Juridisk avdeling Ås kommune Postboks 195 1431 Ås Tordenskiolds gate 12 Postboks 8111 Dep, 0032 OSLO Telefon 22 00 35 00 fmoapostmottak@fylkesmannen.no www.fmoa.no Organisasjonsnummer NO 974 761 319 Deres ref.: 16/00037 Deres dato: 29.06.2016 Vår ref.: 2016/13604-7 FM-J Saksbehandler: Anders Hilt Jørgensen Direktetelefon: 22 00 37 53 Dato: 31.08.2016 Vedtak i klagesak om rammetillatelse for oppføring av boligblokker - Ås kommune - Nordbyveien 122 - gnr 103 bnr 5 Fylkesmannen viser til kommunens oversendelse datert 29.06.2016. Saken gjelder søknad fra Jansens Arkitekter AS for tiltakshaver Vari Eiendom AS om rammetillatelse for oppføring av boligblokker. Hovedutvalget for teknikk og miljø (HTM) i Ås kommune godkjente søknaden den 29.02.2016. Vedtaket ble påklaget av advokat Svein Andersen på vegne av Frank Halvorsen, Tore Grimsrud, Jan Erik Karstensen og Willy Kurud i brev datert 17.03.2016. HTM i Ås kommune tok klagen til følge og senket gesimshøyden på bygg 1 til kotehøyde 146,8, i nytt vedtak datert 09.05.2016. Det nye vedtaket ble påklaget av advokat Liv Zimmermann på vegne av tiltakshaver i brev datert 19.05.2016. Klager anførte at kommunens rettsanvendelse er feil og at vedtaket må gjøres ugyldig. HTM i Ås kommune tok klagen til følge i nytt vedtak 09.06.2016 og opphevet vedtaket av 09.05.2016 slik at rammetillatelsen av 29.02.2016 ble gjeldende vedtak. Ettersom dette vedtaket ble påklaget 17.03.2016, står denne klagen fortsatt. Klagen ble ikke tatt til følge av kommunen i oversendelsen til Fylkesmannen 29.06.2016 Fylkesmannen forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Fylkesmannen er klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven, jf. Kommunal- og regionaldepartementets brev av 28.09.2009 og Miljøverndepartementets rundskriv T-2/09. Fylkesmannen ser slik på saken Saken gjelder rammetillatelse for oppføring av 3 boligblokker på detaljregulert område. Klagen omhandler vedtatt reduksjon av byggehøyden til bygg 1. Tiltaket er søknadspliktig etter pbl.
Side 2 av 5 20-2, jf. 20-1 første ledd bokstav a. Klagen gjelder rettsanvendelsen i rammetillatelsen og saksbehandlingsfeil. Klager anfører at tiltaket er i strid med bestemmelsene i pbl. 29-2 og 29-1. Videre anfører klager at tiltaket er i strid med formålet bak høydebestemmelsen i reguleringsplanen og at kommunen uansett skal godkjenne tiltakets plassering etter pbl. 29-4. Fylkesmannen presiserer at dersom tiltaket er i henhold til bestemmelser gitt av eller i medhold av pbl. skal kommunen godkjenne tiltaket, jf. pbl. 21-4. Det presiseres også at klagesaken gjelder et konkret vedtak om rammetillatelse og ikke klage over reguleringsplan. Tiltakets forhold til reguleringsplanen Eiendommen reguleres reguleringsplan R-280 for Nordbyveien 122. Planen er detaljert og gjelder kun for denne eiendommen. Planens formål er boligformål og blokkbebyggelse. Om bebyggelsen lyder planen om høyden på bebyggelsen i punkt 2.4: «Maksimal gesimshøyde og maksimal mønehøyde er 9,5 m målt fra lavest ferdig planert terreng.» Kommuneplanens arealdel har ingen relevante bestemmelser som får innvirkning på saken. Klager anfører at formålet bak planen og spesielt høydebestemmelsen i punkt 2.4 innebærer at det må tas hensyn til naboeiendommen. Videre anføres det at planen ikke hadde ment å åpne for flere bygg, men at bygget skulle ligge i fotavtrykket til eksisterende næringsbygg. Det henvises fra klager til saksutskriften for behandlingen av punkt 2.4: «Punkt 2.4 omhandler høyder. I tråd med praksis i kommunen er planert terreng gjennomsnittsnivå erstattet med lavest ferdig planert terreng. Omskrivningen hensynstar naboenes forhåndsuttalelse, og sikrer i større grad at blokkbebyggelsen ikke blir for dominerende i området.» Klager mener at høydebestemmelsen, i lys av oppdelingen i tre bygg, medfører at hensynet som legges til grunn i uttalelsen blir tilsidesatt. Slik Fylkesmannen ser saken har kommunen allerede i planbehandlingen tatt stilling til et slikt utfall fordi man så for seg at et eierskifte ville medføre en annen type bebyggelse. Fylkesmannen viser til samme saksutskrift: «Planforslaget legger opp til konvertering av eksisterende industrilokale for å gi plass til 25 boenheter. Et mulig eierskifte gjør det nødvendig å sikre visse rammer gjennom reguleringsbestemmelsene, da særlig med tanke på problemstillinger knyttet til oppføring av nybygg.» Det fremkommer også av saksutskriften at et eventuelt salg førte til faktiske endringer i reguleringsbestemmelsene. Videre presiserer Fylkesmannen at det er fastsatte byggegrenser i plankart.
Side 3 av 5 Fylkesmannen kan ikke se at klagers anførsel skal innebære et krav om at naboeiendommer skal hensyntas ytterliggere når det gjelder høydebestemmelsen. Slik Fylkesmannen leser ordlyden gis det uttrykk for at man ved bestemmelsen oppnår ønsket om å ta hensyn. For øvrig vises det til kommunens vurdering i rammetillatelsen. Fylkesmannen finner at tiltaket overholder reguleringsplanens bestemmelser. Tiltakets forhold til plan- og bygningslovens 29-4 Klager anfører likevel at kommunen har hjemmel til hensynta ulemper for nabo gjennom pbl. 29-4 og dermed redusere høyden. Etter 29-4 skal kommunen godkjenne byggverkets høyde og plassering. For anvendelsen av denne bestemmelsen har Kommunal- og moderniseringsdepartementet i rundskriv H-8/15 av 26.06.2015 uttalt følgende: «Der kommunen gjennom plan allerede har tatt konkret stilling til byggverkets avstand til nabogrense og byggverkets høyde, vil dette gå foran kravene i plan- og bygningsloven 29-4. Det vil da normalt ikke være rom for ytterligere vurdering etter plan- og bygningsloven 29-4. (---) Der det omsøkte tiltaket er i strid med den arealbruken, høyde eller avstand med mer som fremgår av arealplan vedtatt i medhold av plan- og bygningsloven, må det søkes om dispensasjon fra denne.» Fylkesmannen kan i lys av dette ikke se at pbl. 29-4 åpner for at kommunen reduserer høyden. Tiltakets forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser om krav til tiltaket Bestemmelsene 29-1 og 29-2 lyder: «29-1. Utforming av tiltak Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov. 29-2. Visuelle kvaliteter Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Pbl. 29-1 er en fellesbestemmelse som bestemmer at alle krav som stilles til utformingen av tiltaket skal innarbeides i den endelige utformingen, jf. forarbeidene til loven i Ot.prp. nr. 45
Side 4 av 5 (2007-2008) s. 341. Bestemmelsene i kapittelet er likestilte og skal integreres i helheten for at kravet om arkitektonisk utforming skal anses tilfredsstilt. Forarbeidene viser til at det kan være gitt planbestemmelser etter 11-9 eller 12-7 om utforming av tiltak. Pbl. 29-2 åpner for at kommunen ved skjønn kan bestemme at tiltaket skal ha bestemte kvaliteter. Bestemmelsen gir kommunen hjemmel for å kreve at tiltaket tilpasses omkringliggende natur og bebyggelse. I henhold til forarbeidene inkluderer dette også samspill mellom byggverkets volum og høyde, jf. Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 342. Videre følger det av pbl. 1-9 andre ledd at det ikke kan klages over forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan. I forarbeidene til bestemmelsen uttales følgende: «Bestemmelsen skal forstås slik at et vedtak ikke kan påklages på grunnlag av de rammene for en nærmere utnyttelse, plassering og utforming, eller tomtedeling, som framgår av en reguleringsplan. De bindende rammene som framgår av en endelig reguleringsplan, kan ikke prøves på nytt ved at det klages på et vedtak om å gi tillatelse eller avslå søknad om tillatelse. Er en grunneier misfornøyd med at det oppføres en innregulert boligblokk på naboeiendommen, kan han ikke påklage vedtaket på det grunnlag at et slikt bygg ikke skulle vært oppført i strøket, eller ikke skulle vært plassert eller utformet slik planen fastsetter.» 1 Planens rammer for tiltakets utforming vil følgelig være førende for kommunens skjønnsutøvelse etter pbl. 29-1 og 29-2. Dette må særlig gjelde hvor det foreligger en detaljreguleringsplan og kommunen i plansaken har foretatt en konkret vurdering av tillatt bebyggelse på eiendommen. Fylkesmannen bemerker at bestemmelsene ikke kan tolkes som en sikkerhetsventil mot utfall kommunen mener er uheldig. Fylkesmannen presiserer også at det er kommunen selv som utarbeider og vedtar reguleringsplaner. Formålet er at kommunen setter skranker for rådigheten til tomteeierne. Planene gir også forutsigbarhet og forventning for den enkelte grunneier at tiltak innenfor gjeldende bestemmelser blir godkjent, jf. pbl. 21-4. Klager anfører i hovedsak hensyn til naboeiendommens utsyn i begrunnelsen for reduksjonen av høyden for det østligste bygget. Fylkesmannen påpeker at dette i utgangspunktet er et hensyn som faller inn under en vurdering av pbl. 29-4, se vurderingen over. Fylkesmannen kan ikke se at tiltaket kan endres med hensyn til naboeiendommens sol- og skyggeforhold. Saksbehandlingsfeil Etter fvl. 17 plikter kommunen til «å påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes». Fvl. 25 stiller krav til innholdet i vedtaket som må inneholde rettslige hjemler, vurdering av faktiske forhold og hvilke hensyn det er lagt vekt på. Anførselen gjelder i hovedsak at det ikke foreligger noen begrunnelse for det siste vedtaket til HTM datert 09.06.2016. Fylkesmannen påpeker at begrunnelsen for omgjøringen er ifølge vedtaket av 09.05.2016 at «avslaget er uhjemlet og således ugyldig». Selv om begrunnelsen i 1 Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) s. 176.
Side 5 av 5 seg selv er tynn, må det kunne forutsettes at partene i saken er innforstått med tidligere dokumenter og behandling i saken, jf. fvl. 25 første og annet ledd. Fylkesmannen finner uansett ikke at feilen har påvirket vedtaket slik at det må kjennes ugyldig, jf. 41. Videre anføres det at det ikke er foretatt en vurdering av formålet bak reguleringsbestemmelsen. Slik Fylkesmannen har vurdert saken har kommunen gjort rett i sin vurdering av bestemmelsene i reguleringsplanen. Fylkesmannens tolkning er også slik at formålet er ivaretatt med bestemmelsen. Det kan dermed ikke anses å være en feil hos kommunen. Fylkesmannen kan ikke se at det foreligger mangler i hverken kommunens utredning av saken eller begrunnelse i vedtaket. Konklusjon Etter Fylkesmannens vurdering har kommunen gjennom vedtaket 29.02.2016, og omgjøringen 09.06.2016 kommet til riktig resultat. Det foreligger etter Fylkesmannens syn ikke forhold ved tiltaket som strider mot reguleringsplan eller plan- og bygningsloven. Klagen har etter dette ikke ført frem og vedtaket blir stående uendret. Slutning Kommunens vedtak 29.02.2016 stadfestes. Fylkesmannens vedtak er endelig. Kopi av denne avgjørelsen er sendt partene. Med hilsen Marius Vamnes seniorrådgiver Anders Hilt Jørgensen rådgiver Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi til: Advokatfelleskapet Wessel Postboks 34 1401 Ski Jansen Arkitekter AS Dronningensgate 30 1530 MOSS Advokatfirmaet Hjort v/liv Zimmerman Postboks 471 Sentrum 0105 OSLO