Detaljregulering for boliger, del av Haugamyra - gnr 20/30 Formannskapet Møtedato: 22.09.2016 Saksbehandler: Geir Magne Sund Utvalgssaksnr. Utvalg Møtedato 88/16 Formannskapet 22.09.2016 Formannskapets vedtak Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11 å legge forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. Forslaget fremmes i to alternativer: Alternativ 1 forslag fra Plansmia AS, i samsvar med plankart og bestemmelser datert henholdsvis 20.04. og 19.04.2016 Alternativ 2 østlig del, område BF2 i Plansmias forslag, endres til grønnstruktur friområde, jf. skisse datert 06.09.2016 Formannskapet mener foreløpig at alternativ 2 bør vedtas. Formannskapet behandling 22.09.2016: Før møtet var det befaring i området. Medlem Ole Horgøien (FrP) fremmet følgende forslag: «Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11 å legge forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. Alternativ 2 østlig del, område BF2 i Plansmias forslag, endres til grønnstruktur friområde, jf. skisse datert 06.09.2016» Medlem Paal Christian Bjønnes (V) fremmet følgende forslag: «Formannskapet avviser forslaget til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-11, og vedtar å ikke legge forslaget ut til offentlig ettersyn». Ved votering over rådmannens innstilling mot Horgøiens forslag, ble rådmannens innstilling vedtatt med 4 mot 3 (H/V/FrP) stemmer. Ved votering over Rådmannens innstilling mot Bjønnes forslag ble rådmannens innstilling vedtatt med 5 mot 2 (FrP/V) stemmer. Side 1 av 6
Rådmannens innstilling Formannskapet vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11 å legge forslag til detaljregulering for boliger, del av Haugamyra, ut til offentlig ettersyn. Forslaget sendes samtidig på høring til berørte. Forslaget fremmes i to alternativer: Alternativ 1 forslag fra Plansmia AS, i samsvar med plankart og bestemmelser datert henholdsvis 20.04. og 19.04.2016 Alternativ 2 østlig del, område BF2 i Plansmias forslag, endres til grønnstruktur friområde, jf. skisse datert 06.09.2016 Formannskapet mener foreløpig at alternativ 2 bør vedtas. SAKSUTREDNING Vedlegg 1. Plankart, dat. 20.04.2016 2. Reguleringsbestemmelser, dat. 19.04.2016 3. Planbeskrivelse, dat. 19.04.2016 4. Illustrasjoner, snitt, dat. 19.04.2016 5. Fotoillustrasjoner 6. Oppsummering av innspill med kommentarer, pr. januar 2016 7. Uteromsanalyse, revidert 30.06.2016 8. Nye innspill, pr. august/sept. 2016 9. Alternativ skisse, dat. 06.09.2016 SAKSOPPLYSNINGER Bakgrunn Plansmia AS og Boligpartner AS har på vegne av tiltakshaver, Arve Hansen, sendt inn privat reguleringsforslag for et areal på ca. 2 dekar mellom Torvmarkvegen og Skomakervegen. Formålet med planen er å endre arealformålet fra fellesareal til boliger. Det er planlagt en enebolig med utleie og en tomannsbolig. Forslag til plankart, bestemmelser, planbeskrivelse, illustrasjoner m.m. framgår av vedleggene til saken. Viktige bestemmelser i plan- og bygningsloven Reglene for behandling av private reguleringsforslag går fram av plan- og bygningsloven 12-11. Når et slikt forslag er mottatt, skal kommunen, vanligvis innen en frist på 12 uker, avgjøre om forslaget skal legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Hvis kommunen avslår forslaget, skal forslagsstilleren underrettes. Er forslaget i samsvar med kommuneplanen, kan avslaget kreves lagt fram for kommunestyret. Ved positivt vedtak gjennomføres en høringsrunde på 6 uker, og deretter ny behandling i formannskapet. Hvis det ikke foretas større endringer, legges saken fram for kommunestyret for vedtak. Vedtaket skal kunngjøres. Berørte parter har rett til å klage på vedtaket. Side 2 av 6
Regionale og statlige myndigheter har ved høringen anledning til å reise innsigelse. Kommunestyret kan ikke vedta planen uten at den rettes opp i samsvar med innsigelsen, eller forholdet er nærmere avklart gjennom drøfting og eventuelt mekling. Beskrivelse av planområdet, prosessen hittil og planforslaget Plansmia AS har utarbeidet planbeskrivelse der planområdet, prosessen og planforslaget er nærmere beskrevet (vedlegg 3). Beskrivelsen belyser også konsekvenser av forslaget. Fra rådmannens side ble det fra starten lagt vekt på at omregulering til boliger måtte vurderes opp mot behovet for lekeareal i området, og ba om en analyse av eksisterende uteområder/regulerte områder for lek i Haugamyra-Stormyra-området. En slik analyse følger som vedlegg 7. Saken har ført til stort engasjement blant de som bor i området. Utover innspill som forelå i startfasen, foreligger det et nytt brev på vegne av beboerne i august 2016, og motsvar og kommentarer fra henholdsvis Plansmia AS og Advokatfirmaet Nidaros DA, jf. vedlegg 8. Ordføreren har invitert til møter med partene 19.09.2016, slik at de kan orientere nærmere om sitt syn på saken, før den legges fram for formannskapet. Berørte beboere er imot at området skal omreguleres fra fellesareal til boliger, og legger vekt på bl.a. følgende: De går imot Plansmias påstand om at området er lite i bruk, og mener det har vært mye i bruk gjennom tidene, til bl.a. gjemsel, hyttebygging, bærplukking, orienteringspostområde m.m. Det er lagt vekt på å bevare området som naturområde. Lekearealet vest for Skomakervegen, benevnt som område 6 i analysen, er vanskelig tilgjengelig og lite aktuelt som lekeområde for Torvmarkvegen og Klokkarvegen. Rekkehusområdet på Haugamyra nord har mest lekeareal, men er for langt unna. Stormyra sine områder er kun skog og myr og ikke innenfor rekkevidde for mindre barn i Klokkarvegen og Torvmarkvegens midtre område. Plansmias utredning tar ikke høyde for at det er planlagt stor byggeaktivitet også på Stormyra. Det vil skje generasjonsskifte som medfører flere barn i området. Tidligere fortetting og nye prosjekt understreker viktigheten av å opprettholde friareal til felles bruk. De er redd for at flere friareal vil bli søkt utbygd etter samme modell, og er sterkt imot dette av hensyn til bomiljøet og oppvekstmiljøet. Kommunen må sikre gode, trygge framtidige friareal jevnt fordelt på boligområdet. Prosjektets utforming tar ikke hensyn til eksisterende bebyggelse. Plansmia AS har i et motsvar bl.a. trukket fram følgende: Planlagt bebyggelse samsvarer med overordnede retningslinjer i Interkommunal arealplan og kommuneplanen. Fellesarealet har ikke vært i bruk til formålet. Det er ikke tydelige tegn på bruk. Med bakgrunn i bl.a. Trondheim kommunes uteromsveileder viser analysen at det er arealoverskudd av regulerte lekeplasser, og at dette gir muligheter for fortetting. Område 6 i uteromsanalysen er mye i bruk, og er lett å finne selv om området ikke ligger åpenlyst og lett tilgjengelig fra veg. Dersom det legges til rette for omfattende utbygging av Stormyra, vil kommunen sette krav om tilstrekkelig uteoppholdsareal for de nye boligene. Utnyttelsesgraden er høyere enn på omkringliggende tomter, men tilpasset eksisterende bebyggelse. Den nye bebyggelsen er lagt godt ned i terrenget, og blir ikke vesentlig høyere. Side 3 av 6
VURDERING Formannskapet må vurdere om planforslaget kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, eller om det skal avslås. Hvis formannskapet går inn for å legge ut planforslaget, må det vurderes om det skal gjøres endringer i forslaget før det sendes ut. Forholdet til kommuneplanen Kommuneplanen åpner for tett utnytting av sentrum og de mest sentrumsnære areal, og inneholder retningslinjer for fortetting innenfor «etablerte områder». Retningslinjene beskriver hensyn som skal ivaretas knyttet til bebyggelsens karakter, trafikksikkerhet, solforhold m.m. Det er også lagt vekt på vedtatte retningslinjer i Interkommunal arealplan. Kommuneplanen har avsatt områdene Haugamyra, Stormyra og Torvmarka som et større, sammenhengende boligområde, men tar ikke konkret standpunkt til arealdisponeringen innenfor området. Planen er med andre ord til dels positiv til fortetting, men er en grov, overordnet plan som medfører at aktuelle prosjekt må avklares gjennom reguleringsplan. Dette kan bety avslag eller vedtak om regulering, ofte med en del begrensninger. Avgjørelser vil være basert på skjønnsmessige avveininger av aktuelle hensyn. Det er et moment i saken at kommuneplanen legger mest vekt på tett utnytting nært sentrum, og at det fins stort potensial for boligbygging i ulike områder som er avsatt i planen. Planen inneholder imidlertid ikke føringer som taler mot fortetting på Haugamyra. Det er fordelaktig at området ligger nært kollektivåre og at eksisterende infrastruktur utnyttes. «Bitvis» regulering har en del uheldige sider fordi det vanskeliggjør helhetlige vurderinger. Kommunen er uansett reguleringsmyndighet og har ansvaret for helheten. Den framlagte uteromsanalysen gir i dette tilfellet et godt grunnlag for dette. Behovet for lekeareal Rikspolitiske retningslinjer gir strenge føringer for omdisponering av lekeareal, jf. barnerepresentantens uttalelse nedenfor. Et viktig poeng er om det er avsatt tilstrekkelig areal som er egnet for lek. Rådmannen har ikke innvendinger til Plansmias vurdering av at det er «overskudd» på areal i området som helhet, sett ut fra aktuelle retningslinjer. Dette forutsetter at det ved eventuell regulering av nye boliger på Stormyra avsettes et større lekeareal. Analysen har ikke tatt med et areal på ca. 1,4 dekar som er regulert som friområde og turveg ved nordenden av Klokkarvegen. Dette øker det samlede areal som er avsatt til lek. Rådmannen støtter også at opparbeidede areal og anlegg i barnehagen og ved skolene medvirker til dekning av behovet. Med uklare ansvarsforhold, og manglende opparbeiding og vedlikehold av ulike lekeareal, er barnehage- og skoleanlegg attraktive. Nærhet til store naturområder er også et aktivum. Det neste spørsmålet er om avstanden fra bolig til lekeareal er i henhold til retningslinjene. Analysen har bl.a. lagt til grunn et avstandskrav på maksimum 200 m til kvartalslekeplass. Norsk institutt for by- og regionforsknings anbefalinger sier maksimum 150 m til nærlekeplasser. Avstanden fra boligene i deler av Torvmarkvegen og Klokkarvegen og Side 4 av 6
aktuelle lekeareal blir for stor, og er i hvert fall på grensen av det akseptable hvis forslaget til regulering blir vedtatt. Det neste spørsmålet blir om området som nå foreslås regulert til boliger, er godt egnet for lek. Rådmannen ser at området kan ha et potensial som natur- og aktivitetsområde, men at bruken av området har vært meget begrenset. Det kan også være diskutabelt hvor godt egnet arealet er som nærlekeplass, ut fra terrengforhold og beliggenhet. Muligheter for å skaffe erstatningsareal er meget begrenset. Arealene i området er stort sett disponert. Stormyra har kanskje et potensial, men ligger for langt unna. At området ble foreslått fra kommunens side til boliger på 1970-tallet, kan ikke tillegges vekt. Det har hele tiden vært regulert som fellesareal. Forholdet til naboene Formålet med regulering er bl.a. å skape forutsigbarhet for omgivelsene. At arealet i lang tid har vært avsatt til fellesareal gir naboene grunnlag for å forvente at dette videreføres. Ved kjøp av tomt eller bolig er beliggenhet ved siden av et naturområde et aktivum og en verdi. Hvilke betingelser som er avtalt i festeavtaler og skjøter er privatrettslige forhold, og angår ikke kommunens behandling av reguleringsplanen. Kommunen skal vurdere arealdisponeringen. I dette tilfellet er det behovet for areal til lek og aktivitet som er det sentrale spørsmålet. Reguleringsforslaget legger opp til en moderat utnytting, og de nye husene er tenkt plassert lavt i terrenget og med høyder som avviker lite fra eksisterende bebyggelse. Mulige alternativer Utover å vedta planforslaget slik det foreligger, eller avslå forslaget, kan et mulig alternativ være følgende, jf. reguleringsskisse i vedlegg 9: Utbyggingen begrenses til tomta mot Skomakervegen. Det tillates noe høyere utnytting og 3 etasjer, med 3. etasje tilbaketrukket, eventuelt med skråtak over 2. etasje. Det tillates 3-4 boenheter. Tomta mot øst avsettes som grønnstruktur friområde. Det alternative forslaget vil ha likhetstrekk med tidligere regulert tomt like nord for dette arealet. Fordelene med alternativet er at det bidrar til bedre dekning av behovet for lekeareal for boliger i Torvmarkvegen og Klokkarvegen, og til at området/kollen blir bedre bevart som naturområde. God utnytting innenfor byggegrensene gir rom for minst 500 m 2 gulvflate innenfor byggegrensene, inklusive garasjer. Barn og unge barnerepresentantens uttalelse «Det bør ikke foretas omregulering til boligformål, men la området fortsatt være avsatt til fellesareal/friområde for nærområdet. Dette ble overprøvd og stadfestet av Fylkesmannen i 1973. Ved en eventuell omregulering skal det stilles krav om fullverdig erstatningsareal. Se «Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen», punkt 5d: Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal Side 5 av 6
også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. Barnerepresentanten kan ikke se at for eksempel regulert lekeplass merket 6 er en fullverdig erstatning, spesielt med tanke på beboere i Klokkarvegen og Torvmarkvegen. Område 6 er som fellesareal for nevnte beboere for langt unna og vanskelig tilgjengelig til å være fullgod erstatning. Dette pga at det ikke er mulig å nå området (sørenden) uten ferdsel over private eiendommer. Ifølge kart er det ikke avsatt arealer til veg for å nå inn i området fra sørsiden. Dalen øst for Klokkarvegen er dårlig egnet som erstatningsareal, siden det er et restareal/dalsøkk med lite tilgang på sol. Rikspolitiske retningslinjer sier også at framtidens behov for areal avsatt til fellesareal/ friområde skal oppfylles. Det er derfor ikke et argument at det pr i dag ikke er opparbeidet.» Samlet vurdering, konklusjon Det sentrale spørsmålet i saken er om det er tilstrekkelig med egnede areal for lek og aktivitet i området Haugamyra-Stormyra, både i dag og på sikt. Rådmannen mener det foreliggende forslaget til detaljregulering kan legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring, og at det vil være feil å avslå forslaget ut fra de hensyn som er vurdert i saksframlegget. Uavhengig av holdning vil saken bli best belyst gjennom en høring. Ut fra vurderingene ovenfor foreslår rådmannen at det i tillegg fremmes et alternativt forslag der østlig del av arealet reguleres som grønnstruktur friområde. Side 6 av 6