BERGEN KOMMUNE Byrådsavdeling for byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Notat Saksnr.: 200806506/31 Saksbeh.: ELBI Emnekode: BBY - 5351 Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 5.8.09 Ytrebygda, Steinsvik. Gnr. 39, bnr. 282. Klage over avslag på søknad om fradeling av boligtomt. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om fradeling av boligtomt på ca 333 m2. Søknaden ble avslått i vedtak datert 1.9.08. På bakgrunn av forlenget klagefrist er vedtaket rettidig påklaget av Advokatfirmaet Harris på vegne av Løtvedt Eiendom AS i brev datert 3.10.08. Eiendommen inngår i område regulert til boligformål i reguleringsplan for Søreide, Søvik, Steinsvik, R 752.00.00, stadfestet 26.3.1990. Tiltaket krever dispensasjon fra reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (plbl) 20-6 og 7. Tomten anses mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av bratthet, størrelse og nærhet til eksisterende bebyggelse, jf plbl 63 og 69. En kan ikke se at tomten kan bebygges uten at det gjøres store terrenginngrep/fyllinger og at hus/fyllinger plasseres for nært nabogrenser og vei. Grensen er uhensiktsmessig da den legges 1 meter fra eksisterende bygg. Det anses heller ikke godgjort at kravene til uteareal kan oppfylles innenfor de fastlage tomtegrenser, uten at det gjøres store terrenginngrep/fyllinger og at hus plasseres for nært vei. Det er under klagebehandlingen mottatt subsidiært forslag til fradeling. Forslaget endrer ikke vurderingen av saken, jf nedenfor. Det er 25.5.09 søkt Samferdselsetaten om utvidet bruk av avkjørsel fra offentlig vei, jf plbl 66 nr 1. Søknaden er p.t. ikke behandlet. I forbindelse med nabovarsling er mottatt merknader fra Bente og Erik Brekke, Feråsen 84, Truls J.Løtvedt, Feråsen 82. Det hevdes bla. at søknaden gir mangelfull/feil informasjon, uteareal er for lite og at dispensasjon fra reguleringsplan vil gi presedens. Tomten er besiktiget. En kan ikke se at det i klagen eller på annen måte fremkommer opplysninger som tilsier en omgjøring av vedtaket. 1
2. Forslag til vedtak Vedtak datert 1.9.08 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Elin Birketveit rådgiver 3. Klage Klager har i hovedsak anført at det ikke foreligger grunnlag for å avslå søknad om fradeling av omsøkte parsell. Parsellen er fullt utnyttbar for et bolighus. Plan- og bygningsloven 63 gir ikke hjemmel for å avslå delingssøknader på bakgrunn av at tomten ikke er en "alminnelig" flat, kvadratisk tomt. Det gjøres gjeldende at parsellen er så stor at en senere bebyggelse vil kunne plasseres fire meter fra boligtomt, jf plbl 70. Kommunen kan også dispensere fra kravet. Det gjøres gjeldende at kravene etter plbl 69 og til uteareal kan oppfylles ved bebyggelse på tomten. Parsellen er svært pen med god utsikt, og ligger i et boligområde med lite trafikk. Klager viser til at det kan gis parkeringsrett på eksisterende parkeringsplass like nordøst for parsellen, og at denne parkeringsplass også kan sprenges videre inn på tomten. I tilleggsskriv til klage anføres i hovedsak at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra reguleringsplan hva gjelder kjøring på regulert gangvei, og for fradeling av tomt til ny bebyggelse. Det vil være uproblematisk å imøtekomme kravet til uteareal i kommuneplan. Det vises for øvrig til klagen og tilleggsskrivet i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: Saken gjelder søknad om fradeling av tomt med areal på ca 333 m 2 fra eksisterende eiendom, som er benyttet som lydstudio og bolig. Formålet med søknaden er å oppføre bolig på tomten. Det er ikke anvist plassering for planlagt bolig, da det er opplyst at tomten skal selges. Tomten er på 333 m2, og ikke 600-700m2 som oppgis i klagen. I tilleggsskriv anføres at eksisterende bygg ikke er korrekt inntegnet på kommunens kart og at tomten dermed er større enn kommunens beregninger. Det er imidlertid ikke angitt en konkret tomtestørrelse. Til dette bemerkes at bygget er plassert i henhold til flyfoto, og skal således være korrekt plassert. Evt feilplassering kan kun referere seg til noen cm, og er i alle tilfelle ikke avgjørende for vurdering av denne saken. 4.1 Tomtens størrelse og form, jf. plbl 63 og 69 Deling av eiendom krever tillatelse, jf. plan- og bygningslovens 93. Eiendom må ikke deles på en slik måte at det oppstår forhold som er i strid med loven, forskrift, vedtak eller plan, eller at det dannes tomter som er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse og form, jf. plan- og bygningslovens 63. 2
Vurdering av tomtens skikkethet må ses i forhold til plan- og bygningslovens 69 nr. 1, med krav til den ubebygde del av tomten. Bestemmelsen i 69 stiller krav til utearealets størrelse og kvalitet. Det skal påses at bebyggelsen får tilfredsstillende areal for beboerne til opphold i det fri og lekeareal for barn. Det skal også settes av areal for atkomst og parkering. Dette innenfor planlagte tomtegrenser, og hvor mulig husplassering og størrelse på fremtidig bebyggelse vil være av betydning. Det må i den forbindelse tas i betraktning at det skal være mulig å oppfylle bestemmelsene om byggeavstand til nabogrense, og krav til lys og luft mellom bygninger, jf. plan- og bygningslovens 70. Tomten er meget liten og meget bratt. Den er omsluttet av vei langs store deler av tomten. Den vil kreve store terrenginngrep/fyllinger for å kunne bebygges. Det anses ikke tilstrekkelig godtgjort at det kan oppnås tilfredsstillende kvalitet og størrelse på uteareal. I bestemmelser til kommuneplanens arealdel punkt 11 er det et minstekrav om 50 m2 uteareal. I tillegg stilles kvalitetskrav til utearealet, blant annet at "Arealene skal ingen steder være brattere enn 1:3." Kun et mindre areal i tomtens vestlige hjørne tilfredsstiller dette kravet, og dette gjør at et bolighus må plasseres annet sted på tomten, hvor det er meget bratt. Dette forutsetter igjen store terrenginngrep/fyllinger, og plassering for nær vei. Det er ikke tilrådelig at det på denne tomten plasseres bebyggelse gjennom senere dispensasjoner fra avstandsgrenser til nabo og vei, plbl 70 nr. 2. Tomtegrensen er satt 1 meter fra eksisterende bygg på gjenværende del av omsøkte eiendom. Tomten anses uhensiktsmessig fordi avstandsbestemmelsene i plbl ikke kan overholdes ved plassering av bygg på tomten, og hensynet til lys og luft mellom bygninger blir skadelidende. Videre vil omsøkte grense vanskeliggjøre normalt vedlikehold på eksisterende bygg på gjenværende del av omsøkte eiendom. Det er under klagebehandlingen mottatt subsidiært forslag til fradeling, hvor et areal bak eksisterende bygg (nr. 86) er tatt med. Et slikt subsidiært forslag må omsøkes på ordinær måte, inklusive nabovarsling, for å kunne behandles. Det er imidlertid gjort en foreløpig vurdering i forbindelse med denne klagebehandling. Forslaget endrer ikke vurderingen av saken, da arealet vil ha lav bruksverdi ettersom det er inneklemt mellom to bygg som er plassert 1 meter fra tomtegrensene på mot nordøst og sørvest. Videre bidrar forslaget til uhensiktsmessig grense da det vanskeliggjør vedlikehold på eksisterende bygg. På grunn av tomtens størrelse og bratthet er det vanskelig å se at det er mulig å tilordne hensiktsmessig parkering og manøvrering av bil på tomten. I klagen er det foreslått en løsning med parkeringsrett på et areal like nordøst for parsellen. Arealet eies av klager, men eiendommen gnr 39 bnr 99 har parkeringsrett på arealet. Klager bemerker i skriv 12.6.09 s. 3 (vedlegg 9) at dersom bnr 99 skulle mene å ha krav på samtlige 3 parkeringsplasser på arealet, er dette et privatrettslig tema som må avklares mellom partene og som kommunen ikke skal ta stilling til. Til dette bemerkes at eventuelle privatrettslige hindre vil ha betydning for om det anses å være tilstrekkelig parkeringsplass til rådighet for tomten. Det er således relevant for kommunens vurdering av søknaden. Det er imidlertid ikke av avgjørende betydning, da det foreligger flere avslagsgrunner i saken. En finner det derfor ikke nødvendig å ta stilling til om klager kan disponere det arealet søker viser til. Tomten er besiktiget og fremstår som svært lite egnet som selvstendig boligtomt. Klager anfører at tomten har flott utsikt og plassering. Dette endrer ikke ovennevnte vurdering av saken. 4.2. Dispensasjon 3
Eiendommen er regulert til boligformål i reguleringsplan R. 752.00.00, Fana, Søreide, Søvik, Steinsvik, planområde BO14 med bestemmelser, stadfestet 26.3.1990. Oppføring av bolig på tomten er i utgangspunktet i samsvar med arealdisponeringen i reguleringsplanen, men strider mot planens begrensninger mht. antall boliger, antall tomter og bruk av regulert gangvei som adkomst til tomten. Reguleringsplan er bindende for søknad om fradeling, jf. plbl 31 nr. 1. I delområde BO14 skal det etter reguleringsbestemmelsene 3 a) oppføres frittliggende eneboliger i områder som på planen er vist med tomtedeling. Det er satt krav til minste uteoppholdsareal på 500 m 2 pr. bolig, og tillatt tomteutnyttelse på TU= 25 %. Det skal settes av plass for 1 garasje og minst 1 bil. Plankartet viser eksisterende bebyggelse og planlagt bebyggelse, samt tomtegrenser. Bebyggelse innenfor delområde BO14 synes i hovedsak å være oppført innenfor planens angivelser av planlagt bebyggelse. Omsøkte tomt er ikke angitt som tomt i planen. Det anses dermed ikke tillatt med ytterligere boliger på omsøkte eiendom. Veien forbi omsøkte tomt er regulert som gangvei. Gangveien kan etter reguleringsbestemmelsene 4 d) brukes som kjøreatkomst til spesifikt angitte eiendommer. Bruk av veien som adkomst til tomten er i strid med formålet gangvei. Fradeling av tomt som omsøkt er således i strid med reguleringsplanen, og krever dispensasjon. Plbl 7stiller krav om at det må foreligge særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Det skal foretas en konkret og reell vurdering av forholdene i den enkelte sak. Det må foreligge spesifiserte, klare grunner som er av en slik karakter og har en slik tyngde at de kan slå igjennom overfor de hensyn reguleringsplanen er ment å ivareta. Det skal ikke være kurant å dispensere og det må foreligge en overvekt av hensyn for at lovens krav skal være oppfylt. Det følger av Miljøverndepartementets rundskriv T-2/87 at det skal vises særskilt tilbakeholdenhet med å dispensere fra arealplaner, da slike planer er blitt til etter en omfattende og grundig prosess. Fra søker anføres at en fradeling vil være en naturlig fortetting av området, og at det er fradelt en rekke eiendommer etter reguleringsplanens ikrafttredelse. Det er ikke vist til konkrete eiendommer og det bemerkes at det ikke er fradelt tomter i delområde BO14. Anførselen kan derfor ikke føre frem. Det påberopes at det er fradelt tilsvarende tomter i området. At det foreligger andre mindre tomter i andre delområder av planen er ikke avgjørende. Disse tomtene er flate, og disponerer noe felles uteareal, samt at bebyggelsen ligger estetisk plassert. En kan vanskelig få til en god estetisk løsning med tilpasning til eksisterende tomtestruktur og bebyggelsesstruktur i planområde BO14. Søker anfører at å tillate ekstra boenhet å benytte veien ikke vil medføre merkbar belastning på veien eller presedensvirkning, da området er ferdigutviklet. Det vil være usaklig forskjellsbehandling å ikke tillate dispensasjon for kjøring på veien, da slik dispensasjon er gitt for de øvrige eiendommene i området. Til dette bemerkes at de aller fleste eiendommer har tillatelse til å bruke veien som adkomst ihht reguleringsbestemmelsene punkt 4 d). Omsøkte adkomst er smal. En regulert gangvei må utsettes for svært begrenset bilkjøring for å oppnå den nødvendige sikkerhet og funksjon som gangvei, og tålegrensen er nådd. Omsøkte tomt ligger et godt stykke inn på regulert gangvei. Anførselen kan ikke føre frem. Formelt sett er søknaden også i strid med kravet til minste uteoppholdsareal på 500 m2 per bolig. Siden planen ble vedtatt i 1990 har det imidlertid vært en utvikling mot noe mindre krav 4
til uteoppholdsareal. Det vil derfor være nærliggende å kunne akseptere et mindre uteoppholdsareal enn 500 m2. Som drøftet under punkt 4.1. anses imidlertid ikke kommuneplanens minstekrav til kvalitet og størrelse på uteoppholdsareal å kunne oppfylles, uten at det må gjøres store terrenginngrep og fylling, samt plassering av hus for nært vei. Omsøkte fradeling strider som nevnt mot planens begrensninger mht. antall boliger, antall tomter og bruk av gangvei som adkomst til tomten. En kan ut fra ovenstående drøftelse ikke se at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra reguleringsplanen. Tomten fremstår uansett som mindre vel skikket til bebyggelse etter plan- og bygningslovens 63 jf 69 nr. 1, som er selvstendig grunnlag for å avslå søknaden. Øvrige forhold I vedtaket er vist til plbl 31 nr 1 som avslagsgrunn, mens begrunnelsen omtaler plbl 63. Manglende begrunnelse vedrørende plbl 31 nr 1, samt manglende henvisning til plbl 63 og 69 i vedtaket, anses reparert i klageomgangen. På bakgrunn av ovenstående anbefales at klagen ikke tas til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert 23.4.09 (doknr 22) 2. Utsnitt av reguleringsplan (doknr 21) 3. Tegnforklaring til reguleringsplan (doknr 20) 4. Reguleringsbestemmelser (doknr 19) 5. Fotografier fra besiktigelse (doknr 18) 6. Situasjonsplan vedlagt søknad (del av doknr 7) 7. Flyfoto (doknr 17) 8. Subsidiær søknad (doknr 30) 9. Tilleggsskriv til klage, datert 12.6.09, uten vedlegg (del av doknr 25) 10. Klage datert 3.10.08 (doknr 12) 11. Vedtak datert 1.9.08 (doknr 10) 5