Side 1 av 7 Dato: 06.07.2012 Bakgrunn Det er rådgivende ingeniørfirma Stærk & Co as som fremmer planforslaget på vegne av brødrene Odd og Per Solvang, som er grunneiere i området. Formålet med reguleringsplanarbeidet har vært å tilrettelegge for oppføring av to eneboliger i området. Eiendommen har vært i familiens eie i minst 4 generasjoner. Den vil i forbindelse med et eventuelt vedtak av planforslaget bli fradelt med 1 part til hver av brødrene Solvang. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Området som tas opp til regulering er i dag ubebygd. Eksisterende bebyggelse ligger hovedsakelig langs Borøykilveien. Området nordvest for planområdet er også satt av til boligbebyggelse i kommunedelplan for byggeområdene i kystsonen. Planområdet ligger omlag 13 km sørøst for Tvedestrand sentrum, innenfor Borøykilen. Dypvåg barneskole ligger om lag 10 km utenfor planområdet. Ungdomsskole og idrettshall ligger ved Tvedestrand sentrum. Området har kupert terreng. Lys- og solforholdene er gode, og området har noe utsikt mot Borøykilen. Området er gjengrodd av kratt, lauv- og barskog. Planområdet har i dag adkomst fra Fv 411 Sagesundveien via Fv 109 Borøyveien Borøykilveien. Borøykilveien er kommunal frem til og med snuplassen, og det ligger El- kraftforsyning og kommunalt vann, avløp og pumpestasjon her. El- kraftforsyning skal hentes fra eksisterende transformator. VAanlegg skal tilkobles eksisterende anlegg i Borøykilveien. Innenfor planområdet er Borøykilveien privateid. Forslagsstiller har avklart tilgang til vegen med grunneier. Planstatus Kommunedelplan for byggeområdene i kystsonen for perioden 2011-2022 ble vedtatt 15.05.12. Planområdet er her avsatt til boligbebyggelse. I kommunedelplanen ligger planområdets sørvestlige del innenfor område 17 Borøykilen, og den nordøstlige del innenfor område 18 Brennvika. Utarbeidet planforslag er i samsvar med overordnete planer. Området er uregulert. Planforslaget Generelt Reguleringsplanen er utarbeidet som en detaljert reguleringsplan, jf plan- og bygningsloven (pbl) 12-3. Arealformål og hensynssoner er angitt iht 12-5 og 12-6. Bestemmelser er utarbeidet iht pbl 12-7. Denne planbeskrivelsen er utarbeidet iht pbl 4-2. Reguleringsplanforslaget utløser ikke krav om konsekvensutredning. Planforslaget er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag (vektordata) i Euref koordinatsystem med et detaljeringsnivå tilsvarende FKB-A. Reguleringsplankartet er utarbeidet i Focus Arealplan 2012 og er konvertibelt med sosi-format, versjon 4.3. Planavgrensning Planavgrensningen er redusert noe i forhold til kunngjøringen. Den er i planforslaget lagt i senterlinjen til eksisterende privat veg. Planavgrensningen inkluderer forslagsstillers eiendom med Gnr/Bnr 76/65, og noe av eiendommene med Gnr/Bnr 76/3 og 76/284. Arealbruk Planområdet omfatter et areal på ca 3,6 dekar. Nedenfor følger en arealoversikt av de ulike arealformålene:
Side 2 av 7 Symbol Areal (dekar) Frittliggende småhusbebyggelse BF1 2,1 Uteoppholdsareal U1 1,0 K1, f_k2 0,4 Arealformål Kjøreveg Sum 3,6 Bebyggelse og anlegg Planforslaget legger til rette for oppføring av frittliggende småhusbebyggelse i form av eneboliger i området BF1. Det tillates 1 bolig og 1 garasje per tomt. Det er tradisjon for eneboliger og fritidsboliger i omkringliggende eksisterende bebyggelse. 2 Tillatt utnyttelse er på 200 m -BYA for samlet bebyggelse for hver eiendom unntatt åpen parkeringsplass. 2 2 Garasje skal ikke overstige 50m -BYA, andre mindre bygninger skal ikke overstige 30m -BYA. Det er angitt maksimal mønehøyde fra gjennomsnittlig terreng på 8,0m for boliger, og 5,5m for garasjer. Det skal være minst 2 parkeringsplasser inkludert eventuell garasjeplass per bruksenhet, angitt krav dekkes på egen eiendom. Byggeområdene har post/ renovasjon på egne eiendommer. Behov for båtplasser er ivaretatt av eksisterende båtfester på egne eiendommer utenfor planområdet. I område for uteoppholdsareal kan det foretas mindre tilrettelegging og opparbeiding/ bearbeiding av terrenget, som vil fremme bruken av området til sosialt samlingssted og naturbasert lek. Området består delvis av fuktige, myraktige områder med vegetasjon, som ikke egner seg for bebyggelse. Deler av området er utsatt for springflo. Ved tilrettelegging som beskrevet kan området benyttes til uteopphold. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Bilde 1: Borøykilveien sett mot nordøst, Brennvika i bakgrunnen. Avkjørsel til planområdet er planlagt til venstre. Foto: Geir Jonny Ringvoll
Side 3 av 7 Adkomstveg f_k2 til byggeområdet skal gå via eksisterende veg (Borøykilveien, innregulert som K1). Borøykilveien er kommunal frem til snuplass sørvest for planområdet, og privat videre mot nordøst. Borøykilveien er regulert til privat kjøreveg i planforslaget. Adkomst til planområdet er regulert til felles kjøreveg. Det er ikke lagt opp til endring av eksisterende veg. Stigning på planlagt adkomstveg f_k2 vil være mindre enn 10%. f_k2 er dimensjonert for personbil, med hjørneavrunding i avkjørsel lik radie 4 m, planeringsbredde 3m, sideareal 1,5m, og minste horisontalkurveradie 12m. Overvannshåndtering, m.v. skal ivaretas i vegenes sideareal innenfor K1 og f_k2, og i områdene BF1 og U1. Det skal benyttes stedlige masser som topplag på skråninger/ fyllinger og terreng. Terrenginngrep i forbindelse med veg- og tomteanlegg skal skje mest mulig skånsomt. Det er ikke kapasitet i eksisterende lavspenningslinje i området, strømtilførsel må tilknyttes transformatorkiosk. Universell utforming Boliger: Det er ikke stilt spesielle krav om universell utforming i reguleringsbestemmelsene. Boligene vil få adkomst til hovedetasje fra samme nivå som tilstøtende veg. Veger: Adkomstveg fra eksisterende veg til boligene i området har stigning under 10%. Eksisterende veg har stigning opptil 16%. Stier: Det er ingen stier i planområdet, men utenfor den østlige plangrensen går det en kyststi som fortsetter nordover. Kyststiene er omtalt i kommuneplanens samfunnsdel for 2011-2023. Foreslått utbygging vil ikke komme i konflikt med kyststien. Kulturminner Aust- Agder fylkeskommune v/ seksjon for arkeologi og kulturminnevern vurderer området til å ikke inneholde ikke automatisk fredete kulturminner, og at sannsynligheten for arkeologiske funn er minimal. De påpeker at det bør legges vekt på at verneverdige kulturminner i form av steingjerder i området bevares urørt. De informerer også om at mye av bebyggelsen nedenfor planområdet har høy verneverdi. I planforslaget er steingjerdene innregulert med hensynssone bevaring kulturmiljø. Ifølge tilhørende bestemmelser skal steingjerder i hensynssonene bevares. Det er lagt opp til at steingjerdet fjernes der adkomstveg til boligområdet anlegges. Deler av steingjerdene kan se ut til å være av nyere tid, anlagt med sprengstein. Steingjerdene ligger i en høyde i forhold til veg som tilfredsstiller krav til frisikt, slik at de kan ligge urørt i frisiktsonene. Se bilde 1 og 5. Det skal iht kommunedelplan for strandsonen tas særlige hensyn til omkringliggende verneverdig/ fredet bebyggelse og bevaring kulturmiljø. Den del av planområdet som er innenfor område 17 Borøykilen i kommunedelplan er i overordnet plan avsatt til hensynssoner for bevaring av kulturmiljø. Størstedelen av eksisterende bebyggelse utenfor planområdet er SEFRAK- registrert. Hele området sør for planområdet utgjør et kulturmiljø med høy verneverdi, mye av bebyggelsen er vernet, og en bygning er fredet. Da det ikke er eksisterende bebyggelse innenfor planområdet er ikke hensynssone for bevaring kulturmiljø videreført i planforslaget. Ny bebyggelse skal imidlertid miljøtilpasses etter faglige kriterier. Det er gitt bestemmelse om at bygningene skal bygges med saltak som i eksisterende bygningsmasse utenfor planområdet, der takvinkelen er mellom 32 og 43. Det kan tillates takoppbygg, mindre vinduer og balkonger i takflaten. Nybygg skal gis en utforming med hensyn til størrelse, form, materialer og farge som forholder seg til den verneverdige bebyggelsen i området. Barn og unges interesser Det er ikke avsatt område for lekeplass innenfor planområdet. Romslige tomter samt område for uteoppholdsareal vil kunne benyttes til lek. Området har kort veg til sjø. Transport til skole vil være med buss.
Side 4 av 7 Risiko og sårbarhetsanalyse Utfylt sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse følger vedlagt, se vedlegg 1. Nedenfor følger noen kommentarer til sjekklisten. Naturgitte forhold: Området er utsatt for springflo i sjø. Ved flo vil vannet stige i Brennvika inn mot område U1 i planområdet. Det vil ikke komme i konflikt med byggeområdet. Området er ikke undersøkt mht radon. Forholdet til radon ivaretas jfr TEK 10. Infrastruktur - brannvannsdekning: Området har èn mulig adkomstveg. Det ligger kommunal 110mm vannledning i Borøykilveien. Miljøkonsekvenser Støy - Det er ikke spesielle støykilder i området. Luftforurensning - Det er ikke spesielle luft- eller luktforurensningskilder i området. Biologisk mangfold - Ifølge naturmangfoldlovens (nml) 7 skal prinsippene i nml 8-12 legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, og vurderingene skal fremgå av beslutningen. En gjennomgang av prinsippene følger nedenfor. 8 Kunnskapsgrunnlaget Det foreligger ingen registrering av artsdata i innsynsløsningen naturbase (direktoratet for naturforvaltning, (www.naturbase.no), eller artskart i artsdatabank (www.artsdatabanken.no) innenfor planområdet. Innerst i Brennvika øst for planområdet er det registrert nasjonalt og regionalt viktig naturtype rikt strandberg. Totalt sett vurderes kunnskapsgrunnlaget for naturmiljøtemaet som godt nok. Det er ikke funnet registreringer innenfor planområdet. Område for uteoppholdsareal vil fungere som buffer mellom bebyggelsen og registrering øst for planområdet. Planforslaget vurderes til ikke å ha negativ innvirkning på naturtypen. Tiltaket vurderes derfor til ikke å ha negativ innvirkning i form av naturmiljøinngrep. 9 Føre- var- prinsippet Vurderes som ikke relevant, da kunnskapsgrunnlaget er vurdert som tilstrekkelig, se 8 over. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Tiltaket medfører ingen (tilleggs)belastning av sårbare økosystemer. Se også 8 over. 11 Kostnaden ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Ikke relevant da planen vurderes til ikke å medføre miljøforringelse. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det er vanskelig å gjøre en konkret vurdering av driftsmetoder, teknikker og utstyr på dette plannivået.
Side 5 av 7 Landskap Bilde 2: Høydekart. Blått er laveste nivå, rødt er høyeste. Bilde 3: Ortofoto med eiendomsgrenser.
Side 6 av 7 Bilde 4: Snuplass sett mot nordøst. Foto: Geir Jonny Ringvoll Bilde 5: Borøykilveien sett mot sørvest, med steingjerde i østlig plangrense, og planområdet ovenfor. Foto: Geir Jonny Ringvoll Den del av planområdet som er innenfor område 17 Borøykilen i kommunedelplan er i overordnet plan avsatt til hensynssone for landskap. Hensynssone for landskap er ikke videreført fordi byggeområdet vil bli opparbeidet. Terrenginngrep i denne sammenheng må være så skånsomme som mulig. I planforslaget er det tilrettelagt for at bygg og anlegg kan plasseres med tanke på god landskapstilpasning og minst mulig inngrep. Byggeområdet kan bli noe eksponert mot sjø sett fra Borøykilen og Brennvika, men vil være lite fremtredende på grunn av terreng og vegetasjon. Planlagt bebyggelse vurderes til ikke å komme i silhuett. Vegetasjon i og omkring området sees på bilde 1, 4 og 5. Tillatt mønehøyde er maks 8,0m for boliger, og 5,5m for garasjer, iht kommunedelplan for byggeområdene i kystsonen.
Side 7 av 7 Gjennomføring av plan økonomiske konsekvenser for kommunen Planforslaget vil i utgangspunktet ikke få noen økonomiske konsekvenser for Tvedestrand kommune. Planforslaget regulerer kun inn private veger med tilhørende vann- og avløpsanlegg. Tiltaket fører dermed ikke til økte drifts- og vedlikeholdskostnader for kommunen. Planprosess og medvirkning Møtevirksomhet Oppstartsmøte ble holdt hos Tvedestrand kommune i forkant av kunngjøring av igangsatt planarbeid. Kunngjøringer Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt den 17.03.10 med frist for tilbakemelding innen 14.04.10. Det kom inn 5 merknader. Merknadene vedlegges i sin helhet, se vedlegg 2. Sammendrag og kommentarer til merknadene finnes i vedlegg 3. Forslagsstillers vurdering Planforslaget vil kunne bidra til at kommunens målsetting om å tilrettelegge for boligtomter oppnås. Eksisterende infrastruktur er tilstrekkelig, og området tåler fortetting. Planforslaget er i tråd med overordnede planer. Kommunedelplan for byggeområdene i kystsonen legger også til rette for et mindre boligfelt nordvest for planområdet. Størrelse og utnyttelsesgrad tilsier små terrenginngrep. Planforslaget vurderes til å ikke medføre silhuettvirkning. Omkringliggende terreng og vegetasjon skjermer for eksponering. Landskapsvirkninger vil dempes ytterligere når uteområdene innenfor planområdet blir opparbeidet og vegetasjonen vokser til igjen. Planforslaget vil ikke være til hinder for ferdsel i området. Bygningene skal ha en utforming som er tilpasset eksisterende verneverdig og fredet bebyggelse utenfor planområdet. Vedlegg Forslag til reguleringsplankart datert 06.07.12 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 06.07.12 Vedlegg 1: Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsundersøkelse Vedlegg 2: Innkomne merknader til kunngjøringsfasen Vedlegg 3: Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader