Entras Konsensusrapport 1. juli 2016
Innhold Sammendrag Kontorledighet i Oslo & Bærum Leiepriser Oslo sentrum Transaksjonsvolum Norge Prime Yield i Oslo Byggevolum i Oslo&Bærum Vedlegg Spørsmålene Deltakerne Sundtkvartalet i Oslo, utvikler by- og kontormiljøet i enden av Grünerløkka Side 2
Sammendrag Entras konsensusrapport for juni viser mindre endringer siden april. Kontorledigheten er justert litt ned og leieprisene i sentrum litt opp siden april. Konsensus gir klar nedgang i kontorledigheten fremover og et kraftig fall i transaksjonsmarkedet sammenlignet med 2015. Fall i nybyggingen, vekst i etterspørselen og konvertering til annen virksomhet er årsaken til lavere ledighet. Kontorledigheten i Oslo og Bærum ventes å gå litt ned fra 8,3 prosent i 2015 til 8,0 prosent i år. Ledighetener ventet å gå videre ned til 7,5 prosent i 2017 og ytterligere ned til 7,1 prosent i 2018. Leieprisene på kontor med høy standard i Oslo sentrum ventes å ligge flatt i 2016 for så å øke med hhv 3,1 og 2,4 prosent i 2017 og 2018. Aktiviteten i transaksjonsmarkedet var rekordhøy i fjor og faller til normalt og høye nivåer i år. Anslagene er justert noe ned siden april. Anslaget for 2016 er 63,5 mrd NOK Prime yield i år er justert ned fra 4,1 i april til 4,0 prosent nå. Det holder seg på 4,0 prosent nest år. Byggevolumet i Oslo og Bærum er anslått å gå ned fra 153.000 kvm i 2015 til 97.000 kvm i år og 78.000 kvm neste år. Volumet for i år og neste år er justert opp med hhv 7.000 og 4.000 kvm siden april. Entras konsensusrapport er den eneste rapport som samler ulike analysemiljøers estimater for eiendomsmarkedet. Entra har samlet estimater fra de største analysemiljøene fire ganger i året siden høsten 2009. Entras konsensusrapport samler estimater om kontorledighet og leiepriser i Oslo & Bærum, transaksjonsvolumet for næringseiendom i Norge, prime yield og byggevolum for kontor i Oslo & Akershus. Konsensus defineres som gjennomsnittet av anslagene fra de deltakende analysemiljøene. Anslagene er gitt i første halvdel av april. Rapporten er nøytral i forhold til hva Entra måtte mene om markedet. Oslo, 1. juli 2016 Brattørkaia 16, nytt bygg for BI i Trondheim Side 3
Lavere ledighet og utflating på et høyt nivå i transaksjonsmarkedet Konsensus juni 2016 Utgangen av året 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Kontorledighet i Oslo&Bærum Prosent 5,4 7,6 7,9 7,1 7,2 7,4 7,8 8,4 8,0 7,5 7,1 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Kroner pr kvm / prosent å/å 2.529 2.321-8,2% 2.375 2,3% 2.573 8,3% 2.780 8,0% 2.907 4,6% 3.025 4,1% 2.935-3,0% 2.941 0,2% 3.033 3,1% 3.105 2,4% Transaksjonsvolum, næring totalt Mrd kroner Antall transaksjoner, næring totalt Antall (>50 mill. NOK) Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner 28,0 14,0 37,6 34,8 52,4 40,3 61,6 123,3 63,5 66,5 152 181 207 175 177 11,3 6,7 15,2 18,0 24,3 20,0 31,0 54,4 31,2 33,1 Prime yield, kontor Oslo Prosent Byggevolum i Oslo&Bærum 1.000 kvm kontorbygg 6,7 6,3 5,8 5,2 5,3 5,2 4,7 4,1 4,0 4,0 66 153 97 78 120 Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før Side 4
Små endringer siden april. Prime yield er justert litt ned. Det samme er kontorledigheten Endring i konsensus fra april til juni 2016 2015 2016 2017 2018 Kontorledighet i Oslo Prosentpoeng + 0,1 + 0,0-0,1-0,2 Leiepris, høy standard Oslo sentrum Prosentpoeng opp eller ned siden forrige måling 0,2 prosentpoeng 0,2 prosentpoeng 0,1 prosentpoeng -1,6 prosentpoeng Transaksjonsvolum, næring samlet i Norge Mrd kroner Antall transaksjoner, næring totalt Antall Transaksjonsvolum, kontor i Norge Mrd kroner Prime yield, kontor Oslo Prosentpoeng Byggevolum i Oslo&Bærum 1.000 kvm kontorbygg + 0,0-2,0 +0,5 + 0 + 2 + 3 + 0,4-1,3 1,2 0,0-0,1-0,2-1 + 7 + 4 + 9 Kilde: Entra ASA, basert på et gjennomsnitt av anslag fra ledende analysemiljøer i Oslo markedet Rødt betyr at tallverdien er lavere enn året før Sort betyr at tallverdien er lik eller høyere enn året før Side 5
Kontorledighet i Oslo & Bærum Prognosene for kontorledigheten i Oslo & Bærum er uendret for i år, men justeres fortsatt ned i 2017-18. Konsensus viser at kontorledigheten ventes å gå ned hvert år fremover. 8 av 10 mener ledigheten skal ned i år, mens 2 mener ledigheten skal opp. Også i 2017 og 2018 er det 8 av 10 som mener at kontorledigheten skal ned Side 6
Leiepriser i Oslo sentrum Leieprisanslagene er om lag uendret siden april. Konsensus anslår uendret i år og en oppgang på 3,1% i 2017 og 2,4% i 2018. Det er full spredning i forventningene til opp- eller nedgang i år. I 2017 mener 9 av 10 at leieprisene skal opp i sentrum. I 2018 mener alle at leieprisene skal opp eller være uendret. Side 7
Transaksjonsvolum, samlet næringseiendom i Norge Transaksjonsvolumet er ventet å bli halvert fra i fjor til i år. Volumet er ventet å ligge på 64-67 mrd NOK i år og neste år. Det er små justeringer siden april Alle venter fall i transaksjonsvolumet for næringseiendom i år. Neste år er det mer full spredning i forventningene om opp- eller nedgang. Side 8
Transaksjonsvolum, kontoreiendom i Norge Kontoreiendom utgjør rundt halvparten av samlet transaksjonsvolum for næringseiendom. Det er ventet en nedgang til fra 54 mrd NOK i fjor til 31 mrd NOK i år og 33 mrd NOK neste år. Det er små justeringer siden april. Stor enighet om retningen på transaksjonsvolumet for kontor i år (alle venter nedgang). Neste år er det noe mer usikkerhet. Side 9
Prime yield Prognosene for prime yield er justert ytterligere ned og konsensus per januar i år tilsier en yield på 4,0 prosent for de beste eiendommene i år og neste år 6 av 10 venter lavere yield i år enn i fjor. Kun 1 venter høyere. Neste år venter 7 av 10 uendret yield. Side 10
Byggevolum, ferdigstilte kontorbygg i Oslo&Bærum Anslagene på ferdigstilte kontorbygg er oppjustert siden april for hvert av årene 2016-18. Det er ventet et fall fra 153.000 kvm i fjor til 97.000 kvm i år. I 2018 ventes det en økning til 120.000 kvm. Beslutninger om bygging 2017-18 kan endres i tråd med utviklingen i utleiemarkedet. 8 av 9 venter lavere volum ferdigstilte kontorer i år. Neste år venter de fleste (5 av 9) lavere volum, mens det er et flertall (8 av 9) som venter økt volum i 2018 Side 11
Vedlegg Velkommen til visning av Entra s aktivitetsbaserte kontor. Kontakt Hans Petter Skogstad i Entra på 93866685 eller hps@entra.no Biskop Gunnerusgt 14A i Oslo, Styrerommet i Entra s hovedkvarter Side 12
Spørsmålene SPM 1: Hva tror dere arealledigheten i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2015-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 2: Hva tror du normal leiepris på kontorbygg av høy standard (Regjeringskvartalene, Bjørvika, Oslo S) i Oslo sentrum blir ved utgangen av året i 2015-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3a: Hvor mye vil bli omsatt av næringseiendom i løpet av 2015-17? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 3b: Hvor stor andel av beløpet over vil du anslå vil være kontoreiendom i løpet av 2015-17? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 4: Hva tror dere prime yield i kontormarkedet i Oslo blir ved utgangen av året i 2015-17? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 5: Hvor mange transaksjoner (50 mill. kr +) tror dere vil bli gjennomført i årene 2015-2017? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: SPM 6: Hvor mange kvadratmeter kontor blir brutto tilført markedet i Oslo&Bærum i årene 2016-18? Eventuelle kommentarer / begrunnelse: Side 13
Deltakelse Følgende næringsmeglervirksomheter deltar: Akershus Eiendom CBRE Colliers (var ikke med fra oktober 2010 juni 2011) DNB Næringsmegling (ikke med april 2013) DTZ Malling & Co NAI FirstPartners (med fra juni 2014) Newsec Pangea Property Partners (med fra januar 2012) Union Norsk Næringsmegling Side 14