NUMMER 2 - MAI 214 UTLEIENYTT Utleienytt-eneste magasinet med artikler om boligutleie FRA LEIE-BOLIG SAKER I DETTE NUMMERET Svakt boligmarked betyr hett leiemarked SIDE 3 Mye nytt innen skatt og avgift Husleieloven blir endret SIDE 7 SIDE 9 Den gode utleieboligen Fortsatt en god investering? SIDE 1 SIDE 11
4 Roger Bjørnstad, sjeføkonom, Samfunnsøkonomisk analyse Leieprisene framover Endringer i leien i eksisterende leieforhold er grundig regulert. Dessuten er leiemarkedet påvirket av en rekke ulike utleiere, med ulik prissettingsstrategi. Likevel er det forholdet mellom tilbud og etterspørsel som driver leieprisutviklingen. Alle priser som bestemmes i et marked, Her skal jeg som vanlig vurdere den siste påvirkes av endringer i enten tilbud eller tids utvikling i noen av de viktigste forhol- etterspørsel. For å forstå, og kanskje dene som påvirker tilbudet og etterspør- anslå utviklingen i leieprisene, er det selen etter leieboliger i Oslo. derfor fornuftig å vurdere prisene i lys av dette. Det høres opplagt ut. Mange tenker nok annerledes, som for eksempel om prisnivået er høyt eller lavt i forhold til før, boligprisene eller sitt eget referansepunkt.
5 BEFOLKNINGSVEKSTEN I 212 og 213 ble befolkningsveksten i Oslo noe redusert, fra et gjennomsnitt på nesten 13. personer årlig i perioden 27-211 til omtrent 1.5 personer. I år har veksten økt igjen. I første kvartal var befolkningsveksten på over 4. personer, om lag 1. personer mer enn samme tid i fjor. Både innvandringen og innflyttingen fra andre kommuner har tatt seg opp. Ikke siden 27 har Oslo opplevd en netto flyttegevinst fra resten av Norge. I 1. kvartal i år var det imidlertid vel 3 flere som flyttet inn enn ut. Den voksende innvandrerbefolkingen er dog den klart største årsaken til befolkningsveksten i hovedstaden. Vi kan nok vente oss at rundt 8. nye landsmenn bosetter seg i Oslo i år (netto). 18 16 14 12 1 8 6 4 2-2 -4 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Fødselsoverskudd Netto, innflytting innenlands Netto, innvandring Folkevekst Befolkningsframskriving (SSB) BOLIGØKONOMI Det er ikke tvil om at befolkningsveksten skaper et økt boligbehov. Innflytterne må bo. I hvilken grad det påvirker etterspørselen etter leieboliger avhenger imidlertid av hvordan boligøkonomien i både leieog eiersegmentet vurderes. Av ulike årsaker ønsker mange å leie bolig framfor å eie. Andre ønsker helst å eie. Atter andre vurderer dette som et økonomisk spørsmål. Særlig «timingen» for når man skifter fra å være leietaker til å kjøpe egen bolig, er beheftet med en økonomisk vurdering. «Timingen» på boligkjøp er i stor grad preget av forventninger om boligprisutviklingen. Siden prisforventninger «smitter», ikke minst gjennom media, ser vi ofte til dels store svingninger i eierprisene. Det var en slik atferdsendring som i fjor høst førte til 5 prosent lavere boligpriser i Norge. Nå opplever vi ny boligprisvekst fra gunstig husholdningsøkonomi og fortsatt sterk befolkningsvekst. Over tid er det slike faktorer som driver boligprisene. Inntektsutviklingen hos husholdningene har vært god gjennom en årrekke. Lønnsveksten har kanskje ikke vært så høy, men til gjengjeld har levekostnadene vokst lite. Reelt sett har husholdningene derfor fått betydelig bedre råd. De ønsker at deres boligstandard skal vokse i takt med levestandarden for øvrig. Vekstutsiktene framover er på det jevne. Veksten i norsk økonomi er moderat, lønnsveksten blir litt lavere og arbeidsledigheten kan forventes å øke litt. Etterspørselen i eiermarkedet fortsetter nok å øke, men kanskje ikke i et høyt tempo. Det innebærer at leiemarkedet kan virke relativt attraktivt for mange.
6 8 7 6 5 4 3 2 1 BOLIGBYGGING For å vurdere hvordan leieprisutviklingen blir, må man imidlertid se utviklingen i etterspørselen sammen med boligbyggingen. Dessuten er det viktig om boligene tilbys som eierboliger eller leieboliger. Det er nok betydelig grad av fleksibilitet i markedet. Dersom salget av boliger går trått, vil mange kunne koverteres til leieboiger. 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% 26K3 jan. 4 26K4 mai. 4 27K1 sep. 4 27K2 jan. 5 27K3 mai. 5 27K4 sep. 5 28K1 jan. 6 28K2 mai. 6 28K3 sep. 6 28K4 jan. 7 29K1 mai. 7 29K2 sep. 7 jan. 8 29K3 mai. 8 29K4 sep. 8 21K1 jan. 9 21K2 mai. 9 21K3 sep. 9 21K4 jan. 1 211K1 mai. 1 211K2 sep. 1 211K3 jan. 11 211K4 mai. 11 212K1 sep. 11 212K2 jan. 12 mai. 12 212K3 sep. 12 212K4 jan. 13 213K1 mai. 13 213K2 sep. 13 213K3 jan. 14 213K4 mai. 14 214K1 Differanse Styringsrente Utlånsrente inkl. provisjon (Rammelån med pant i bolig) Nyboligsalget har gått trått, men er i ferd med å bedres. Det ble hardt rammet av nedgangen i bruktmarkedet. Ifølge nyboligstatistikken ECON Nye boliger falt salget av nye boliger i Oslo og Akershus fra 754 boliger i perioden januar-februar 213 til kun 327 i samme periode i år. Fram til juni i år har salget tatt seg noe opp igjen. Med en slik kraftig salgsnedgang, har lageret av usolgte nye boliger økt tilsvarende. Utbyggere kvier seg for å sette i gang nye boligprosjekter. Antall igangsettingstillatelser har blitt drastisk redusert. I perioden januar-april 213 ble det gitt nesten 173 slike tillatelser. I samme periode i år er antallet knapt 25. Akershus Oslo
7 MARKEDSBALANSEN Vi ser altså at mens befolkningsveksten i Oslo skyter ny fart og boligøkonomien til en viss grad støtter veksten i boligetterspørselen, faller boligbyggingen på grunn av nervøse utbyggere som sitter med et stort lager av usolgte boliger. Det er grunn til å tro at det blir økte markedsubalanser framover. Boligprisveksten kan dermed fortsette, men boligøkonomien legger begrensninger. Det gir et økende behov for leieboliger i Oslo. Hvordan prisene utvikler seg er imidlertid ikke så enkelt å anslå. På den ene siden er eksisterende leiepriser grundig regulert, og de er koblet til boligprisene og boligeiers rentekostnader. På den annen side blir nye leiekontrakter i større grad påvirket av den økende etterspørselen. SSB har nylig publisert leiepriser for 213. Den viste en vekst i gjennomsnittlig månedlig leie i Oslo og Bærum på 6,9 prosent. Til sammenlikning økte bruktboligprisene med «bare» 5,3 prosent i Oslo og 3,5 prosent i Bærum. Mitt tips er at leieprisene stiger mer enn boligprisene også framover i hvert fall på nye kontrakter. 7 6 5 4 3 2 1 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Jan. - Feb. 13 Jan. - Feb. 14 Akershus Oslo 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 feb. 4 jun. 4 okt. 4 feb. 5 jun. 5 okt. 5 feb. 6 jun. 6 okt. 6 feb. 7 jun. 7 okt. 7 feb. 8 jun. 8 okt. 8 feb. 9 jun. 9 okt. 9 feb. 1 jun. 1 okt. 1 feb. 11 jun. 11 okt. 11 feb. 12 jun. 12 okt. 12 feb. 13 jun. 13 okt. 13 feb. 14 Antall ledige Antall solgte
8 Finansiering av sekundærboliger Tilgangen på utleieboliger er høyere enn på mange år. Over 2 Osloobjekter står annonsert på Finn.no. Beviste leietakere vil ha kvalitet, og går gjerne fl ere runder for å få det de vil ha. overt bolig, men sannsynligheten for gode og stabile leietakere øker, og lav ledighet betyr mye i det store regnestykket. Parum esciunt occum qui aut faccaborem aut vent. Faccusamus adist enderspero dolum ut aut ut officipsam hil esequibus aut aborrum fugias nimet eat eum eos voluptatur sum faccati umquae ea volorer natiae dempore plitias in re laboris ab in reici od et es modite et que il ilitibus, et ut et alique eruptatio. Hit porem unde vollis dolore perit oditatusdae possimi, omnihicilla dolupient alignim enduntur? Ovit faceat Ilan Bolstad, Teamleder, utleie Het sommer i utleiemarkedet? Tilgangen på utleieboliger er høyere enn på mange år. Over 2 Osloobjekter står annonsert på Finn.no. Beviste leietakere vil ha kvalitet, og går gjerne fl ere runder for å få det de vil ha. Vi er inne i den perioden på året da det leies ut fl est boliger og presset i utleiemarkedet er størst. Det topper seg fordi et høyt antall studenter endrer boforhold om sommeren samt at arbeidsmarkedet gjennomgår sesongmessige endringer. I tillegg bidrar arbeidsinnvandring til en netto tilfl ytting til Oslo og Akershus. Utleiemarkedet har god tilgang på nye og godt renoverte boliger. Dette presser kravene til standard opp. Markedsprisen øker ikke nødvendigvis for en godt renovert bolig, men sannsynligheten for gode og stabile leietakere øker, og lav ledighet betyr mye i det store regnestykket. Leietakerne er i hovedsak nøye på hva de aksepterer, så vårt råd til utleiere er å holde boligen på en god standard. Oppgrader kjøkken og bad til utleiestandard, mal vegger og tak. Sørg gjerne for at standard brukerutstyr som gardinoppheng, persienner, knagger, takbelysning, varmeovner og så videre, er på plass. FØLGER EGNE PREFERANSER Når det gjelder beliggenhet ser vi ingen merkbar endring i mønstrene. Folk foretrekker boområder de har preferanser for. Det er ikke slik at man velger å bo på Frogner fordi det er noe spesielt bra til leie der, hvis man egentlig ønsker å bo på Sagene. De sentrale områdene står fortsatt sterkt, men må i enkelte tilfeller vike av hensyn til leiepris til fordel for randsonen. Samtidig ser vi klart at omfattende byggeaktivitet trekker områder vesentlig ned. En typisk leietaker er student eller arbeidsinnvandrer mellom 2 og 3 år, som ønsker å leie i 2-4 år. Tilgangen på leietakere i disse attraktive gruppene er relativt god. Partysvensker har på folkemunne blitt en ufordelaktig betegnelse på unge svenske leiesøkere. Vår erfaring er at denne gruppen ikke skiller seg negativt ut fra andre, heller tvert imot. De fl este unge svenske leietakere er arbeidende, betaler leie og er godt integrert i boområdene de tilhører. MER BOFELLESSKAP Det har vært en vesentlig prisøkning i leiemarkedet siden 28. Dette har økt interessen for ulike typer bofellesskap. Det er nå vanlig at boliger prises mer ut fra soveromkapasitet enn andre fasiliteter. Dette har de siste årene bidratt til en relativ økning i prisen på 3 og 4 roms leiligheter på bekostning av 1 og 2 roms. I en 4 roms i Oslo kan man betale 5 5 per leietaker mens man i en 1 roms gjerne betaler 8. Med mange studenter i markedet øker presset på større leiligheter ytterligere. En tredjedel av Leieboligs utleie skjer fra juni til august, med juli som toppmåneden. I denne perioden oppnår vi erfaringsmessig 5-1 prosent høyere priser enn snittet for året. Presset om sommeren har ført til at leiesøket for studenter starter tidligere enn før. Mange av dem er villige til å betale ekstra for å få boligen de ønsker og slippe unna sommerrushet. Presset i boligmarkedet gjør at vi som utleiefi rma opplever økt interesse fra både utleiere og leietakere. Utenlandske leiesøkere er dessuten i større grad vant til å benytte profesjonelle formidlere, noe som også øker etterspørselen etter våre tjenester.
9 Hilde Mellingen, daglig leder i LeieBolig Utleie AS Har fått viktige svar fra kundene Resultatene fra årets store kundeundersøkelse er klare. På mange områder scorer vi bra, men vi har også fått nyttige signaler om hva som kan bli enda bedre. Tusen takk til alle leietakere og utleiere som har tatt seg tid til å svare. Det er YouGov som har gjennomført undersøkelsen for oss. Den er den første i sitt slag, og blir nå et viktig referansepunkt i Leieboligs løpende arbeid med kvalitet i alle ledd. Over halvparten av utleierne oppgir at den viktigste grunnen til at de benytter oss er at de ikke ønsker å ta arbeidet med utleien selv. Derfor er vi glade for at de mener vi leverer bra i forbindelse med selve utleieprosessen, utbetaling av leie og rapportering. På en skala fra 1 til 5, der 5 er beste karakter, gir 72 prosent oss en femmer eller firer for utleieprosessen. Ytterligere 23 prosent gir oss 3, altså sånn midt på treet. Andelen misfornøyde er minimal. Når det gjelder utbetaling og rapportering får vi karakteren 5 eller 4 av hele 93 prosent. Vi har litt mer å jobbe med når det kommer Også her er flertallet fornøyd eller nøytralt, til oppfølging av leietaker, saksbehandling men andelen som uttrykker misnøye ved av eventuelle klager og utbedring av feil og å sette 1 eller 2 er allikevel oppe på 32 mangler i boligen. På alle tre kriterier får vi prosent. Derfor er dette blant temaene vi nå flest treere. Heldigvis er det også flere som følger opp med sikte på å bli enda bedre. er fornøyd enn misfornøyd, men andelen som gir oss bare 1 eller 2 varierer fra 15 til Skal gjentas 26 prosent, og det er høyere enn vi vil slå Planen er deretter å gjenta undersøkelsen oss til ro med. i løpet av 215, for å måle resultatene av vårt løpende kvalitetsarbeid. Få vil bytte Imidlertid er det bare 9 prosent som vurde- Undersøkelsen inneholdt også en del rer å ta over utleien selv, og kun tre prosent spørsmål om leietakernes planer, tidsho- kan tenke seg å gå til konkurrerende forval- risont og preferanser, samt utleiernes syn ter. Det må vi kunne tillate oss å tolke som på marked, fremtidig prisutvikling og bolig høy grad av kundetillit. som investering. Dette er temaer vi ofte får spørsmål om fra journalister, og informa- Blant leietakerne deler over halvparten ut sjonen vi har samlet vil komme til nytte i de to høyeste karakterene fire og fem for kontakten med media. selve utleieprosessen inklusive visning, annonse, prospekt og megler. Bare 15 prosent Finansavisen har allerede presentert en uttrykker misnøye ved å sette 1 eller 2. smakebit fra undersøkelsen, nemlig utleiernes overbevisning om at bolig vil være Samme tendens gjør seg gjeldende på en bedre investering enn aksjer sett i et spørsmål om hvor fornøyd leietakerne er femårsperspektiv. De nærmeste tre årene med etablering av sikkerhetsstillelse samt var oppfatningen allikevel at både bolig- og fakturering og innkreving av leie. Nær halv- leieprisene vil vise en moderat utvikling. parten gir karakterene 4 og 5. 15 prosent er i nedre ende av skalaen, på 1 og 2. I neste kundeavis regner vi med å kunne lenke opp eksempler på medieomtale med Bildet er annerledes når det kommer til bakgrunn i undersøkelsen. gjennomgang av boligen ved innflytting.
UTLEIENYTT TIDLIGERE UTGIVELSER Utgave 1 TEAMAER Boliginvestering Husleieloven Markedssyn Skatt Utleie Utgitt 2/2/14 TA KONTAKT FOR Å FÅ TILSENDT ELEKTRONISK KUNDEAVIS