Gystadmarka. rammer og innspill til kommuneplanen

Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen Notat Dagfinn Eckhoff - PlanArk 9.6.2007

Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen PlanArk 9. juni 2007 side 2

Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen Notatet trekker opp rammer, og diskuterer og illustrerer alternativer for arealbruk i området, med særlig vekt på følgende aktuelle spørsmål: Lokalisering av videregående skole og idrettsanlegg, prinsipper for arealbruk og parkering. Nordbymoen nord Skoletomt? Atkomst og kommunikasjonslinjer Det aktuelle planområdet har to hovedatkomster fra riksvei 174. Den nordligste atkomsten ligger ved det nordøstligste hjørnet av industriområdet og kommer inn nord for den nybygde barneskolen. Den sydligste ligger ved sydhjørnet av industriområdet, og er atkomsten til Gystadmyra. En sentral trafikkåre gjennom området blir forlengelsen av den nord/ sydgående aksen fra Gystadmyra. De mest trafikkskapende virksomhetene bør ligge nærmest mulig atkomstkryssene med riksvei 174, og det nordligste krysset er mest sentralt i det aktuelle planområdet. Regulert avkjørsel Ca 42 dekar Ca 50 dekar Torg Myrveien Jessheim Nord/Øst Overordnede planskisser 1: 5 000 desember 2001 Offentlig formål Bolig og/eller offentlig bebyggelse Bolig og/eller næring Gate Mulig fremtidig gate Gang/sykkelvei Kanal - vann Grøntsone SELBERG ARKITEKTKONTOR AS Plan - Arkitektur - Landskap Bebyggelsestruktur og grøntdrag Bebyggelsen skal ha en relativ stram avgrensning mot de tilliggende trafikale hovedaksene, som er viktige deler av det offentlige rom. Sentralt i dette området ligger den øst-vestgående grønne hovedaksen mellom sentrum i vest og store friluftsarealer i øst. I og inntil denne aksen skal det gis plass til parker, samt leke- og idrettsarealer knyttet til boligområdene, skolene og et evt. større idrettsanlegg som ønsket av Ullensaker-Kisa. Det er naturlig at bebyggelsen åpner seg mot disse grøntområdene. Grøntaksen planlegges å krysse riksvei 174 i en undergang, som etterhvert skal følges opp med gode gang- og sykkelforbindelser mot sentrum og stasjonsområdet. AB-området, slik det ble illustrert i kommunens overordnede planskisser i 2001 Arealbruk, tomteverdi og parkering Tomteverdiene i området er sterkt stigende. Rikspolitiske retningslinjer for samordnet planlegging av areal og transport tilsier også en arealintensiv utbygging. Parkering bør i hovedsak legges under bebyggelse. Grunnvannstanden er høy, og parkeringskjellere bør ikke legges for dypt. Ved samlet og fremtidsrettet planlegging og utbygging kan bakkenivå og bebyggelse legges gunstig og løsningene totalt sett gi god økonomi. Parkering bør sees på som et formål for seg, og ikke knyttes for sterkt opp til den enkelte bygning eller funksjon. Dette må reguleres gjennom samlet planlegging og avtaler, slik at det ikke oppstår uønsket trafikk inn i områdets grønne hjerte. Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen PlanArk 9. juni 2007 side

Lokalisering, funksjon og identitet Lokalisering av de ulike aktivitetene skaper en identitet som er vesentlig for opplevelse av området og dets kvaliteter dermed også dets attraktivitet og markedsverdi. Hensynet til klarhet og sammenheng funksjonelt, hensyn til flerbruksmulighet for eksempelvis idrettsanlegg er viktig. Videregående skole kontra annen offentlig virksomhet eller boliger Valg av lokalisering av en videregående skole er viktig for hvordan områdets øvrige funksjoner plasseres. I alternativene 1 og 2 forutsettes skolen å lande sydligst i dette området. Alternativene 3 og 4 baseres på at skolen lokaliseres til nåværende tomt i Jessheim sentrum, og tomten benyttes til andre formål offentlige og/eller boligformål. Alternativ 1 Tidsperspektiver og etapper Det er også viktig å se for seg hvordan området kan vokse og utvikle seg på en sammenhengende og funksjonell måte, og slik at det hele tiden vil oppleves som en helhet. Blir aktivitetene lenge liggende spredt, betyr det også at man må forskuttere infrastruktur i området uten uttelling. Alternativ 1 Baserer seg på at videregående skole plasseres syd i området. Skoler og idrettsanlegg utgjør en integrert helhet rundt grønnstrukturen, og markerer seg samlet langs riksvei 174. Nord for nordre kryss legges et sammenhengende boligområde. Det kan åpnes for noe sentrumsdannelse knyttet til denne atkomstaksen, og det bør legges opp til at bebyggelsen her på begge sider gis tilstrekkelig plass også til parkering knyttet til skole- og idrettsaktiviteter. Alternativ 2 Alternativ 2 Baserer seg likeledes på at videregående skole plasseres syd i området. Løsningen illustrerer en plassering av idrettsanlegg samlet nord for hovedatkomsten, som opprinnelig foreslått av Ullensaker-Kisa. Boliger er foreslått plassert der idrettsanleggene var foreslått i alternativ 1. Prinsippet svekker den samlete funksjonaliteten og identiteten for skole- og idrettsanleggene, og reduserer også tilsvarende kvaliteter for boligområdene. Det kan også her åpnes for noe sentrumsdannelse knyttet til atkomstaksen i nord, og det bør legges opp til at bebyggelsen på begge sider gis tilstrekkelig plass også til parkering knyttet til skole- og idrettsaktiviteter. Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen PlanArk 9. juni 2007 side 4

Alternativ 3 Baserer seg på at videregående skole plasseres i sentrum. I stedet lokaliseres ungdomsskole til den sydvestligste delen av planområdet. Skoler og idrettsanlegg utgjør en integrert helhet langs grønnstrukturen, og markerer seg samlet langs riksvei 174. Langs den nord-sydgående hovedveiens vestside og nord for nordre kryss legges et sammenhengende boligområde. Det kan også her åpnes for noe sentrumsdannelse knyttet til atkomstaksen, og det bør legges opp til at bebyggelsen her på begge sider gis tilstrekkelig plass også til parkering knyttet til skole- og idrettsaktiviteter. Alternativ 3 Alternativ 4 Baserer seg likeledes på at videregående skole plasseres i sentrum. I stedet lokaliseres ungdomsskole til den sydvestligste delen av planområdet. Løsningen illustrerer en plassering av fotballstadion nord for hovedatkomsten, som opprinnelig foreslått av Ullensaker- Kisa, mens friidrettsbane orienteres sentralt i området sammen med idrettshall og grøntområder forøvrig. Langs den nord-sydgående hovedveiens vestside og nord for barneskolen kryss legges et sammenhengende boligområde. Boliger er også illustrert sammen med forretninger vest for barneskolen alternativt kan det opprettholdes som offentlig formål. Prinsippet svekker den samlete funksjonaliteten og identiteten for skole- og idrettsanleggene noe, og reduserer også tilsvarende kvaliteter for boligområdene. Det kan også her åpnes for noe sentrumsdannelse knyttet til atkomstaksen i nord, og det bør legges opp til at bebyggelsen på begge sider gis tilstrekkelig plass også til parkering knyttet til skole- og idrettsaktiviteter. Konklusjon Alternativene 1 og 3 gir best samlet funksjonalitet og identitet, og trolig også størst markedsverdi for arealene. De gir trolig også de beste forutsetningene for en etappevis utbygging som hele tiden gir mening og brukbarhet til området som helhet. Valg av 1 eller 3 avhenger av valg av tomt for videregående skole. Alternativene 2 og 4 gir en spredt og noe tilfeldig plassering av idrettsanlegg og boliger, som svekker funksjonalitet, identitet og verdi. De krever antagelig sterkere styring og prioritering av utbyggingen for at ikke området skal bli liggende med et spredt og tilfeldig inntrykk, med store uttellinger til infrastruktur. Alternativ 4 Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen PlanArk 9. juni 2007 side

Gystadmarka rammer og innspill til kommuneplanen PlanArk 9. juni 2007 side