7 JMs modellskisse for raskere planprosesser Boligprodusentenes fagdager 27.-28. oktober 2016 Kjell Kvarekvål
JM er Nordens ledende boligutvikler (etabl. i 1945) Antall produksjonsstartede boliger i 2015 4000 3731 3500 3492 3455 3412 3000 2500 2365 2000 1500 1000 1009 856 500 0 JM OBOS Skanska NCC Peab Veidekke Selvaag
De mest fornøyde kundene Vi er stolte over å ha boligbransjens mest fornøyde kunder to år på rad. Begge år hadde vi også fire prosjekter på topp-ti listen!
JM Etablert i 1945 Hovedkontor i Stockholm Nøkkeltall 2015: 3696 770 Solgte boliger 3635 731 Boliger med byggestart 13,9 MRD 2,66 MRD Omsetning i SEK Omsetning i SEK 10,8% 6,8% Driftsmargin 2360 316 Ansatte 31 5 855 100 Byggeretter
JM i Norge Etablert i 1998 Hovedkontor i Oslo Nøkkeltall 2015: 696 Solgte boliger 635 Boliger med byggestart 2,66 MRD Omsetning i SEK 6,8% Driftsmargin 360 Ansatte 5 855 Byggeretter
Hovedutfordringer - planprosesser Begrenset dialog og samarbeid mellom planmyndighet og tiltakshaver Ingen har operativt ansvar for: Fremdrift Sluttresultatet i form av antall boliger Motkrefter mot endringer vinner Skriftlig og lite tilgjengelig prosess Lav grad av tillit varierende kompetanse
Planprosessene i dag tar f. eks. 4 år i Oslo
JMs skisse til løsning Tidlig avklaring av visjon og mål for plan Prosess knyttet til oppstart er sentralt Reguleringsplaner modnes best innen maksimale tidsfrister for alle faser Aktørene må ha egeninteresse av tempo Skape gode obligatoriske arenaer for informasjon, dialog og avklaring Bygger tillit mellom aktørene Vil man bli hørt må man være til stede Større forutsigbarhet gjennom reelle tidsfrister Lettere å arbeide parallelt og være klar til neste steg Praktisk etterlevelse av tidsfrister avgjørende i dag uthules frister Tidsfrister skissert i modellen kan/bør drøftes nærmere
Planprosessen JM-skisse Totalt 53-59 uker
1 Skisser Tiltakshaver ønsker å utvikle prosjekt Tiltakshaver utarbeider visjon, mål, avklaringer og handlingsrom Avsjekk med nasjonale planer og retninger Regionale planer Arealdelen i kommuneplanen Kommunedelplanen
2 Program - - - - - - - - Oppstartsmøte Møte mellom tiltakshaver og planetaten Enes om skisse til visjon og mål Foreløpig program Presentere kartlagt utredningsbehov Avklare føringer for stedsanalyse Avklare tema for nødvendige dialogmøter Presentere særlige ønsker fra kommune og tiltakshaver Avklare prosess og fremdrift
3 Kunngjøring av oppstart Utfyllende informasjon til interessenter Planutvalg informeres Naboer Myndigheter Interessenter Invitasjon til medvirkningsmøte (dato opplyses) ved slutten av kunngjøringsperioden Dialog med planetat om føringer/analysebehov
4 Medvirkningsmøte Dialogmøte der tiltakshaver inviterer planetat, berørte fagetater, naboer og andre interessenter. 3 4 timers varighet Påmelding for planlegging Presentasjon av analyser og foreløpig planforslag I grupper diskutere relevante tema og problemstillinger Oppsummering av gruppearbeid i plenum Tiltakshaver oppsummerer Protokoll utarbeides og distribueres
5 Planskisser komplettert Tiltakshaver utarbeider planskisser Konsulentrapporter hentet inn og vurdert Rapporter
6 Planprogram Planforslag oversendes Tiltakshaver oversender planforslaget Bemerkninger hensyntas Innspill fra medvirkningsmøtet hensyntas Økt samfunnsnytte søkes oppnådd Dialog med kommunen Planforslaget sendes inn til kommunen gjøres tilgjengelig
7 Planutvalg vedtar utleggelse av plan Planetat utarbeider saksfremstilling Møte i planutvalg eller legges ut administrativt
8 Innkalling til storhøring Storhøring gjennomføres mot slutten av høringsperioden Vurdere planforslaget Utarbeide innspill til planforslaget Forberede dokumentasjon og presentasjon av innspillene
9 Storhøring Beslutningsgrunnlag for politikerne. Alle interessenter i samme sal. Om lag 4 timers varighet. Mulig å parallellbehandle flere mindre planer Obligatorisk oppmøte Innspill som ikke gis i møtet kan ikke meldes inn senere Stram og standardisert agenda Presentasjon og avklaring Vesentlige innspill og innsigelser presenteres og dokumenteres. Maks. 5-10. min per innlegg. Politikere kan stille korte og avklarende spørsmål Planetat og tiltakshaver får gi kort oppsummering av innspill Tiltakshaver/planetat oppsummerer møtet muntlig og skriftlig
10 Rundebordsmøte (opsjon) Elementer av Planforum Avklaringer mellom planetaten og fagetater. Ev. tidlig i høringsrunden Gjennomføres om en eller flere av fagetatene ønsker det Kun tiltakshaver deltar utover faglige Motstridende posisjoner søkes avklart Protokoll med vedlegg utarbeides og distribueres
11 Revidert planforslag foreligger Planetaten og tiltakshaver samarbeider om revidering av planforslaget. Protokoll fra møtet med vedlegg utarbeides og distribueres Tiltakshaver bearbeider planforslaget så langt mulig i henhold til innspill i møtet. Planetaten utarbeider saksfremstilling
12 Planutvalgsmøte Planutvalget behandler og beslutter
13 Politisk behandling av planen Vedtak I tillegg kommer 3 ukers klagefrist
Forslaget kan testes uten lovendringer Kan direkte ta i bruk mange elementer i ordinære prosesser Bl.a. felles visjon, mål, avtale plan for prosess, medvirkning, mm. Teste hele modellen i pilotkommuner og pilotprosjekter Forske på og dokumentere effekter underveis Endret lovgivning vil forsterke retning, f. eks. Endringer i høringsfrister Endrede konsekvenser av brudd på tidsfrister Modellskissen er basert på innspill fra flere fagmiljøer Nødvendig at flere miljøer bidrar videre ikke hver for seg, men i samspill Overordnet behov for økt oppmerksomhet på bedre gjennomføring og på prosessledelse Stikkord: Kompetanse, medvirkning, planlegging, ledelse
Raskere prosesser med bedre samspill JMs forslag gir: Vesentlig raskere planprosesser Stor samfunnsnytte; mindre boligprispress Byutvikling, klima, miljø Minst like god kvalitet som i dag Bedre medvirkning Betydelige ressursbesparelser
Gruppearbeid
A - Raskere planprosesser JMs Boligseminar 15. september De viktigste tilbakemeldingene fra work shop Utbyggerne må sette seg grundig inn i kommuneplanen og øvrige overordnede planforutsetninger. De må forstå byutviklingsperspektivet og være lydhøre i forhold til samfunnsmessige kvalitetsmål Administrasjon og politikere må være samstemte. Kan oppnås med deltagelse fra politikere tidlig i medvirkningsmøter (C) B Oppstartmøtet må avklare Omforente mål og visjoner for planområdet Eventuell tvetydighet eller uklarhet i kommuneplanen Krav til medvirkningsgrad og muntlighet i planprosessen Tidsfrister (se pkt D) C - Muntlighet Muntlighet åpner for bedre dialog og sikrer eierskap i kommunen og hos andre involverte. Muntlighet er nødvendig for å forklare det skriftlige. D -Tidsfrister Det bør fastsettes flere lovbestemte frister. På grunn av ulik kompleksitet og omfang bør det være mulig å forhandle om fristene i oppstartmøtet. E - Kommuneplanen Tydelige og fremtidsrettede kommuneplaner er det viktigste virkemidlet til å oppnå rask behandling av
Oppsummering Gruppespørsmålet: Hva oppleves som de største utfordringene med dagens planprosesser? Manglende engasjement hos saksbehandlere i tidlig fase 3 Stort detaljfokus hos saksbehandler 3 Manglende tilbakemelding fra kommuneadministrasjon, tidlig nok 2 Lukket planforum. Tiltakshaver kommer ikke i dialog med reelle 2 beslutningstakere tidlig nok Ikke samsvar mellom kommuneplandokumenter og politiske føringer 2 Uteoppholdskrav / sol og skygge 2 Arbeid/avklaringer med innsigelsesmyndigheter 2 Arbeid med utbyggingsavtale 2
Takk for meg! Mer informasjon fra JMs Boligseminar 2016 og oppsummering av gruppeoppgaver http://www.jm.no/om-oss/nyhetsrum/boligseminar-2016/ Kjell Kvarekvål M 928 12 319 Kjell.kvarekval@jm.no