Søgne kommune Arkiv: L81 Saksmappe: 2011/3023-5801/2013 Saksbehandler: Jahn A. Stray Dato: 13.02.2013 Saksframlegg Kjøp av del av felt C3 i Årosskogen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 31/13 Formannskapet 06.03.2013 Rådmannens forslag til vedtak: Formannskapet viser til takst av 27.11.2012 og vedtar å kjøpe Grødals arvingers regulerte grunn i felt C3 i Årosskogen (del av GB 20/10) for kr 775.000,-. Det forutsettes at den aktuelle grunnen overføres til kommunen fri for pengeheftelser. Kjøpesummen finansieres midlertidig ved lån av kontantbeholdningen. Rådmannen får fullmakt til å lyse hele felt C3 ut for salg. Endelig avtale om salg skal godkjennes av formannskapet. Bakgrunn for saken: I forbindelse med at Grødals arvinger ønsket å realisere sin andel av de regulerte tomtene i felt C3 i Årosskogen, fattet formannskapet 12.09.12 følgende vedtak i sak 101/12: Kommunen tilbyr seg å forhandle om kjøp av arvingenes regulerte grunn for å legge dette ut for salg til høystbydende/beste løsning. Kjøper forplikter seg til å opparbeide infrastruktur. 50% av boligene tilrettelegges for husbankfinansiering. Etter dette ble arvingene og kommunen enige om å oppnevne hver sin takstmann. Disse takstmennene ble så enige om å oppnevne ytterligere èn kyndig person med erfaring fra utbyggingsområder. Den 27/11-2012 konkluderte eiendomsmegler Frode Gundersen (oppnevnt av arvingene), ingeniør Tom Lohne (oppnevnt av kommunen) og eiendomsutvikler/konsulent Arne Hallandvik (oppnevnte av taksmennene) med å anbefale en kjøpesum på kr 775.000,- for den grunnen som Grødals arvinger skal avstå til kommunen. Kopi av taksten vedlegges. Arvingene har ved e-mail av 18.01.2013 akseptert taksten av 27.11.2012. Det gjenstår nå at kommunen aksepterer å kjøpe de omhandlede arealene. Saksutredning: Resonnementene i taksten virker veloverveide og bygger på erfaring fra andre sammenlignbare utbyggingsområder i Søgne. Sette i lys av dagens tomtesituasjon i Søgne
synes prisen riktig. Det anbefales derfor at også kommunen aksepterer taksten. Kommunen bør videre utnytte et «vakum» i tomtemarkedet og by hele området ut for salg så snart som mulig. Rådmannens merknader: Rådmannen vil anbefale at Grødals arvinger løses ut med en kjøpesum stor kr 775.000,- mot bytte i heftefritt skjøte. Vedlegg 1 Oversiktskart 2 Takst
[
s S,,i 1 elli elle via oll, la 411. 0 0
TAKSTAV FELTC31MIOSSKOGENS GNE. Ref: Brev 29.10.2012 fra Jahn A Stray i Søgne kommune. Ref nr 2011/3023-33871/2012 Etter anmodning avholdt Frode Gundersen og Tom Lohne et kort forberedende møte 9/11-2012 hvor man ble enige om å engasjere Arne Hallandvik som tredje takstmann. Videre ble avtalt et nytt møte 16/11 2012 hvor alle tre skulle møte forberedt på å diskutere markedsverdi. Det ble avholdt møte 9/11-2012 på Sædberg's kontor på Tangvall kl 11-12. Alle tre r øtte forberedt. Takket være en felles god erfaring med analoge prosjekter i Søgne, kom man fort frem til noen nøkkeltall i vurderingen: A. Salgsverdi av tomter. Tomter med eneboliger i rekke selges ikke en og en til markedspris, men selges som ferdig "pakke" med prosjektert bolig. Vi har basert vår verdi på liknende prosjekter som er solgt i Søgne siste tiden - og dertil prisandel av oppar beidet tomt. Disse tomtene er på ca 220 m2 - hvilket er noe mindre enn sammenligningsgrunnlaget. VI mener en riktig pris på tomt er ca 600.000; kr inkl grunnarbeide. Inntektsgrunnlaget for feltet - ved rent tomtesalg er altså 18 enheter x 600.000,- = 10,8 mill. Dette er tall Inklusive fortjeneste til utbygger. B. 1/3 regelen. Normalt utgjør erverv av grunn en tredel av kostnadene på tomt. Opparbeidelse av infrastruktur, grunnarbeide på tomter, kapltalkostnader og slagsomkostninger utgjør så 2/3 av kostnadene. Med den planlagte infrastruktur her, viser et estimat at dette stemmer godt overens med regelen på dette prosjekt. Man var således enige om at ca 200.000,- er et riktig tall for grunnerverv pr tomt, da inklusive fortjeneste til utbygger. C. Netto grunnkjøpsbeløp. Det er normalt utbygger / regulant som vil innkassere påslag på alle kostnader I prosjektet, her ved sluttsalg av prosjekterte bygg. Netto grunnkjøp pr tomt blir således ca 180.00,- om man regner ca 10 % fortjeneste. D.v.s at man her har et beløp til grunnkjøp på 18 x 180.000,- = 3,24 mill. ( Om man skulle kjøpt i dag ) D. Grunnkjøp. Arealet som her må erverves for formålet C3 er følgende: Veier med G/S - vei ( grått), grøntareal i rundkjøring og lekeplass Fr 3 Ca 4.300 m2 Boligtomter ( gult) ( som selges ) Ca 4.200 m2 Andel av Fr 4 -friareal. Ca 1/3 av 9 mål Ca 3.000 m2 Totalt ca 11.500 m2 Konklusjon: Ved vurdering har gruppen valgt å se bort fra arealet i Fr 4 fordi kommunen vil eie dette også i fremtiden. Erfaringen viser også at siike areal med dårlig grunn - på sikt også får en verdiskapning ved at det opparbeldes eller omreguleres til areal med høyere verdi/bruksverdl. Vår anbefaling er derfor at beløpet på erverv fordeles på Innkjøp av 8.500 m2 til boligtomter og infrastruktur /lek. Det betyr en m2 pris på 3.240.000,- kr : 8500 m2 = 380,- kr / m2 E. Grødats eiendoms verdi. Arealet som Grødal må avstå er ca 1700 m2. Med m2 pris som angitt i 0 gir dette en verdi på 1700 x 380,- = 646.000.-
F. Andre pararnetre og vurderinger som påvirker pris : Oppgjørstidspunkt. Oppgjør før salg gir normalt en lavere pris. Tilsvarende vil man få en bedre pris om oppgjør skjer etter tomt er solgt. Her erisker man salg nå før tomtene selges eller markedet prøvd. Risiko. GrødaI har vært passive under reguleringen av feltet, og har ikke tatt risiko eller kostnader med reguleringen og grunnerverv. Det gir normalt en redusert mulighet til best pris når markedet er godt. Markedet. Dette er vurdert til å være relativt stabilt I Søgne. Grunnlaget man har innhentet mener man er representative for prosjektet og i dagens verdi. Alle tall er oppgitt som ca. Riktig pris mener vi altså ligger innenfor +/- 10 %av ovenstående tall. Kan man slutte en avtale raskt, ska' dette normalt gi selger" en bedre pris fordi kjøper vil kunne omsette videre tidlig. Prisstigning. Grunnlagstallene i A Evi på oppgjørstidspunktet her være 1-3 år gamle, så en viss kompensasjon for prisstigning må legges Inn. Gruppens anbefaling og konklusjon: Dersom avtale sluttes innen 22/12 2012, og oppgjør til Grødal skjer senest 31/1 2013, mener vi kommunene kan detale Grødal kr 775.000 - kr for grunnavståelsen. Da har vi taft høyde for et marked som nå kan gi en noe bedre pris enn tidligere., ', Søgne 27.11 2012 /, V Arne Hallandvik Frode Gundersen Tom Lohne