Casa AS Nattlandsfjellet 101 5098 Bergen Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200908451/4 NYBY 5210 05.09.2009 KAHY AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 159 Bnr 926 Tiltakets adresse : Solheimsgaten 55 Tiltakets art : Bruksendring rekkehus, nybygg bod. Tiltakshaver : Gisle Holmen Gundstad m.fl Saken gjelder søknad om følgende tiltak: Legalisering av etablert selvstendig boenhet (to-roms) på loft, og innsatte takvinduer henholdsvis ett mot vest og to mot øst. Oppføring av 22 m² bodbygg i hage mot øst. Utvidelse av boenhet i underetasje, jf søknad. Innsendt søknad om legalisering er innkommet som følge av pålegg fra kommunen v/tilsynsavdelingen dat 25.11.08 etter oppdaget etablert forhold av Bergen Brannvesen 14.11.08. Den del av søknaden som omhandler legalisering av innsatte takvinduer og etablering av bodbygg i hage tas ikke til behandling da dette er å anse å ha sammenheng med ovennevnte avgjørelse. Dette gjelder også for omsøkt utvidelse av eksisterende boenhet i underetasje. Det er i søknaden ikke dokumentert at denne er godkjent som selvstendig boenhet. Til orientering kan det opplyses om at i vårt Web-register består bygningen av totalt 1 boenhet. I denne type bygninger og som vist på eksisterende plantegninger av underetasjen antas det å ha vært bodareal samt en hageleilighet som tilleggsareal til overliggende bolig-(er), og ikke som egen selvstendig boenhet. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 74.1 Planløsning og utseende avslås søknad om tillatelse til legalisering av etablert selvstendig boenhet på loft.
SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus/dispensasjoner: Eiendommen omfattes av eldre reguleringsplan for Vestre Årstad og Uren-Kronviken- Soleheimsviken, planen er uten bestemmelser. Inngår i kommuneplanens arealdel som byggeområde. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert merknader fra eier i nabobygning mot nord, Solheimsgaten 53. Merknadene som omhandler ny boenhet går i hovedsak på at husene i gaten har utgangspunkt i 2 leiligheter og hageleilighet i kjeller. Det påpekes videre frykt for at denne del av Solheimsgaten vil bli som nabogaten Skrivergaten med tilsvarende rekkehus preget av hybelfisering med de konsekvenser dette har medført for levevilkårene i strøket. Vannforsyning og avløp: Det er ikke dokumentert at omsøkte boenhet på loft er sikret lovlig vannforsyning og avløp med hensyn til forhåndsuttalelse fra Vann og avløpsetaten. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Plan- og bygningsloven 74 nr. 1 har følgende ordlyd: Bygning med oppholdsrom for mennesker skal ha forsvarlig planløsning, herunder tilfredsstillende lysforhold, isolasjon, oppvarming, ventilasjon og brannsikring Nærmere bestemmelser kan gis ved forskrift. Tekniske forskrifter til plan- og bygningsloven 10-31 sier følgende: Ethvert byggverk og ethvert rom skal ha planløsning og størrelse som er egnet til formålet. Romhøyden tilpasses rommets størrelse og funksjon. Rom for varig opphold skal ha et volum på minst 15 m 3. For nærmere å utdype dette viser ovennevnte forskrift til "Veiledning til teknisk forskrift 1997", 4. utgave mars 2007. "Av hensyn til inneluftskvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblerering o.a., bør romhøyde vanligvis ikke være under 2,4 m. Det er likevel ikke satt noen nedre grense for romhøyden. Kravet om planløsning vil likevel innebære at det er en grense for romhøyden og omfanget av redusert mønehøyde, slik at høyden ikke er lavere enn det en person trenger for å gå oppreist. Rom bør ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør. Romhøyden bør derfor ikke være lavere enn 2,2 meter." Dette tilsier at ny selvstendig boenhet skal tilfredstille planløsning og størrelse som er egnet til formålet. I omsøkt sak vil kun deler av leiligheten ved møne ha tilstrekkelig høyde i samsvar med lovverket. Takhøyden i omsøkte boenhet er hovedsakelig lavere enn 2,20 m. og av hensyn til inneluftkvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblering o.a. er det vår oppfatning at omsøkte tiltak ikke tilfredsstiller kravene slik de fremgår av pbl. 74 nr.1 jfr. TEK 10-31. Intensjonen med lovverket er ikke at en skal oppholde seg kun i deler av leiligheten for å kunne oppnå tilstrekkelig romfølelse. Side 2 av 5
Bygningens opprinnelige og formål har vært beboelse i 1 og 2 etasjer og loft til bruk som tilleggsareal for beboerne som bl a tørk av klær. Det kan også nevnes at tilsvarende søknader om selvstendige boenheter på loft for rekkehusenheter i området er gitt med samme avgjørelser og begrunnelse. Dersom det mot formodning ønskes beboelse på loft må det inngå som del av underliggende etasje, og ikke som egen selvstendig boenhet med de krav lovverket gir ved dette. Når det gjelder rømningsforhold med hensyn til personsikkerhet så vil et slikt tiltak på loft som omsøkt sannsynligvis krevd uavhengig kontroll av brannsikkerhet fra kommunen. Det er i den anledning beklagelig at det er etablert boforhold på loft uten at det foreligger godkjennning til dette. Konklusjon: Bygningsmyndighetene kan ikke se at ovennevnte lov og forskrift er ivaretatt på en forsvarlig måte og finner derfor at loftet er uegnet som egen selvstendig boenhet. Dette går i hovedsak på ovennevnte takhøyde og som ikke kan endres. Det vil med dette bli foretatt videre oppfølging fra kommunens side om etablert beboelse på loft. Forhold vedrørende kommuneplanens arealdel: Etablering av nye boenheter utløser krav om uteoppholdsareal, i dette tilfelle for byggeområder. Det vises til kommuneplanens arealdel pkt. 11 Utendørs oppholdsarealer for bolig som blir gjort gjeldende for omsøkte tiltak: Privatareal: Minimum 6 m² pr boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m²pr boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr boenhet ved 4 eller flere enheter): 25 m² for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m² for annen type bebyggelse. Det stilles også kvalitetskrav til arealet. Det er i samme plan 8 Universell utforming/tilgjengelighet for alle stilt krav om at minimum 30 % av alle nye boenheter i byggeområder skal utformes etter prinsippene om universell utforming/tilgjengelighet for alle. Dette tilsier at en av boenhetene skal blant annet tilrettelegges for trinnfri adkomst. Ovennevnte forhold er i søknaden ikke dokumentert ivaretatt eller påvist. Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200908451. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Trygve Sæle seksjonsleder Karsten Høyheim saksbehandler Kopi: Gisle Holmen Gundstad m.fl, Solheimsgaten 55, 5054 Bergen Bjørg Oppedal Fraas, Solheimsgaten 53, 5054 Bergen Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5