Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/2365-17 Saksbehandler: Inger Lyng Saksframlegg 61/1 - Fosslandsosen - Tillatelse til fradeling av tomt til fritidsformål Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Namsos kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, slik at det kan omdisponeres areal fra LNFR til fritid på inntil 1000m² for hyttetomt og inntil ca. 200m² for tomt for avløpstank, på gnr. 61 bnr. 1 Fosslandsosen, jf. alternativ nr. 2 i søknaden. Vilkår: Hytte må plasseres slik at det ikke skaper silhuettvirkning. Det delegeres til rådmannen å behandle selve delingssøknaden». Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1 Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglementet for Namsos kommune vedtat av kommunestyret 23.10.06 delegasjon til utvalg plan, byggesak og teknisk drift med senere endringer, sist 16.12.10.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 07.03.2016 61/1 - Fradeling tomt til fritidsformål Ingar Breivik og Laila S. Thorsen U 16.03.2016 61/1 - Fradeling tomt til Midtre Namdal samkommune fritidsformål - ber om uttalelse I 17.03.2016 Uttalelse fra MNR landbruk Midtre Namdal samkommune I 17.03.2016 Informasjon fra MNR miljø Midtre Namdal samkommune I 25.03.2016 Skisse av hytte mm Bjørg Aglen I 06.04.2016 Uttalelse Midtre Namdal samkommune U 06.04.2016 61/1 - Fradeling av tomt til Adresseliste fritidsformål - sak til uttalelse U 08.04.2016 61/1 - sak oversendt for uttalelse til Laila Thorsen og Ingar Breivik sektormyndighetene - orientering I 07.04.2016 Flybilde Midtre Namdal samkommune U 25.05.2016 Orientering vedr. saksgang for Bjørg Aglen fradeling av tomt. I 26.05.2016 Fylkeskommunens uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I 24.05.2016 Uttalelse - Fradeling av tomt til Sametinget fritidsformål - gbnr 61/1 - Namsos kommune I 24.05.2016 Automatisk svar på din henvendelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I 31.05.2016 Laila Thorsen og Ingar Breivik 61/1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Namsos U 01.06.2016 Synspunkter vedr. befaring Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I 15.06.2016 Uttalelse til søknad om dispensasjon Fylkesmannen i Nord-Trøndelag fra kommuneplanens arealdel - fradeling av tomt til fritidsformål på eiendommen 61/1 Aglen S 04.10.2016 61/1 - Fosslandsosen - Tillatelse til fradeling av tomt til fritidsformål
Oversiktskart Saksopplysninger Den 10.03.2016 ble det mottatt søknad om fradeling av fritidstomt på gnr 61 bnr. 1 Fosslandsosen. Det er angitt 2 alternativer for eventuell etablering av hyttetomt. Alternativ 1 og alternativ 2. Det er søkt om dispensasjon fra arealformålet i kommuneplanens arealdel for opprettelse/fradeling av fritidstomt og adkomst til denne, for begge alternativer. Når deg gjelder alternativ 1 ligger dette i et område der naturtyper som naturbeitemark og dam er avmerket. MNR miljø uttaler at dammen ikke er undersøkt, men er vurdert til å ha potensiale når det gjelder naturmangfold. Når deg gjelder alternativ 2, foreligger ikke noen slike merknader, men hele området for begge alternativ er områder som er karakterisert som friluftsområde med regional verdi. Søker ønsker å fradele tomt, og senere bygge hytte på denne. Det er vedlagt en foreløpig skisse av hytte. Saken har vært på høring. Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av kommuneplanens arealdel, og har status som LNFR. Fradelingen kommer i konflikt med arealformålet. Dispensasjon: Det er søkt om dispensasjon med følgende begrunnelse: «Saken gjelder fradeling av tomt til fritidsformål på gnr. 61 bnr. 1 i Namsos kommune. Jeg er datter av tidligere eier, Ole Ludvig Aglen som solgte gården, inkludert våningshuset i 2014. Jeg har vokst opp på gården, og har på den måten tilknytning til stedet. Jeg var odelsjente til gården, men sa fra meg odelen fordi jeg ikke er i en livssituasjon der det passer å drive og eie gård. Jeg ønsker imidlertid å bygge en fritidsbolig på gården for fortsatt å ha mulighet til å opprettholde tilknytning til stedet. I søknaden skisseres to alternativer. Alternativ 1 forutsetter godkjenning av at vei til fritidseiendommen kan tilknyttes Rv. 465. Alternativ 2 forutsetter ingen slik godkjenning. Grunneierne har avgitt vegrett til fritidseiendommen over sin eiendom for begge alternativene. Ingen av alternativene ligger i strandsonen. Ingen turstier eller vassdrag
berøres. Det søkes om fradeling av tomt på ca. 2 mål. Jeg ønsker å ha mulighet til å bygge anneks og uthus på eiendommen. Anneks med tanke på at den nærmeste familien kan samles der, og uthus med tanke på lagringsplass for båt og ved. Jeg har tre søsken som jevnlig besøker far, som fremdeles bor på gården, og som også føler tilknytning til stedet. Størrelsen på tomtealternativene er angitt med tanke på mulighet for anneks og uthus samt et ønske om å sikre at ingen annen bebyggelse kommer tett innpå fritidshuset. Grunneier har også avgitt sjørett. I alternativ 2 er uthus plassert for uthus og avløpstank for alternativ 2 er utmark bevokst med krattskog. De alternative tomtene er «annet markslag» jfr. søknadsskjemaet om fradeling. Begge alternativene er utmark som består av lyng, stein og kratt. Alternativ 1 foretrekkes på grunn av utsikten over Folla. Fritidsboligen tenkes derfor bygd på toppen av haugen. Fritidsboligen vil ikke avtegne seg i silhuett sett fra sjøen, fordi fjellet bak (Storlikrona) er mye høyere (300 m.o.h.) Fritidsbolig på tomtealternativ 2 vil ligge så langt inn på land at en knapt er synlig fra sjøen. I det første alternativet foreslås vei delvis over dyrket mark. Veien for alternativ 1 er tegnet inn til grensen på gnr. 61 bnr 9, eier Leif Aglen. Dyrkamark brukes i dag til kubeite og er leid ut til eier av gnr 61 bnr 4, Gjermund Aglen. Veirett forutsetter at buskapen har tilgang til veiarealet inntil tomtegrensa for fritidseiendommen. Veien vil således ikke dele opp beiteområdet. Det andre alternativet innebærer også at veien inntil eiendommen inngår i beiteareal utleid til Gjermund Aglen. Jeg ønsker innlagt vann som forutsetter utslippstillatelse. Jeg har etter avtale med grunneier anledning til å disponere areal for egnet utslippsbehandling, samt legge nødvendige rør og strømtilførsel over grunneiers eiendom. For alternativ 1 betyr utslippsbehandling nedgraving av tank og filtreringsgrøft på dyrket mark, på alternativ 2 betyr det nedgraving og filtreringsgrøft i egnet område på utmark. Jeg har ennå ikke bestemt utformingen av bygget. Det kommer an på tomtealternativet. Bygget vil bli satt opp i henhold til bestemmelsene i plan- og bygningsloven 11-9. Jeg legger vekt på at bygget i den grad det er mulig skal føye seg inn i terrenget. Jeg vedlegger et prospekt av foreløpig alternativ utforming av fritidsboligen. Plassering av fritidsboligen i tomtealternativene er markert på vedlagte kart». Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan videre settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis der hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra kommuneplanen/reguleringsplan etter 19-1 i plan- og bygningsloven skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområdet blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser. Saken har vært på høring, og det foreligger følgende uttalelser: MNR landbruk og miljø, uttalelsen er todelt: Fra 1. konsulent jordbruk, mottatt 17.03.16 uttales: «Så lenge adkomsten til hytta ikke berører dyrka/dyrkbar mark har vi ingen innvendinger ut fra jordbruksmessige hensyn. Jeg har heller ikke behov for befaring så lenge adkomst/hytte ikke berører produktivt areal».
Fra skogbruks- og miljøvernsjef: Vedlegger kart/foto der naturtyper er avmerket. Det største området er naturbeitemark. Den minste er dam. Dammen er ikke undersøkt, men er vurdert til å ha potensiale når det gjelder naturmangfold. Hele flybildet er en del av et område som karakteriseres som friluftsområde med regional verdi. Både av generelle hensyn og hensyn til områdets verdi for friluftsliv bør det ikke bygges spredte hytter oppe i liside eller på koller, isolert fra annen bebyggelse. Omsøkte fradeling bør flyttes nærmere eksisterende bebyggelse og ned fra koller. Er det ledige tomter i regulert hyttefelt eller områder som er avsatt til formålet i arealplanen, kan etableringen styres dit». Alt.2 Alt.1 (Pil viser naturbeitemark, dette for alternativ 1. For alternativ 2 er det ikke slik beitemark) Fra Nord-Trøndelag fylkeskommune datert 26.05.16: Plan- og friluftslivsforhold: Vi anbefaler at kommunen ikke gir dispensasjon som omsøkt i denne saken. Etablering av bebyggelse på koller og høydedrag i dette området vil være landskapsmessig uheldig og i strid med tradisjonell landskapsplassering av bygninger i dette kystområdet. Vi støtter kommunens vurdering om at dispensasjon i denne saken kan gi uheldig presedens og gi uheldige konsekvenser i framtidige saker. Av hensyn til allmenne interesser bør eventuell nybygging i dette området skje som fortetting av eksisterende bebyggelse og med bedre landskapsplassering enn det søkes om i denne saken. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag datert 10.06.16 Landbruksavdelingen: Landbruksavdelingen har ut fra regionale eller nasjonale jordverninteresser ingen merknader til noen av tomtealternativene, under forutsetning av at adkomst til tomtene kan skje utenom dyrka jord. Reindriftsavdelingen: Reindriftsavdelingen har ingen merknader til søknaden. Kommunalavdelingen samfunnssikkerhet og beredskap: Vi legger til grunn at kravene til tilstrekkelig sikkerhet iht. PBL 28-1 oppfylles, og har ut over det ingen merknader til søknaden.
Miljøvernavdelingen: Kommunen har et generelt ansvar for å ta lokale miljøhensyn, jf Naturmangfoldloven 7 og at det i saksbehandling og beslutninger som fattes etter PBL skal framgå at prinsippene i naturmangfoldloven er vurdert. Disse prinsippene framgår i NML's 8-12 skal holdes opp mot forvaltningsmålene i 4 og 5. Kommunen uttaler at Midtre Namdal samkommune (MNS) som kommunal faginstans på miljøområdet, har uttalt seg negativt til omsøkte fradeling. I uttalelse fra MNS uttales om aktuelle tomteområder bl.a:..."naturtyper er avmerket. Det største området er naturbeitemark. Den minste er en dam. Dammen er ikke undersøkt, men er vurdert til å ha potensiale når det gjelder naturmangfold. Hele flybildet er en del et område som er karakterisert som friluftsområde med regional verdi. Både av generelle hensyn og hensyn til områdets verdi for friluftsliv bør det ikke bygges spredte hytter oppe i liside eller på koller, isolert fra annen bebyggelse. Omsøkt fradeling bør flyttes nærmere eksisterende bebyggelse og ned fra koller. «Kommunen peker videre på at det ikke er ønskelig med "spredt" hyttebygging som vil kunne skape presedens for tilsvarende saker senere. Også Nord-Trøndelag Fylkeskommune frarår omsøkte dispensasjon og uttaler bl.a:" Vi anbefaler at kommunen ikke gir dispensasjon som omsøkt i denne saken. Etablering av bebyggelse på koller og høydedrag i dette området vil være landskapsmessig uheldig og i strid med tradisjonell landskapsplassering av bygninger i dette kystområdet. Vi støtter kommunens vurdering om at dispensasjon i denne saken kan gi uheldig presedens og gi uheldige konsekvenser i framtidige saker. Av hensyn til allmenne interesser bør eventuell nybygging i dette området skje som fortetting av eksisterende bebyggelse og med bedre landskapsplassering enn det søkes om i denne saken. Fylkesmannen vil som Midtre Namdal samkommune, peker på at det i Naturbase er registrert en viktig naturtype, Naturbeitemark, i området og som kan bli berørt av tiltaket. I faktaarket i Naturbase uttales bl.a:... "Ugjødsla, men gjengroende naturbeitemark nord for vegen Lokaliteten vil være enkel å skjøtte, og er en egna kandidat til å motta støtte gjennom ordninga med spesielle miljøtiltak i landbruket (SMIL). Ugjødsla naturbeitemark er ikke vanlig i Namsos, og verdien på lokaliteten er derfor vurdert som noe høgere enn kriteriene i Direktoratet for naturforvaltning (1999a) tilsier. Fylkesmannens miljøvernavdeling slutter seg til uttalelsen fra Namsos kommune og Nord- Trøndelag Fylkeskommune og frarår omsøkte dispensasjon for fritidsbolig. Vi anbefaler at ønsket fritidsbolig legges til regulert område for fritidsbebyggelse eller samlokaliseres inntil annen bebyggelse i området. Sametinget. Uttalelse datert 24.05.16. Ingen merknad, men minner om meldeplikten. Vurdering: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det kan videre settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis der hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra kommuneplanen/reguleringsplan etter 19-1 i plan- og bygningsloven skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområdet blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en
slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser. Ut fra uttalelser og vurdering av begge alternativene, er det vurdert at være alternativ 2 som kommer «minst» i konflikt med bestemmelser og naturmangfold, og at det er dette alternativet som vil bli behandlet. Alternativ 1 vil da ikke være en del av behandlingen. Søker er gjort oppmerksom på dette, og ønsker alternativ 2 som evt. fremtidig hytteeiendom. Litt om området: Ca. 130 m i luftlinje fra omsøkte tomt, ble det i 2010 fradelt en hyttetomt som senere er bebygd. Denne eiendommen har benevnelse gnr. 61 bnr. 22 se kart., og det ble den 01.11.2013 utstedt ferdigattest for hytte på tomten. (alt.2 omsøkt område) Da saken for dagens søknad om fradeling ble oversendt sektormyndigheten for uttalelse, var en ikke oppmerksom på at det så sent som i 2013 var blitt gitt ferdigattest for hytte på gnr. 61 bnr. 22. Dette er en frittliggende hytteeiendom som ble godkjent fradelt ved politisk vedtak datert 16.11.2009. Det var i 2009 ingen merknad fra miljøvernavdeling eller landbruksavdelingen hos fylkesmannen. Fylkeskommunen bemerket at plasseringen var landskapsmessig uheldig i et ubebygd område. Kommunen var ikke enig i fylkeskommunens anbefaling om å vurdere en annen plassering, og vedtak om dispensasjon og delingstillatelse ble gitt i Namsos Drift den 11.11.2009. Vurdering som ble gjort av saksbehandler hos kommunen i 2009 vedr. merknad fra fylkeskommunen var bl.a: «Ved etablering av tomt til fritidsformål nærmere eksisterende boligbebyggelse vil dette kunne være negativt og legge begrensninger på gårdsdriften i området. Videre vil tiltaket kunne komme i konflikt med 100-metersbelte i strandsonen, noe som er lite ønskelig. Arealplan har ingen spesielle retningslinjer som sier noe om plassering i forhold til fortetning».
Omsøkte fradeling fra gnr. 61 bnr 1 ligger i underkant av 130 m. i luftlinje fra tidligere fradelte hyttetomt. En kan ikke se at den nå omsøkte saken, skiller seg vesentlig fra søknaden om fradeling som ble behandlet og godkjent i 2009. Kommunen har altså tidligere fradelt fritidseiendommer i LNFområdet og det kan være forventninger om at likhetsprinsippet følges i denne saken. Det er uansett ikke sånn at det forplikter kommunen. Både fylkesmannen og fylkeskommune har frarådet at det gis dispensasjon. Dette med begrunnelse i at det ikke bør etableres bebyggelse på koller og høydedrag, samt at området delvis består av naturbeitemark. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig med spredt fritidsbebyggelse i LNFR områder. Men kommunen kan dispensere fra bestemmelser i kommunedelplanen, når det foreligger begrunnet søknad om dette. Det er en bl.a. en forutsetning at fordelene er større enn ulempene ut fra en samlet vurdering. Det vil måtte påregnes at kommunen vil kreve at det utarbeides reguleringsplan ved senere søknader om fradeling innenfor området om søknaden imøtekommes. Søker oppgir bl. Følgende: Ved å få innvilget dispensasjon, vil det fortsatt være mulighet til å opprettholde tilknytning til stedet. Tomtealternativene ligger i utmark som består av lyng, stein og kratt, og de ligger ikke i strandsonen. Det vil heller ikke dele opp viktige beiteområder. Det opplyses videre at ingen turstier eller vassdrag berøres. Det søkes om å plassere uthus på egen tomt i tilknytning til avløpstank. Dette fordi det er bratt opp til hovedtomt. Området for uthus og avløpstank er utmark med krattskog. (Situasjon, alt. 2)
I følge Gint (Geografi i Nord-Trøndelag) består stort sett hele Otterøya av friluftsområder med høy regional bruksverdi. (Egnet bruk 4) 1 2 Hytte (Forklaring kartmarkeringer: Ønsket område for fradeling: Alt. 1, alt. 2 samt eksisterende fritidstomt fradelt i 2009) (Utsnitt av kommuneplanen) Når det gjelder uttalelser fra MNR -miljø er områder for naturtyper tuftet på alt.1. På bakgrunn av dette, velger en å ikke vurdere alt.1 som en mulig framtidig fritidseiendom. Da en var i kontakt med fylkesmannen pr.telefon, ble det opplyst at de fraråder fradeling, men at de ikke «gikk» i mot fradeling. Dette betyr at det blir opp til kommunen å vurdere saken på bakgrunn av råd/uttalelse gitt av høringsinstansene. Det samme gjelder for uttalelsen fra fylkeskommunen. I dette tilfellet gjelder det søknad om dispensasjon for fradeling av tomt med formål oppføring av fritidsbolig. En har vurdert at beliggenheten ikke synes å medføre ulemper for allmenhetens bruk av området. Tomten ligger utenfor 100-metersbeltet langs sjøen, og er lokalisert i et landbruksareal som er uproduktivt. Det er tidligere fradelt hyttetomter i området.
Det vil være et vilkår at hytte dras ned fra kollen, for å unngå silhuettvirkning. Søker har i tillegg opplyst at det skal velges en hyttetype med utforming som vil føye seg mest mulig inni i terrenget. Ut fra en samlet vurdering har en vurdert at fordelene ved en å gi dispensasjon er større enn ulempene, og at planens intensjon ikke blir vesentlig berørt. Området i seg selv vil fortsatt fremstå som «lite nedbygd» og områdets karakter som regionalt område for friluftsliv vil fortsatt være dominerende. Konklusjon: Ut fra en samlet vurdering, anbefaler rådmannen at det fattes følgende vedtak: «Namsos kommune gir dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, slik at det kan omdisponeres areal fra LNFR til fritid på inntil 1000m² for hyttetomt og inntil ca. 200m² for tomt for avløpstank jf. alternativ 2 i søknaden. Det delegeres til rådmannen å behandle selve delingssøknaden». Miljømessig vurdering Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet.