BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 19.07.2011 Saksnr.: 201002421/20 Saksbeh.: BJBE Emnekode: EBYGG-5210 Kopi til: Ytrebygda, gnr 121 bnr 881, Harald Skjolds veg. Klage på tillatelse til oppføring av naust. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om oppføring av naust med bruksareal på 54 m². Det ble gitt tillatelse i vedtak datert 28.01.2011. Tiltakshaver er Nordås Bruk AS. Vedtaket ble påklaget av Advokatfirmaet Thommessen AS på vegne av eier av gnr 121 bnr 30, Stiftelsen Steinerskolen, ved brev datert 18.02.2011. Vedtaket ble også påklaget av Fylkesmannen i Hordaland ved brev datert 16.02.2011. Advokat Ove Jan Ommundsen har gitt tilsvar til klagene i brev datert 23.02.2011 og 17.03.2011. Det er tidligere gitt tillatelse til tilsvarende naust ved vedtak datert 28.03.2006. Avgjørelsen ble påklaget av eier av gnr 121 bnr 30. Fylkesmannen tok ikke klagen til følge, og stadfestet kommunens tillatelse den 24.09.2007. Tiltaket ble imidlertid ikke gjennomført innen fristen på 3 år, da Samferdselsetaten ikke fant å kunne gi tillatelse til avkjørsel til kommunal veg. Samferdselsetaten har i ny uttalelse av 16.04.2010 blant annet gitt uttrykk for at det ikke er krav om å ha kjøreveg til privat naust, og at byggetillatelse for naust bør gis på vilkår at det ikke skal etableres kjørbar veg til naust, kun gangadkomst. Etter at forholdene vedrørende adkomst var avklart var byggetillatelsen bortfalt. Eiendommen er regulert til småbåthavn i reguleringsplan nr 35060000, stadfestet 14.03.1980. I kommuneplanens arealdel er arealet avsatt til byggeområde. Omsøkte tiltak ligger i den funksjonelle strandsonen og innenfor 25-metersbeltet langs sjø hvor det er byggforbud i henhold til kommuneplanen pkt 28. Mot øst grenser eiendommen mot område regulert til friområde/park i reguleringsplan 5060100. Det er lagt til grunn at reguleringsgrensen i sistnevnte plan er sammenfallende med eiendomsgrensen for bnr 881. At det i noen kartutsnitt kan virke som en mindre stripe av bnr 881 ligger innenfor reguleringsplanen skyldes trolig unøyaktighet i forbindelse med overføring og digitalisering av eldre kart. Tiltaket krever dispensasjon fra kommuneplanen pkt 28 og fra avstandsbestemmelsene i planog bygningsloven 29-4.
Det er mottatt nabomerknader fra eier av gnr 121 bnr 30. Merknaden går i hovedsak på at søknad om dispensasjon bør avslås, og at det i alle fall bør stilles krev om en avstand på 1,5 meter til Steinerskolens naust. Saken har vært sendt på høring til Fylkesmannen i Hordaland som imidlertid ikke ga uttalelse i saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 28.01.2011 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Bjørn Bertelsen kst. seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Klagen fra Advokatfirmaet Thommessen er oppsummert med at naust på omsøkte eiendom ikke kan bygges helt i nabogrensen mot eiendommen til Steinerskolen, men må flyttes ca 1,5 meter mot øst. Det er vist til at Steinerskolens nausteiendom har en sentral plass i videre planer for skolens undervisning og at omsøkte tiltak vil forringe adkomsten til naustet og bryggene. Steinerskolen har ingen innvendinger mot at Nordås Bruk bebygger sin tomt, men flytting 1,5 meter mot øst vil sikre fortsatt god tilkomst til strandsonen. Det er anført at kommunen ikke i tilstrekkelig grad har vurdert fordeler og ulemper med dispensasjon fra avstandskravet, at kravet til universell utforming tilsier at naustet ikke kan tillates oppført veg i vegg med Steinerskolens naust og at kommuneplanens krav til funksjonell strandsone tilsier en viss avstand mellom naustene. Videre er det vist til at man heller ikke har vurdert de bygningstekniske konsekvensene av at det er tillatt oppført et naust vegg i vegg med Steinerskolens naust som er et gammelt, laftet naust. På bakgrunn av de forhold som er påpekt i klagen anfører Steinerskolen at vedtaket må oppheves på grunn av feil ved kommunens vurdering av dispensasjon fra avstandskravet i plbl 29-4. Fylkesmannen mener at lovens krav for å gi dispensasjon etter plbl 2008 19-2 ikke er oppfylt, og at kommunen ikke kan gi dispensasjon i denne saken. Det er anført at tiltaket er for stort og at det er i strid med bestemmelsene om funksjonell strandsone kommuneplanens arealdel. Det er videre vist til at Miljøverndepartementet ved flere anledninger har oppfordret 2
kommunen til å føre en streng praksis ved behandling av plansaker og dispensasjoner i strandsonen. Fylkesmannen kan ikke se at hensynene som taler for å gi dispensasjon er klart større enn ulempene og mener at vedtaket må omgjøres. I tilsvaret fra advokat Ommundsen er det konstatert at fylkesmannen, til tross for oppfordring, ikke har gitt noen reell og konkret begrunnelse for verken ulemper eller hensyn som skal avveies ved dispensasjonsvurderingen. I forhold til klage over dispensasjon fra avstandbestemmelsene er det vist til at fylkesmannen i sitt brev av 24.09.2007 sa seg enig i kommunens begrunnelse for dispensasjonsvedtaket og stadfestet dette. Det fremkommer ikke noe fra fylkesmannen som tilsier en annen dispensasjonsvurdering i dag. I forhold til klagen fra Steinerskolen mener Ommundsen at det burde være tilstrekkelig å vise til klageavgjørelsen fra Fylkesmannen i Hordaland. I brevet imøtegås likevel noen faktiske/historiske opplysninger vedrørende opprettelse og utbygging av de involverte eiendommene. Det er blant annet vist til at Nordås Bruk sin nøstetomt, en felles nøstetomt for gnr 121 bnr 1 og 8, er omhandlet i utskiftningsforretning fra 1930. Videre er det anført at Steinerskolens bruk av sitt nøst og strandlinje er i strid med reguleringsbestemmelsene 10, som blant annet sier at arealet skal anvendes til småbåthavn som kan være et privat anlegg, og at større verkstedsbygninger og liknende ikke er tillatt. Adkomsten til strandlinjen over gnr 121 bnr 881 er også en krenkelse av Nordås Bruk AS sin private eiendomsrett. Nordås Bruk AS hevder at verken klagen fra Fylkesmannen i Hordaland eller klagen fra Stiftelsen Steinerskolen kan tas til følge. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjon fra avstandsbestemmelsene Plan- og bygningsloven 29-4 andre ledd lyder: "Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter." Omsøkte naust er godkjent inntil nabogrense mot øst og vest og krever dermed dispensasjon fra nevnte bestemmelse. Dispensasjon må vurderes etter plan- og bygningsloven 19-2. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Formålet med 29-4 er brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelse. Bestemmelsen har også til formål sikre hensyn til terreng- og omgivelsestilpasning. I forbindelse med tillatelsen ble det gitt følgende begrunnelse for dispensasjon: "Den vedtatt reguleringsplan innebærer at arealbruken er fastlagt med rettsvirkning, jfr pbl 12-4. Naustet er godkjent inntil nabogrense mot øst og vest og det innvilges dispensasjon fra pbl 29-4. Nabo eier av bnr. 30 protesterer mot denne plassering. 3
Tomten ligger i et område som er regulert til småbåthavn og hvor det etter vedtektene tillates oppføring av naust. De utskilte naustetomter er av en slik størrelse og form, at det må tillates bygget i tomtegrensen. Naustene må ligge tett og det er også vanlig. Viser også til at det på bnr. 30 er tillatt oppført et naust med bruksareal i følge GAB på naust på 76 m² helt i nabogrensen. Det vil være usaklig forskjellsbehandling å nekte tiltakshaver å benytte sin naustetomt, noe som er konsekvensen dersom dispensasjon fra overnevnte bestemmelser ikke gis." Disse vurderingene opprettholdes i klageomgangen. Tilsvarende naust har vært omsøkt og godkjent tidligere. Spørsmålet om avstand til nabogrense var tema under klagebehandlingen og fylkesmannen stadfestet kommunens tillatelse den 24.09.2007. I ny plan- og bygningslov, i kraft fra 01.07.2010, er avstandsbestemmelsen i 29-4 en videreføring av tilsvarende bestemmelse i plbl 1985 70 nr 2. Selv om dispensasjonsbestemmelsen i 19-2 innebærer en viss innstramming i forhold til tidligere dispensasjonspraksis, kan fagetaten ikke se at dette har avgjørende betydning for spørsmålet om avstand til nabogrense. Når det gjelder Steinerskolens krav om flytting 1,5 meter mot øst kan vi ikke se at dette kan imøtekommes. Kravet er begrunnet med adkomst til sjøen og innebærer i realiteten at Nordås Bruk må stille deler av sin tomt til disposisjon for å gi Steinerskolen adkomst. Kravet ligger utenfor formålet med avstandsbestemmelsen og kan ikke tillegges vekt ved dispensasjonsvurderingen. Steinerskolen hevder også at krav til universell utforming tilsier at naustet må flyttes. Det er blant annet vist til at naustet vil avskjære personer med funksjonshemming fra å kunne benytte strandsonen og bryggeanlegget. Fagetaten kan ikke se at tilrettelegging for universelt utformet adkomst til bruk for naboeiendom eller allmennheten, er et moment som kan tillegges betydning i spørsmålet om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Etter fagetatens vurdering blir formålet bak avstandsbestemmelsen ikke vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Videre må klagers interesse i å kunne utnytte sin nausttomt på vanlig måte ved å bygge frem til grensen, slik det også er gjort på naboeiendommen, veie vesentlig tyngre enn de ulempene naboene påføres. I fylkesmannens klage hevdes det at lovens formelle krav for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Begrunnelsen er generell og skiller ikke mellom de ulike bestemmelsene som det er dispensert fra. Det er ikke gjort nærmere rede for hvordan hensynene bak avstandsbestemmelsen blir tilsidesatt ved en dispensasjon. Fylkesmannen har blant annet pekt på at naustet er for stort. Fagetaten kan være enig i at naustet isolert sett er forholdsvis stort. Sammenlignet med den øvrige naustbebyggelsen i området skiller det seg imidlertid ikke ut, og vi kan ikke se at størrelsen gir grunn til å avslå søknad om dispensasjon fra avstandsbestemmelsen. Fagetaten konkluderer med at det er grunnlag for å gi dispensasjon og at klagene 4.2 Dispensasjon fra kommuneplanen I kommuneplanen punkt 28 er det gitt følgende bestemmelse: 4
"Innenfor 25-metersbeltet langs sjøen er følgende tiltak ikke tillatt. oppføring av nye bygninger, --- ---" Omsøkte naust er en ny bygning som skal oppføres innenfor 25-metersbeltet, og er dermed i strid med bestemmelsen. Tiltaket krever således dispensasjon i medhold av plbl 19-2. Om lovens vilkår for å gi dispensasjon vises til saksutredningen ovenfor. Etat for byggesak og private planer kan ikke se at hensynene bak byggeforbudet blir vesentlig tilsidesatt ved at det gis tillatelse til oppføring av naust i denne saken. Formålet med kommuneplanen pkt 28 er å ta vare på og videreutvikle kvaliteter knyttet til biologisk mangfold, landskap, kulturminner, bygningsmiljø og allmenn ferdsel innenfor den funksjonelle strandsonen. I retningslinjer til bestemmelsen heter det at "fortetting i eksisterende naustområder kan tillates der dette ikke er i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke er til hinder for ferdsel til og langs sjøen og ikke gir vesentlige terrenginngrep". Den aktuelle nausttomten ligger i forlengelse av eksisterende naustbebyggelse og utgjør således en utvidelse, ikke fortetting i eksisterende naustområde. Det kan argumenteres med at en slik utvidelse bør vurderes i en ny reguleringsplan hvor arealdisponeringen i den aktuelle strandsonen vurderes i en større sammenheng. Fagetaten mener at det likevel er gode grunner til å gi dispensasjon. Det legges vesentlig vekt på at området er regulert til småbåthavn, og at tomten fremstår som en naturlig del av havneområdet. Det er videre lagt stor vekt på at nausttomten grenser mot friområde i øst og at dispensasjon i denne saken ikke vil skape presedens for videre utbygging mot øst. Formålet i kommuneplanen pkt 28 kan ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I dispensasjonsvurderingen er det også lagt vekt på behovet for forutsigbarhet i kommunens plan- og byggesaksbehandling. Selv om det omsøkte tiltak er gjenstand for en ny behandling, må det ses hen til at den tillatelsen som ble stadfestet av fylkesmannen 24.09.2007, sammen med det faktum at området er regulert til småbåthavn og at tomten er uskilt som nausttomt, gir klare forventninger om at det kan oppføres naust på tomten. Når tillatelsen fra 2006/2007 ikke lot seg realisere på grunn av uavklart adkomstforhold, og disse forholdene senere synes avklart, vil det fremstå som urimelig at tilsvarende tiltak nektes gjennomført som følge av at tidligere tillatelse er foreldet med i underkant av ett år. Fylkesmannen mener at tiltaket er for stort og viser til veileder hvor det blant annet fremgår at naust skal vær maks 40 m², takvinkel mellom 35 og 45 grader og mønehøyde under 5 meter. Videre har Steinerskolen påpekt at naustet er godkjent vegg i vegg med et laftet naust. I retningslinjer til kommuneplanen punkt 28 heter det: "Naust skal gis en hensiktsmessig plassering og utforming i forhold til omgivelsene, bl.a. annet med hensyn til byggemateriale, farge og dimensjon. Naust skal oppføres med saltak med vinkel mellom 35 og 45 grader". Omsøkte naust er oppgitt å ha et bruksareal på 54 m² og bebygd areal på 63,5 m², takvinkel på 36 grader og mønehøyde på 5,75 meter. Tiltaket anses å være i tråd med retningslinjene i kommuneplanen, men bryter med den veilederen som fylkesmannen viser til med hensyn til areal og mønehøyde. 5
Etat for byggesak og private planer har vurdert det omsøkte naustet til å ha en tilfredsstillende utforming tilpasset omgivelsene, selv om areal og mønehøyde overstiger det som er angitt i veilederen som fylkesmannen viser til. Etter en samlet vurdering mener Etat for byggesak og private planer at det er grunnlag for å gi dispensasjon fra kommuneplanen punkt 28. Hensynet til forutsigbarhet i plan- og byggesaksbehandlingen og søkers interesse i å oppføre naust i tilknytning til et regulert og etablert naustområde, bør veie tyngre enn de ulempene som følger av at området ikke vurderes på nytt i en reguleringsprosess. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart, datert 20.07.2011 2. Situasjonsplan 3. Ortofotokart, datert 20.07.2011 4. Skråfoto 5. Tegninger 6. Tilsvar fra adv Ommundsen, datert 17.03.2011 7. Tilsvar fra adv Ommundsen, datert 23.02.2011 8. Klage fra fylkesmannen, datert 16.02.2011 9. Klage fra Advokatfirmaet Thommessen, datert 18.02.2011 10. Tillatelse, datert 28.01.2011 6