ÅMLI KOMMUNE SAKSUTGREIING Utv.saksnr: Møtedato: Utval: 15/15 20.04.2015 Planutvalet 15/39 30.04.2015 Kommunestyret Arkivref: 2015/262-4 Saksbeh.: Lars Gangsei, Avdelingsingeniør Avdeling: Plan- og næringsavdelinga Dir.tlf.: 37185255 E-post: lars.oystein.gangsei@amli.kommune.no Saksordførar: Sveinung Seljås Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG: Planutvalget gjør mindre endringer i reguleringsplanen for «Negarden bustadfelt» - planid 092920110001 slik at nedenforstående bestemmelser gjelder for felt Bbl. Planutvalget vil ikke endre plankartet, men er innstilt på å godkjenne mindre avvik i tråd med intensjonene og innholdet i de nye bestemmelsene. Dersom varsla grunneiere/naboer kommer med merknader til endringen skal planutvalget ha saken til ny behandling. Vedtaket er fatta i medhold av Pbl 12 14. Nye bestemmelser for felt Bbl:. Blokkbusetnad, Bbl a) Det skal etablerast minimum 15 bueiningar i området, maksimalt 24. b) Planeringsnivå på nedre plan skal vere mellom 169 170 m.o.h. Ein skal etablere parkeringsareal her. Det kan tillatast parkering på øvre nivå med inntil ein plass for kvar bueining som ligg på og over dette plan. c) Bygningane skal fundamenterast i parkeringsarealet med søyler og murar. Arrondering av parkeringsarealet skal samsvare den konstruktive bygningsutforminga. Minst 50 % av biloppstillingsplassar skal vere overdekte av bygningsdelar. d) Det skal vere tilkomst frå bustadene direkte ned til parkeringsplanet via trapp og/eller heis. e) Det skal etablerast minst 1,5 biloppstellingsplassar per bueining. f) Maksimal mønehøgde er 15 meter over planeringsnivå. Dersom bygga har saltak og leggjast med gavlvegg mot Bbu 1-4 kan mønehøgda auke til 16 meter. g) Maksimal %BYA= 35%. h) Innanfor uteopphaldsarealet skal minst 40% av arealet nyttast som leikeområde for barn i ulike aldersklasser. i) Leikeplassen skal opparbeidast med godkjente leikeapparat, og tilretteleggast for eit variert leiketilbod og med ulikt underlag. j) Det skal settast opp fysisk skilje av leikeområdet mot trafikkareal. k) På området kan ein bygge inntil 4 bygningskroppar som plasserast slik at ein frå bustadane bak kan sjå ut mellom bygga. Minst 25 % av byggelina mot aust skal være ubebygd. l) Ved stegvis utbygging skal tilhøyrande utomhusareal opparbeidast. m) Prinsippa om universell utforming skal brukast i utforminga av uteopphaldsanlegg og minst 40% av bueiningane. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 1 av 6
n) Byggjesøknad skal innehalde situasjonsplan, som syner parkeringsplassar og uteopphaldsareal. Byggjesøknad skal også innehalde terrengsnitt og visualisering av alle tiltak frå ulike perspektiv med handteikning, fotomontasje eller 3d datamodell. Byggjesøknad skal dokumentere rastryggleik. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 2 av 6
SAKSVEDLEGG GENERERT I INNKALLING: 1 Illustrasjon plankart 2 "Juridisk" plankart 3 Reguleringsføresegner for område Bbl 4 Illustrasjon mulig løsning "låve". SAKSVEDLEGG SOM LIGG PÅ NETTSIDA: Store saksvedlegg til saken blir lagt under Politikk og Dokument og linkar til politisk arbeid på kommunens nettside www.amli.kommune.no Til denne saka er det følgjande slike vedlegg: Ingen ANDRE SAKSDOKUMENT: Ingen. KORT OM SAKA: Det foreligger godkjent reguleringsplan for Negardskleiva boligfelt, planen legger opp til sammenlenka småhus i felta Bbu 1-6 (se vedlagte kart) og «blokkbebyggelse» i skråningen benevnt Bbl. Litt forenkla sagt er kommunen grunneier i Bbl, mens Tore Kateraas er grunneier for øvrig. Det er over tid reist spørsmål om utbygging av Bbl i tråd med reguleringsplanen er tjenlig. Planen legger opp til/tillater bygging i 4 etasjer, og med bygga plassert i en «brem» som kan virke tett og innelukkende for de bakenforliggende boligene i Bbu1 4. Eksisterende plan gir rom for å bygge ut inntil 30 boenheter. Gjeldende plankart med tilhørende bestemmelser er svært stramt og gir lite rom for alternative løsninger til det som er presentert i «illustrasjonskartet». Målet med reguleringsendringen er å åpne for andre, gode alternativer i området Bbl, særlig med tanke på lys- og utsiktsforhold for boligene i felta Bbu 1-4. Kommunestyret har i forbindelse med behandling av «leilighetsplanen» gjort slikt vedtak: VEDTAK I KOMMUNESTYRET DEN 23.09.2014: Forslag plan for utvikling og bygging av leiligheter for utleie og selveie godkjennes. Kommunestyret vedtar en målsetting om at det bygges 10 enheter for salg innen 2018: o 3 stk. rekkehus på tomta etter Forsamlingshuset o 2 stk. småhus på taket av bakeriet o Nergardsjordet er regulert til denne type boliger (i alt mulighet for inntil 46 enheter) o Århuskleiva øvre Kommunestyret vedtar en målsetting om 6 enheter for utleie i kommunal regi innen 2018: o 3 4 stk. små leiligheter plassert på tomta etter teknisk etat o Nergardsjordet Kommunestyret vedtar å engasjere en arkitekt som kan finne gode løsninger og utarbeide skisser og ideer til utbygging i området Bbl i reguleringsplan for Negardskleiva. Tiltaket innarbeides i budsjettet for 2015. MERKNADER/VURDERING: Litt om saksbehandling: Administrasjonen anser endringen for å være «mindre» ettersom målsettinga med endringen er å «minske trykket» på naboskapet. En kan ikke se at endringene vil ramme noen part på en negativ måte, muligens kan bolig på gnr. 40, bnr. 68 få noe forringet utsyn og solforhold sammenlignet med gjeldende plan. Ut fra overstående er det Planutvalget som har myndighet til å foreta endringen. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 3 av 6
Grunneiere i planområdet samt aktuelle naboer er varsla om den foreslåtte endringen. Frist for nabomerknader er ikke utløpt, og det tas derfor forbehold om at merknader som måtte komme kan utløse ny behandling av saken. Alternativ løsning: Arkitektfirmaet Point as er engasjert, og har lagt fram skisser på alternativ løsning som er frigjort fra reguleringsplanens noe rigide regler for området Bbl. Sammenligning mellom gjeldende plan/illustrasjonskart og Point sine skisser: Begge alternativer har boligbygging med tilhørende fasiliteter som formål Begge alternativer bygger på «blokkbebyggelse» Begge alternativene har parkering på nedre plan (delvis i en underetasje), adkomst til boligene både fra nedre og øvre plan. Gjeldende plan rommer inntil 30 boenheter (se illustrasjonskart der hver huskropp inneholder 3 boenheter) Points utkast gir rom for 18 boenheter Gjeldende plan tillater en mønehøyde på «15 meter over planeringsnivå», dvs. om lag kote 185. Bakenforliggende veg har høydekote 176,5 midt bak Bbl, og mønet ligger således om lag 8,5 meter over vegen. Til sammenligning ligger mønet på en ny bolig i 11/2 etasje ca. 7,5 meter over bakkenivå ved flat tomt. Points utkast gir en mønehøyde på om lag 184 m I gjeldende plan vil bygga bli liggende som en «brem» som kan virke tett og innelukkende for de bakenforliggende boligene i Bbu 1 4. Point har lagt bygga «ut inn» og åpner på det viset for lys og utsikt for boligene i Bbu 1 4. Vurderinger. Gjeldende plan gir rom for 30 boenheter, men det står ingen sted i planen at dette er et krav. I nærområdet er det de senere åra fortettet med 14 nye boenheter, Bbu 1 4 gir ytterligere 16 enheter. Kanskje er det tett nok i dette området om Bbl nedjusteres til minimum 15 enheter? Vi får da totalt (14 + 16 + 15) = 45 «nye» enheter i nærområdet Negardskleiva/Stallgata. Vi bør samtidig sette et tak på antall enheter, saksbehandler foreslår 24 ut fra tanken om 4 mulige bygg med 6 enheter i hver. Ved å legge bygga «ut inn» åpnes området mer opp, og spesielt områdene Bbu 1 4 får mer lys, luft og utsikt. For å sikre utsyn bør det sikres et visst mellomrom mellom bygga. En måte å gjøre det på er å si at minst 25 % av byggelinja mot øst skal være ubebygd. Denne regelen kan være særlig nyttig dersom bygga legges parallelt med høydekotene. Points utkast har en mønehøyde på om lag 14 meter, dette er innafor gjeldende plan (15 m). Virkningen blir avgjørende mindre sjenerende for Bbu1 4 ettersom de ser gavlene og ikke langsidene på bygga. For å gi et visst spillerom foreslås en endring slik at dersom bygga vender gavlen mot bakenforliggende felt tillates en mønehøyde på inntil 16 meter over planeringsnivå nedre plan. Maksimal mønehøyde for «blokkene» blir da kote 186 (møne på tvers, elles 185), mens mønehøyden for boligene i bakenforliggende felt Bbu 1-4 varierer mellom 186 og 188. Den tette utbygginga (30 enheter) gir store utfordringer med å få sollys og gode uteplasser for alle enhetene, dette blir enklere ved en redusert utbygging. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 4 av 6
Umiddelbart kan det virke litt underlig å legge bygga på tvers av kotene, men dette er ikke uvanlig for store uthus. Point har da også gitt sitt utkast arbeidsnavnet «låve». I en tidligere studie, riktignok ikke så gjennomarbeid, har også AsplanViak tegnet bygga inn på tvers. Gjeldende plan tillater at teigen kan deles opp i 2 separate felt som kan utbygges stegvis. For å gjøre planen mer smidig og kanskje øke sannsynligheten for at noen vil begynne bygging, bør teigen kunne deles opp i inntil 4 deler (les bygg) som kan realiseres ett for ett. Foreslåtte endringer i bestemmelsene speilet mot eksisterende: (Rød skrift endring) Blokkbusetnad, Bbl a) Det skal etablerast minst 15 bueiningar i området, maksimalt 24. b) Planeringsnivå på nedre plan skal vere mellom 169 170 m.o.h. Ein skal etablere parkeringsareal her. Det kan tillatast parkering på øvre nivå med inntil ein plass for kvar bueining som ligg på og over dette plan. c) Bygningane skal fundamenterast i parkeringsarealet med søyler og murar. Arrondering av parkeringsarealet skal samsvare den konstruktive bygningsutforminga. Minst 50% av biloppstillingsplassar skal vere overdekte av bygningsdelar. d) Det skal vere tilkomst frå bustadene direkte ned til parkeringsplanet via trapp og/eller heis. e) Det skal etablerast minst 1,5 biloppstellingsplassar per bueining. f) Maksimal mønehøgde er 15 meter over planeringsnivå. Dersom bygga har saltak og leggjast med gavlvegg mot Bbu 1-4 kan mønehøgda auke til 16 meter. g) Maksimal gavlbreidde er 7 meter. h) Takformen skal vere saltak eller pulttak. i) Enkelt bygningsvolum under uavbrote takflate skal ha maksimal BYA på 70 m². To eller fleire bygningskroppar skal hektas i hop med ein trappeoppgang, som og kan innehalde heis. j) Maksimal %BYA= 35%. %MUA=35%. k) Innanfor uteopphaldsarealet skal minst 60% 40% av arealet nyttast som leikeområde for barn i ulike aldersklasser. l) Leikeplassen skal opparbeidast med godkjente leikeapparat, og tilretteleggast for eit variert leiketilbod og med ulikt underlag. m) Det skal settast opp fysisk skilje av leikeområdet mot trafikkareal. n) Teigen kan delast opp i 2 separate felt. Kvart felt kan utbyggjast stegvis. Ved stegvis utbygging skal opparbeiding av uteopphaldsareal prosentvis tilsvare bygningsarealet. På området kan ein bygge inntil 4 bygningskroppar som plasserast slik at ein frå bustadane bak kan sjå ut mellom bygga. Minst 25 % av byggelina mot aust skal være ubebygd. Ved stegvis utbygging skal tilhøyrande utomhusareal opparbeidast. o) Prinsippa om universell utforming skal brukast i utforminga av uteopphaldsanlegg og minst 40% av bueiningane. p) Byggjesøknad skal innehalde situasjonsplan, som syner parkeringsplassar og uteopphaldsareal. Byggjesøknad skal også innehalde terrengsnitt og visualisering av alle tiltak frå ulike perspektiv med handteikning, fotomontasje eller 3d datamodell. Byggjesøknad skal dokumentere rastryggleik. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 5 av 6
Sluttmerknad: Det understrekes at formålet med planendringen er å legge forholdene bedre til rette for eksisterende og framtidige naboer til Bbl. De framlagte skissene fra Point As viser en mulig løsning som ligger innenfor nye bestemmelser, men dette er bare en av mange mulige løsninger. En fremtidig utbygger vil med de nye bestemmelsene stå friere til å finne løsninger, men bestemmelsene er samtidig en innskjerpelse i forhold til bakenforliggende områder Bbu 1-4. Det er utfordrende å endre plankartet uten å binde framtidig løsning for mye. Det er derfor foreslått at plankartet forblir uendret, men at planutvalget uttrykker en vilje til å gjøre mindre avvik når løsningen elles er i samsvar med intensjonen i de nye bestemmelsene. Saksframlegg: Mindre endring i reguleringsplan for boligfelt Negardskleiva, område Bbl. Side 6 av 6