BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 06.05.09 Saksnr.: 200707407/18 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: TROE Fyllingsdalen gnr. 25, bnr. 222, Vestlundveien 22D Reguleringsplan. Prinsippsak etter Plb 30 vedr. omregulering fra institusjon til boligformål. Bakgrunn: Etat for byggesak og private planer mottok den 29.01.09 en forespørsel fra Advokatfirmaet Wesenberg, Komnæs & Sætre ANS, på vegne av siv.ing. Ole Rakner, om prinsippavgjørelse etter Plan og bygningslovens 30. Forespørselen omhandlet spørsmål om oppstart av reguleringsplanarbeid av Vestlundveien 22 D i Fyllingsdalen, gnr. 25, bnr. 222. Det vises til plan- og bygningslovens 30, 1.ledd: Grunneiere, rettighetshavere eller andre interesserte som ønsker å la utarbeide reguleringsplan bør før planlegging settes i gang forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet. Området har i dag formål institusjon og det ønskes å omregulere dette til boligformål. GJELDENDE PLANGRUNNLAG Omsøkte område er vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel (KPA) 2000-2011. Den aktuelle eiendommen er i reguleringsplan R.11900000 regulert til formål institusjon. Mot nord innbefatter planområdet Vestlundveien, samt noen boliger på nordsiden av denne. I vest grenser planområdet delvis til boligområde, delvis til friareal. Mot sørøst inbefatter planområdet et område som har formål delvis boliger, delvis institusjon. I sør grenser området til område med status bolig.
N W S E Planområdet Fra kommuneplanens arealdel, planavgrensing er merket med blå linje Planområdet Området vist i gjeldende reguleringsplan fra 1970, R119000000 PLANFORSLAGET I KORTE TREKK Hovedformålet med reguleringen er å endre reguleringsformålet for gnr 25, bnr 222 fra formål institusjon til byggeformål, med påfølgende åpning for bygging av ca.180 seniorboliger (50+), med tilhørende utearealer. Det er også avsatt arealer til kontorer for vaktmester, legesenter, frisør, spa, fotterapeut m.m for anlegget. Parkering er tenkt lagt under terreng til dekning av byggenes egne behov. Side 2 av 6
HISTORIKK, SAKSGANG I forbindelse med mulig kjøp av Vestlundvegen 22D i 2007 ble det fra tiltakshavers side tatt kontakt med fagetaten for drøfte muligheten for å få omregulert området fra institusjon til bolig. Tilbakemelding fra fagetaten ble gitt i mail av 11.06.07: Vi er i utgangspunktet positive til boligformål så fremt som det ikke er behov for andre formål, i hovedsak tenkes det da på offentlige formål. Vi ønsker ikke å gi slipp på det offentlige formålet som eiendommen har i dag dersom det er slike behov til stede. Vi har sondert litt rundt i kommunen for å finne ut av om det er noen slike offentlige behov tilstede. Det synes ikke å være det pr. dags dato. Noen endelige svar på en omregulering vil man ikke få før omreguleringen er gjennomført, men ut fra det vi vet pr. i dag er vi positive til igangsetting av omregulering for boligformål på eiendommen. Styret i Helse Bergen HF vedtok i møte mars 2007 å selge eiendommen Vestlundveien 22D. Kjøpekontrakt med tiltakshaver ble inngått 13.07.2007, og salget ble etterfulgt av en godkjenning av Helse Vest RHF. Forslagstiller tok kontakt med kommunen og ba om møte i forbindelse med oppstart. I referat fra oppstartsmøte den 17.01.08 mellom forslagstiller og fagetaten står det b.l.a: Sykehjemssituasjonen i Fyllingsdalen er til vurdering, den har ikke fått sin oppsummering. Dette gjør at vi som fagetat er tilbakeholden med å anbefale en omregulering av areal som er avsatt til offentlig formål før situasjonen har fått en avklaring. Vi vil følge dette videre opp. Forslagstiller valgte likevel å melde oppstart av planarbeid og dette ble kunngjort i pressen. Søker ønsket primært å omregulere eiendommen Vestlundveien 22 D, men etter råd fra fagetaten ble planområdet ved varsling utvidet til å omfatte eksisterende vegtrase (Vestlundveien) og bebyggelse på motsatt side for å kunne oppdatere den eksisterende reguleringsplanen til dagens situasjon. Det ble senere bedt om underveismøte med kommunen der forslagstiller brakte med et skisseforslag av utbyggingsprosjektet. På møtet ble temaet omregulering tatt opp igjen. I referatet fra underveismøtet 29.07.08 står det: Vurdering av spørsmålet om endret formål for tomt gnr. 25/222. Det må avklares om det er fremtidig behov for bruk av tomten til institusjonsformål. Fagetaten vil følge dette videre opp. Omreguleringsspørsmålet ble av fagetaten bragt videre og ble drøftet i kommunaldirektørmøte med alle byrådsavdelingene representert. Konklusjonen fra møtet ble stadfestet i mail av 19.12.08 til forslagsstiller fra seksjonsleder for private planer: Side 3 av 6
FAGETATENS VURDERING Tomten ligger i et sentralt område i Fyllingsdalen tilknyttet et godt utbygget offentlig kommunikasjonssystem, med flere andre institusjonelle og offenlige virksomheter i nærheten. I umiddelbar nærhet finner en skole, 2 barnehager, kirke, sykehuset Betanien med en rekke ulike avdelinger og tilbud, foruten en rekke boliger/blokkbebyggelse og store grøntarealer. Området ligger heller ikke langt fra senterområdet i Fyllingsdalen med Oasen bydelssenter som tyngdepunkt. Her finner en offentlige helse- og sosialtjenester som helsestasjon, lege og tannlege. Knutepunktet for all offentlig trafikk til og fra Fyllingsdalen ligger her. Advokatfirmaet Wesenberg, Komnæs & Sætre ANS påpeker i sitt brev av 29.01.09 på at til tross for at kommunen ikke har et konkret behov for tomten å vise til, uttrykkes det skepsis til en fremtidig omregulering. Etter fagetatens vurdering er tomten velegnet for boligformål slik tiltakshaver ønsker, og det er riktig at Bergen kommune i øyeblikket ikke har et spesifikt behov for eiendommen å vise til. For Bergen kommune er det imidlertid viktig å vurdere arealbruken for denne tomten i et langsiktig perspektiv for å kunne ivareta offentlige behov som måtte melde seg i fremtiden. Slik fagetaten ser det er denne tomten meget verdifull for et samfunnsnyttig formål, og bør derfor ikke tillates omregulert. Til orientering startet et reguleringsarbeid for utvidelse av Betanien sykehus, som ligger like i nærheten, for noen år siden. Til tross for at dette området i utgangspunktet hadde formål institusjon, la Fylkesmannen ned innsigelse på bakgrunn av brudd på Rikspolitiske retningslinjer når det gjelder ivaretakelse av barn og unges interesser. På tomten var det en ake/skibakke som var verdifull for barn og unge. Konsekvensene av dette ble at kun en mindre utbygging enn først planlagt ble tillatt. Dette viser bl.a at det er viktig å opprettholde tilgang til arealer til institusjon/offentlig formål i dette området der andre interesser også står sterkt. Side 4 av 6
Den flate tomten er i seg selv meget godt egnet til institusjonsformål. Her vil det i stor grad være enkelt å opparbeide arealer med universell tilgjengelighet. Et annet aspekt er at området er omgitt av større grøntarealer (LNF- områder) og Byfjellsgrensen går tett innpå. Dette kan ha en helsebringende effekt visuelt, m.h.t luftkvalitet og når det gjelder tilgjengeligheten til fysisk utfoldelse. I tillegg er dette, til tross for sin sentrale og svært tilgjengelige beliggenhet, framstår området som stille og rolig. KONKLUSJON: Det er egenskapene og beliggenheten for denne tomten som samlet sett gjør at fagetaten ser at formål institusjon bør opprettholdes, og at en omregulering ikke er å anbefale. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan-og bygningslovens 30, første ledd, anbefales ikke oppstart av reguleringsplanarbeid for: - Fyllingsdalen, Vestlundveien gnr.25, bnr. 222 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes Kst.byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Trykte bilag: A Brev av 29.01.09 fra Advokatfirmaet Wesenberg, Komnæs &Sætre ANS med anmodning om at omreguleringsspørsmålet forelegges det faste utvalg for plansaker Side 5 av 6
L Side 6 av 6