøyde 42 meter Alternativ 3b har samme fotavtrykk og samme situasjon på bakkeplan som alternativ 3, men med høyeste taklinje for tårn på cote 46 (10 etasjer, 42m høyt) og høyeste taklinje for base på cote 16 (3 etasjer, 12m høyt). Utnyttelsen kan bli inntil 5.900 m 2 BRA, dvs. under halvparten av dagens bygning.

Side 27 av 35 Fugleperspektiv alternativ 3b Fasade mot Vaterlandsparken alternativ 3b

Perspektiv fra Schweigaardsgate alternativ 3b Side 28 av 35

Side 29 av 35 DEL 3 KRAV TIL PROSESS OG METODE 3.1 Tabelloversikt over planfaglige temaer som skal undersøkes og utredes Tabellen nedenfor gir en oversikt over hvilke temaer som skal undersøkes i planalternativene, og hvilke temaer som skal utredes i henhold til Forskrift om konsekvensutredning. Temaene i tabellen er utarbeidet med utgangspunkt i Forskrift om konsekvensutredninger Vedlegg IV b) og supplert med andre temaer som vurderes å være viktige planfaglige temaer i saken (jamfør kapittel 2.2). For temaene som skal undersøkes skal det legges vekt på undersøke hvilke muligheter som gis i de ulike alternativene. For temaene som skal konsekvensutredes skal det gis en beskrivelse og vurdering av virkningene som planen kan få for miljø og samfunn Planfaglige temaer Temaer som skal undersøkes Temaer som skal konsekvensutredes Overordnede planer og mål x Stedsutvikling, sammenhenger og byromsstruktur x Bebyggelsesstrukturm stedets rolle i byen x Kulturminner og kulturmiljø x x Lokalklima, høyder og vindforhold x x Arealbruk, formål, inkludert boliger x x Arkitektonisk kvalitet og uttrykk x x Transportbehov og trafikk, trafikksituasjon v/ arrangement, x trafikkanalyse, parkering Miljøforhold, energiforbruk og løsninger, forurensning x x (klimagassutslipp, annet utslipp til luft, forurensning av jordbunn og vann), støy Naturmangfold, dyre- og planteliv x Teknisk infrastruktur x Samfunnssikkerhet ROS, beredskap og ulykkesrisiko, jfr. pbl 4-3 (virksomhetsfare), geotekniske forhold, flom x

Side 30 av 35 3.2 Program for undersøkelser og utredninger Hensikten med undersøkelsene og konsekvensutredningen er å få oversikt over hvilke muligheter og konsekvenser en utvikling i tråd med de ulike planalternativene gir, slik at dette er kjent både under arbeidet av og når det fattes vedtak om planen. I tabellene nedenfor angis det hva som skal undersøkes og utredes innenfor de aktuelle temaene i alle alternativer, og i hvilken form dette skal presenteres. I. OVERORDNETE PLANER OG MÅL UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Forholdet til nasjonale og kommunale planer og mål Hvordan alternativene forholder seg til overordnete mål. Om alternativene er i konflikt med kommuneplanen Om alternativene er i konflikt med PBEs forslag til byplangrep. 2. STEDSUTVIKLING, SAMMENHENGER OG BYROMSSTRUKTUR UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Stedsutvikling Hvordan kan forslagene bidra til å styrke stedets identitet? Hvordan vil området fungere i sammenheng med planlagte prosjekter i nærområdet? Sammenhenger og byromsstruktur Hvordan alternativene vil bidra til å styrke viktige fotgjengerforbindelser? Hvilke nye forbindelser kan etableres? Hvilken rolle vil området ha som møteplass? Hvilket tilbud kan utvikling av Vaterlandsparken gi beboerne i nærområdet? Kan alternativene bidra til å styrke eksisterende byrom? Figurer/ skisser 3. BEBYGGELSESSTRUKTUR, STEDETS ROLLE I BYEN UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Bebyggelsesstruktur Vurdering av foreslått bebyggelsesstruktur i forhold til eksisterende strukturer i nærområdet. Hvordan vil alternativene påvirke den visuelle opplevelsen av byområdet? Perspektiver eller fotomontasjer Nærvirkning Fjernvirkning Hvordan vil bebyggelsen oppleves fra tilliggende gater og oppholdsarealer i nærområdet? Hvordan vil området påvirke byens silhuett og oppleves fra ulike utsiktspunkter i byen? Perspektiver eller fotomontasjer Fotomontasjer som viser dagens situasjon og ny situasjon fra ulike standpunkter.

Side 31 av 35 4. KULTURMINNER OG KULTURMILJØ UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Bebyggelse i nærområdet Bevaringsverdi og status for bebyggelse i nærområdet Bilder HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Hvordan alternativene påvirker eksponering av bevaringsverdig bebyggelse Om alternativene gir uønskede virkninger for bevaringsverdig bebyggelse / analyse Bilder/ illustrasjoner 5. LOKALKLIMA OG HØYDER UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Lokalklima, høyder og Klima og vindforhold i området vindforhold HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Virkningen av ulike høyder på lokalklimaet i tilliggende uteområder. / analyse Figurer/ illustrasjoner 6. AREALBRÙK, FORMÅL UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Bruksformål i Mulige bruksformål i forhold til bruk av øvrig bebyggelsen bebyggelse i nærområdet. HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Hvordan foreslått arealbruk kan gi et tilskudd til øvrig bruk i nærområdet Hvordan foreslått arealbruk kan bidra til å vitalisere området Mulightene for å innpasse en andel boliger i de ulike alternativene Bruk av HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Vaterlandsparken Mulig bruk av parken som område for rekreasjon og opphold. HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? Hvilket tilskudd området kan gi beboerne i nærområdet Tilrettelegging for barn og unge. PRESENTASJONSFORM Illustrasjoner 7. ARKITEKTONISK KVALITET OG UTTRYKK UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Bebyggelse og estetikk Utforming og materialbruk hensyn til nærområdet HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Bebyggelsens uttrykk hensynet til nærområdet Bebyggelsens uttrykk med hensyn på materialbruk og dimensjoner Illustrasjoner 8. TRANSPORTBEHOV OG TRAFIKK UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Atkomst og parkering Atkomstløsning for ny bebyggelse Løsning av bil- og sykkelparkering Illustrasjoner

Side 32 av 35 Fotgjenger- og sykkelforbindelser Transportbehov og trafikkbelastning Løsning ved arrangementer Fotgjengerforbindelser og kontakt med omkringliggende forbindelser Sykkelforbindelser og kontalt med omkringliggende forbindelser Anslått trafikkbelastning som følge av p- dekning Muligheter for bussparkering ved arrangementer etter gjennomføring av planforslaget Illustrasjoner Evt. illustrasjoner Trafikksikkerhet Mulige tiltak 9. MILJØFORHOLD, ENERGIFOORBRUK, STØY OG FORURENSNING UNDERTEMA HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Energibruk og Mulige løsninger klimagassutslipp HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Hvordan planforslaget legger til rette for miljøvennlig energibruk Konsekvenser med hensyn på utslipp av klimagasser Luftkvalitet HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Dagens situasjon Kart luftkvalitet HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Endringer som følge av planforslagene Konsekvenser for mulig innpassing av boliger Kart luftkvalitet Støy HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Dagens støysituasjon Støykart HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Endringer som følge av planforslagene Konsekvenser for mulig innpassing av boliger Støykart Annen forurensing HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Dagens situasjon HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Behov for tiltak for gjennomføring av planforslagene Sol-/ skyggeforhold HVA SKAL UNDERSØKES? PRESENTASJONSFORM Dagens situasjon Sol-/ skyggediagrrammer for representative tidspunkter HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Sol-/ skyggeforhold i området høst-/ vårjevndøgn, sommersolverv og 1. mai Sol-/ skyggediagrrammer for alle angitte tidspunkter 10. NATURFORHOLD, DYRE- OG PLANTELIV UNDERTEMA HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Naturmiljø Vil alternativene påvirke eller endre naturmiljøet i området? Vil alternativene kunne øke andelen grønnstruktur? Illustrasjoner Forholdet til naturmangfoldloven Hvordan forholder alternativene seg til naturmangfoldloven 8-12

Side 33 av 35 11. TEKNISK INFRASTRUKTUR UNDERTEMA HVA SKAL KONSEKVENSUTREDES? PRESENTASJONSFORM Infrastruktur i grunnen Behov for omlegging av teknisk infrastruktur som følge av planforslaget Overvann Konsekvenser med hensyn på håndtering av overvann 12. SAMFUNNSSIKKERHET - ROS Det skal gjennomførese en ROS-analyse med utgangspunkt i veileder fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.

Side 34 av 35 3.3 Metode og fremstilling 3.3.1 Metode For hvert fagtema skal undersøkelsene og konsekvensutredningen bygges opp om 0-alternativet og de angitt planalternativene: Vurderinger og beskrivelser av dagens situasjon (0-alternativet) Vurderinger av muligheter og konsekvenser innenfor de ulike temaene, for alternativene 1, 2, og 3 pluss 1b, 2b og 3b. Planalternativene skal undersøkes og utredes til et likeverdig og sammenlignbart nivå. Dersom det i konsekvensutredningen avdekkes vesentlige negative konsekvenser av tiltaket, skal det for hvert fagtema beskrives avbøtende tiltak. 3.3.2 Temavis fremstilling av undersøkelser og utredninger De enkelte undersøkelser og utredninger fremstilles temavis i den presentasjonsform som er angitt for hvert tema i tabellen i kapitel 3.3. Det vil bli utarbeidet ett samlet dokument for undersøkelsene og ett dokument for konsekvensutredningen. Disse vil bli vedlagt planforslag som sendes til Plan- og bygningsetaten. På bakgrunn av de vurderinger og resultater som har fremkommet i undersøkelsene og utredningene skal alle planalternativene evt. kunne fremmes som selvstendige planforslag. 3.3.3 Forslagsstillers anbefaling Forslagsstiller skal, med grunnlag i undersøkelsene og utredningene som gjennomføres, komme med en faglig begrunnet anbefaling for sitt valg av planalternativ.

Side 35 av 35 3.4 Videre planprosess og medvirkning 3.4.1 Planprosess og fremdrift Det skal utarbeides en detaljreguleringsplan med tilhørende konsekvensutredning. Arbeidet består av følgende faser: Utarbeiding av forslag til planprogram Høring av forslag til planprogram/ kunngjøring av oppstart av reguleringsarbeidet Gjennomgang av bemerkninger/ bearbeiding av planprogram Fastsetting av planprogram Utarbeiding av reguleringsforslag/ utarbeiding av konsekvensutredninger Offentlig ettersyn av reguleringsforslag med KU Gjennomgang av bemerkninger Justering av reguleringsforslaget / supplering av utredninger Politisk behandling Tabellen under viser en foreløpig antatt fremdrift, og vil kunne bli revidert etter hvert. PROSESSNAVN FORVENTET FREMDRIFT MEDVIRKNING Medvirkning ut over lovpålagte krav vurderes underveis PLANPROGRAM UTARBEIDES Høst 2016 Varsling om oppstart planarbeid/ høring planprogram Des.2016 Høringsperiode Des.2016 febr. 2017 Gjennomgang av bemerkninger/ bearbeiding av program Febr. 2017 FASTSETTING AV PLANPROGRAM Mars 2017 UTVIKLING KONSEKVENSUTREDNING Jan. april 2017 UTVIKLING PLANFORSLAG Jan. april 2017 SAKSFREMSTILLING DETALJREGULERING M/KU April 2017 OFFENTLIG ETTERSYN August - sept. 2017 Gjennomgang av bemerkning Okt. 2017 Justering av planforslag/ supplering av utredninger OKt. 2017 PLANVEDTAK Des. 2017/ jan. 2018 3.4.2 Medvirkning Opplegg for medvirkning tar utgangspunkt i plan- og bygningslovens krav, slik at allmennheten og berørte/naboer vil bli gitt informasjon ved høring av planprogrammet og varsling av oppstart av reguleringsarbeidet og dessuten ved offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan. Planprogrammet vil også legges ut på Plan- og bygningsetatens nettsider. I tillegg vil behovet for medvirkning bli vurdert fortløpende underveis i prosessen. Det vil bli vurdert behov for et åpent informasjonsmøte i forbindelse både med offentlig ettersyn av forslag til planprogram og ved offentlig ettersyn av planforslag med KU.