Byggesakskonto Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 29.11.2010 63802/2010 2010/4459 32/218 Saksnummer Utvalg Møtedato 10/21 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 10/111 Planutvalget 14.12.2010 Klage på avslag - søknad om dispensasjon for å bygge sammen to eneboliger med mellombygg/garasje i Solliveien 8, Per og Margith Smedaas 1. Klagen Klagen er å anse som fremsatt i rett tid. Klager er gitt fristforlengelse til 01.10.2010. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Solliveien 8 Eiendom: 32/218 Tiltakshaver: Per og Margith Smedås Bygningsnr: Ansvarlig søker: Byggtegning AS Tiltakstype: Enebolig Tiltaksart: Nytt bygg - boligformål - over 70 m² Klager: Per Smedaas Klagen datert: 19.09.2010 Klage på administrativt vedtak av 28.06.2010. Søknaden datert 18.05.10 mottatt 16.06.10 gjelder oppføring av garasje mellom to eneboliger slik at eneboligene endres til rekkehus, støttemur mot Solliveien og mindre justeringer av vindu, dør og planløsning. Det søkes også dispensasjon fra 13- sone 16.01 tilknyttet kommunedelplan for Rønvik/Saltvern. Hovedvedtaket av 03.04.09 omfattet bygging av to eneboliger. Bygningssjefen finner ikke at vilkårene i plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 er til stede for å dispensere fra plangrunnlaget, og søknad om å koble eneboligene sammen med et mellombygg/garasje avslås i medhold 13 tilknyttet kommunedelplan for Rønvik/Saltvern. Side 102
3. Forholdet til plan/lover 3.1 Plangrunnlag Omsøkte eiendom omfattes av kommunedelplan for Rønvik/Saltvern, KDP 4, vedtatt 19.06.08. Området er regulert til boligområde og kan bebygges med eneboliger med utleiedel/sekundærleilighet. BYA 33% og gesims inntil 8,0 m. 3.2 Vilkår for å dispensere Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker., jf. pbl. 19-2. 4. Uttalelser Kommunalteknisk kontor samtykker til omsøkte støttemur mot Solliveien. Byplankontoret uttaler at eiendommen opprinnelig er søkt delt i to eiendommer, hver med en enebolig, noe som er i tråd med planbestemmelsene. Sett i forhold til eksisterende bebyggelse mot øst i Solliveien, harmonerer en slik løsning med eksisterende boligstruktur i nærområdet, jfr. husrekka sør for Solliveien. Det er åpenbart at det finnes eksempler på både firemannsboliger og tomannsboliger ikke langt unna Solliveien 8. Men når bystyrevedtaket av planen går ut på at det skal være en bestemt struktur på framtidig bebyggelse i området, så er det fra byplankontorets side ikke ønskelig å endre på dette prinsippet, i en plan som bare er to år gammel. 5. Dispensasjon Det søkes om dispensasjon fra kommunedelplan for Rønvik, slik at to eneboliger kan bygges sammen til rekkehus. Søknaden er begrunnet med at: Utnyttelsesgraden ikke påvirkes Tiltaket gir en bedre terreng og klima tilpasning. Tiltaket medfører parkeringsplasser. Det er ikke naboprotester. Tiltaket gir tørkeplass for klær på samme plan som vaskerom. Side 103
Bygningen ligger ikke på linje noe som bidrar til at boligene ser ut som eneboliger. Området er bebygd med en blanding av bygningstyper. Tiltaket gir mer bodplass. Tiltaket gir bedre sikkerhet for beboerne, og gir et mer intimt og skjermet miljø Det viser for øvrig til dispensasjonssøknaden. 6. Klagen Klagen anfører at tomten er kjøpt da tidligere reguleringsplan gjaldt. Finansielle problemer skal ha ført til at prosjektet ikke ble gjennomført tidligere etter tidligere plan. Klager skal ha avstått ca 150 m² av eiendommen vederlagsfritt til kommunen, med følge at utnyttelsesgraden for eiendommen ble redusert. Fordelen ved dispensasjon skal være at omsøkte tiltak sammenfaller med type bebyggelse i område, det foreligger ingen naboprotest, parkeringsforholdene bedres, bedre utnyttelse av tomten og maksimal utnyttelsesgrad overstiges ikke ved gjennomføringen av tiltaket. For øvrig viser klager til at tiltakets fordel skal også være i forhold til universell utforming, helse, miljø, sikkerhet, tilgjengelig. Sonen som eiendommen omfattes av anføres å være stor i utstrekning, og planen skal ikke hensynta at innenfor sonen er det stor variasjon til eksisterende bebyggelse. Enkelte kvartal skal ha en klar overvekt av tomannsboliger/rekkehus. Innenfor Solliveien i nord, Oppliveien i vest og Fjellveien i sør mener klager at det er 14 boligeiendommer for av 2 er flermannsbolig, 7 er tomannsbolig og 5 er eneboliger. Situasjonskartet viser 2 oppstillingsplasser for bil til hver boligbygning. I klagen redegjøres det for at atkomsten er svært bratt, noe som skal medføre at plassering av dobbelgarasje på eiendommen er vanskelig ved at det blir trangt mellom bygningene, manøvreringsareal og spesielt med tanke på rullestolbrukere, livsløpsstandard m.v. Løsningen kan være å oppføre en stor enkeltgarasje til begge boligbygningene. Fordelene med å oppføre en garasje mellom bygningene begrunnes med at garasjen vil være velegnet for rullestolbrukere, ved at personene i boligen kan bo lengre hjemme etter som disse blir eldre, og utebodene under garasjen gir lettere vedlikehold av areal på sørsiden. Fordelen med å anlegge garasje mellom byggene er at det ikke etableres gjerde mot sørsiden av tomten, slik at parsellen blir lukket med en garasjebygning som gir sikkerhet mot fallskader, spesielt for barn og unge. Åpningen mellom bygningen gir turbulenseffekt, noe en garasjebygg tetter igjen, samt at regn og vind stenges ute. Bygningen er plassert lavere i terreng enn nabobolig mot nord, noe som skal tilsi at disse ikke gis ulempe med tap av utsyn, sol og skyggevirkninger. Klager anfører at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter planen, da planen er ny og ikke tar inn over seg det bygningsmessige miljø i området, og at for denne eiendommen vil en sammenkobling av bygningene mer tilpasse seg bygde omgivelser. Tiltaket avviker ikke i henhold til maksimalt utnyttelsesgrad, og en innvilgelse av dispensasjon medfører ikke nødvendigvis at vedtaket gis presedensvirkninger i forhold til fremtidige søknader, Side 104
da sonen i følge klager omfatter et stort areal, der det er naturlig at planens intensjon om frittliggende eneboliger gjøres gjeldende på tomter som topografisk gjør det mulig å etablere frittliggende eneboliger. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger For å dispensere i medhold av pbl. 19-2 er vilkåret at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene med tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Tidligere 7 ble praktisert slik at det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Fagmyndighetenes vurdering om tiltaket forringer eller tilsidesetter de hensyn som planlovgivningen skal verne om for de interesser som gjør seg gjeldende i området, har stor vekt ved slutningen om vilkårene for dispensasjon er tilstede. Kommunalteknisk kontor uttaler seg i forhold til hensynet til offentlig vei, Solliveien. Tiltaket berører ikke garasjen, men støttemuren mot Solliveien som er tilltatt, og på den bakgrunn har ikke uttalelsen relevans i denne sak og tillegges ikke vekt. Byplankontoret uttaler at det er åpenbart at det finnes eksempler på både firemannsboliger og tomannsboliger ikke langt unna Solliveien 8. Men når bystyrevedtaket av planen går ut på at det skal være en bestemt struktur på framtidig bebyggelse i området, så er det fra byplankontorets side ikke ønskelig å endre på dette prinsippet, i en plan som bare er to år gammel. I forhold til hensynet til å ivareta planens intensjon er det ikke forenelig å dispensere for å fravike vedtaket at i sonen skal det oppføres eneboliger. Bygningssjefen finner at tiltaket ikke ivaretar hensynet til vedtatt plan for utbygging i denne del av Rønvik. Klager anfører at i området er det også oppført to- og firemannsboliger, noe Byplankontoret også konstaterer i sin analyse av området. Dette taler for at planen ikke nødvendigvis vil bli vesentlig tilsidesatt ved å dispensere for å innvilge at det på denne eiendommen blir boligbygningene bygd sammen. Bygningssjefen vil bemerke at i utgangspunktet skal bygningstypen for området følges av vedtatte plan. I denne sak vil det være et vurderingstema om planen tar innover seg etablering av boliger på denne eiendom, da terrenget er særlig bratt, og en effektiv utnyttelse av eiendommen må sees i lys av topografien og bygningens plassering. For å ha en effektiv gjennomføring av planen, må dispensasjon kun gis unntaksvis og vurderingen er om hensynene bak planen i denne sak gjør seg gjeldende med styrke. Bygningssjefen opprettholder vurderingen om at de anførte fordeler ved tiltaket er i stor grad detaljer som kan ivaretas uavhengig av bygningstype. At området tidligere er bygd ut med ulike hustyper vektlegges ikke da planen fastsetter at ny bebyggelse skal være eneboliger med utleiedel/sekundærleilighet. Side 105
Klagers anførsel tas ikke tilfølge om at tomten ble kjøpt på bakgrunn av tidligere reguleringsplan, da risikoen ligger til tiltakshaver ved omregulering av området. Angående makeskifte er dette et privatrettslig akt, som ikke kan tillegges vekt i vurderingen om dispensasjon kan gis i byggesaken. Sammenbygning av eneboligene til rekkehus vil medføre at hensynet til bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt. Bygningssjefen finner at klagers anførsel om tiltakets fordeler tillegges mindre vekt i denne sak, og at tiltaket ikke vesentlig tilsidesetter de hensyn planen skal ivareta. Planutvalget anbefales at vedtaket av 28.06.2010 opprettholdes. 8. Forslag til vedtak Planutvalget finner å ikke ta klagen til følge, og opprettholder vedtaket av 28.06.2010. Alternativ forslag til vedtak: Planutvalget innvilger dispensasjon fra plan, og godkjenner omsøkte tiltak. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen/David Losvik Trykte vedlegg: Klagen Søknad om dispensasjon Situasjonskart Tegninger Side 106
Side 107
Side 108
Side 109
Side 110
Side 111
Side 112
Side 113
Side 114
Side 115
Side 116
Side 117
Side 118