A la carte MENY: 1. PLANSYSTEMET -kommuneplan -reguleringsplan 2. ENDRING AV PLAN 3. PLANBESTEMMELSER 4. UTREDNINGSKRAV / KU 5. KRITISK BLIKK PÅ PBL 6. LOVENDRINGER 5. TANKEKORS OG PRAKTISKE TIPS
ENDRING AV PLAN - Ny plan som erstatter tidligere (Full prosedyre) - Mindre planendring (Enklere behandling og høring)
Mindre endring av reguleringsplan 12-14, andre ledd: Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan eller til å vedta utfyllinger innenfor hovedtrekkene i planen. Små endringer kan delegeres til administrasjonen.
12-14 tredje ledd: Før det treffes vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, skal gis anledning til å uttale seg. Tips hvis tvil om det kan behandles som mindre endring : -Bruk utvidet høring (flere naboer enn strengt talt nødvendig) -Spør om det er greit å behandle saken som mindre endring -Det er lov å annonsere også for mindre endringer VIKTIG POENG AT SAKEN BLIR TILSTREKKELIG VARSLET.
Ikke en hvilken som helst innvending fra berørte private parter vil gjøre det nødvendig med full planprosess. Avgjørende må være om saken blir godt nok opplyst. Protest fra fylkeskommunen eller berørt statlig sektororgan endringen vil ikke anses som mindre.
Hva som er mindre endring må avgjøres ut fra konkret vurdering i den enkelte sak. ikke gå utover hovedtrekkene i tidligere plan ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser
Endring av plan fra før 2008: Mindre endringer i reguleringsplan skal registreres som en hendelse i planregisteret. Tegnereglene i dagens PBL skal brukes. Ved overlapp gjelder nyeste plan foran eldre. Den gamle planen trenger ikke oppheves. (Kartverket)
Dispensasjon eller planendring? Dispensasjon: Et unntak som ikke vises på plankart/bestemmelser. Midlertidig i karakter. Planendring: En endring som forandrer plankartet/bestemmelser. Permanent i karakter. Full planendring og mindre planendring ( 12-14) Tips: Vurdér bruk av mindre planendring der dette er mulig. Ofte bedre enn dispensasjon og har samme saksgang. Langt enklere enn full planendring, men bruk utvidet varsling ved tvil!
UTREDNINGER gir bedre beslutningsgrunnlag: -Planprogram -Planbeskrivelse -Konsekvensutredning (KU) -Risikovurdering (ROS)
men. utredningskravene må ikke ta av Planleggingen skal ikke være mer omfattende enn nødvendig ( 3-1 i PBL)
Utredningskrav i planer hva er godt nok? Poenget er at følgene av planen er godt nok belyst til å gjøre et kunnskapsbasert vedtak. Dvs et som sannsynligvis er «det beste» totalt sett: PBL 1-1: «Loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner» En god planbeskrivelse kan ofte erstatte en konsekvensutredning (der det ikke er et klart KU-krav)
På høring mai/juni 2015
Oppsummering innspill ved høring av planprogram:
OSEN Konsekvensutredning av de ulike tiltakene:
OSEN Samlet konsekvensutredning av planen ( 3 sider):
Risiko og sårbarhetsanlyse (ROS) (7 sider)
OSEN: Bestemmelser og retningslinjer (Bestem -melser) (Retnings -linjer)
ROAN
ROAN
ROAN
ROAN
Lovendringer
«5-årsfristen» for bygging etter private detaljreguleringer erstattet med en vurdering av planene når de er 10 år gamle.
Forslag til endringer PBL på høring fram til 15. november 2015, bl.a.: -Mer formalisert oppstartfase med tidlig mulighet for kommunen å stanse planinitiativ i strid med overordnet plan. Tiltakshaver skal alltid få sitt planforslag sendt på høring /off.ettersyn så fremt det er i samsvar med overordnet plan. (Kommunen kan vedlegge alternative forslag) -Enklere å endre og oppheve planer: Større skjønn for hva som er mindre endringer. -Hjemmel til å ta gebyr for behandling av områdereguleringer
NOEN TANKE- KORS
Hva planlegger vi for: -Styring -Beredskap -At noe skal skje?
DEMOKRATISK UNDERSKUDD I PLANPROSESSEN De fleste brikkene bli lagt tidligere i prosessen, mens den ennå er lukket. Offentlig ettersyn får mindre betydning.
NOEN PRAKTISKE TIPS
NOEN BEGREPER Planbeskrivelse = Forklarer planens mål og hovedinnhold og mulige konsekvenser av planen. ROS-analyse og eventuell konsekvensutredning inngår her. Er beslutningsgrunnlag for planen. Retningslinjer = veiledende anbefalinger, f.eks for detaljert utforming av bebyggelse. = BØR Bestemmelse(r) = Bindende tekst med ev tilknyttede illustrasjoner = SKAL/MÅ Tips: Skill klart mellom retningslinjer og bestemmelser. Bruk BØR i retningslinjer, SKAL/MÅ i bestemmelser
Fredet kulturminneloven Vernet Plan- og bygningsloven Verneverdig ikke formell status, men verdt å ta vare på
Reguleringsplan noen tips til kommunen: Husk at det er kommunens plan fra og med vedtak om utlegging til off. ettersyn! Husk å avtale ev plankostnader etter dette. Legg gjerne ut planer i alternativer da tar dere partene på alvor og kan spare seinere ekstrarunder. (Men vedta bare ett alternativ!) Det er lettere å redusere en plan enn å utvide den! Vær ikke redd: Planvedtak utløser sjelden erstatningsplikt!!!
Flere tips: -Husk å nummerere de enkelte områdene på kartet dette gir entydig kobling til bestemmelsene. - Blandede formål gir fleksibilitet. Hvis blandet formål hvor ett formål dominerer: Da kan andre formål angis i bestemmelsene (og ikke nødvendigvis plankartet) -Bestemmelsene kan angi et handlingsrom, for eksempel i takvinkel eller hvor mange meter en linje kan forskyves i byggesaken. Gir også en viss fleksibilitet.
HVOR DETALJERT BØR EN PLAN /BESTEMMELSER VÆRE? (forholdet styring og fleksibilitet) - Det er mulig å ha varierende detaljeringsgrad for de ulike delene av en plan. - Detaljerte planer/bestemmelser kan sikre en viss kvalitet (Ved useriøse utbyggere/dårlige arkitekter = Worst Case) - Detaljerte planer/bestemmelser kan være et hinder for god arkitektur (ved seriøse utbyggere og gode arkitekter)
HUSK REKKEFØLGEBESTEMMELSER - Særlig på opparbeidelse lekeplasser og g/s veger. Kan omfatte tiltak utenom planområdet PLASSERING AV BEBYGGELSEN Hussymboler som i bestemmelsene fastsettes å være bindende. Byggegrenser. Det kan bestemmes at bygningers fasade skal ligge i byggegrense. Kalles da byggelinje.
GRAD AV UTNYTTING OG HØYDE *Grad av utnytting bør helst påtegnes kartet (men kan angis i bestemmelsene) *Maksimal gesimshøyde og mønehøyde i meter over bakke eller angis som cotehøyder. Kart eller bestemmelser. Oppgi både max og min grad av utnytting/høyde!
Noen tips om prosess reguleringsplaner: - Beskriv forholdet til kommuneplanen - Tidlig kontakt/samråd med reg etater. - Avklar arkeologi før offentlig ettersyn - Ta uformell kontakt for å få råd, avklare misforståelser og ev. konflikter - Det er ikke flaut å purre (helst høflig) hvis dere ikke får svar. - Bruk regionalt planforum!
Altfor tunge prosedyrer i en del saker.. Bruk «mindre reguleringsendring» der det er mulig
KOMMUNEDELPLAN ELLER OMRÅDEREGULERING? KOMMUNEDELPLAN -Samme framstilling og rettsvirkning som kommuneplanen -Annonsering holder som varsel -Ikke direkte ekspropriasjonsadgang -Private kan ikke påklage vedtatt plan (men myndigheter kan ha innsigelse) -Trenger ikke avklares mht arkeologi OMRÅDEREGULERING -Skal utarbeides av kommunen, men som regel skjer dette i samarbeid med private -Større mulighet til å blande/skille arealformål -Større muligheter for bestemmelser, bla i hensynssoner -Direkte varsling av alle berørte -Direkte ekspropriasjonsadgang -Påklagbar -Må avklares mht arkeologi
Bestemmelser eller hensynssoner? Hensynssoner: Et område med naturgitte eller andre egenskaper som vi må ta hensyn til når vi bestemmer arealbruken. Arealformål: Angir framtidig bruk av et område. -Bestemmelser kan ofte erstatte hensynssoner det gir mer lettleste plankart -Bruk gjerne bestemmelsesgrense (stiplet strek) hvis en bestemmelse skal gjelde bare deler av området