Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 07/1975-28 Arkivnr.: GNR 28/2 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 28/2 KLAGE PÅ VEDTAK OM BYGGETILLATELSE FOR TILBYGG TIL KÅRBOLIG Lovhjemmel: Plan- og bygningslovens 1-9, jfr. Forvaltningslovens kap VI Klageadgang: Hvis utviklingsutvalget omgjør tidligere vedtak, kan det nye vedtaket påklages. Rådmannens innstilling: Utviklingsutvalget opprettholder delegert vedtak i sak UTV 15/10 av 26.02.2010, om byggetillatelse for tilbygg til kårbolig, med bakgrunn i at klagen fra fylkeskommunen v/ kulturvern ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Klagesaken oversendes fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. plan- og bygningsloven 1-9.
Sammendrag: Stein Oppen har fått byggetillatelse for tilbygg til sin kårbolig på gnr 28 / bnr 2. Bygget er av vernemyndighetene vurdert som et bygg med fredningspotensiale, men hadde på søknadstidspunktet en gjeldende rivetillatelse. Fylkeskommunen v/ kulturvern har påklaget byggetillatelsen fordi man ønsker et tilbygg som tar mer hensyn til deres råd. Rådmannen foreslår at Utviklingsutvalget opprettholder delegert vedtak i sak UTV 15/10 av 26.02.2010, om byggetillatelse for tilbygg til kårbolig, med bakgrunn i at klagen fra fylkeskommunen v/ kulturvern ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er at Oppland fylkeskommune kulturvern, har innsendt klage på vedtak om byggetillatelse for tilbygg til kårbolig på Flatla, gnr 28 / bnr 2. Pila til høyre viser bygningens lokalisering i Lunner kommune. På kartet under er kårboligen merket med tallet 97. Tilbygget er skravert område på nordøstre hjørne.
Kårbolig med godkjent tilbygg. 1.2 Sakshistorikk Tiltakshaver Stein Oppen ønsket først å rive kårboligen på 28/2 for å bygge ny tidsmessig kårbolig. Rivesøknaden ble politisk behandlet i utviklingsutvalget 17.08.2006. I saksdokumentene ble det vurdert å nedlegge bygge- og deleforbud for å starte en planprosess med sikte på å regulere til spesialområde-bevaring. Utviklingsutvalget kom til at det ikke var ønskelig å bevare bygningen, og vedtok å gi tillatelse til riving. Rivetillatelsen ble påklaget av Oppland fylkeskommune og Fortidsminneforeningen. Kommunens rivevedtak ble stadfestet av fylkesmannen 08.01.2007. Tiltakshaver har etter dette jobbet parallelt med 2 løsninger for kårbolig: 1. Å oppføre ny bygning på annen eller samme tomt. Tiltakshaver ønsket å bygge på dyrka mark, vest for tunet på gården. Det ble ikke gitt dispensasjon for dette, bl.a. fordi boligen ville bli liggende for nær en automatisk fredet gravhaug. Avslaget på dispensasjonssøknaden ble påklaget til Miljøverndepartementet, som 08.01.2010 ikke tok klagen til følge. 2. Å bygge tilbygg til eksisterende bolig. Forslag til tilbygg ble sendt til fylkeskulturmyndighetene for uttalelse. Denne uttalelsen ble så utgangspunkt for en diskusjon mellom tiltakshaver og kommune om hvilke løsninger som kunne tillates. På bakgrunn av denne diskusjonen, bestemte tiltakshaver seg for å satse på å bygge tilbygg, istedenfor å bygge nybygg. Ny saksbehandler overtok tilbyggsaken høsten 2009. Melding om tiltak ble mottatt 24.09.2009. Saken ble omgjort til søknad, hovedsakelig på grunn av branntekniske forhold. Tilbygget ville ligge under 8m fra driftsbygning, og det var ønskelig å plassere ansvar for brannprosjektering. Byggetillatelse ble gitt 26.02.2010. Kopi av vedtaket ble bl.a. sendt Oppland fylkeskommune v/ kulturvern. 26.03.2010 ble klage fra Oppland fylkeskommune registrert inn hos Lunner kommune.
Tiltakshaver Stein Oppen sendte 15.4.2010 en henvendelse til kommunen vedr. klagen fra Oppland fylkeskommune med krav om at klagen ikke skal behandles av Utviklingsutvalget. Mailen m/vedlegg er vedlagt saksframlegget i sin helhet. 1.3 Planstatus og rettslig grunnlag Kårboligen er SEFRAK-registrert som bygg med fredningspotensiale. Fylkesmannen har ved henvendelse til Riksantikvaren 5. januar 2007 fått opplyst at bygget ikke vil bli fredet (i følge klagebehandling på rivesak, datert 08.01.2007). Eiendommen gnr 28 / bnr 2 ligger i uregulert område og er i kommuneplanens arealdel avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde. Det er ingen vernerestriksjoner på bygget. 2. KLAGEBEHANDLINGEN 2.1 Om grunnlaget for klage foreligger Det foreligger klage fra Oppland fylkeskommune kulturvern, datert 23.03.2010. Fylkeskommunen, som er ansvarlig regional myndighet for kulturvern, ble i byggesaken bedt om å gi uttalelse til utkast til tilbygg. Det var naturlig å informere myndigheten som hadde vært inne i saken om hva slags tilbygg man endte opp med å godkjenne. Administrasjonen mener at fylkeskommunen, som kulturminnemyndighet har klagerett. Klagen er datert 23.03.2010 og er sendt med e-post 24.03.2010. Klagen er registrert inn i kommunens arkivsystem 26.03.2010. I vedtaket om byggetillatelse er klagefristen oppgitt til å være 3 uker etter den 03.02.2010. Fristen er da satt en måned for tidlig. Fristen skulle vært 3 uker etter 03.03.2010, og skulle vært satt til 24.03. 2010. Klagen er da mottatt innen fristen. I følge forvaltningslovens 29 er fristen for å klage 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Klager må på bakgrunn av kjennskap til forvaltningsloven ha lest vedtaket som om klagefristen var 24.03.2010. Byggearbeidene er satt i gang. 2.2 Om innholdet i klagen Klagebrevet fra fylkeskommunen gjengis her i sin helhet: KLAGE PÅ VEDTAK OM BYGGETILLATELSE - TILBYGG TIL KÅRBOLIG PÅ FLATLA GNR 28 BNR 2 LUNNER KOMMUNE, OPPLAND. VEDTAK Oppland fylkeskommunen påklager vedtaket om at det er gitt byggetillatelse til tilbygg til eksisterende bolig. Klagen gjelder utformingen av tilbygget og metode for rehabilitering. Vi ber om at tidligere råd fra fagenhet for kulturvern tas til følge både når det gjelder utforming av tilbygg og hvordan rehabilitering skal gjøres. SAKSINNSTILLING Vi viser til byggetillatelse datert 26. februar 2010 om rehabilitering og tilbygg til Flatla på gnr 28 /bnr 2 i Lunner kommune, Oppland.
Da bygningen er SEFRAK-registrert og oppført før 1850, er tiltak tidligere meld vernemyndigheter i henhold til kulturminneloven 25. Bakgrunn Saken gjelder våningshuset på Flatla. Bygningen er i kommuneplan i LNF område i kommuneplanen. Bygningen er oppført 1775-1799 og er vurdert å ha meget høy verneverdi med fredningspotensial. Bygningen har vært gjenstand for saksbehandling i flere år. Den ble først omsøkt revet, og det endte med et vedtak stadfestet av fylkesmannen 8. januar 2007 der eier gis tillatelse til riving. Huseier ønsker likevel å rehabilitere bygningen og sette opp et tilbygg. Oppland fylkeskommune har mottatt tegninger av planlagt rehabilitering og tilbygg til uttalelse. Det er flott at eier ønsker å bevare bygningen framfor å rive den, men kulturvernenheten har tidligere bedt om at dette gjøres på en nennsom måte og mener at det framlagte prosjektet ikke ivaretar bygningen så godt som er ønskelig. Lunner kommune har likevel valgt å gi byggetillatelse og mener at den framlagte løsningen er å foretrekke framfor riving. Vurdering Fylkeskonservatoren vil fremheve som svært positivt at huseier ønsker å rehabilitere den gamle bygningen framfor å rive den. Det er imidlertid viktig at dette gjøres på en nennsom måte slik at den gamle bygningen ikke blir for mye endret. Prosjektet slik det framstår på oversendt materiale viser vilje til å ta vare på bygningen, men har samtidig et grep om rehabiliteringen og tilbygget som gjør at det opprinnelige blir gjemt bort. Takflaten som trekkes ned over tilbygget gjør at den stramme hovedformen på bygget blir vesentlig svekket. Det er uheldig at tilbygget legges rundt hjørnet, særlig når hovedtaket trekkes ned på denne måten. Det er også uheldig at vinduene skiftes ut og at veggen isoleres for mye. Vi viser til tidligere brev fra oss om denne saken, blant annet: Uttalelse til bruk ved søknad om tilskudd 30/11-2005 som beskriver kvalitetene ved bygningen. Uttalelse til søknad om endring 28/04-2008 hvor det argumenteres for hvordan en rehabilitering og et tilbygg kan gjøres på beste måte. Fylkeskonservatoren står ved tidligere råd om rehabiliteringen. Dette er et flott hus som fortjener å leve videre og vil være en stor berikelse for tunet ved riktig og nennsom rehabilitering. Følgende er viktig: Tilbygget bør legges i lengderetningen som en skut framfor bygging rundt hjørnet. Dette er det plass til mellom bygget og låven. Det er framfor alt viktig at hovedhuset får fremstå i sin stramme form og at taket ikke trekkes ned over et tilbygg slik det er vist. Vi anbefaler å bevare interiører i størst mulig grad. Interiørene er noe beskrevet i brev fra oss 30/11-2005 etter en befaring. Vinduer er tidligere vurdert som gode nok til å rehabiliteres, og vi anbefaler dette. Nye vinduer har et helt annet uttrykk. Gamle vinduer med innervindu har gode isolasjonsverdier. Det er mulig å sette inn nye innervinduer med smal ramme. Vi anbefaler minimal isolasjon på yttervegg, siden det å bygge ut veggen vil gjøre noe med takutstikk og hele uttrykket på bygningen. Vi anbefaler igjen isolasjonsmaterialet ISO+ som isolerer godt og bygger svært lite. Isolasjon kan med fordel gjøres slik at det isoleres godt i bjelkelaget i golv i første etasje. Det kan også isoleres i taket eller mot loft. I forhold til varmeisolasjon har man godt utbytte av å isolere i golv og tak framfor i vegger. Det bør dyttes godt rundt vinduer. Alle disse tiltakene er godt beskrevet i tidligere korrespondanse. Vi ber om at våre innspill hensyntas i prosjektet slik at den gamle bygningen kan framstå på best mulig måte. Dagfinn Claudius Randi Sira
Fylkeskonservator Kulturvernkonsulent 2.3 Kommunens vurdering av klagen Vi ser at fylkeskommunen ønsker andre løsninger for tilbygg til kårboligen. De ønsker at påbygget skal ha en annen form og plassering, de ønsker minst mulig utskiftninger av originale bygningsdeler, og de ønsker at isolasjonsarbeider og lignende i minst mulig grad skal endre byggets fasadeuttrykk. Kommunen har i denne saken forsøkt å følge opp innspill fra fylkeskommunen, men har ikke på alle områder fått gjennomslag hos tiltakshaver. Tiltakshaver har hatt sterke tanker om hva som er nødvendig å gjøre for at det skal være aktuelt å la være å rive gammelbygget for å bygge nytt. Administrasjonen er av den oppfatning at man ikke har juridiske virkemidler for å kreve de endringene som fylkeskommunen ønsker. Bygningen er ikke fredet og det har ikke vært politisk vilje til å regulere til bevaring. Innspill fra fylkeskommunen kan bare ses på som gode råd, som man kan prøve å videreformidle til tiltakshaver. Administrasjonen vurderer tilbygget som et greit tilbygg, som bærer preg av å være utarbeidet av fagperson som har vist stor vilje til å tilpasse tilbygget til eksisterende bygg. 3. FORSLAG TIL VEDTAK Utviklingsutvalget opprettholder delegert vedtak i sak UTV 15/10 av 26.02.2010, om byggetillatelse for tilbygg til kårbolig, med bakgrunn i at klagen fra fylkeskommunen v/ kulturvern ikke inneholder nye momenter som er av en slik art at vedtaket bør omgjøres. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Journalpost 07/1975-26 Skriv fra Stein Oppen, 15.04.2010, Merknader til godkjent løsning for gammelbygning på Flatla. Øvrige dokument: 28/2 Brannteknisk uttalelse, ansvarsrett og kontrollerklæring 28/2 Tilleggsdokumentasjon for tilbygg kårbolig Brannteknisk uttalelse, søknad om ansvarsrett og kontrollerklæring 28/2 Byggetillatelse - Tilbygg til kårbolig 28/2 Klage på vedtak UTV 15/10 vedrørende eiendommen Flatla 28/2 Orientering om klage på vedtak om byggetillatelse -Tilbygg til kårbolig 28/2 Merknader til godkjent løsning for gammelbygningen på Flatla 28/2 Vedr klagebehandling på tilbygg til kårbolig 28/2 Vedr. e-post av 150410 28/2 Tilbygg til gamlebygningen på Flatla. 28/2 Kvittering for nabovarsling 28/2 Utkast til tegninger 28/2 Oppgradering av vilkårsbygning på Flatla Gård 28/2 Melding om tiltak - Tilbygg gammel bygning
28/2 Svar - Melding om tiltak - Tilbygg gammel bygning 28/2 Situasjonskart 28/2 Tilbygg - Kårbygning 28/2 Brannteknisk notat vedr. avstand mellom tilbygg og skjul 28/2 Foreløpig svar II på melding - tilbygg 28/2 Uttalelse til søknad om endring av våningshus 28/2 Konklusjon på restaurering og tilbygg på gamlebygningen på Flatla Svar - 28/2 Konklusjon på restaurering og tilbygg på gamlebygningen på Flatla 28/2 Konklusjon på restaurering og tilbygg på gamlebygningen på Flatla 28/2 Svar -Konklusjon på restaurering og tilbygg på gamlebygningen 28/2 Konklusjon på restaurering og tilbygg på gamlebygningen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Stein Oppen, Korsrudlinna 95, 2730 LUNNER Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær