Namdalseid kommune Saksmappe: 2008/1762-5 Saksbehandler: Roar Pedersen Saksframlegg Kommunens forkjøpsrett til gnr 157 bnr 25 m.fl. i Sjøåsen tvalg tvalgssak Møtedato Namdalseid formannskap 28/08 10.04.2008 Namdalseid kommunestyre 23/08 17.04.2008 Rådmannens innstilling 1. Kommunen aksepterer at eiendommen Skuleberget, gnr 157/25 m.fl, selges til Trude Berg Selliseth og Jens Selliseth, Namdalseid. 2. Kommunen frafaller og sletter forkjøpsretten til eiendommen gnr 157/25 m.fl. når kommunen har oppnådd bindende avtale om erverv av naboeiendommen gnr 157/2 fra dagens eiere.
Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I 12.02.2008 Eiendomsforvaltning - forskjøpsbestemmelse ad. gnr 157 bnr 25, 26, 35 og 37 i Namdalseid kommune 14.02.2008 Eiendommen gnr 157, bnr 25,26, 35 og 37 i Namdalseid - spørsmål om sletting av forkjøpsrett 11.03.2008 Namdalseid kommunes forkjøpsrett til gnr 157 bnr 25, 26, 35 og 37 i Namdalseid kommune Fokus Krogsveen AS, avd. Fokus Krogsveen AS, avd. Torbjørg Laugmo og Sven Harald Hovd m.fl. 18.03.2008 Eiendommen gnr 157, bnr 25, 26, Trude Berg Selliseth og Jens 35 og 37 Selliseth S 04.04.2008 Kommunens forkjøpsrett til gnr 157 bnr 25 m.fl. i Sjøåsen I 03.04.2008 Vedr.: Skuleberget, Sjøåsen Fokus Krogsveen AS, Avd. 22.04.2008 Begjæring om sletting av forkjøpsrett 24.04.2008 Kommunens forkjøpsrett til gnr 157 bnr 25 m.fl. i Sjøåsen Statens kartverk Fokus Krogsveen AS, avd Vedlegg Nr. Tittel 1 Kartutsnitt 2 tdrag av salgsprospektet 3 tgående brev til megler og selger, datert 11.03.08 Saksopplysninger Bakgrunn Formannskapet har tidligere gitt rådmannen i oppdrag å avklare hvilken rolle kommunen bør ta i forhold til pågående og planlagt salg av grunneiendommer innenfor det regulerte området nord for eiendommen til Sjøåsen Hotell. Rådmannen ble herunder gitt fullmakt til å vurdere bruk av forkjøpsrett for erverv av forretningseiendommen gnr 157/25 m.fl. som er utlagt for salg, og fullmakt til å framforhandle vilkår for kjøp av eiendommen gnr 157/2 på bakgrunn av skriftlig tilbud til kommunen fra eierne, Gunvor Vågø m.fl. Det framlegges nå forslag til løsning på dette oppdraget. Forslaget er basert på en helhetlig vurdering av hva som er mest hensiktsmessig i den foreliggende situasjon og for begge eiendommene sett i sammenheng. Løsningen fremmes gjennom 2 parallelle saker, der denne saken gjelder spørsmålet om bruk av kommunens forkjøpsrett til gnr 157/25 m.fl. Det vises til eget saksframlegg om kjøp av gnr 157/2 som behandles parallelt. Faktiske forhold
Torbjørg Laugmo og Sven Harald Hovd har lagt eiendommen Sjøvoll/ Skuleberget, gnr 157/25 m.fl i Sjøåsen ut for salg gjennom meglerhuset Krogsveen. Eiendommen utgjør vel 6,1 daa og er regulert til forretningsformål. Bebyggelsen består p.t. av 1 bolighus med 2 leiligheter og uthus. Øvrig bebyggelse ble utsatt for brann for en tid siden, og er fjernet. Det vises til vedlagte kart (vedlegg 1) og utdrag av salgsprospektet (vedlegg 2). Kommunen har forkjøpsrett til hoveddelen av eiendommen (gnr 157/ 25, 26, 27, 35 og 37). Forkjøpsretten ble inntatt i skjøte av 23.12.71 da kommunen i sin tid solgte eiendommen til Agostino Fortunato i forbindelse med etablering av serveringsstedet Tinos på Sjøåsen. Forkjøpsretten er senere akseptert opprettholdt av etterfølgende eiere gjennom senere overdragelser, sist ved overdragelse til dagens eiere. Bakgrunnen for forkjøpsretten er at det fra kommunens side er et siktemål å sikre at eiendommen erverves av en kjøper som kan være i stand til å utnytte og drive eiendommen i samsvar med reguleringsformålet og mulighetene på stedet, samt at vedkommende har et konsept for dette som samsvarer med kommunens ønsker om utvikling i området. Det er avklart at både nåværende eiere og megler aksepterer at forkjøpsrett foreligger. Det er redegjort for at kommunen bare vil bruke sin forkjøpsrett dersom den aktuelle kjøper ikke vurderes som egnet til å ivareta de siktemål som begrunner forkjøpsretten. Det er også akseptert at kommunen deltar i salgsprosessen med vurdering av aktuelle kjøpere. Det vises til vedlegg 3. Det foreligger 1 bud på eiendommen fra Trude Berg Selliseth og Jens Selliseth, Namdalseid. Budet er på kr 600.000, og er akseptert av selgerne. Interessentene forutsetter bl.a. at kommunen frafaller forkjøpsretten. Iflg megler er det ellers flere som har vurdert eiendommen, men ikke funnet det interessant å legge inn bud. Ordfører, rådmann og økonomisjef har hatt 2 møter med interessentene. Interessentene fortalte muntlig om ulike ideer, men kunne ikke framlegge konkrete planer for utnytting av eiendommen eller opplysninger om økonomiske forutsetninger for dette. De kunne heller ikke på nåværende tidspunkt redegjøre for hvordan de ville gå fram for å utvikle slike planer. Samtidig ble det uttrykt positiv interesse for å utnytte mulighetene gjennom kommunens næringsapparat, for eksempel etablereropplæring og bistand til forretningsutvikling. Det framkom ellers en tydelig interesse for eiendommen som bosted. Denne interessen omfattet også tilgrensende naboeiendom gnr 157/2. Det framkom her at interessentene lå i forhandlinger om kjøp av denne eiendommen som også er frambudt for salg til kommunen. Interessentene ga et positivt inntrykk, og har en yrkesmessig erfaring som burde tilsi kvalifikasjoner for å etablere og drive privat virksomhet dersom de er innstilt på å satse i en slik retning. Det ble gitt en grundig orientering om kommunens syn på videre utvikling av eiendommen, bl.a. at kjøperne må forholde seg til at eiendommen er en forretningseiendom med bolig, og at kommunen forventer at den blir utnyttet og utbygd i samsvar med reguleringsformålet. Det ble lagt stor vekt på at eiendommen har et potensial for den som er villig til å satse, enten selv eller i samarbeid med andre. Det ble videre orientert om at nåværende eiere tidligere har fremmet forespørsel om å omregulere eiendommen til boligformål, og at kommunen avviste dette som uforenlig med ønsket arealbruk i området. Det vises her til planutvalgets vedtak i sak 12/06.
Det ble ellers gitt en positiv tilbakemelding på interessentene som personer med en forventning om at de kunne ha forutsetninger for å lykkes. Interessentene var ikke villig til å inngå en avtale om at kommunens forkjøpsrett fortsatt skulle gjelde. Fra kommunens side ble det skissert en mulig løsning som en kunne være villig til å framlegge som forslag til formannskapet, der kommunen frafalt forkjøpsretten og ervervet tilgrensende naboeiendom. Interessentene har senere gitt muntlig tilbakemelding om at en slik løsning kan aksepteres fra deres side. For øvrig ble det informert om at kommunen eier en mindre tilgrensende parsell mellom gnr 157/25 m.fl., eiendommen til Sjøåsen hotell og RV 17, og at denne parsellen tidligere har vært frambudt til nåværende eiere som tilleggsareal. Det skjedde imidlertid ikke avklaringer rundt dette spørsmålet, som dermed evt må tas opp som egen sak senere. Vurdering Det er foretatt en juridisk vurdering av forkjøpsrettens stilling etter en overdragelse der forkjøpsretten ikke benyttes og kjøperne samtidig ikke er villig til å inngå avtale om at forkjøpsretten fortsatt skal opprettholdes. Selv om forkjøpsretten er tinglyst som heftelse på eiendommen, tilsier bestemmelsene i løysingsrettloven og rettspraksis i tvistesaker, at kommunen i et slikt tilfelle ikke vil vinne fram med å hevde forkjøpsrett senere, og at retten dermed i realiteten går tapt. Med bakgrunn i dette er situasjonen i den foreliggende saken slik at kommunen enten må akseptere kjøperne og frafalle forkjøpsretten slik de krever, eller bruke forkjøpsretten og erverve eiendommen ved å tre inn i det foreliggende budet på kr 600 tusen. Etter rådmannens vurdering er det lite sikkert at kommunen ved å erverve eiendommen for videresalg til andre, skal kunne lykkes med å finne en bedre egnet kjøper enn megleren har klart gjennom sin prosess i et åpent marked. I tillegg til risikoen for at en kan ende opp med kjøpere som har svakere kvalifikasjoner enn interessentene som har meldt seg nå, ligger det også en betydelig økonomisk risiko i en slik operasjon for kommunen. Dette er dels knyttet til mulighetene for press på pris og direkte tap og dels knyttet til at eiendommen ikke synes å ha alternative bruksmuligheter til viktige offentlige formål. Rådmannen vil derfor ikke anbefale at kommunen benytter forkjøpsretten. På den annen side har interessentene ikke maktet å framlegge konkrete planer eller opplysninger om økonomi, kvalifikasjoner mv som bekrefter at de er i stand til å utnytte og utbygge eiendommen i samsvar med kommunens ønsker for området. Det foreligger dermed en åpenbar risiko for at deres erverv kan medføre at potensialet ikke blir utnyttet. For å motvirke dette, og fremme mulighetene for en ønsket utvikling, anses det viktig at kommunen sikrer seg privatrettslig kontroll med de tilgrensende arealene mot sjøen og erverver naboeiendommen gnr 157/2. Deler av disse arealene kan trolig være en viktig ressurs for forretningsmessig utvikling på forretningseiendommen, men bør samtidig ikke innlemmes i denne uten at det foreligger konkrete, realiserbare planer for ønsket næringsvirksomhet og utbygging. En slik løsning vil også forhindre at det nå etableres en stor privat eiendom med lang strandlinje i Sjøåsen uten annen avklart utnytting enn boligformål. Ihht delegasjonsreglementet for kommunen skal saker om kjøp og salg av fast eiendom avgjøres av kommunestyret selv, jfr delegasjonsreglementet kapittel II, pkt 2. Ettersom kjøp er en mulighet som inngår i foreliggende sak, skal avgjørelsen i utgangspunktet tas av kommunestyret
etter innstilling fra formannskapet. Formannskapet kan alternativt fatte vedtak i medhold av kommunelovens 13 dersom en anser at det foreligger tilstrekkelig reelle grunner for å bruke hasteparagrafen.