Hagegata 25, Oslo Colliers næringsmegling AS salgsprospekt kombinasjonseiendom Kombinasjonseiendom på Tøyen med utviklingspotensiale - Forretning, leiligheter, kontor og produksjon. hagegt. 25 AS S. 1
Innhold Innledning 4 Fakta om eiendommen 5 Eiendommen Beliggenhet / Tomten 6 Eiendommen 7 Reguleringen 8 Finansiell oversikt Finansielle nøkkelinformasjon 9 Leiekontrakten 10 Salgsprosessen 11 Kontaktinformasjon 11 Vedlegg på CD 1. Regnskap Hagegt. 25 AS. 2. Grunnboksutskrift og kopi av servitutter. 3. Kopi av seksjonsbegjæringen m/tegninger 4. Reguleringsplan og kartutsnitt for området 5. Leiekontrakter 6. Diverse informasjon fra offentlige myndigheter 7. Kjøpekontrakt 8. Budskjema S. 2 COLLIERS næringseiendom AS
Innledning Colliers Næringsmegling AS har i oppdrag å selge Hagegt. 25 AS, org. nr. 996 374 106. Hovedleietaker er fontenehuset Oslo øst, org. nr. 992 567 244. I tillegg er det utleid et mindre lokale til frisør, samt parkeringsareal er utleid til Park Nordic. Eiendommene består også av fem stk. leiligheter som alle er utleid. Dette prospektet er basert på informasjon som er gitt fra eier og kommunale instanser. Innholdet er sammenfattet etter beste evne og er uten ansvar for mulige feil eller mangler for Colliers Næringsmegling AS. Interessenter oppfordres til å gjennomgå alle opplysninger om prospektet før man inngår eventuell avtale om kjøp eller leverer bindende bud. Transaksjonen skal gjennomføres som salg av selskapet som pt. har hjemmel til eiendommen. Colliers Næringsmegling AS har eksklusivt mandat fra eierne til å gjennomføre transaksjonen. Nærværende salgsprospekt er konfidensielt. Prospektet er ment som et underlag for videre diskusjon vedrørende et eventuelt kjøp av eiendommen. Det forutsettes at mottaker av prospektet aksepterer å benytte det kun for dette formål og ikke deler informasjonen med andre uten Colliers Næringsmegling AS sitt forhåndssamtykke. Eierne og Colliers Næringsmegling AS forbeholder seg retten på ubegrunnet grunnlag å trekke seg fra transaksjonen før en eventuell avtale er inngått. Dette prospekt er forelagt oppdragsgiver og godkjent av denne. hagegt. 25 AS S. 3
Fakta Adresse Hagegt. 25, 0653 Oslo. Matrikkelnummer Gnr. 231, bnr. 152, snr. 1, 2, 3 og 4 i Oslo kommune. Hjemmelshaver Hagegt. 25 AS Beliggenhet På Tøyen i Oslo. Byggets areal Totalt ca. 2.000 kvm. bta. fordelt på ulike bygg med forskjellig funksjonalitet. Tomt Ca. 1.121 m2. Selveier tomt. Byggeår / tilbygg Diverse, se under eiendommen. Leietaker Hovedleietaker: Fontenehuset Oslo øst. Leieperiode Fra 15.04.2012-15.04.2019 opsjon 5 år forlengelse for hovedleietaker. Om hovedleieforholdet Pt. leier Karl P Nordby areal tilsvarende det Fontenehusets leiekontrakt omfatter, og det er avtalt terminering av Nordby sin kontrakt pr. 15.04.2012. Frem til dette tidspunkt betaler Nordby en årlig leie tilsvarende ca 450.000,- pr. år. Denne leiesummen inkluderer også 3 boligleieforhold til ansatte. De underliggende avtaler er pt. ikke fremlagt, og det forutsettes at disse boligleiekontraktene enten opphører pr. 15.04.2012, evt. at de pt. kan varsles om regulering til gjengs leie. Iht. leiekontrakten med Fontenehuset er utleier forpliktet til ombygging/tilpassing, jfr. pkt. 4 (5). Ved salg og overtagelse før denne jobben er foretatt, vil selger garantere for gjennomføring av arbeidene. Videre vil selger dekke mindreleien dersom kjøper overtar eiendommen før full leie er i gang fra hovedleietaker. Det samme gjelder andel f.utg. Oppsigelsesklausul Ingen. Brutto leie 2012 Stipulert kr. 2 400 000,-. Parkeringsleie Inkl. i ovennevnte. Eier kost Ca 200 000,- Felleskostnader 210 000,- pr. år dekkes av leietakere. Netto leie 2011 Kr. 2 200 000,-. S. 4 COLLIERS næringseiendom AS
Beliggenhet Sofienberggata # land Heimdalsgata Norbygata 7 Sars' gate Tøyengata Hønefoss Hagegata Tøyen senteret Åkebergveien Kampen Økernveien Nordmarka Bøgata Hovinveien Hedmarksgata 4 Ensjøveien Gladengveien Grenseveien Skedsmo korset Om Tøyen senteret Gardermoen Tøyen senteret består hovedsakelig av 3 høyblokker og en lavblokk; Økernveien 9 og Hagegaten 22 og 23. Totalt er det ca 35.000 kvm hvorav ca. 30.000 kvm. kontorlokaler og ca. 5.000 kvm. Jessheim salgsareal / parkering. Leietakerne av kontorarealet er og har stort sett vært større offentlige leietagere. På butikksiden er de viktigste leietakere/ brukere: COOP Mega, KIWI, Apotek, Karl P. Nordby samt andre enkelte lokalt drevne butikker. Schweigaards gate Arups gt E18 Jarlegt Vest marka Brinken Strømsveien Vålerenga Sandvika Fornebu Asker Oslo 22 Det er flere, store eiendomsbesittere Østmarka som eier det som omtales som Tøyen Lillestrøm senteret, og det jobbes pt. med planer Etterstad E6 om å øke aktiviteten / attraktiviteten på senteret. Vi er av den oppfatning at senteret vil få en positiv utvikling de kommende år med bakgrunn i den satsingen som nå gjøres. Det er nylig etablert en senterforening med en senterleder som skal drive senteret utad. Drammen 319 23 Ski Eiendommen utgjør en del av Tøyen - Oslo, men er allikevel fullstendig adskilt fra øvrig bygningsmasse og ingen felles forpliktelser for naboer / andre eiendommer. Det er egen adkomst både fra Kolstadgata og fra Hagegata. Byggene har gode profileringsmuligheter fra flere sider. Eiendommen ligger svært sentralt til. Tøyen ligger i Gamle Oslo Bydel. Det bor ca 35.000 mennesker innen 10 minutters gange (1 km). Tøyen har en rekke kvaliteter, i form av godt boligmiljø, nærhet til museer, sports arenaer, Tøyenbadet, parker, Botanisk hage, Zoologisk museum samt gode områder for fritidsaktiviteter med mer. T-banen har holdeplass under Tøyensenteret med direkte adgang til torget. T-banen fremstår i dag som en del av senteret. For øvrig er det bussholdeplass i umiddelbar nærhet. Kort vei til Oslo S. og Ring 2. hagegt. 25 AS S. 5
Eiendommen Reguleringen Eiendommen er regulert i plan S-1886 av 16.11.73 i Oslo. Selve planene og reguleringskartet er vedlagt. Megler oppfordrer budgivere om å sette seg nøye inn i reguleringsbestemmelsene. Paragraf 7 åpner for ytterligere arealutvidelse enn det eiendommen er pt. bebygd. Eiendommen er regulert til kontorbebyggelse, herunder bakeri og forretning. Området for øvrig har tilbud som skoler, boliger, forretninger, offentlige tilbud, parker og friarealer. Bygningen er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdig. Om eiendommen Eiendommen inneholder flere bygg som huser i dag flere roller. Eiendommen har vært i Nordby familiens eie siden ca. 1895, og det er og har drevet bakerivirksomhet fra eiendommen siden oppføringen. Bygningsmassen består av følgende bygg: Forretningsbygget med leiligheter Bakeribygget Kontorbygget Mellombygget Garasje Eiendommen er seksjonert i 4 seksjoner. Forretningsbygget/leiligheter: Forretningsbygget er oppført i tre konstruksjon over 3 etasjer. Det er bygd i 1895. Bygget inneholder forretningslokaler på bakkeplan vendt med inngangsparti og utstillingsvinduer mot Tøyen senteret. Arealoversikt (forretningsbygget) Etasje Areal BTA Type Kjeller 180 Boder 1. etg, 180 Forretning 2. etg. 205 Leiligheter 3. etg. 140 Leiligheter Sum 705 Byggeteknisk sett så er det ikke ventilasjonsanlegg i bygget. Elektrisk fyring. Vareleveranse via port til Mellombygget. Leilighetene inneholder en nøktern standard, og det må påregnes oppgradering. For ytterligere bygningsdetaljer henvises det til vedlagte takst. Bakeribygget: Bakeribygget er oppført i mur og bygd / påbygd over flere perioder; 1908, 1938, 1942 og 1950. Bygget er over 2 etasjer med kjeller og innredet loft. I dag benyttes bygget som bakeri (produksjonslokale). Det er egen adkomst via gårdsplassen som vender mot Kolstadgata, hvor det er både varelevering og personalinngang. Bakeribygget har ventiasjonsanlegg og vareheis. Bygget er solid utført og gulvet tåler tung belastning uten at det foreligger beregninger av dette. Arealoversikt (Bakeribygget) Etasje Areal BTA Type Kjeller 180 Boder 1. etg, 350 Produksjon 2. etg. 250 Produksjon Loft 170 Produksjon Sum 950 Kontorbygget: Kontorbygget er oppført i 1920 i mur over 2 etasjer med loft. Bygget er tilknyttet Bakeribygget med felles trappeløsning. Arealoversikt (Kontorer) Etasje Areal BTA Type 1. etg, 50 Kontor 2. etg. 50 Kontor 3. etg. 30 Kontor Sum 130 Mellombygget: Som navnet indikerer så ligger Mellombygget mellom Forretningsbygget og bakeribygget med gjennomgang mellom byggene. Bygget er oppført 1920 i en etasje med kjeller. Arealoversikt (Mellombygg) Etasje Areal BTA Type Kjeller 50 Kontor 1. etg, 50 Kontor Sum 100 S. 6 COLLIERS næringseiendom AS
Garasje med port: Garasjen ble bygd i 1988 og er på 85 kvm. totalt. Foruten selve bygget så er det god parkeringsplass utenfor garasjen til ytterligere parkeringsplasser, snuplasser og vareavlessing / pålessing. Arealet er asfaltert. Arealoversikt (Mellombygg) Etasje Areal BTA Type 1. etg, 85 Garasje Sum 85 Registrerte servitutter Det forutsettes at kjøper setter seg inn eiendommens grunnbok, se vedlagt, og overtar denne slik den fremstår med unntak av de obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak og som forutsettes innfridd ifbm overtagelsen. Interessenter oppfordres til å gjøre de undersøkelser man finner nødvendig knyttet til heftelser/rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i disse samt for servitutter påheftet eiendommen denne er utskift fra. Tomten Flat selveiertomt på ca. 1 121 m2. Parkeringsplassen er asfaltert, betongdekke og heller i indre gårdsrom. hagegt. 25 AS S. 7
Finansiell oversikt Leietakeoversikt Leietaker Bygg etasje Areal BTA Årlig leie stip. gjengs leie Leie pr. kvm Kontrakt start Kontrakt slutt andel f.utg. Fontenehuset Oslo Øst Forretningsbygget 1. etg. 140 Bakeribygget 1. etg. 350 Bakeribygget 2. etg. 250 Bakeribygget 3. etg. 170 mellombygget u. etg. 50 mellombygget u. etg. 50 Totalt leieareal hovedleietaker 1 010 1 400 000 1 386 15.04.12 15.04.19 202 000 Iman Shop Salah Ahmed Forretningsbygget 1. etg. 50 120 000 2 400 01.09.11 31.08.16 10 000 Leiligheter Forretningsbygget 2. etg. Karl P. Nordby leil. 201 90? 132 000 1 467 15.04.12? Carsten Hansen leil. 202 80 45 120 126 000 1 575 01.11.01-3. etg. Wolak Wojciech leil. 301 50 36 000 102 000 2 040 01.04.07 - Karl P. Nordby leil. 302 30? 90 000 3 000 15.04.12? Karl P. Nordby leil. 303 50? 102 000 2 040 15.04.12? Leiligheter totalt 300 552 000 Ledig kontorbygg 1. etg 50 27 500 550 2. etg 50 27 500 550 3. etg 30 16 500 550 130 71 500 Parkering Garasje 4 86 667 1 806 Uteparkering 8 173 333 1 806 Pr. april 2012 sum eksiterende leieinntekter + antatt mrk. leie på resterende areal. 2 403 500 260 000 1 520 000 883 500 Estimerte eierkostnader: Ca 200 000,- omfatter kom.avg. tollverdi forsikring mm. Egne adm. kostnader og avsetning til vedlikehold er ikke inkludert. Eiendomsskatt: Det er ikke eiendomsskatt p.t. i Oslo. Skattemessig saldo: Ta kontakt med megler. Netto leie: Stipulert brutto leie 2 403 500 Stipulerte eierkostnader * 200 000 Stipulert nettoleie 2 203 500 KPI-regulering: Hovedleiekontrakt samt leiekontrakt til frisør kan reguleres iht. 100% KPI 01.01.2013. Avskrivningssats: Tomt 0% Bolig 0% Forretningsbygg 2% Tekniske installasjoner 10% * Forvaltning og ekstraordinært vedlikehold ikke medtatt. Kjøpesumberegning Eiendomsverdi... NOK Med tillegg av alle eiendeler i Selskapets balanse - unntatt eiendommen... NOK Med fradrag for all gjeld i Selskapets balanse - unntatt utsatt skatt... NOK Jfr. vedlagte kjøpekontrakt S. 8 COLLIERS næringseiendom AS
Leiekontrakten Leietaker: Hovedleietaker er Fontenehuset Oslo øst. Om leietakeren Fontenehuset Oslo Øst er en profesjonell rehabiliteringsmodell og et sted å være for mennesker som har eller har hatt utfordringer med psykisk helse. Huset drives av medlemmer og ansatte sammen, og stiftelsen støttes av bl.a. Oslo kommune og Helsedirektoratet. Stiftelsen ble etablert i 2008. Leieperiode: Hovedleietaker 15.04.2012-15.04.2019. Oppsigelsesmulighet: Næringsleieforholdet kan ikke sies opp. Opsjon: Hovedleietaker har opsjon til å forlenge sitt leieforhold til 2024. Garanti: 6 mndr. sikkerhet skal etableres iht. hovedleie kontrakt. Det samme gjelder frisør kontrakten. Boligleiekontrakten har ikke etablert sikkerhet. Forkjøpsrett: Ingen. Mva.: Hovedleietaker er ikke mva. pliktig, og utleier er derfor pt. ikke registrert i merverdiavgiftsregisteret. hagegt. 25 AS S. 9
Salgsprosessen Transaksjonsstruktur: Salg av 100 % av aksjene i Hagegt. 25 AS. Prisantydning / eiendomsverdi: Kr. 25 000 000,- + omk. Omkostninger: Selger bærer kostnader for regnskap og revisjon frem til overtagelse, herunder revisjon av balansen pr. overtagelse. Eventuelle tinglysingsgebyr for pant/ urådighet i eiendommen belastes Kjøper. Kjøper bærer også alle kostnader i forbindelse med registrering av endringer i Brønnøysund. Om salget: Eiendommen selges i den stand den er ved overtakelse i henhold til Avhendingslovens 3-9 og 3-2 (2). Det gjøres oppmerksom på at reglene i avhendingsloven og kjøpsloven er fraveket på flere punkter. Det er ikke foretatt kontrollmålinger av oppgitte arealer av verken selger eller megler, og evt. arealavvik vil ikke under noen omstendighet gi Kjøper grunnlag for mangelskrav. Kjøper må selv foreta de undersøkelser som synes nødvendig både med hensyn til regulering, planene for området, samt byggenes standard. Lovens 3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende atdet foreligger mangel i følge av tilfelle: Dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i Avhendingsloven 3-7 og dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i Avhendingsloven 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, vil etter dette tillegges kjøper. Avhendingsloven 4-19 (2) fravikes, og reklamasjonsfrist er satt til 1 år fra overtagelse. Colliers Næringseiendom AS oppfordrer til kontroll av opplysningene og dokumentersamt til en nøye gjennomgang av eiendommene før bud inngis. Budprosess: Bud skal fremsettes ved at budgiver angir verdi på eiendommen. I budet på eiendommen skal budgiver også hensynta at det er aksjene som skal selges slik at budet må reflektere kjøpers vurdering av selskapets skatteposisjoner, herunder den oppgitte skattemessige saldoverdi og evt. fremførbart underskudd. Endelig pris på aksjene forutsettes fastsatt med utgangspunkt i budet på eiendommen med ovennevnte forutsetninger, dog slik at det korrigeres for øvrige eiendeler og gjeld (utsatt skatt av midlertidige forskjeller relatert til driftsmidler hensyntas ikke) i forhold til revidert balanse på overtagelsestidspunktet. Jfr. kjøpskontraktens pkt. 22. Interessenter oppfordres å kontakte revisor/advokat i forhold til spørsmål vedr. skatt og avgifter. Kjøpekontrakt som vil bli benyttet i transaksjonen følger vedlagt Kjøpekontrakter fraviker avhendingsloven på en S. 10 COLLIERS næringseiendom AS
del punkter. Dersom kjøper ønsker endringer av denne, må det tas forbehold om dette i budet. Selger står fritt til å anta eller forkaste ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud. Selger trenger ikke å grunngi eventuelle avslag. Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmateriale herunder kjøpekontrakt og foretar befaring av eiendommen før bud inngis. Eiendommen selges as-is, og kjøper vil frita selger for alle forpliktelser knyttet til feil og mangler, utover det som fremgår direkte av kjøpekontrakten at selger har ansvaret for. Selger gir ingen garantier knyttet til forurensing av grunn, forhold av arkeologisk interesse, eller grunnforholdene i sin alminnelighet som kan ha praktiske eller økonomiske konsekvenser for kjøper. Bud skal sendes skriftlig til megler og inneholde opplysninger om eiendommens materikkel, adresse, beløp, budgivers navn og kontaktdata og eventuelle forbehold. Budet skal lyde på et bestemt kronebeløp og kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler. Bud inngis på de vilkår som følger av prospekt og fremlagt kjøpekontrakt. Bud uten vesentlig forbehold prefereres. Forskrift om budgivning mht. frister gjelder ikke da handelen gjennomføres med profesjonelle parter. Vi ber om at signerte bud sendes pr. e-post i PDFformat, alternativt faks. Due Diligence: Etter aksept av bud vil kjøper hvis ønskelig få anledning til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Dette må i så fall fremkomme av avgitt bud. Due Diligence materialet er strukturert i henhold til bilagslisten i dette prospekt. Dersom budgiver mener at bilagslisten ikke er dekkende, må evenutelle forespørselser om ytterligere informasjon fremgå av budet. Budgivere oppfordres til selv å gjennomgå informasjonen, samt innhente og gjennomgå evenutell ytterligere informasjon som kjøper anser at bør gjennomgås. Bare dersom budgiver gjennom slik due diligence skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen/ selskapet kan budgiver gjøre forholdet gjeldende. Dersom budgiver som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til budet, står selger fritt til å stanse dialogen og gjenoppta dialogen med andre potensielle interessenter, med mindre selger på frivillig basis aksepterer de endrede vilkår. Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangler noe som ble eller burde blitt oppdagen gjennom due diligence. Overtakelse / oppgjør: Det vil ikke bli foretatt noen form for Kontakt Monica Jacobsen Eiendomsmegler MNEF - Transaksjon Tlf: +47 9188 0852 Epost: monica@colliers.no opprydding, rengjøring eller lignende på eiendommen fra Seglers side i forbindelse med Overtagelse. Det som evt. ikke fungerte av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/eller at det var manglende brannsikringsutstyr med mer ved besiktigelse, vil ikke bli i standsatt og /eller fremskaffet av Selger før Overtagelse. Diverse/forbehold: Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens 18 og i tilfelle inngi melding. Eiendomsmeglere er pålagt rapporteringsplikt og identitetskontroll iht. hvitvaskingsloven av 20. juni 2003, nr. 41. Kjøper er selv ansvarlig for evt. å søke konsesjon for ervervet. Selger har ikke gjennomført energimerking av eiendommen. hagegt. 25 AS S. 11
COLLIERS næringsmegling AS Hegdehaugsveien 31 N-0352 Oslo tel + 47 2206 6280 fax + 47 2206 6290 epost colliers@colliers.no www.colliers.com S. 12 COLLIERS næringseiendom AS