Skadedyr i boligselskaper

Transkript

1 Skadedyr i boligselskaper Avdelingsdirektør/advokat Henning Lauridsen Teknisk Forum 2018 Thon Hotel Opera,

2

3 Insekter og skadedyr

4

5 TOSLO

6

7 Skadedyr og regelverk De generelle reglene Forskrift om skadedyrbekjempelse Hva regnes som skadedyr? Pliktene til å forebygge og bekjempe skadedyr De spesielle reglene for borettslag og sameier Borettslagsloven Eierseksjonsloven Vedtekter Litt om tvister mellom kjøper og selger av boliger

8 Forskrift om skadedyrbekjempelse 1-3 Formålet med forskriften er å forebygge at skadedyr Overfører smittsomme sykdommer til mennesker, Blir årsaker til sykdommer hos mennesker eller Blir årsak til andre helseproblemer hos mennesker 1-2 Virkeområde Forskriften gjelder på alle bygg mv. som omfattes av plan- og bygningsloven, herunder boliger, drifts- og næringsbygg med tilhørende tomteområder, kornsiloer,

9 Forskrift om skadedyrbekjempelse 1-3 Skadedyr Pattedyr, fugler, insekter og andre levende organismer som kan overføre sykdommer eller forårsake andre sykdommer eller helseproblemer hos mennesker Som gjør materiell skade og derved utløser bekjempelsestiltak

10 Forskrift om skadedyrbekjempelse Veiledning til 1-3 Det siktes først og fremst til dyr i den ville fauna som kan settes i forbindelse med opptreden av smittsomme sykdommer hos mennesker. Det gjelder blant annet enkelte gnagere, for eksempel rotter som kan forurense matvarer og drikkevann. Andre dyrearter, oftest insekter som lopper, lus og visse myggarter mv., kan formidle overføring av en smittsom sykdom gjennom stikk, bitt eller på annen måte. Bestemmelsen presiserer at pattedyr og fugler er omfattet av forskriften og dette kan omfatte for eksempel forvillede katter.

11 Forskrift om skadedyrbekjempelse Sykdomsfremkallende mikrober som bakterier og virus omfattes ikke av reglene Sopp er en levende organisme, men er ikke å anse som skadedyr etter denne forskriften. Heller ikke alger og lav anses som skadedyr og er dermed ikke omfattet av denne forskriften.

12 Styrets ansvar Borettslag 8-8 Styret skal lede virksomheten i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlingen Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i lov eller vedtekt er lagt til andre organer Sameier 57 Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Presentasjon 24. okt. 2018

13 Forskrift om skadedyrbekjempelse Forebyggende tiltak Eier eller bruker av bygning skal sørge for at det settes i verk nødvendige tiltak for å forebygge og eventuelt oppdage forekomst av skadedyr Plikt til å iverksette utrydding Eier eller bruker av bygning skal sørge for at det settes i verk tiltak for å utrydde skadedyr når forekomst av skadedyr tilsier dette

14 Veileder til forskrift om skadedyrbekjempelse Der eier og bruker er to forskjellige subjekter, har begge en selvstendig plikt til å iverksette tiltak i henhold til bestemmelsene. Dette innebærer at begge kan bli holdt ansvarlig dersom kravene ikke er oppfylt. Det er imidlertid naturlig at det er brukeren som tar initiativ til tiltakene dersom skadedyrproblemet er av lokal art og der det i all hovedsak er brukeren som er skadelidende. Foreligger det et større skadedyrproblem, for eksempel i et hus med utleieleiligheter med flere brukere, er det naturlig at eieren tar initiativet. Forebyggende tiltak kan for eksempel være å påse at søppel håndteres forsvarlig og at matrester er pakket inn. Iverksettende tiltak er for eksempel utlegging av gift og gassing av bolig.

15 Ansvarsdeling i boligselskaper Vil ofte befinne seg både på fellesareal og i boligen(e) Det kan virke som lovgiver ikke har tenkt på ansvarsdelingen i borettslag og sameier når reglene har blitt utformet Resultatet må bero på en konkret vurdering av eierformen og tolkning av borettslagsloven/eierseksjonsloven og forskrift om skadeyrbekjempelse

16 Styrets ansvar esl 33 (brl 5-17) Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter 32.

17 Eiers vedlikeholdsplikt (esl 33, brl 5-12) Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten. F eks bod, garasjeplass, hage

18 Vedlikehold Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som inventar utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker apparater, for eksempel brannslukningsapparat skap, benker, innvendige dører med karmer listverk, skillevegger, tapet gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk vegg-, gulv- og himlingsplater rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring vinduer og ytterdører.

19 Vedlikehold Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten. Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

20

21

22

23

24 Skjeggkre og boligsalg? Hva hvis utbredelsen blir til 50% av alle norske boliger i løpet av 4-5 år? Vil Høyesterett gi erstatning for prisreduksjon som følge av at man er redd for et insekt? Hva med erstatning for onde ånder i boligen? Kostnader til bekjempelse Her er det ingen grunn til at det ikke skal gis erstatning dersom selger har holdt tilbake opplysninger

25