Bo bedre i borettslag og sameier Boligbyggelaget som rådgiver for boligselskapene tirsdag 11. oktober 2011 Boliglaget som rådgiver for boligselskapene Geir Egil Holter, NBBO ByggTek Elin Grønvold, NBBO forvaltning www.nbbo.no
Rollen som boligselskapets rådgiver Rådgivning - egen forvaltningskonsulent i NBBO Teknisk rådgivning - byggteknisk personell i Byggtek Utfordringer: Byggteknisk assistanse etterspørres sent i prosessen Internkommunikasjon mellom forvaltning og Byggtek Stort behov for informasjon mot boligselskapene Nye grep i tider med stor endring: NBBO og NBBO Byggtek Felles fokus på kvalitet gjennom samhandling Felles strategigruppe Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
Utfordringer i boligselskap Minimumsvedlikehold etter ad hoc metoden Vedlikehold utløses først ved akutte skader. Dette krever rask aksjon og gir lite rom for å vurdere helhetlige og gode løsninger på lengre sikt Boligselskap med svak økonomi og betalingsvilje Villighet til å velge kortsiktige løsninger for å unngå økning av felleskostnadene Manglende kontinuitet med skiftende styrer
Utfordringer i boligselskap Usikkerhet om hva som bør prioriteres. Uklart skille mellom ønsker og behov. Ingen langsiktig plan eller strategi for vedlikehold og oppgradering Nødvendige oppgradering betinget av 2/3 flertall i årsmøte Behov for god og tydelig informasjon forut for årsmøtevedtak. Enhver lenke er ikke sterkere enn det svakeste ledd
Huskeliste for et smartere vedlikehold Noe å huske på når styret sier: Vi skal skifte yttertak! Bør da taket samtidig tilleggsisoleres og tilpasses for en senere fasadeisolering? Vi skal skifte kledning! Bør veggen også etterisoleres etter dagens krav eller mer? Bør også vinduer skiftes samtidig? Mer en 1/3 av alt varmetap forsvinner gjennom dører og vinduer.
Huskeliste for et smartere vedlikehold Vi skal skifte vinduer! Hvor gammel er kledningen og bør dette sees i en sammenheng? (eventuelt hvorfor ikke) Vi skal skifte ytterdører! Husk at ytterdøra bør ha en lav u-verdi (bør ha en lav evne til å lede varmen ut av bygget) Fukt i kjeller/utskifting av drenering Husk en kjellervegg bør i hovedsak aldri graves opp uten at den samtidig etterisoleres. Min 10 cm.
Huskeliste for et smartere vedlikehold Vi skal gjennomføre en baderomsrehabilitering! Husk ENØK og at lavere skadefrekvens kan oppnås ved at benkeberedere fjernes og et berederbatteri plasseres i fellesareal utenfor leiligheten. I tillegg er det gunstig å fremføre en rørføring i sjakt mellom loft/tak til berederrommet. Tiltaket representerer en begrenset tilleggskostnad men har stor verdi. Reduserer kostnadene for senere ettermontering av mer økonomiske oppvarmingskilder. (solvarme, jordvarme luft til vannvarmepumpe og fjernvarme.
HVORFOR TENKE PERIODISK VEDLIKEHOLD?
MÅ VI GJØRE DET SOM ER SAGT I DAG? Hva sier loven om boligselskapets vedlikeholdsansvar Hva er alderen på bygningsmassen i vår portefølje Hvordan ønsker NBBO å bidra
LOVVERKET - borettslag Brl. 8-8. Oppgåver for styret Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga. Styret kan ta alle avgjerder som ikkje i lov eller vedtekter er lagde til andre organ.
LOVVERKET borettslag - vedlikehold Brl. 5-17. Vedlikehold og anna frå laget. Laget skal halde bygningar og eigedommen elles i forsvarlig stand så langt plikta ikkje ligg på andelseigarane. Skade på bustad eller inventar som tilhøyrer laget, skal laget utbedre dersom skaden kjem av mishald fra ein annan andelseigar. Brl 5-18. Skadebotansvar for laget og bakre ledd Andelseigaren kan krevje skadebot for tap som følgje av at laget ikkje oppfyller pliktene sine etter 5-17. Brl. 5-13. Andelseigarens skadebotansvar i høve laget. Laget kan krevje skadebot som følgje av at andelseigaren ikkje oppfyller pliktene sine etter 5-12.
LOVVERKET - sameie Eierseksjonsloven 40 (LOE): Styrets oppgaver Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret har herunder i samsvar med 31 å treffe alle bestemmelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
FORSKRIFT OM PERIODISK VEDLIKEHOLD Forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag I avskrivningsplanen for bygninger kan avskrivningssatsen settes til null. Dersom det ikke er gjennomført faktisk vedlikehold som oppveier verdiforringelsen på bygningene, skal borettslaget regnskapsføre en tilsvarende avsetning til periodisk vedlikehold. Forskrift om internkontroll i borettslag og sameier (HMS): Boligselskapet skal verne om liv, helse, og materielle verdier. Boligselskapet skal skape et godt miljø for de som bor i området.
STYRET MÅ DERFOR SØRGE FOR: at selskapet er forsvarlig organisert å ha forsvarlig kontroll med driften og vedlikeholdet å holde seg orientert om boligselskapets økonomiske stilling
BYGNINGSALDER PÅ NBBOs PORTEFØLJE 0-10 år 2011-2001 antall 94 11-20 år 2000-1991 antall 48 21-30 år 1990-1981 antall 57 31-40 år 1980-1971 antall 47 41-50 år 1970-1961 antall 40 51-60 år 1960-1951 antall 32 61-70 år 1941-1950 antall 2 = 178 selskaper eldre enn 20 år gamle = 142 selskaper nyere enn 20 år gamle
HVA BETYR DET Å VÆRE ANSVARLIG FOR PERIODISK VEDLIKEHOLD? De fleste boligselskap NBBO forvalter er veldrevne og til dels godt vedlikeholdte Lovverket stiller ingen krav til grad av kvalitet og langsiktighet ved vedlikeholdet. Flikking har vært lov, men ikke nå lenger iht til bygningsteknisk forskrift. Fare oppstår for at boligeiere i et boligselskap som tidligere ikke tilstrekkelig har vektlagt kvalitet, langsiktighet og ikke tatt høyde for den økonomiske virkeligheten, lett kan komme i et uføre. Boligeierne har betalt full pris for boligen og planlegger ikke med at store akutte vedlikeholdskostnader brått oppstår. Styret er ansvarlig for den dyreste delen av boligen - ytre vedlikehold av byggets klimaskall
HVEM SKAL FINANSIERE VEDLIKEHOLDET? Den som eier - du og dine naboer! Derfor er det viktig å tenke kvalitet i det langsiktige vedlikeholdet, og forankre denne vedlikeholdsstrategien hos eierne, på et årsmøte. Dette vil gjøre vedlikeholdsarbeidet og utviklingen av felleskostnadene mye mer forutsigbare, både for det sittende styre, framtidige styrer og ikke minst boligeierne. Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
NBBOs ANBEFALINGER I EN TID MED RASKE SKIFTNINGER? HELHETLIG OG LANGSIKTIG TANKEGANG planlegge vedlikeholdet før det vises på bygningsmassen at det må gjøres noe TENKE KVALITET styret sørger for å skaffe seg oversikt over dagens tekniske krav og muligheter, det som skal gjøres i dag skal være bra også om 30 år ØKONOMISK VIRKELIGHET sette av penger på bok hvert år - for å møte kostnadene med det framtidige vedlikeholdet. Alle vet at kostnadene kommer og alle skal være med å betale slitasjen fra første dag Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
HVORDAN TA GREP? KARTLEGGINGSMØTE VEDLIKEHOLD FORMÅL: Kartlegge styrets ambisjoner for framtidig vedlikehold og status på dagens bygningsmasse HVEM: Styret, forvaltningskonsulent, repr fra ByggTek MÅL: Utarbeide en vedlikeholdsstrategi som vedtas på årsmøte Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
KARTLEGGINGSMATRISE Ambisjons nivå 1 Teknisk ambisjon og strategi Vedlikehold utføres gjennom å erstatte eller behandle bygningskomponenter med tilsvarende komponent når bygningsdelen har mistet sin funksjon. Utvikling av eiendomsmassen vurderes ikke. Økonomisk ambisjon og strategi Noen konsekvenser Lave felleskostnader er et mål og ved behov for midler Liten presisjon på vedlikeholdet gir kortere levetid på for gjennomføring av periodisk vedlikehold, skal dette i bygningsdeler. Dette fører til økte totalkostnader. Fører hovedsak finansieres gjennom låneopptak. Midler til videre til redusert bokvalitet og med stor usikkerhet. Stor utvikling av eiendomsmassen vurderes ikke. sannsynlighet for dramatiske endringer av andel felleskostnader etter noen år. Risikerer "forslumming". 2 Vedlikehold utføres på bakgrunn av boligselskapets egen vurdering av eiendomsmassen, med dets ulike komponenter sett under ett, målet er å opprettholde den opprinnelige teknisk og miljømessige kvalitet. Ingen behovsbasert plan for avsetning til periodisk vedlikehold. Avsetninger til dette gjøres på bakgrunn av styrets egen vurdering og innstilling. Styret har anledning til å benytte eventuelt oppsparte vedlikeholdsmidler til andre ting om dette er ønskelig. Økt risiko for dramatisk økning av andel felleskostnader ved at avsatte midler ikke er avpasset i forhold til faktisk behov. Stor fare for endringer i ambisjonsnivå og rutiner gjennom endringer i styret. 3 Vedlikeholdsplan utarbeidet av ekstern konsulent for å oppnå en helhetlig, langsiktig og forutsigbar vedlikeholdssituasjon. Målsetting om utvikling av eiendomsmassen er ikke vurdert. Vedlikeholdet utføres i større eller mindre grad i henhold til vedlikeholdsplan. Nivået for nødvendig avsetning vurderes av styret i samråd med forvaltningskonsulenten. Usikkerhet gjennom at ikke alle relevante faktorer på kostnadsiden er definert. På tross av at en vedlikeholdsplan finnes er man avhengig av at styret velger å bruke vedlikeholdsplanen. Noe økonomisk usikkerhet knyttet til at det ikke foreligger en avsetningsplan. 4 Boligselskapet skal ha en vedlikeholdsplan som utarbeides av ekstern konsulent. Planen skal inneholde både en teknisk og en økonomisk vurdering. Dette er grunnlaget for en økonomisk avsetningsplan for de neste 10 år. Vedlikeholdet skal ses i sammenheng med behovet og ønsket om utvikling av eiendomsmassen. Strategi og definert langtidsplan for utvikling av bygningsmassen utarbeides av styret i felleskap med NBBO og BYGGTEK. Utgangspunktet for teknisk nivå er nyeste TEK eller bedre. Ambisjonsnivået er forankret i et årsmøtevedtak. Oversikt over alle økonomiske konsekvenser av planlagt vedlikehold og nødvendig oppgradering. Borettslaget følger avsetningsplanen og setter av øremerkede midler til vedlikehold og oppgradering i henhold til avsetningsplanen. Vedlikeholdsplan og avsetningsplanen følges uavhengig av sittende styre da ambisjon og rutine er forankret i et årsmøtevedtak. Dette gir stor sikkerhet for stabil andel felleskostnad i alle faser gjennom hele byggets levetid. Vedlikeholdet er kostnadseffektivt gjennom en helhetlig og langsiktig strategi for alt vedlikehold. Bygningsmassen er sikret en utvikling ved at nye kvaliteter og standarder implementeres løpende. Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
VEDLIKEHOLDSSTRATEGI Formål - sikre bygningsmassen, grunnlag for vedlikeholdsplan Bygningstype -kort beskrivelse Vedlikeholdsansvar - utdrag fra vedtektene Status pr i dag - hva er gjort/ikke gjort Ambisjonsnivå vedlikehold - styrets ønsker og mål Forslag til vedtak på årsmøte - eiernes beskjed til sittende og framtidige styrer
VEDLIKEHOLDSSTRATEGI Det vedtatte ambisjonsnivået og vedlikeholdsstrategien vil være et arbeidsverktøy og representere retningslinjer både for det sittende, og fremtidige styrer Kartleggingsmøtet anbefales uavhengig om styret allerede har en vedlikeholdsplan, eller pr i dag ikke ser behovet. Bo bedre i borettslag og sameier 11.10.11
VEDLIKEHOLDSSTRATEGI Boligselskapet oppnår: - langsiktige løsninger - styrket økonomi og bedre betalingsvilje - god kontinuitet ved skiftende styrer - mer forutsigbar drift for styret - mer forutsigbar og riktig utvikling av felleskostnadene - eiere har bedre forutsetning for å forstå tekniske krav og hva som må gjøres