REGULERINGSPLAN EIENDOMMEN GNR. 18 BNR. 143 m.fl. ORKDAL KOMMUNE
Planbeskrivelse Planområdet Planområdet er på ca 58 dekar og omfatter eksisterende fabrikkområde til bedriften Orkel, samt nytt utvidelsesareal for bedriften mot nordvest. Det nye utvidelsesarealet brukes i dag til landbruksformål, samt at deler av det er bebygd med noen gamle gårdsbygninger. Planlagt arealbruk for området er næring som er i tråd med overordnet arealplan (kommuneplanens arealdel). Planområde Oversiktskart Planområdet 2
Andre arealplaner Eiendommen til Orkel omfattes fra før av 3 eldre reguleringsplaner. Utvidelsesarealet mot nordvest inngår ikke i noen reguleringsplan fra før, men er som tidligere nevnt avsatt til næringsformål i kommuneplanens arealdel. Planens hensikt Orkel har planer om å utvide virksomheten og reguleringsplanen skal dermed legge til rette for dette. Eksisterende adkomstvei skal fortsatt benyttes som adkomst til området, men innkjøringen til fabrikkområdet (fra Johan Gjønnes veg) er planlagt flyttet ca 60 meter mot nordvest og den gamle innkjøringen vil da sannsynligvis bli stengt. Dette skal vurderes nærmere i forbindelse med utbyggingen på eiendommen. I utvidelsesarealet er det tenkt etablert parkeringsplasser, mens det er planlagt flere tilbygg til eksisterende fabrikk. I kommuneplanens arealdel er det stilt krav om minimum BYA = 50 %. Grunnforhold NGUs løsmassekart for området viser elveavsetninger. Det er ikke registrert kvikkleire i området og ut fra graving i nærliggende områder er det ikke noe som tyder på at dette området er skredutsatt. Løsmassekart (NGU) Kulturminner Fylkeskommunen skriver i sin forhåndsuttalelse til planen at de ut fra kulturminneregisteret, ikke kan se at det registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Natur, friluftsliv, folkehelse og grønnstruktur Planforslaget vil ikke komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser. I følge Miljødirektoratets naturbasekart er det heller ikke registrert noen viktige naturtyper eller viltregistreringer i området. Teknisk infrastruktur Eksisterende infrastruktur skal benyttes. Vann-, avløp- og overvannsledninger ligger inne på området. Det er som tidligere nevnt planlagt å bruke eksisterende adkomstvei som adkomst til området. Bedriften har et ønske om å få godkjent en ny avkjørsel til området fra dagens E 39, men etter å ha drøftet saken 3
med Statens Vegvesen virker det vanskelig å få gjennomslag for dette. Det kan imidlertid bli aktuelt å vurdere dette på et senere stadium. Byggegrense mot fylkesvei 65: I planforslaget er det foreslått en byggegrense på 20 meter mot fylkesvei 65. Vegen ble nedklassifisert til fylkesvei etter åpningen av ny E39 Harangen Høgkjølen høsten 2015. En ønsker gjennom reguleringsplanen å få godkjent en byggegrense på 20 meter mot fylkesveien. Dette vil da frigjøre mer areal til videre utbygging på eiendommen og således være i tråd med nasjonale føringer om en høg arealutnyttelse i området jfr. Fylkesmannens uttalelse i saken. Det foreligger ingen planer om utvidelse av vegen og en byggegrense på 20 meter som foreslått vurderes ikke å by på problemer for vegvedlikehold, brøyting, sikkerhet og miljø. I brev fra Statens vegvesen datert 02.05.2014 står det at de kan vurdere en annen byggegrense enn 50 meter (ned til 20 meter) når vegen blir nedklassifisert (kopi av brevet følger vedlagt). 4
Planprosessen Kunngjøring om planoppstart ble annonsert i avisa Sør-Trøndelag den 23.05.2015 og på kommunens hjemmeside. Naboer og sektormyndigheter ble tilskrevet med brev. Forhåndsuttalelser: Det er mottatt forhåndsuttalelse til planforslaget fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Sør-Trøndelag fylkeskommune, Statens vegvesen og Orkla Industriumuseum. 5 naboer har kommet med uttalelse i saken. Kopi av uttalelsene følger vedlagt. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag: Fylkesmannen forutsetter at det legges opp til en høg arealutnyttelse i området jfr. krav i kommuneplanens arealdel. Evt. grunnforurensning må vurderes. Støykrav i anleggsfasen må innarbeides i planbestemmelsene og støyvurdering må følge planforslaget. ROS-analyse må gjennomføres. Sør Trøndelag fylkeskommune: Fylkeskommunen skriver at planforslaget ikke vil komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser. Viser til at det i nord-vestre del av planområdet ligger SEFRAK-registrerte bygg og at verneverdien av disse må beskrives og avklares gjennom planprosessen. Ut fra kulturminneregisteret er det ikke registrert automatisk fredete kulturminner innen området. Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Forutsetter at planen ikke kommer i konflikt med den fredede Thamshavnbanen. Statens vegvesen: Vegvesenet har i sin uttalelse vurderte forslaget om ny avkjøring fra dagens E 39. Vegen vil etter åpningen av E39 Harangen Høgkjølen bli omklassifisert til Fv65. Vegvesenet er usikre på hvordan trafikken og kjøremønsteret blir etter omklassifiseringen. En ny avkjørsel vil representere en betydelig trafikksikkerhetsrisiko, samtidig er vegvesenet enig i at dagens adkomst til bedriften gjennom boligområdet ikke er særlig god. Hvis vegvesenet evt. skal kunne godkjenne en ny avkjørsel må det utarbeides en grundig trafikkanalyse, basert på fremtidige prognoser og potensielle fysiske tiltak på vegen. Norges vassdrags- og energidirektorat NVE har oversendt en sjekkliste for reguleringsplan som de ønsker gjennomgått. Orkla Industrimuseum: Industrimuseet forutsetter at byggegrensen på 15 meter fra senter sport blir ivaretatt i planforslaget. Nabo: Ole Morten Steien: Spør om det er meningen at en del av hans eiendom gnr. 18 bnr. 14 skal inngå i planforslaget. Dette er i så fall nytt for han og han ønsker derfor mer informasjon om dette. Han ønsker å dyrke dette området videre framover. Naboer: Maja Svinsås Buan og Rolf Einar Nordtømme, Gjølvegen 21 Rita Bakken, Gjølvegen 18 Anne Birgithe Nesset og Bernt Husdal, Gjølvegen 20 Det er sendt en felles uttalelse fra naboene. 5
Naboene føler en viss bekymring i forhold til reguleringen og de vil ikke godta endringer som kan føre til verdiforringelse av deres eiendommer. De forutsetter derfor at reguleringen ikke fører til økt støy utover det som er i dag, at evt. ny av-/og påkjøring fra E 39 plasseres i god avstand fra deres eiendommer, at evt. nye produksjonsbygg og lagringsområder plasseres slik at det ikke fører til verdiforringelse av deres eiendommer og til slutt at landbruksområdet (gnr. 18 bnr. 14 til Steien) blir tatt ut av planforslaget. Nabo: Orkdal Idrettslag Idrettslaget har ingen innvendinger til planene. Det som er viktig for dem er at grusbanen på motsatt side av E 39 ikke blir hindret ift. adkomst og parkering. Kommentarer til uttalelsene: Innkomne innspill er forsøkt hensyntatt så godt som mulig. Planområdet er redusert i nordøst ved at dyrkamarka på eiendommen gnr. 18 bnr. 14 er tatt ut og en vil dermed ikke komme noe nærmere boligbebyggelsen enn dagens situasjon. Orkel AS ønsker ikke å gå videre med planene om ny avkjøring fra E 39 i denne omgang. Det kan imidlertid bli vurdert på nytt senere når en får bedre oversikt over trafikksituasjonen etter nedklassifisering av E 39. Det er innregulert 15-meters byggegrense langs Thamshavnbanen. Kommuneplanens krav til utnyttingsgrad er fulgt opp i planbestemmelsene. Det aller meste arealet som omfattes av reguleringsforslaget er i dag bruk av bedriften Orkel. Utvidelsen av området er mot nordvest arealet mellom dagens fabrikk og E39. Dette arealet er i dag dyrka mark med et belte av lauvskog som deler parsellen i to. Ut fra foreliggende kunnskap er det ikke noe som tyder på at det er noe forurenset grunn innenfor planområdet. Det er imidlertid inntatt i planbestemmelsene at kommunen kan kreve at det gjennomføres en miljøteknisk undersøkelse av grunnen som en del av byggesaken. Det er ikke planlagt å etablere virksomhet som fører til noe økt støy for omgivelsene. Arealene som ligger nærmest nabobebyggelsen skal brukes til oppstilling/lagring av tilhengere og det er planlagt parkering på det nye arealet mot E 39. Den nye bygningsmassen vil komme i tilknytning til eksisterende fabrikk. Utvidelsesarealet blir som tidligere nevnt mot E 39, altså i et område som fra før ligger innenfor gul støysone langs E 39. Det er derfor trafikkstøy som vil være den dominerende støykilden i dette området. Når det gjelder støy i anleggsfasen er det satt krav i planbestemmelsene om at støygrenser som angitt i T -1442/2012 skal følges og at evt. tiltak må beskrives i en plan som følger byggesaken. Støykrav er inntatt i planbestemmelsene. På eiendommen gnr. 18 bnr. 279 står det 4 bygg (våningshus, fjøs/låve, stabbur og mastu) som er Sefrakregistrert. I følge Sefrak-registeret er det høg verneverdi på alle byggene. Det foreligger foreløpig ingen konkrete planer om å gjøre noe med Sefrak-byggene og disse skal derfor stå som de er inntil videre. Imidlertid må det kunne påregnes at disse må rives når fabrikken skal utvide. Foreløpig er det ikke helt avklart hvordan fabrikken skal bygges ut og hvordan parkering, lagring etc. skal organiseres på eiendommen. Det er derfor vanskelig å si noe sikkert om når det evt. blir aktuelt å gjøre noe med bygningene. Byggene har imidlertid en plassering på eiendommen som fort vil vanskeligjøre videre utvikling av eiendommen og det vil ikke være naturlig at denne type bebyggelse blir liggende som en øy inne på eiendommen. Blir det bestemt at byggene må rives, vil da byggenes planløsning bli skissert opp og alle fasader vil bli fotografert. Dette for å sikre dokumentasjon for ettertiden Naturmangfoldloven 8-12 6
Ut fra ovennevnte beskrivelser, vurderinger og innkomne høringsuttalelser, mener regulant at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 er vurdert tilstrekkelig. Ut fra foreliggende kunnskap er det ikke noe som tyder på at planforslaget vil kunne føre til noen vesentlig skade på naturmangfoldet. Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS). Generelt Plan og bygningslovens 4-3 krever at det ved utarbeidelse av planer for utbygging gjennomføres risikoog sårbarhetsanalyse for planområdet. En ROS analyse er en systematisk gjennomgang av mulig uønskede hendelser og hvor stor risiko de representerer. Det meste av planområdet er bebygd og det vil således ikke bli noen vesentlig endring av bruken av området. I analysen er det kun de forhold som vi mener er relevant for planområdet som er vurdert. Sannsynlighetskriterier: Begrep Frekvens 1 Lite sannsynlig Mindre enn en gang hvert 50 år 2 Mindre sannsynlig Mellom en gang hvert 10 år og en gang hvert 50 år 3 Sannsynlig Mellom en gang hvert år og en gang hvert 10 år 4 Meget sannsynlig En gang hvert år Konsekvenskriterier: 1 Ufarlig Ingen/små personskader 2 En viss fare Mindre førstehjelpstiltak/behandling. Ubetydelige skader på materiell og miljø (kostnader opp til 100.000,-) 3 Kritisk Sykehusopphold. Materiell og miljøskader som krever tiltak (kostnader opp til 2.000.000,-) 4 Farlig Langt sykehusopphold / varig men. Langvarig omfattende skade på materiell og miljø. (kostnader opp til 50.000.000,-) 5 Katastrofalt Invalid/ Død. Varig skade på materiell og miljø. (kostnader over 50 millioner) Følgende hendelser er vurdert som relevante i denne plansaken: NATURBASERTE HENDELSER Grunnforhold Ekstrem nedbør Radon Flom MENNESKE- OG VIRKSOMHETSBASERTE FARER Støy Brann Grunnforhold I følge skreddata på nett er det ikke registrert kvikkleire innenfor planområdet (skrednett.no). NGU s løsmassekart viser at det er elveavsetninger i hele området. Sannsynligvis vil det være gode fundamenteringsforhold i originale masser, men det er inntatt i planbestemmelsene at geoteknisk fagkyndig må vurdere grunnforholdene nærmere i byggesaken. Det følger også at Saksbehandlingsforskriften (SAK) at det er krav om geoteknisk prosjektering med uavhengig kontroll for byggesaker i TKL 2 og 3. Ekstrem nedbør Ekstrem vær, snø og regn kan føre til store materiell og miljøskader. Sannsynligheten for at dette skal skje vurderes som mindre sannsynlig, forutsatt at ledningsnett, kummer etc. dimensjoneres for å håndtere nedbørsmengdene. 7
Radon I gjeldende Teknisk forskrift (TEK 10) er det satt krav om radonforebyggende tiltak ved nybygging. Innenfor planområdet er det en del eldre bygningsmasse og det bør derfor gjennomføres radonmålinger og evt. gjøres tiltak hvis det påvises for høye radonkonsentrasjoner. Evt. tiltak kan da være tetting av luftlekkasjer, drensrør under gulv som drenerer luften ut i friluft ved hjelp av vifte eller oppgradering av ventilasjonsanleggene i byggene. Flom Deler av planområdet i nord er flomutsatt (200-årsflom). Flomvannstanden for 200-årsflom ligger i dette området på 7,5 moh. Med 0,5 meters sikkerhetsmargin må da kotehøyde for ferdig gulv i 1.etasje ligge på minimum kotehøyde 8,0 moh. Tiltak mot flom må beskrives ved søknad om tiltak og så fremt dette blir fulgt opp vurderes flomfaren som mindre sannsynlig. Støy Den virksomheten som i dag holder til i området vurderes ikke å ha noen negativ påvirkning på omgivelsene. Dette støttes også opp av naboene som har kommer med uttalelse i saken. Det forutsettes også at ny virksomhet i området også forholder seg til de tillatte grenseverdiene i T-1442/2012. Støy og støv i anleggsperioden skal ivaretas ihht. planbestemmelsene. Med dette som utgangspunkt vurderes det som mindre sannsynlig at støy vil føre til at omgivelsene blir negativt berørt. Brann Årsaken til brann kan være teknisk eller menneskelig svikt og kan føre til personskader/død og store materielle skader. Brannberedskapen må vurderes nærmere gjennom brannprosjekteringen i hver enkelt byggesak. Tilstrekkelig slokkevann, avstand til nabobebyggelse og trykk til evt. sprinkling må da vurderes. Så fremt at ovennevnte følges opp, vurderes det som mindre sannsynlig at en uønsket hendelse skal skje. Konklusjon Området er ikke utsatt for spesiell risiko eller sårbarhet og det anses ikke å være grunnlag for å vurdere evt. spesielle tiltak knyttet til bygging eller virksomhet i planområdet. Orkanger 20.10.15 On arkitekter og ingeniører AS 8