RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/673-55 Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Solli Dato: 25.05.2016 RUV - Sluttbehandling av reguleringsplan for Randheia Utv.saksnr Utvalg Møtedato 47/16 Miljø- og teknisk komité 09.06.2016 111/16 Bystyret 22.06.2016 Rådmannens innstilling: Risør bystyre egengodkjenner detaljreguleringsplanen for Randheia i medhold av plan- og bygningslovens 12-12. Plankart datert 26.05.2016 og bestemmelser datert 26.05.2016 godkjennes.
Vedlegg: 1 Reguleringsbestemmelser rev. 26.05.2016 2 3D illustrasjoner 3 Illustrasjonsplan 4 Plankart revidert 26.05.2016 5 Høringsinnspill 6 Planbeskrivelse Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Randheia fremmes nå for politisk sluttbehandling. Det innstilles på at planen kan egengodkjennes slik den foreligger, med revidert plankart og bestemmelser datert 26.05.2016. Dersom bystyret ikke er enig i planforslaget, sendes det tilbake for ny behandling med eventuelle retningslinjer for videre planarbeid, jmf. plan- og bygningsloven 12-12. Saksopplysninger Det ble varslet oppstart av detaljreguleringsplanen for Randheia i mai 2015. Det ble vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn mars 2016. Planen fremmes nå for politisk sluttbehandling i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Dersom bystyret ikke er enige i forslaget, kan planen sendes tilbake for ny behandling med eventuelle retningslinjer for videre planarbeid. Det har kommet inn 3 ulike nabomerknader fra velforeninger og naboer i høringsperioden, samt 4 innspill fra statlige og regionale instanser. På bakgrunn av innspill som har kommet inn i høringsprosessen har en gjort følgende endringer/rettinger i planen; Plankart: det er rettet opp i tegnetekniske ting, slik som benevnelser og visning av skråningsutslag/fylling. Avkjøring mot Caspersens vei har fått riktig utforming i henhold til Vegvesenets vegnormal. Parkeringsplassen har fått formålet o_ fremfor f_. Bestemmelser: i rekkefølgebestemmelsene er det tydeliggjort opparbeiding av veier og fortau. Det er også lagt til opparbeiding av G/S, samt enkel opparbeiding av lekeplass nr. 2, GF3 i rekkefølgebestemmelsene. Det er satt maks etasjeantall på bygningene innenfor områdene for konsentrert bebyggelse. Planbeskrivelsen endres iht. vedtak når dette foreligger. Innspill fra statlige og regionale instanser, samt naboer gjengis her, men legges også ved i sin helhet. Hvert innspill kommenteres etter hvert avsnitt. Aust-Agder Fylkeskommune Fylkeskommunen mener det er positivt at man legger opp til fortetting innen eksisterende boligområder og samtidig bevarer større friområder for allmennheten. De ber kommunen vurdere å legge en tursti fra BFS1 og til den nordlige delen av GF2. Gang- og sykkelveien o_sgs2 bør tas inn som et rekkefølgekrav for å sikre opparbeiding. Fylkeskommunen mener også at turveiene bør inn som et rekkefølgekrav og råder kommunen til å regulere bredere turveier, samt gi en større buffer med
byggegrenser. Parkeringsplassen må gis offentlig formål slik at allmennheten kan benytte denne som parkering til friområdene. Det vil ikke bli lagt inn en egen tursti fra BFS1 og til den nordlige delen av GF2. En vurderer tilgjengeligheten til dette området som god blant annet fra parkeringsplass og rett vest for tomt 1. Disse stiene er ikke markert i kartet, men ligger innenfor området som er regulert til statlig sikra friområde. I bestemmelsene legges det opp til å kunne rydde disse stiene. En kan derfor ikke se hensikten med å skulle etablere en ny tursti fremfor å benytte seg av allerede eksisterende stier. En ny sti fra BFS1 til GF2 vil nødvendigvis kreve en del opparbeiding og terrenginngrep. Rekkefølgekrav om gang og sykkelvei vil bli lagt inn i rekkefølgebestemmelsene. Kommunen vil ikke endre bredden på turveiene, ettersom det i bestemmelsene og beskrivelsen står tydelig at disse skal ha utforming som en sti og skal i liten grad tilrettelegges i terrenget. Man har tatt utgangspunkt i eksisterende stier i området, og anser en bredde på 2,5 meter med buffer mot bebyggelse med 1-2 meter på hver side som tilstrekkelig for å ivareta formålet. Parkeringsplassen gis offentlig formål for å sikre allmennhetens interesser, og parkering for besøkende til friområdene. Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder Fylkesmannen mener at avkjøringen til Randheia som legges delvis i det statlig sikra friområdet (ca. 400 m2) kan aksepteres dersom den tilhørende parkeringsplassen gis offentlig formål. De ber om at det legges bedre til rette for tur/gangforbindelser ved å gi turveiene en bredde opp mot 4 meter og ber kommunen vurdere byggegrensa mot turveiene. De mener at turveien som er vist i rehab-planen fra barnehagen på Randvik gjennom BFS1-03 bør videreføres i denne planen. Fylkesmannen ber kommunen igjen vurdere om det bør foretas spredningsberegning eller systematisk innhenting av erfaringstall for å kunne vurder om avstanden fra bebyggelse til sivbed/renseanlegg er tilstrekkelig. Fylkesmannen anbefaler at det settes et makskrav til parkering fremfor et minstekrav av klima og miljømessige årsaker. Ellers ber de om at det rettes opp noen tegnetekniske feil i plankartet, samt at opparbeiding av turveier, gang- og sykkelveier, samt parkeringsplass sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Parkeringsplassen gis offentlig formål for å ivareta allmennhetens interesser og besøkende til friområdet. En ny sti fra BFS1 til GF2 vil nødvendigvis kreve en del opparbeiding og terrenginngrep, noe en ikke har sett på som formålstjenlig i et statlig sikra friområde og i forhold til landskapet. Uten noen form for opparbeiding og terrenginngrep vil dette ikke kunne kalles en snarvei til skolen og kollektivtrafikk ettersom området er kupert og uframkommelig slik det ligger i dag. En anser det som mer hensiktsmessig å benytte eksisterende stier vest for tomt 1, og fra parkeringsplassen dersom man skal til friområdet, eller gå igjennom friområdet. Tilgjengeligheten fra nærliggende boligområder til GF2 vurderes som gode ut fra dagens situasjon, men i bestemmelsene legges det opp til enkel rydding av stier for å bedre tilgjengeligheten. Opparbeiding av turstier vil ikke bli lagt inn som et rekkefølgekrav ettersom man har tatt utgangspunkt i eksisterende stier som allerede er opparbeidet og i følge naboer, mye brukt. Det står tydelig i bestemmelsene og planbeskrivelse av turveiene skal utformes som stier med enkel utforming. Av samme grunn er det også vurdert at 2,5 meter bredde på stiene og byggegrensene er tilstrekkelig slik de foreligger. Opparbeiding av gang/sykkelvei samt parkeringsplass vil bli lagt inn i rekkefølgebestemmelsene. Det er gjort en vurdering i planbeskrivelsen i forhold til at de nærmeste tomtene er plassert 55-60 meter fra kommunens sivbed. Det er således ikke noe nytt med bebyggelse i området, men forskjellen er at noen tomter nå plasseres nærmere enn eksisterende bebyggelse. Renseanlegget kan vise til gode
driftsrutiner og interkontroller, og en har de senere årene ikke mottatt noen klager på lukt fra anlegget. I planbeskrivelsen er det vurdert hvilke tilfeller der lukt kan oppstå, og hvordan bebyggelsen ligger i terrenget i forhold til sivbeddet. Det virker avbøtende at planområdet ligger høyere enn renseanlegget, og det er gjort tiltak i forhold til å bevare en vegetasjonsskjerm i forkant av bebyggelsen. Basert på en helhetlig vurdering ser en ikke behov for å utrede dette nærmere ut fra den informasjonen man allerede har om temaet. I en situasjon med mange naboprotester til en utbygging vil det være vanskelig å innhente objektive erfaringstall fra naboundersøkelser. I tillegg er lukt subjektivt, og det kan være vanskelig å måle. Ut fra befaringene kommunen har foretatt i området har det vært lite lukt å rapportere fra renseanlegget og sivbeddet. Det vurderes som lite hensiktsmessig å regulere maks antall parkeringsplasser i en reguleringsplan. I et klima- og miljøperspektiv er det positivt å gjøre tiltak som reduserer personbiltrafikken, men dersom man gjør dette med en maksbestemmelse i planen, vil man i praksis skape et parkeringsproblem ettersom de fleste husholdninger i dag har 2 biler, eller får besøk av personer med bil. Det vurderes også som vanskelig å håndheve en bestemmelse om maks parkeringsplasser i den videre byggesaksbehandlingen, fremfor å påse at det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal. RTA RTA har ingen merknader, men gjør oss oppmerksom på at dunker til tomtene 2-4 må trilles frem til samleveien o_skv2. Det legges ikke opp til alternativ løsning. Dunkene må trilles fram til samleveien o_skv2. Statens Vegvesen Statens Vegvesen ser på det som positivt at kommunen regulerer fortau på Randvikveien. De peker på noen korrigeringer som må gjøres i plankartet og at frisiktsonen mot fylkesvei 9 må endres slik at den tilfredsstiller veinormalene til Vegvesenet. De mener også rekkefølgekravene om opparbeiding av vei og fortau må tydeliggjøres. Merknadene fra Vegvesenet innarbeides i planen og plankartet rettes. Rekkefølgekravene vil bli tydeliggjort. Mesanen og Vestre Røylen Randvik Sør Velforening. Velforeningen har noen bemerkninger som de mener kanskje ikke har blitt vurdert nok i saken. Og de protesterer mot utbyggingen generelt. De viser til at området benyttes til tur, at området benyttes av skoler/barnehager og at reguleringen vil påvirke næringsaktiviteter. Videre pekes det på at det er få eneboligtomter og mange leiligheter i planen, og at hensikten med å tiltrekke seg barnefamilier blir borte. Det stilles spørsmål om boplikt og konkurranse mot andre utbyggingsprosjekter. Velforeningen mener det har vært en uklar prosess med planen i forhold til klagemulighet og mener bystyret ikke har fått høre velforeningens bemerkninger. Velforeningen hevder området ved Randheia skulle bevares som natur og friområde etter avtale med Capsersen når kommunen kjøpte eiendommen.
Kommunen har gjennom medvirkning og høringsprosesser blitt oppmerksom på at området benyttes av barnehager/skoler, samt som et turområde. Dermed er det innarbeidet et større friareal i planen GF3 som fortsatt skal kunne benyttes av skoler/barnehager i nærområdet. Dette arealet er på ca. 3,5 daa og er et kombinert lekeareal og friområde. Ellers har en tilstrebet å ivareta eksisterende turområder i boligfeltet, men i noen tilfeller blir stien erstattet av asfaltert vei. Boligfeltet vil likevel ikke hindre tilgjengelighet til eksisterende stier. En kan ikke se at regulering av boligområdet har negative virkninger for næringslivet i Risør. Tvert i mot stimulerer økt byggeaktivitet til økt arbeid for lokale håndverkere og entreprenører. Det har fra starten av planlegginga vært en intensjon at reguleringsplanen skal legge til rette for ulike boligtyper som sikrer bolig til ulike befolkningsgrupper. Dermed må man planlegge både eneboligtomter og leiligheter/rekkehus. Risør kommune har nylig gjennomført en boligutredning, der det kommer tydelig frem at det er leiligheter og små hus som blir det størst behovet i Risør i årene fremover. Uavhengig av boplikt og konsesjonsloven, er Randheia utelukkende regulert til boligformål. Boliger innenfor planen kan dermed ikke tas i bruk til fritidsboliger/leiligheter ettersom dette er i strid med reguleringsplanen. Det er vanskelig å si noe om Randheia vil føre til økt konkurranse mot andre utbyggingsprosjekter. I utgangspunktet er det et annet marked, pris og beliggenhet i forhold til Flisvika som ikke gjør områdene sammenlignbare. Andre pågående utbyggingsprosjekter i Risør er snart fult utbygget, og det er viktig å være fremtidsrettet slik at det ikke oppstår en situasjon der man ikke har regulerte boligtomter tilgjengelig. Planprosessen har fra kommunens side ikke vært uklar, da den har fulgt plan- og bygningsloven bestemmelser i forhold til planprosess og medvirkning. Det er i tillegg drevet informasjon og medvirkningsarbeid ut over bestemmelsene i plan- og bygningsloven med informasjonsmøte og befaringer i planområdet. Merknader fra naboer og velforening er i sin helhet lagt frem for politikerne i forbindelse med utleggelse av planen til offentlig ettersyn, og som vedlegg til sluttbehandlingen. Publikum har ikke talerett i politiske møter iht. reglementet. Kommunen har kjøpt flere eiendommer på Randvik av Caspersen. Det er ikke beskrevet i hverken skjøter eller kjøpsavtaler at eiendommen ved Randheia skal bevares som natur og friområde. Steinrøysa Vel, Leideren Vel og Grønningen Vel Velforeningene peker på boligantall og at det har vært gitt ulike antagelser om antall boliger i prosessen. Konkret har de følgende merknader til planen: - Vil at det skal utarbeides et fotoperspektiv fra Granitten og da laveste punkt ved lekeplassen. - Vil at det utarbeides snitt på den planlagte bebyggelsen i forhold til eksisterende bygninger. - Vil at det på illustrasjonsplanen skal påføres kotehøyder på tomter som grenser til planområdet. - Ønsker at det fastsettes nøyaktig antall boliger innenfor områdene for konsentrert bebyggelse og etasjeantall. - Stiller seg skeptisk til om det er lurt/fremtidsrettet å bygge eneboliger på en attraktiv næringstomt. Kommentarer/vurderinger: Boligenhetsantallet innenfor planområdet har endret seg fra konsekvensutredningene som ble gjort i forbindelse med kommuneplanen. Dette er fordi kommuneplanen er et overordnet nivå, og man kan ikke si noe eksakt om antallet før man begynner detaljreguleringen. Illustrasjonene som nå er vedlagt planen viser et forslag på omtrent 45 boenheter. Eksakt antall vil man ikke vite før feltet er utbygget ettersom det i planen legges opp til en viss valgfrihet hos utbygger til leilighetsstørrelse, og antall boenheter i områdene for konsentrert bebyggelse. I tillegg kan de på de større eneboligtomtene oppføres 2-mannsboliger.
- Det vil ikke bli laget et fotoperspektiv fra Granitten og lekeplassen ettersom disse boligene har sin hovedutsikt mot sjøen i mot sør, og denne blir lite påvirket etter at tomtene nærmest Granitten er tatt ut av planen. Kotehøyden på veien ved lekeplassen i Granitten er 73. Ved maks tillatt planeringskote på 64 innenfor BKS4, og maks tillat mønehøyde på 8,5 meter, vil bygningene innenfor BKS4 uansett få en mønehøyde under kote 73, slik at bygningene ikke skal kunne ta utsikt fra eiendommene nærmest lekeplassen i Granitten. Etter en helhetsvurdering vurderer en dermed at den dokumentasjonen som allerede foreligger er tilstrekkelig. - Det vil ikke bli laget snitt at den nye bebyggelsen og den eksisterende bebyggelsen på dette plannivået ettersom man ikke vet nøyaktig hvordan den nye bebyggelsen blir utformet. Men det er krav i planbestemmelsene at det skal foreligge en godkjent utomhusplan for områdene for konsentrert bebyggelse, før det gis byggetillatelse. Denne skal blant annet dokumentere plassering av bebyggelsen med takform og høyder over planert terreng, samt terrengsnitt, kanter og fyllinger før og etter bygging. I planen er det angitt både maks planeringskote og maks mønehøyde som sikrer naboers interesser. I tillegg vil en tilføye tillatt etasjeantall. - Illustrasjonsplanen tar utgangspunkt i planområdet og plankartet. Plankartet regulerer ikke forhold utenfor plangrensa og derfor innarbeides ikke kotehøyde på nabobebyggelse i planen. Denne informasjonen er dog lett tilgjengelig på kommunens kartdatabaser og brukes aktivt som verktøy i saksbehandling. - Man vil ikke fastsette et konkret boligantall innenfor områdene for konsentrert bebyggelse ettersom en ønsker å gi en utbygger en viss frihet i utnyttelse av disse områdene, men det er gjort noen grep som sikrer at det ikke blir et uforholdsmessig tett bebygget areal. Det er satt maks utnyttelsesgrad innenfor hvert område, satt maks høyder, etasjeantall og satt byggegrenser. I tillegg må hver boligenhet kunne tilfredsstille parkeringskrav. - Det er en misforståelse at dette er en regulert næringstomt. Området har aldri vært regulert til næring generelt, men til institusjon. Området er nå avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel. En detaljreguleringsplan må følge opp overordnet plan, og i dette tilfellet reguleres området til boliger i samsvar med kommuneplanens arealdel. Kjersti Aarskog, eier av Gneisen 3. Viser til at hun har bedt om å få planen tilsendt, og ikke fått dette innenfor fristen. Hun kommer likevel med noen innspill med noen relevante lenker som hun ber kommunen vurdere. - Ønsker en forklaring på forskjellen mellom friområde og friluftsområde, og hvordan det omtalte friområde kan erstattes med friluftslivsområde. - Ønsker en forklaring på hvorfor det statlig sikra friområdet er sikret, og hvordan omdisponering av 350 m2 til avkjøring kan synes å påvirke naturreservatet på Randvik. Stiller også spørsmål om kommunen har konsultert med statens naturoppsyn og hvordan kystkulturskogen blir påvirket av hogst. Det vises til at beboere i Gneisen ikke har fått lov å hugge løvtrær. Det stilles også spørsmål om direktoratet for naturforvaltning er involvert. - Innebærer planområdet gnr. 15 bnr. 1 og omfattes den av fredningsforskrift? - Savner beskrivelse av grønnstruktur og grøntareal. - Stiller spørsmål om vindretning og fluer fra sivbeddet. - Vil Friluftsrådet Sør sine planer hensyntas i den videre planleggingen? Kommentarer/vurderinger: Det ble sendt ut brev til naboer/berørte av planen om offentlig ettersyn 01.04.2016. Dette ble også sendt til eiere av Gneisen 3. I dette brevet står det tydelig at planen i sin helhet kan sees på kommunens nettside, eller i papirformat i resepsjonen i kommunehuset. Denne informasjonen ble også annonsert i lokalavisa. Før høringsbrevet ble sendt ut mottok kommunen en epost 23.03.2016 om at vedkommende ønsket planmaterialet tilsendt. Denne ble dessverre ikke videreformidlet til saksbehandler slik at dette ble gjort. Etter å ha mottatt en purring, sendte saksbehandler over en link til planen på epost
10.05.2016. Der spurte også saksbehandler om det var tilstrekkelig å se planen digitalt, eller om hun også ønsket den tilsendt i posten. Denne e posten fikk man ikke respons på, men antok at den var mottatt ettersom man mottok høringsinnspill 20.05.2016. Kommunen anser at det ved varslingsbrev 01.04.2016 og henvisning til hvor man kan se planen på nett og i papir, burde være tilstrekkelig for en nabo til å gjøre seg kjent med planforslaget. - Et friområde skal ikke erstattes av et friluftsområde. Det statlig sikra friområdet gis reguleringsformålet friområde, med en hensynsone friluftsliv, øvrige områder reguleres til Grønnstruktur - friområde. Det vises til en gammel veileder etter gammel lov som ikke lenger er reell ut fra den nye plan- og bygningsloven, endringer i arealformålene, kartforskrift og ny veileder T-1490. - Det statlig sikra friområdet ved Randheia ble statlig sikra i 2001, fordi kommunen fikk et statlig tilskudd til erverv av eiendommen, mot at området skulle sikres. Slik vi vurderer det vil ikke omdisponering av det statlig sikra friområdet til vei kunne påvirke naturreservatet på Randvik på noen måte ettersom avstanden hit til sårbare arter og naturtyper er 600 meter. Det er fylkesmannen som forvalter fredningsforskriften det vises til, og det er tidlig avklart at planområdet ligger utenfor dette området. Til forskriften hører det til et kart som tydelig viser dette. Det har også vært foretatt befaring i området med fylkesmannen. Grunnen til at det ikke har vært lov å hugge trær ved Gneisen tidligere kjenner man ikke til, men i de nye bestemmelsene legges det opp til tynningshogst i dette området. - Direktoratet for naturforvaltning har byttet navn til Miljødirektoratet og de har vært involvert i planprosessen. Statens naturoppsyn er en del av miljødirektoratet. Miljødirektoratet vil måtte gi endelig tillatelse til omdisponering av 350m2 til avkjøring. - Grønnstruktur/grøntareal er ikke spesielt omtalt i planbeskrivelsen ettersom dette er en overordnet samlekategori for flere underformål; turveier, friområder og vegetasjonskjerm som omtales/beskrives nærmere. - Når det gjelder påvirkning fra sivbedet er det gjort en vurdering av dette i planbeskrivelsen og ROS-analysen. Sørvest er den mest fremtredende vindretningen i sommermånedene, og vil således være positivt i forhold til boligenes plassering. Det er ikke grunnlag for å betvile at undersøkelsen med fluene ble korrekt utført. I planbeskrivelsen står det videre at dersom fluer viser seg å være et vedvarende problem, må det vurderes flere prøver. - Friluftsrådet Sør gjør en kartlegging og verdisetting av friluftsområder i kommunen. I kartlegginga tar de blant annet for seg regulerte friområder. Reguleringsplanen for Randheia sluttbehandles før denne kartleggingen er ferdig, men friområdene innenfor reguleringsplanen kan kartlegges selv om planen er ferdig behandlet. Det er ingen motsetninger mellom disse. Økonomi Det er ikke knyttet ytterligere utgifter til videre planprosess for Randheia annet enn porto og annonsering. Ved sluttbehandling av planen er området klargjort for salg til utbygger. Ettersom planen fremmes av Risør kommune v/ruv, vil ikke planen medføre saksbehandlingsinntekter for plan/byggesak. Kommuneplan Regulering og utbygging av Randheia er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn og da må kommunen til en hver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter. Folkehelse og levekår
Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra Randheia til turområder, servicefunksjoner og idrettsanlegg kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Planen ivaretar folkehelseperspektivet i planlegging. Klima og miljø En boligutbygging vil i seg selv ikke være klimanøytral, men Randheias plassering er gunstig ettersom det er svært kort gåavstand til servicefunksjoner som barnehage, skole, kollektivtilbud, butikk, barnehage, og arbeidsplasser. På den måten genereres minst mulig personbiltrafikk i dagliglivet, selv om mange husholdninger likevel vil være avhengig av bil. Fra Randheia vil det være gangavstand til grunnskolen, og Randivkveien skal oppgraderes slik at barna er sikret en trygg skolevei. Det er positivt av barn kan og/sykle til skolen også i forhold til folkehelse og levekår. Næringsperspektiv Boligutbygging er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Økt byggevirksomhet gir økt arbeid for lokale håndverkere og entreprenører. Vurderinger Reguleringsplanen for Randheia har vært igjennom en omfattende prosess, med mange naboinnspill, dialog med fylkesmann og miljødirektoratet, drøfting i referansegruppa og nye politiske vurderinger underveis i prosessen, i tillegg til offentlig ettersyn. Resultatet er en grundig gjennomarbeidet plan med gode kvaliteter som tar mange hensyn. Alle innspillene som har kommet inn i høringsprosessen er nøye gjennomgått og vurdert. Der det har vært grunnlag for det har innspillene blitt innarbeidet i planen. Store friområder innenfor planområdet er en kvalitet i seg selv. Tilgangen til nærfriområder er viktig for bomiljøer, og en har tilstrebet en god tilgjengelighet til disse områdene, samt ivaretatt eksisterende stier. Planforslaget legger opp til en variasjon av boligtyper som er viktig for å nå ulike befolkningsgrupper i ulike livsfaser. Det er viktig å regulere for flermannsboliger når man vet at dette vil bli etterspurt, spesielt i årene fremover. Rekkefølgekravene er viktig for å sikre seg utbyggingstakt og tekniske infrastruktur uavhengig av hvem som skal bygge ut området. I planen som nå fremmes til sluttbehandling er disse tydeliggjort for å sikre god kvalitet i gjennomføringen. Rådmannens konklusjon Detaljreguleringsplanen egengodkjennes og sluttbehandles slik den foreligger med plankart og bestemmelser datert 26.05.2016.