Planbeskrivelse 4034 PLAN NR. 4034 - REGULERINGSPLAN FOR VISNES, SMELTEHYTTA Arkivsak: 11/911 Arkivkode: PLANR 4034 Sakstittel: PLAN 4034 - DETALJREGULERING FOR VISNES, SMELTEHYTTA - GNR/BNR 79/159,199 Dato: 08.03.2012 1.0 FORSLAGSTILLER På vegne av Karmøy kommune oversendes vedlagte forslag til detaljplan. Fakturaadresse/ tiltakshaver for plansaken: Karmøy kommune Regnskapsavdelingen Merk: Prosjekt Visnes smeltehytta Forslagsstiller: Arkitektkontoret BREKKE HELGELAND BREKKE AS v/mona Fågelklo PB 20 5501 Haugesund tlf. 52 70 08 10 e-post: m.fagelklo@abhb.no 2.0 PLANOMRÅDE 2.1 Dagens forhold Plansituasjon: Planområdet ligger er per dags dato uregulert. I kommuneplanen for Karmøy er området avsatt til offentlig friområde (jfr. utsnitt, vedlegg 1). Om planområdet: Arealene er del av det område som tidligere fungerte som gruveområde på Visnes. Her ble utvunnet kobber fra år 1865, frem til år 1972. Hele området er verdifullt, både grunnet kulturminner og landskap.
Sør i planområdet ligger den tidligere parken anlagt av bergverksfolkene, Fransahagen som fortsatt er til dels parkmessig opparbeidet. Nord i planområdet ligger ruinene av smeltehytta med omkringliggende fyllinger og murer. Smeltehytta var i drift fra år 1872 til år 1887. Driften av hytta ble nedlagt grunnet bøndenes protester mot omfattende forurensning. Fra museumet og til smeltehytta er det to mulige gangadkomster. En adkomst går via Fransahagen på asfaltert vei, frem til et et tråkk som tar til ved g.nr. 79 b.nr. 155 og går frem til smeltehytta. Den andre gangadkomsten til smeltehytta er en gruset turvei som går fra museumet,følger langs sjøen, og går frem til smeltehytta. Noen private eiendommer, deriblant to som ligger innenfor planavgrensningen har veirett til sine eiendommene på den asfalterte gangveien gjennom Fransahagen. Det er ikke etablert felles avløp i området per dags dato. Hensikt med planarbeidet: Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for restaurering av smeltehytta til forsamlingslokale, samt å tilrettelegge for etablering av kommunaltekniske anlegg (kjørbar gangvei, vann, avløp) frem til denne. Området som berøres av planarbeidet er uregulert og ligger i 100 meters beltet langs sjøen. Derfor kreves tilrettelegging via en detaljplanprosess. Økonomi: Karmøy kommune forvalter midler (gaver fra privatpersoner og bedrifter, samt midler tildelt fra Rogaland Fylkeskommune) som er øremerka til å ivareta ruinene av smeltehytta. Eierforhold: Arealene omkring smeltehytta er eiet av Karmøy kommune, mens arealene omkring Fransahagen er eiet av Stiftelsen Visnes Grubemuseum. 2.2 ROS-analyse Det er krav om risiko- og sårbarhetsanalyse i alle reguleringsprosesser. Vurdering nedenfor er en stedlig vurdering på bakgrunn av veileder utgitt av Fylkesmannen. Naturrisiko: Havstigning/stormflod Faren for flom og høy vannstand vurdert. Smeltehytta ligger på ca. kote +4,0 m over havet, og det er derfor vurdert å ikke være fare for skade på bygg grunnet vare seg havsstigning eller flom. Tiltak: Ingen. Virksomhetsrisiko: Forurenset grunn Det foreligger ikke registreringer fra området i Klif (Klima- og forurensningsdirektoratet) sin database over forurenset grunn. Dog antas hele området omkring Visnes gruveområde å være forurenset både i grunn, og i vann (jfr. notat fra Karmøy kommune, dat. 21.09.2010, vedlegg 2). Det er ikke aktuelt å foreta noen form for opprydding innenfor området i forbindelse med gjennomføringen av detaljplanen. Opparbeidelsen av kommunaltekniske anlegg vil ikke medføre flytting av masser ut fra området.
Intensjonen er at massene skal tilbakeføres så langt det lar seg gjøre. Dette endrer ikke forurensningssituasjonen i området. Tiltak: Ingen, men med unntak for område FSL (smeltehytta). Rådgiver Per Erik Johansen på SFT er kontaktet. Han anbefaler at det i planbestemmelser settes krav til undersøkelse av grunnen i byggeområdet for smeltehytta. En slik undersøkelse er avklarende i forhold til om det foreligger behov for tiltaksplan/tiltak i forbindelse med restaurering av hytta. I planbestemmelser pkt. 7.3 er sagt at; Før det gis tillatelse til tiltak innenfor FSL skal det foreligge rapport utført av sakkyndige som avklarer evt. forekomst av forurensing innenfor formålet. Evt. nødvendige tiltak skal være beskrevet i en tiltaksplan godkjent av forurensningsmyndighet (pt. Karmøy kommune) iht. forurensingsloven. Sårbare objekter: Kulturminner-/landskap Hele planområdet har en høy kulturminne- og landskapsverdi. Omkring smeltehytta ligger slagghauger, fyllinger og flotte murer fra områdets driftstid. Mellom hytta og Fransahagen ligger et nydelig lynglandskap. I Fransahagen er det verdifull vegetasjon fra arealets storhetstid som park. I den gruslagte gangveien langs sjøen sies det å ligge jernbaneskinner fra driftstiden. Tiltak: I planbestemmelser for hensynssone H500_5 pkt. 6.3 er sagt at; Bygninger, steinmurer/-gjerder og landskap skal bevares. Før hvert søknadspliktig tiltak (nybygg/restaurering/anlegg) skal det foreligge positiv uttale fra antikvarisk myndighet (pt. Rogaland fylkeskommune) før det gis tillatelse til tiltak. Dette gir Rogaland fylkeskommune anledning til å påse at alle tiltak som omsøkes innenfor hensynssonen blir prosjektert og utført slik at viktige kulturminne- og landskapsverdier ivaretas. Av den grunn har det ikke vært behov for ytterligere detaljavklaringer i reguleringsprosessen, dog er det etter oppfordring fra fylkeskommunens representant valgt å ta inn noen punkt i bestemmelser som en huskelapp : - restaurering skal utføres med høy estetisk kvalitet (pkt. 3.2) - adkomstsoner ved smeltehytta skal ha enkel opparbeidelse med grus. Gruset skal ha en kulør tilpasset stedet (pkt. 3.4) - trafo skal tilpasses både terrenget og bygningsmiljøet den legges inntil (pkt. 3.10) - kjørbar gangadkomst til smeltehytta fra g.nr. 79 b.nr. 155 og frem til smeltehytta skal være gruset, opparbeidelsen skal være enkel (pkt. 4.3) - sikring av kjørbar gangveivei (førstøttingsmur, autovern ) i skråning ned til smeltehytta skal utføres i stein (pkt. 4.4) For å ha anledning til å ivareta kulturminneverdien i smeltehytta må dette nødvendigvis innvirke på byggets behov for energitilførsel etter restaurering. Det er ikke ønskelig å isolere vegger i hytta, da et slikt tiltak ville vært svært forringende for kulturminnet. Derfor er det i planbestemmelser pkt. 3.3 vist til plan- og bygningsloven og sagt at; Kulturminne- og antikvariske verdier skal prioriteres foran krav til bygningens energiytelse, jfr. TEK 10 14-1 pkt. 4. Ferdig restaurert forsamlingslokale vil stå med minimal oppvarming når det ikke er i bruk. Dette gjør at også 14-2 pkt. 3 i TEK 10 kunne vært relevant å vise til. Karmøy kommune har engasjert Cowi å utarbeide skisse til teknisk plan for vann og kloakk i planområdet. Skissen viser at største del av ledningstrasèn vil bli liggende i den kjørbare gangveien. Hvor trasèn blir liggende utenfor veien så er dette vist i plankartet med en omtrentlig avsatt hensynssone.
2.3 Samordning/medvirkning Varsling: Varsel om oppstart er sendt til berørte parter og offentlige instanser. Varsel er også annonsert i Haugesunds avis, samt utlagt på kommunens nett. Varslingsmateriale, jfr. vedlegg 3. Innkomne innspill kommenteres under pkt. 4.0. Oppstartsmøte: Det er avholdt oppstartsmøte den 14.04.2011 (jfr. referat vedlegg 4). Annen medvirkning: Den 19.09.2011 ble det avholdt befaring av planområdet sammen med representant fra Fylkesmannen i Rogaland. Den 27.09.2011 ble det avholdt befaring av planområdet sammen med representant fra Rogaland fylkeskommune og Karmøy kommune sin antikvarisk sakkyndige. 3.0 PLANFORSLAG 3.1 Beskrivelse av planforslaget. Intensjonen med planforslaget er å tilrettelegge for restaurering av smeltehytta, og etablering av vann, avløp og kjørbar gangvei for nyttetransport frem til denne. Hovedfokus i arbeidet har ligget på ivaretakelse av kulturminner og landskap i området, jfr. ROS-analyse. Smeltehytta er avsatt som et eget byggeområde. Området er utvidet til å strekke seg noe utenfor de eksisterende ruinene for å ha anledning til å etablere toaletter og kjøkken i bakkant av ruinene (jfr. føreløpig forslag til planløsning, vedlegg 5), og evt. en innglasset gangsone i forkant. I kommuneplanen er eiendommene g.nr. 79 b.nr. 155 og b.nr. 156 avsatt som offentlig friområde. Etter oppfordring fra fylkesmannens representant er eiendommene i sin helhet medtatt i planforslaget med formål bolig, frittstående, for å sikre eiendommene rett arealstatus. Utnyttelsen er satt til 20% BYA (inkl. garasje og parkering), maks byggehøyde er satt til 8 m fra gjennomsnittlig terrengnivå. Garasje skal harmonere med boligen og være underordnet denne. I adkomst skal til enhver tid være frisikt på 3 x 25 m. Naboer er varslet om utvidelse i brev dat. 04.10.2011 (vedlegg 6). Da utvidelsen er til fordel for eierne av eiendommene så er det ikke gitt noen uttalefrist grunnet utvidelsen. I forbindelse med offentlig ettersyn er det mulighet for å komme med evt. innspill. Kommunens elkonsulent har dokumentert behov for trafo i tilknytting til smeltehytta. Plassering er vurdert og fastsatt på plankart.
Stor del av arealene innenfor planavgrensningen er avsatt til offentlig friområde. Friområde ønskes opprettholdt i naturlig stand. Dog er det i planbestemmelsene åpnet for tilrettelegging av anlegg som fremmer områdets bruk som friområde. Det er tillatt å vedlikeholde trær og etablerte parkanlegg. Gang- og sykkelveien skal være kjørbar. Veien skal begrenses brukt til nyttekjøring frem til smeltehytta, samt brukt som adkomst til private boligeiendommer. Tillatt bruk skal skiltes. Vei skal sperres for annen trafikk enn nyttekjøring. Skilting/sperring avklares i teknisk plan. Veibanen skal være asfaltert frem til g.nr. 79 b.nr. 155, deretter skal veien ha enkel opparbeidelse og være gruset. Kjørebanebredden på vei som blir brukt som adkomst til boliger er 4 m, kjørebanebredden på vei som blir brukt som adkomstvei til smeltehytta er 3 m. Turveien langs sjøen skal være gruset. Denne skal fungere som hovedadkomst for publikum som skal besøke smeltehytta. Tillatt bruk skal skiltes. Skilting avklares samtidig med teknisk plan for gang- /sykkelveien. Adkomsten til smeltehytta er universelt utformet for alle brukere ved at det er anledning å kjøre personer med spesielle behov frem til hovedinngangen på smeltehytta. Parkering skal løses på eksisterende parkeringsplasser i nærområdet. Ved større arrangement hvor de eksisterende parkeringsplassene ikke klarer å ta all parkering, så skal arrangør utarbeide parkeringsplan for midlertidlig parkering. Planen skal godkjennes av Karmøy kommune, v/driftsavedlingen. Renovasjon for smeltehytta skal håndteres sammen med Karmøy kommune sine øvrige anlegg i nærområdet. Boliger renoverer på egen eiendom. Over hele området (med unntak av boligeiendommene) er lagt inn hensynssone H500_5. Alle søknadspliktige tiltak innenfor sonen skal forelegges Rogaland Fylkeskommune for uttale. Det skal foreligge positiv uttale fra fylkeskommunen før det kan gis tillatelse til tiltak. Ledningstrasèr som ikke blir liggende i kjørbar gangvei så skal legges i infrastruktursone H400_1 H400_4. Før det gis tillatelse til tiltak for kommunaltekniske anlegg så skal det foreligge godkjent teknisk plan. Kommunaltekniske anlegg skal være ferdigstilt iht. teknisk plan, og godkjent før det gis brukstillatelse til smeltehytta. 3.2 Arealbruk FSL B T G/s F TV SUM AREALER 1,1 daa 3,2 daa 0,1 daa 2,6 daa 42,9 daa 0,9 daa 50,8 daa