SAKSFREMLEGG Saksnummer: 15/2474 Saksbehandler: Ingvild Skaset Organ: Møtedato: Formannsskapet 12.02.2015 Områdeplan for Spikkestad sentrum - Endring av plankart og bestemmelser Saken avgjøres av: Formannskapet. ::: Sett inn innstillingen under denne linja Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 11-14 legges forslag til Områdeplan for Spikkestad sentrum ut til høring og offentlig ettersyn med bestemmelser datert 03.02.2015 og kart datert 03.02.2015. Det vedtas at følgende kart følger saken: 1. Plankart_alt.1_med kulvert 03.02.2015 eller 2. Plankart_alt.1_uten kulvert 03.02.2015 Dersom detaljregulering for BS3 fremmes til 2. gangs behandling i tråd med politisk vedtak før realitetsbehandling av områdeplanen, vil detaljregulering for dette feltet gjelde foran områdeplanen. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under neste overskrift Vedlegg: Innholdet i planen, oversikt over vedlegg og temakart: 1. Plankart_alt.1_med kulvert 03.02.2015 2. Plankart_alt.1_uten kulvert 03.02.2015 3. Planbeskrivelse 4. Bestemmelser 03.02.2015 5. Utforming av gater 6. Overordnet VA-nett Spikkestad sentrum 7. Kopi av innspill til varsling
Sammendrag og konklusjon: Gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ble vedtatt 1.12.2011. Områdeplanen legger til rette for en urban sentrumsbebyggelse i tilknytning til Spikkestad stasjon og et nytt bytorg. Planen omfatter 12 felt (S1-S12) som alle er avsatt til sentrumsformål. Det er krav om detaljregulering for hvert felt. Områdeplanens felt S2 var godkjent for utbygging før planen ble vedtatt. Etter at områdeplanen trådte i kraft har det blitt utarbeidet detaljregulering for felt S11 lengst øst i planområdet. Private planforslag er pr i dag under utarbeidelse for felt S3, S9 og 10 og S12. Gjeldende områdeplan har rekkefølgekrav til utarbeidelse av en infrastrukturplan og et skisseprosjekt (arkitektkonkurranse) for torget. Dette arbeidet ble startet opp av kommunen våren 2013. Arbeidet med torget og infrastrukturen ga grunnlaget for en revisjon av gjeldende områdeplan, og videreføres nå i arbeidet med ny områdeplan for Spikkestad sentrum. Den viktigste forutsetningen for å revidere områdeplanen er å tilrettelegge for ny kulturkirke i enden av torget, mellom planlagt torg og Teglverksveien. Dette i tillegg til avklaringer for områdene som ligger tilknyttet torget og klarere rammer for disse. Infrastrukturplanen omfatter gateløsninger for Spikkestad sentrum og møbleringer etc i tilknytning til gateløpene. Det er også laget en VA rapport for Spikkestad. Planforslaget som legges fram til behandling viser to forskjellige løsninger. Dette omfatter Teglverksveien og kryssingen av den nedlagte jernbanetraseen. Det legges fram en løsning som ivaretar og utvider dagens kulvert. Den andre viser en løsning uten kulvert der arealet avsatt til innfartsparkering fylles opp på nivå med Industriveien. Til oppfylling er det hensiktsmessig å bruke lokale masser fra gjennomføring av tiltak i Spikkestad, sammen med de overskuddsmassene som vil komme fra planering av parkeringsarealet langs Industriveien. Kostnader for de to alternativene er beregnet å være omtrent det sammen, med løsning uten kulvert som noe rimeligere. Utvidelse av dagens kulvertløsning samt utgraving av nedlagt jernbanelinje for å tilrettelegge for parkering vil gi mørke, utrygge og lite attraktive områder og anbefales ikke. Det har vært ønsket både fra kommunens side og fra utbyggers side enda mer avklarte rammer for utnyttelse av områdene som omfattes av områdeplanen. Dette har resultert i at planen som nå fremmes har et hyt detaljnivå både i kart og bestemmelser. Det er søkt å åpne for et spillerom innenfor disse stramme rammene slik at for eksempel byggegrenser som vises i plankartet ikke skal være absolutte, men åpne for at områdene inne i kvartalene kan utvikles på en god måte. Det er på hvert område vist omvendte byggegrenser for de ytre bygg i hver område. Det vil si at det understrekes at man skal følge en kvartalsstruktur som gir gode gårdsrom i bakkant. Dette sikrer støyfrie og gode områder for beboerne i området. Det er viktig å merke seg at det kun er de ytre bygg som er inntegnet og at det i mange av områdene også vil være mulig å
plassere bygg bak dette avhengig av utnyttelsesgrad. Vedrørende dokumentasjonskrav: Da det her er snakk om en revisjon av gjeldende plan som i hovedtrekk følger opp planen om ble vedtatt i 2011, er det ikke gjennomført nye konsekvensvurderinger mv, men man har basert seg på den dokumentasjonen som forelå ved foregående regulering. Felt BS3 er under regulering og var høsten 2014 til 1. gangs politisk behandling. Dersom planen for dette området fremmes til 2. gangs behandling i tråd med politisk vedtak vil detaljregulering for dette feltet gjelde forran områdeplanen. Rådmannen anser at områdeplanen svarer opp de føringer som har vært utgangspunkt for revisjonen, og anbefaler at planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken, saksopplysninger: Orienteringssak i Formannskapet 10.12.2013; presentasjon av forprosjekt for Spikkestad torg. Vedtak i Formannskapets møte den 30.01.2014, sak 09/14: Rådmannen anmodes om å starte opp arbeidet med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum. Endringen omfatter både arealplankart og bestemmelser. Oppstart av arbeid med endring av områdeplan for Spikkestad sentrum ble varslet 6. februar 2014 med frist for uttalelse 7. mars 2014. Vedtak i Formannskapets møte den 28.08.2014, sak 98/14: 1) Torgets sone 1-3 opparbeides i henhold til fremlagte planer. Det bevilges inn til 15 mill. kr til dette formål. Dette finansieres av midler avsatt til Spikkestad i handlingsprogrammet. Formannskapet konsulteres som styringsgruppe. 2) I forbindelse med opparbeidelse i henhold til punkt 1 må VIVA sikre at tilstrekkelig med infrastruktur knyttet til vann, avløp og strøm legges ned i områdene som opparbeides. Konsekvenser av dette innarbeides i VAplan og i forslag til va-budsjett for 2015. 3) Formannskapet får seg forelagt øvrige forhold som vist i saken utover høsten. Sakene tilpasses følgende føringer fra formannskapet: Til formannskapets videre behandling av områdene langs kirken og frem til Teglverksveien fremlegges minst midlertidig minimumsalternativ i tillegg til langsiktige optimale løsninger. Orienteringssak i Formannskapet 16.10.2014; kort presentasjon av arbeidet så langt med fokus på høyder, bevaring og midlertidig atkomst til kirke- og kultursenteret. Følgende lå til grunn for å starte opp arbeidet med områdeplanrevisjonen: - Vurdere plassering av gater inn til torget. Det er ikke ønskelig med gjennomkjøring på torget, og det må finnes frem til en løsning som både sikrer atkomst til bebyggelsen, varelevering, kollektivknutepunkt, pendlerparkering og gode løsninger for gående og syklende.
- Justere formålsgrensen mellom torg og byggeområder. Torgarealet er stort, og det må vurderes løsninger som gjør torget mer intimt samtidig med at alle ønskede funksjoner ivaretas. Torgets areal, muligheter for sambruk osv må vurderes sammen med krav til uteoppholdsareal pr boenhet. - Plassere tomt for nytt kirke- og kultursenter. Det er ønskelig å plassere dette bygget som et fondmotiv på torget. Bygget er også viktig i forhold til sambruk av torgarealene og det å skape liv på torget. - Generell gjennomgang av bestemmelsene med den hensikt å gi mer presise bestemmelser og større forutsigbarhet for utviklerne. Gjeldende områdeplan er konsekvensutredet. Med unntak av tomt til kirke- og kultursenteret legges det ikke ut nye områder til utbyggingsformål. Arealet hvor det nye kirke- og kultursenteret skal plasseres er ikke avsatt til bebyggelse og anlegg i gjeldende områdeplan. Området er regulert til samferdselsanlegg; gatetun og pendler- /innfartsparkering. Av bestemmelsene fremgår det at arealet som berøres skal benyttes til midlertidig pendlerparkering og fremtidig bypark. Muligheten for parkering tas ut, men det skal etableres et stille uterom og grøntanlegg i tilknytning til kirke- og kultursenteret. Bygget er ikke til hinder for at det kan opparbeides tilstrekkelig antall pendlerparkeringsplasser i fremtiden. Kirke- og kultursenteret ligger sentralt midt i regulert sentrumsområde på Spikkestad, og innebærer ikke nye utbyggingsformål som ikke har vært grunnlag for utredninger i forbindelse med gjeldende områdeplan. En plassering av kirke- og kultursenteret på det nye torget vil være svært gunstig for å samle aktivitetene til sentrum ved det nye torget og kollektivknutepunktet. Dette er også i henhold til føringer i områdeplanen hvor det blant annet fremgår at: «Plassering av offentlige funksjoner og servicetilbud skal ligge sentralt i Spikkestad, og det bør vurderes mulighet for å tilrettelegge for å samle kulturaktiviteter og tilbud (kulturkirke, kino, utendørs scene, kulturskole mv.) slik at de blir liggende i direkte tilknytning til hverandre helt sentralt i sentrumsområdet.» Endring av områdeplan for Spikkestad sentrum anses med dette ikke å være utredningspliktig iht plan- og bygningsloven 4-2. Innspill Det er i alt kommet inn 9 uttalelser til planforslaget: Nr. Adresse, Navn Dato gnr/bnr 1 Fylkesmannen i Buskerud 24.02.2014 2 Jernbaneverket 26.02.2014 3 Statens vegvesen 28.02.2014 4 Buskerud fylkeskommune 06.03.2014 5 Selbos vei 10 Espen D. Flesche-Trulsen 15.02.2014 6 Teglverksveien Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter 04.03.2014 17 Lannerstedt 7 Aspelund 4 Hans van der Werff 05.03.2014
8 Teglverksveien Lise Marion Malme 06.03.2014 13 9 Nye Stasjonsvei Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom 07.03.2014 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser med rådmannens kommentarer 1. Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen ber om at forhold knyttet til støy, klima og energi, barn og unges interesser, grøntstruktur, landskap og universell utforming ivaretas i tråd med nasjonale føringer. Viser til tidligere uttalelser og innsigelser i forbindelse med områdeplanen for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. Påpeker at det bør utarbeides fotorealistiske fremstillinger av torget og kirke- og kultursenteret, og viser til veiledere om by og stedsutvikling fra Kommunal- og Moderniseringsdepartementet. Rådmannens kommentar: Planendringen fører ikke til endringer i forhold knyttet til støy, klima, barn og unges interesser, landskap og universell utforming. Dette anses ivaretatt i gjeldende plan og konsekvensutredning knyttet til denne. Det foreligger et konkret prosjekt med illustrasjoner både for kirke- og kultursenteret og for torget. 2. Jernbaneverket Jernbaneverket er opptatt av at løsninger i helhet og detalj ivaretar innfartsparkering, adkomstsoner og tilgjengelighet til stasjonen. Gående og syklende må prioriteres i løsningsvalg. Vi ber også om at planen dokumenterer innfartsparkeringen tilstrekkelig og hvilke tiltak kommunen vurderer som aktuelle å iverksette for å ivareta muligheten for pendlerparkering. Utbygging av stasjonsnære områder bør prioriteres fremfor fjerntliggende områder og spredt utbygging. Jernbaneverket vil foretrekke løsninger som danner gode rom og møteplasser rundt stasjonen. Jernbaneverket vil stille krav til at vi ved behov kan godkjenne byggeplaner for tiltak nær jernbanen, eller som kan påvirke stasjonen. Vi ber om at det reguleres rekkefølgebestemmelse for dette. Vi minner om jernbanelovens 10: 10.(Tilgrensende eiendommer) Det er forbudt uten etter avtale med kjøreveiens eier å oppføre bygning eller annen installasjon, foreta utgraving eller oppfylling innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje, dersom ikke annet følger av reguleringsplan. Dette gjelder ikke når sporanlegget er en del av offentlig eller privat vei. Kjøreveiens eier kan pålegge eier av naboeiendom, eller rettighetshaver til slik eiendom, å fjerne trær og annen vegetasjon innenfor 30-meters grensen som nevnt i første ledd når hensynet til togfremføringen eller omgivelsenes sikkerhet tilsier det. Etterkommes ikke pålegget, kan kjøreveiens eier selv besørge vegetasjonen fjernet. Eier eller rettighetshaver har krav på vederlag etter skjønn for skade og ulempe som følger av tiltak som nevnt i annet ledd, samt for eventuelle utgifter forbundet med dette. Dersom det i tide er gitt skriftlig beskjed om at planting innenfor 30-meters grensen ikke skal skje, har eier eller rettighetshaver ikke krav på vederlag. Rådmannens kommentar: Planen legger ikke opp til nye områder nær stasjonen. Det tillates ikke bygg nærmere stasjonen enn i gjeldende
områdeplan. Jernbaneverkets detaljregulering for jernbanen og stasjonen skal fortsatt gjelde. 3. Statens vegvesen Viser til uttalelse i forbindelse med områdeplan for Spikkestad vedtatt 1.12.2011. De er positive til handelssenter som tilpasses boligvolumet. De ser utfordringen med bilatkomst og mener adkomst for gående og syklende må vektlegges og forsterkes med sykkelparkering på stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk og myke trafikanter / skoleveg må avklares. Behov for endringer på riks- eller fylkesveg må ivaretas i planarbeidet og eventuelle tiltak må gjennomføres før området kan tas i bruk. Rådmannens kommentar: Det er sykkelparkering på stasjonen i dag. I tillegg planlegges det sykkelparkeringsplasser på torget, i enden mot stasjonen. Forholdet til kollektivtrafikk er avklart, og det opprettholdes samme løsning som i dag. Dette er etter ønske fra Brakar og Jernbaneverket. Myke trafikanter og skoleveg er godt i varetatt i planforslaget. Tiltaket berører ikke riks- eller fylkesvei. 4. Buskerud fylkeskommune Buskerud fylkeskommune har gitt kulturminnefaglige innspill til planarbeidet. Det er foretatt en befaring 5.3.2014. De ber om at følgende tas med i reguleringsbestemmelser: "Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredete kulturminner må arbeid straks stanses og utviklingsavdelingen ved fylkeskommunen varsles, jf. kulturminnelovens 8, annet ledd." De peker på en rekke nyere tids kulturminner med høy og middels verneverdi. Disse er gjengitt i kapittel Feil! Fant ikke referansekilden.feil! Fant ikke referansekilden.. På bakgrunn av kulturminneverdiene som finnes i sentrum, råder de kommunen til å legge inn bestemmelser og retningslinjer som vil sikre ivaretakelsen av det historiske sentrum. De anbefaler at enkeltbygningene sees i sammenheng, og at det legges inn en hensynssone c) bevaring av kulturmiljø på området rundt stasjonen og opp mot krysset Spikkestadveien / Teglverksveien / Bølstadveien. Andre verneverdige enkeltbygninger kan markeres med tykk omriss i plankartet. De anbefaler til slutt at planprosessen gir et best mulig avklart bilde av hvordan torget og nybygget vil fremstå som følge av realiseringen av planforslaget. Dette vil sikre bred offentlig medvirkning. Rådmannens kommentar: Bevaring av kulturminner og miljøer er en viktig premiss for Spikkestads identitet. Dette er ivaretatt i planforslaget, men i et noe mindre omfang enn det fylkeskommunen viser til. Dette for å gi mulighet for å utvikle Spikkestad til et urbant knutepunkt som er områdeplanens hensikt. Det vises for øvrig til kap. Feil! Fant ikke referansekilden.feil! Fant ikke referansekilden.. 5. Espen D. Flesche-Trulsen Savner en gjennomgang fra Selbos vei til stasjonen. Påpeker at det i tillegg til å være tungvint å gå rundt om Spikkestadveien også er trafikkfarlig.
Spikkestadveien er ikke tilpasset for gående og syklende mellom Selbos vei og Nye stasjonsvei. Spesielt om vinteren opplever de her å bli snittet av biler i høy hastighet. Jernbaneverket er kontaktet og har gitt følgende svar: Det var opprinnelig tenkt en løsning med åpning for gående og syklende mellom stasjonsområdet og Selbos vei. Grunnet klare ønsker fra eiere eller veilaget til Selbos vei vil ikke dette bli gjennomført. De er redd for at dette vil gi økt trafikk til veien og feilparkeringer. Samtaler med andre beboere i Selbos vei gir ingen støtte til denne uttalelsen, og det eksisterer ingen velforening eller veilag som kan ha gått imot forslaget om gjennomgang. Flere av naboene stiller seg imidlertid positive til å ha en gjennomgang, både av praktiske årsaker, fordi det forenkler tilgangen til kollektivtransporten, og av trygghetsårsaker for både de voksne og barna i gaten. Parkering anses ikke som et problem da alle eiendommer i Selbos vei har gode parkeringsmuligheter på egen tomt og det er tilstrekkelig med pendlerparkeringsplasser på stasjonen. Rådmannens kommentar: Selbos vei ligger utenfor områdeplanens avgrensning. Dette må derfor løses på annen måte enn i områdeplanen. 6. Liv Vilde Fredhall og Hans-Peter Lannerstedt Ber om en bekreftelse på at 3.1.8 ikke endres; før det gis rammetillatelse skal overdragelse av berørte eiendommer som inngår i detaljert reguleringsplan være avklart. En slik avklaring foreligger pr. dato ikke, men forhandlinger med kommunen pågår. De peker på at det i saksfremlegget sies at grunneierne rundt torget, i forbindelse med prosessen rundt torget, ble invitert med for å diskutere ulike løsninger og konsekvenser for deres tomter. Deres boliger er etter områdeplanen regulert fjernet og de har ikke vært invitert med på noen diskusjoner rundt denne planen. Rådmannens kommentar: Rekkefølgekravet er videreført i ny områdeplan. Det var grunneiere som var utviklere av nye prosjekter som ble invitert med i prosessen for torget. Rådmannen beklager at dette ikke har kommet godt nok frem. 7. Hans van der Werff Påpeker at gjeldende områdeplan for Spikkestad sentrum ikke samsvarer med dagens situasjon når det gjelder innkjørsel fra Spikkestadveien til Aspelund. Røyken kommune vedtok 27.04.2006 å stenge, privat opparbeidet, innkjøring til Spikkestadveien av trafikkmessige hensyn. Som resultat av vedtaket ble det i 2010 anlagt ny adkomstvei som regulert i reguleringsplan for Spikkestad sentrum, endring D. Det kreves at det tas hensyn til eksisterende trafikksituasjon og at dagens avkjørsel til Aspelund forblir uendret. Samtidig bes det om at privat opparbeidet avkjørsel til Spikkestadveien, som nå er stengt for all trafikk, forblir stengt. Rådmannens kommentar: Områdeplanen tar ikke stilling til plassering av atkomster som nevnt over. Dette må avklares i detaljreguleringsplan for felt BS3 (Gamle Vestbygda skole).
8. Lise Marion Malme Hun er nærmeste nabo til det nye torget, og er glad for at hennes hus og nabohuset (det gamle meieriet) skal bevares. Sammen med den gamle stasjonsbygningen med det lille verkstedet håper hun de tre kan spille sammen og gi et verdig bilde av hvordan det har sett ut en gang. Hun påpeker at tomten for det nye kirke- og kultursenteret er for liten, og at det nye bygget ikke må bli for høyt og plasseres lengst mulig vekk fra henne. Hun er videre bekymret for støv og støy plager i byggeperioden og håper det er en plan og tiltak på hvordan dette kan avhjelpes. Hun ønsker et nytt gjerde/støyskjerm mot kirken som står i stil til hennes gamle hus og alt det nye. Rådmannens kommentar: Det nye kirke- og kultursenteret er plassert som et fondmotiv på torget, og følger linjen og retningen fra jernbanespor fra dagens stasjonsområde. Dette er førende for hvor bygget kan plasseres. I utgangspunktet skulle bygget ligget noe lengre sør, mot Malme, men det er trukket en tanke nordover for å få en akseptabel avstand mellom bygget og eiendommen til Malme. Forhold knyttet til byggeprosessen må ivaretas i byggesaken. 9. Halvorsen & Reine for Avanti Eiendom Avanti disponerer store deler av arealene sør for torget. De eier gnr 85 bnr 70 og 437, og har en opsjon på gnr 85 bnr 7. Det vises også til at Spikkestad Torg as disponerer gnr 85 bnr 492. I forbindelse med prosessen rundt løsning for kollektivknutepunktet ved Nye stasjonsvei og Spikkestad stasjon, forutsetter de en videre dialog der Avanti er en aktiv part i diskusjonen. Det presiseres at Avanti ønsker å sette i gang med privat detaljregulering på felt BS12 parallelt med endring av områdeplanen. Rådmannens kommentar: Avanti har vært en aktiv part gjennom flere møter med utviklerne rundt torget. Planer for nytt kollektivknutepunkt er ikke lengre relevant. Det er varslet oppstart av planarbeid for felt BS12, men kommunen har ikke mottatt planforslag klart til behandling Estetiske/miljømessige konsekvenser: Dette er utdypet i planbeskrivelsen som ligger ved. En videre bymessig utvikling av Spikkestad medfører en radikal endring i forhold til den bebyggelsen mv. som ligger i Spikkestad i dag. Det er viktig å ha fokus på og stille høye krav til estetikk i den videre planleggingen. Gode estetiske løsninger trenger ikke være ensbetydende med dyre løsninger, men det er viktig å fokusere på gode løsninger. Det samme gjelder miljøfokus i videre arbeid i Spikkestad sentrum. Føringene som ligger i vedtatt områdeplan videreføres, og foreslåtte utbygging er i tråd med overordnete føringer for en samordnet areal- og transportplanlegging. En konsentrert utbygging som foreslått vil ha en positiv miljøgevinst framfor en mer spredt og desentralisert utbygging.
Økonomiske konsekvenser: Det vil måtte påregnes store økonomiske konsekvenser ved gjennomføring av tiltak i tråd med områdeplanen. I hovedsak i form av gjennomføring oppgradering og tilrettelegging for ny sosial og teknisk infrastruktur. Dette vil i hovedsak være en kostnadsfordeling mellom private, kommunen og eventuelt andre offentlige instanser. Det legges opp til at utbyggingsavtaler i stor grad vil måtte ligge til grunn for gjennomføringer av reguleringsplaner. Det vil si at utbyggere vil måtte betale den overveiende del av kostnader ved for eksempel veier. Kommunen på sin side må dekke vann og avløpsinvesteringer over selvkostfond. Man må også regne med bidrag til områder som innfartsparkering, torg og enkelte av veiløsningene. Noen av feltene er små og bebygd, med forutsetning om å rive eksisterende bebyggelse for å utvikle i tråd med områdeplanen. Legger man til krav om parkering i kjeller, solfylte uteoppholdsarealer på bakkenivå og kostnader til opparbeidelse av tilgrensende gate og kryssløsninger samt torg, er det sannsynlig at man er over smertegrensen for grunnlagsinvesteringer for noen av feltene. Det er forsøkt å ta noe hensyn til dette ved utarbeidelse av rekkefølgebestemmelsene, men samtidig er det viktig å få infrastrukturen på plass før området bygges ut. Dette kan igjen få økonomiske konsekvenser for kommunen. Dette må vurdere løpende og fremmes i forbindelse med budsjett og handlingsplan. Kostnader mht hvilken løsning som velges for Teglverksveien vil tilnærmet være lik null. De to alternativene er beregnet å koste omtrent det samme, med løsning uten kulvert som noe rimeligere. Se for øvrig kapittel 7 KOSTNADER i planbeskrivelsen for en mer utfyllende vurdering. Rådmannens vurdering: Det planforslaget som nå legges frem er gjennomarbeidet og i tråd med de føringer som er lagt i foregående områderegulering, kommuneplanen og de detaljplaner og planlagte prosjekter som foreligger. Planforslaget tar hensyn til innspill som har kommet inn. Planforslaget med kart og bestemmelser har en høy detaljeringsgrad, noe som vil begrense valgfriheten for utbyggerne. Samtidig legger planen med slike avklaringer forutsigbare føringer for videre detaljreguleringsplaner. En anser at planen legger et godt grunnlag for arbeidet med den videre utvikling av Spikkestad i samsvar med planens hensikt; som har vært å tilrettelegge for en bærekraftig og gjennomførbar sentrumsutvikling i Spikkestad med rammer for nytt torg og bypark, kulturkirke sentralt plassert ved torget, gateløsninger med vekt på god utforming som tilfører Spikkestad identitet og kvalitet samt bearbeidede føringer for bebyggelsen med krav til høyder, utforming, plassering mv.
Det anbefales at reguleringskart i tråd med alternativ 2, uten kulvert vedtas lagt ut til offentlig ettersyn som grunnlag for den videre utviklingen av Spikkestad sentrum. Kostnader knyttet til løsning for Teglverksveien vil knapt gjøre utslag basert på de beregninger som er gjort. Rådmannen ser også positivt på at planen inneholder omvendte byggegrenser. Det vil si at det understrekes at man skal følge en kvartalsstruktur som gir gode gårdsrom i bakkant. Dette sikrer støyfrie og gode områder for beboerne i området. Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.... Sett inn saksutredningen over denne linja