Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/1338-10 Arkivnr.: GNR 84/59 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 84/59 -DISPENSASJON - GARASJE BYGGET UTEN TILLATELSE OG I STRID MED PLAN Lovhjemmel: Klageadgang: Rådmannens innstilling: ::: Sett inn rådmannens innstilling under denne linja Med hjemmel i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda 2.6, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon i hht. plan- og bygningsloven kap. 19, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for plassering av garasje 0,8m fra tomtegrense mot veg. Tiltaket må rettes da avviket fra bestemmelsen på 2.5 meter er for betydelig til å kunne gi dispensasjon. Å gi dispensasjon for å rette et ulovlig forhold er en uheldig praksis som bør unngås. Pålegg om retting av ulovlig oppført garasje på eiendommen 84/59 stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs. etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Lunner kommune innvilger dispensasjon fra reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda for en ekstra avkjøring til eiendommen fra nord. Dette begrunnes med at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon hva gjelder avkjørsel. Disse hensynene er: Adkomst fra nord direkte inn på tomtens nedre plan gir god terrengtilpasning. Denne adkomsten er positiv for den interne trafikk avviklingen på eiendommen Vedtaket kan påklages i hht. plan- og bygningslovens 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. 19 av part eller annen med rettslig klageinteresse innen tre uker fra underretning om vedtaket ::: Sett inn rådmannens innstilling over denne linja
... Sett inn saksopplysninger under denne linja Sammendrag: Lunner kommune ga tillatelse til bygging av bolig på 84/59 i delegert sak UTV 128/03, datert 24.9.2003. Kommunen har senere oppdaget at det er bygd garasje på eiendommen som ikke er omsøkt. I tillegg er garasjen plassert i strid med regulerte byggelinjer, samt at tomten er opparbeidet med to avkjøringer fra Hasskaubakken som heller ikke er i tråd med vedtatt plan. Etter at varsel var gitt fattet formannskapet den 24.5.2012 i sak 52/12 vedtak om ileggelse av overtredelsesgebyr. Et overtredelsesgebyr er et gebyr for den ulovligheten som er foretatt. Denne saken skal behandle retting av forholdet. Det er Lunner kommune som har oppdaget ulovligheten. Saksutredning: 1. FAKTA 1.1 Bakgrunn for saken Eiendommen 84/59, Hasskaubakken 24, ligger innenfor reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda. Lunner kommune ga igangsettingstillatelse for nybygg enebolig med sokkeletasje og uinnredet 2. etasje den 24.9.2003 (delegert sak UTV 128/03). Det er ikke gitt byggetillatelse for garasje. Kartet til høyre viser eiendommens lokalisering i kommunen. Kartet nedenfor viser eiendommen 84/59 med de bygninger som står der i dag. Pilen viser garasje som ikke er omsøkt. Garasje som er bygget uten søknad og tillatelse er i strid med regulerte byggegrenser mot privat vei. I tillegg er det etablert 2 avkjøringer til eiendommen som også er i strid med planen. 1.2 Planstatus og rettslig grunnlag
Eiendommen 84/59 ligger i regulert område innenfor reguleringsplan for Nordseth Vestbygda. Området er avsatt til byggeområde boliger. Tiltaket er ikke i tråd med reguleringsplanen når det gjelder garasjens plassering. Garasjen er plassert utenfor regulert byggelinje mot Hasskaubakken. I reguleringsplanen for Nordseth Vestbygda er det avsatt en byggelinje mot veg på 4 meter fra tomtegrense, med en avkjøring til tomten vist med sort pil i kartet nedenfor. Tomtens avkjøring i nord er således heller ikke ihht. reguleringsplanen. For å bringe forholdet i orden må følgende vurderes: Pålegge retting av garasje og fjerning av avkjøring mot nord. Gi dispensasjon fra planbestemmelsene for plassering av garasje og avkjøring mot nord. Byggelinje påstående bygg. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan med 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av 2008 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden.
1.4 Sakshistorikk Kommunens igangsettingstillatelse i sak UTV 128/03, datert 24.9.2003 lyder: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 gis igangsettingstillatelse for: Nybygg, enebolig, på gnr/bnr 84/59, på følgende vilkår: Saken fra 2003 omhandler ikke bygging av garasje. Derimot så viser situasjonskartet avsatt plass for garasje, slik planen krever. Lunner kommune tilskriver tiltakshaver 6.6.2011 og varsler overtredelsesgebyr for bygging av garasje som er bygget uten at tillatelse er gitt. Lunner kommune mottar søknad om tiltak den 25.7.2011. Søknaden endres til søknad hvor tiltakshaver selv kan stå ansvarlig den 1.9.2011. I sak 52/12 den 24.5.2012 vedtar formannskapet å ilegge overtredelsesgebyr for forholdene som er oppdaget på eiendommen med kr. 35.000.- hvorav kr. 25.000.- gjelder for dette tilfellet (bygging av garasjen). April 2007 Mai 2010 Lunner kommune mottok den 25.7.2011 søknad om bygging av garasje med tegninger og situasjonskart. Lunner kommune tilskrev tiltakshaver den 30.3.2012 og gjorde tiltakshaver oppmerksom på at saken ikke kunne behandles uten søknad om dispensasjon, med en frist på 3 tre uker til å fremme denne. Lunner kommune mottok dispensasjonssøknaden innen fristen, den 13.4.2012. Til høyre viser garasjens plassering i forbindelse med søknad om dispensasjon.
Fasade Nord Fasade Sør Plantegning 1.5 Søkers begrunnelse for plassering av garasjen
Utsnittet er fra vedlegg i brev av 5.3.2012. 1.6 Søkers begrunnelse for hvorfor tiltaket ikke er omsøkt, brev i forbindelse med nabovarsling foretatt 5.3.2012: 1.7 Søkers begrunnelse i søknad om dispensasjon: 2. VURDERING/DRØFTING:
Lunner kommune mottok søknad om bygging av garasje den 25.7.2011. Søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser ble etterlyst av Lunner kommune og mottatt her den 13.4.2012. Som ortofoto viser har garasjen vært under bygging i perioden 2007 2010. Dersom tiltaket skal godkjennes må Lunner kommune gi dispensasjon fra byggelinje mot veg og avkjøring nr. 2 på nordsiden av eiendommen. Tiltakshaver har orientert naboer i brev av 5.3.2012 og varslet berørte naboer i rekommandert sending av samme dato. Ingen nabomerknader er registrert. Søknaden fra 2003 inneholder ingen opplysninger om garasjen med unntak av inntegningen på nedenstående situasjonskart. Å vise garasjeplassering når det søkes om bygging av bolig er et krav i reguleringsplanen Det skal vises plass for garasje ved søknad om nybygg bolig, slik at det dokumenteres at det er plass til garasje på egnet sted på tomta. Den inntegnede garasjen fra søknaden i 2003 er innenfor byggelinje og er mindre enn den garasjen som er blitt bygget. Situasjonskartet viser for øvrig kun en innkjøring til tomten rett vest for hovedinngangspartiet til boligen. Situasjonskart fra søknad 12.8.2003 Lunner kommune skal vurdere om tiltaket skal rettes og eventuelt gis dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Dersom det skal innvilges dispensasjon er det 2 forhold det må dispenseres ifra. Det ene forholdet er byggeavstand til veg og det andre er innkjøring til eiendommen på nordsiden. Innkjøringen på nordsiden betjener garasjens underetasje. Som det fremkommer i søknad om dispensasjon er avstanden fra garasje til tomtegrense på det minste kun 0,8 meter. Lunner kommune har ikke tidligere gitt dispensasjon på så korte avstander. Det er viktig å huske på at plassen mellom tomtegrense og vegbane skal benyttes til grøft og skal fungere som opplag for snø vinterstid, da er det svært uheldig at bebyggelsen legger press på brukbarheten i slike tilfeller. Avkjøringen mot nord er etablert for å sikre adkomst til garasjens underetasje og man vil anta at denne garasjen benyttes i forbindelse med utleiedelen i boligen. Det er god plass til biloppstilling foran garasjen og avkjøringen til eiendommen ser ut til å ha en grei profil, selv
om man må anta at sikten fra øvre deler av Hasskaubakken er noe redusert bl.a. fordi garasjen i seg selv er plassert så nære vegen. 2.1 Om hensynet bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. I reguleringsplanen for Nordseth-Vestbygda heter det bla. i pkt. 2.6: Avstanden til senterlinje av felles avkjørsel til bygning skal ikke være mindre enn 6,5 meter. Bestemmelsene i reguleringsplanen er blitt til bl.a. for å sikre at det er god plass for grøfter, fremkommelighet på vegen, samt å vedlikeholde, snøbrøyting og snøopplag på vinterstid. Det å tillate en bygning kun 4 meter fra midt veg gir et avvik på 2,5 meter. Dette må ansees å være et betydelig avvik fra den fastsatte planbestemmelsen. 2.2 Om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dispensasjonssøknaden er det opplyst at: Vegen kun gir adkomst til 4 boliger som ligger ovenfor denne slik at trafikkbelastningen er minimal. At det så langt ikke har gitt drifts- eller trafikale problemer med dagens plassering 4 meter fra senterlinje veg. Og at de økonomiske konsekvensene ved å rette vil bli så betydelige at det i seg selv taler for at tiltaket bør få dispensasjon. 2.3 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over kan vi ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er derfor ikke til stede. 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. 3.1 Avslå søknaden Med hjemmel i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda 2.6, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon i hht. plan- og bygningsloven kap. 19, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Pålegg om retting av ulovlig oppført garasje stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en ev. klagesak er ferdigbehandlet. 3.2 Innvilge søknaden Lunner kommune er positive til å innvilge søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda hva gjelder byggegrense mot veg og en ekstra avkjøring til eiendommen fra nord. Dette er begrunnet i at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Disse hensynene er:
Garasjens plassering har ikke til nå ført til negative hendelser. Trafikken på denne private vegen er svært begrenset 3.3 Avslå søknad om dispensasjon for plassering, men tillatte avkjøring fra nord Med hjemmel i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda 2.6, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon i hht. plan- og bygningsloven kap. 19, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for plassering av garasje 0,8m fra tomtegrense mot veg. Tiltaket må rettes da avviket fra bestemmelsen på 2.5 meter er for betydelig til å kunne gi dispensasjon. Å gi dispensasjon for å rette et ulovlig forhold er en uheldig praksis som bør unngås. Pålegg om retting av ulovlig oppført garasje på eiendommen 84/59 stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs. etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Lunner kommune innvilger dispensasjon fra reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda for en ekstra avkjøring til eiendommen fra nord. Dette begrunnes med at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon hva gjelder avkjørsel. Disse hensynene er: Adkomst fra nord direkte inn på tomtens nedre plan gir god terrengtilpasning. Denne adkomsten er positiv for den interne trafikk avviklingen på eiendommen 4. Konklusjon med begrunnelse Med hjemmel i reguleringsplan for Nordseth- Vestbygda 2.6, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon i hht. plan- og bygningsloven kap. 19, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for plassering av garasje 0,8m fra tomtegrense mot veg. Tiltaket må rettes da avviket fra bestemmelsen på 2.5 meter er for betydelig til å kunne gi dispensasjon. Å gi dispensasjon for å rette et ulovlig forhold er en uheldig praksis som bør unngås. Pålegg om retting av ulovlig oppført garasje på eiendommen 84/59 stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs. etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Lunner kommune innvilger dispensasjon fra reguleringsplan for Nordseth-Vestbygda for en ekstra avkjøring til eiendommen fra nord. Dette begrunnes med at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon hva gjelder avkjørsel. Disse hensynene er: Adkomst fra nord direkte inn på tomtens nedre plan gir god terrengtilpasning. Denne adkomsten er positiv for den interne trafikk avviklingen på eiendommen DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 184/59 - Vedr. Søknad om tiltak /Retting- Bygging av garasje 84/59 - Søknad om dispensasjon for plassering av garasje 84/59 - Søknad om tillatelse til tiltak - Bygging av garasje 84/59 - Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Bygging av garasje 84/59 - Dispensasjon- garasje bygget uten tillatelse i strid med plan 84/59 - Søknad om tiltak uten ansvarsrett - Bygging av garasje Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Tormod Evje, Hasskaubakken 24, 2743 HARESTUA Ingeniør S. Hagen, Postboks 26, 2714 JAREN
Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær... Sett inn saksopplysninger over denne linja