Ullensaker kommune Regulering SAKSFRAMLEGG Utv.saksnr Utvalg Møtedato 286/12 Hovedutvalg for overordnet planlegging 10.12.2012 SLUTTBEHANDLING AV DETALJREGULERING FOR JESSHEIM VIDEREGÅENDE SKOLE Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 10.12.2012 Behandling: Av 11 representanter var 10 tilstede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) detaljregulering for Jessheim videregående skole, datert 31.10.2012 med bestemmelser sist revidert 15.11.2012. Ullensaker kommune vil se positivt på en søknad fra tiltakshaver om dispensasjon fra rekkefølgekravene til infrastruktur utenfor planområdet før igangsettingstillatelse skal gis, under forutsetning av at avtaler er klarert med Statens Vegvesen og Ullensaker kommune. RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningsloven 12 12 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) detaljregulering for Jessheim videregående skole, datert 31.10.2012 med bestemmelser sist revidert 15.11.2012. Ullensaker kommune vil se positivt på en søknad fra tiltakshaver om dispensasjon fra rekkefølgekravene til infrastruktur utenfor planområdet før igangsettingstillatelse skal gis, under forutsetning av at avtaler er klarert med Statens Vegvesen og Ullensaker kommune. Saksnr. 2009/724-53 Side 1 av 7
Ullensaker, 22.11.2012 Siri Gauthun Kielland kommunaldirektør Saksnr. 2009/724-53 Side 2 av 7
Saksbehandler: Øystein Ellingsen Vedlegg: Detaljregulering for Jessheim videregående skole, datert 31.10.2012 Reguleringsbestemmelser, sist revidert 15.11.2012 Forslagsstiller planbeskrivelse, datert 25.05.2011 Trafikkanalyse, datert 09.09.2012 Illustrasjonsplan og terrengsnitt Saksdokumenter: Brev fra Fylkesmannen, datert 16.11.2012. Innsigelse frafalles Brev fra Statens Vegvesen, datert 21.11.2012. Innsigelse frafalles Brev fra Akershus Fylkeskommune, datert 22.11.2012. Fylkesrådmannens tilslutning til vegvesenets vurdering om at innsigelse frafalles. SAKEN GJELDER Sluttbehandling av detaljregulering; Jessheim videregående skole datert 31.11.2012. Planforslaget fremmes av Myklebust Øvrebø Arkitekter AS på vegne av Akershus fylkeskommune. Bakgrunn Planforslaget dreier seg om fylkeskommunens tomt i Jessheim sentrum (gbnr 135/560) hvor dagens videregående skole ligger. Formålet med planen er å gi rom for oppføring av nytt skolebygg, samtidig med at driften av dagens skole skal pågå til nytt skolebygg står ferdig. Planstatus Arealet er i kommuneplanen avsatt til offentlig formål. I kommunedelplanen for Jessheim sentrum (Byplan Jessheim) er arealbruken mer nyansert, da arealet hvor dagens bebyggelse står (både skolebygg og Jessheimhallen) er avsatt til offentlig formål, mens parkeringsplassen er avsatt til en kombinasjon av offentlig formål / kontor og service. Arealet som omfatter dagens utendørs idrettsplasser omkring Jessheimhallen, er avsatt til park / grønnstruktur. Selve skoletomta er i dag uregulert, men er omkranset av reguleringsplaner for Gardermovegen, Ringvegen, Trondheimsvegen samt boliger i Manesjen, Bekkebakken og ved Folkets hus. Planforslaget medfører endring av reguleringsplan for Ringvegen og for Gardermovegen. Planprosess Oppstartsmøte ble avholdt den 27.02.2009. Det ble varslet oppstart av planarbeid den 02.11.2009. Planforslaget ble 1.gangs behandlet som saksnr. 104/12 i HOP-møte den 30.04.2012 og ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Frist for innspill i forbindelse med høringen ble fastsatt til den 02.07.2012. Det kom 3 innspill i høringsperioden, alle fra offentlige instanser. Sammendrag av uttalelser og oppfølging av disse presenteres i det følgende: Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev av 29.06.2012 Fylkesmannen i Oslo og Akershus fremmer innsigelse til planforslaget på omfanget av parkeringsdekningen. Det vises til nasjonale mål for bærekraftig areal- og transportpolitikk og reduksjon av klimagassutslipp. Det bes om en vesentlig innstramming av antall parkeringsplasser, at parkeringsnormen knyttes til antall årsverk og ikke antall ansatte, samt at det stilles høye krav til sykkelparkeringsnorm både for ansatte og elever. I tillegg ønsker de en Saksnr. 2009/724-53 Side 3 av 7
rekkefølgebestemmelse som sikrer at alle sykkelparkeringsplasser er opparbeidet før nye bygninger tas i bruk. Akershus Fylkeskommune, brev av 02.07.2012 og 27.08.2012 Fylkesrådmannen påpeker at parkeringsdekningen er for høy. Det vises til parkeringsnorm for bl.a. Gardermoen næringspark der parkeringsdekningen er vesentlig lavere, tilsvarende 0,3 bilplasser pr ansatt. Fylkesrådmannen ber derfor om at parkeringsnormen strammes inn. Fylkesrådmannen ser positivt på at det stilles krav til sykkelparkering, men anbefaler at det tas inn i bestemmelsene at disse bør lokaliseres under tak nær inngangsparti. Med hensyn til samferdselsinteresser viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen region øst. Statens Vegvesen, brev av 06.07.2012 Statens vegvesen fremmer innsigelse til planforslaget med krav om at det blir utarbeidet en trafikkanalyse som konsekvensutreder dagens og framtidig trafikksituasjon på vegnettet i tilknytning til ny Jessheim videregående skole. Statens vegvesen har i tillegg kommentert at det må legges inn byggegrense langs Fv. 459 Ringveien langs felt B1. Byggegrensen skal settes minimum 15 meter fra midten av Ringveien. Hensynssone frisikt må målsettes og skravur være i henhold til tegnforklaring. Forslagsstillers kommentar: AFK eiendom FKF har fått utarbeidet en trafikkanalyse som følge av innsigelsen fra Statens Vegvesen. Innsigelsen angående parkeringsdekningen er tatt hensyn til i denne trafikkanalysen, og en parkeringsdekning på 0,3 bilplasser pr. årsverk er lagt til grunn. I tillegg er det lagt inn parkeringsplasser til idrettshallen i henhold til en norm på 0,2 bilplasser pr. besøkende. Jessheim videregående skole vil med en norm på maks. 0,3 bilplasser pr årsverk ha behov for 64 parkeringsplasser. I tillegg vil Jessheim tannklinikk med 17 ansatte og 12 samtidige pasienter ha behov for 10 parkeringsplasser. Idrettshallens behov vil være parkering for 550 besøkende inklusive utøvere, i alt 110 parkeringsplasser, og besøkende til idrettshallen forutsettes å kunne benytte skolens parkeringskapasitet. Samlet antall parkeringsplasser innenfor planområdet vil da bli 120 parkeringsplasser. I tillegg forutsettes at parkeringsplasser utover skolens tillatte plasser, avstenges på dagtid. Trafikkanalysen viser at biltrafikk til og fra skolen vil bli betydelig redusert som følge av ny reguleringsplan. Øvrige kommentarer fra Statens vegvesen er innarbeidet i reguleringsplankartet. Det er lagt inn en byggegrense langs Ringveien i felt B1 med avstand 15 meter fra midten av Ringveien. Frisiktsone er målsatt og skravur rettet opp. Normen for sykkelparkering er økt i forhold til forslaget som var utlagt til offentlig ettersyn, og pålyder nå 48 sykkelplasser pr.10 årsverk, noe som tilsvarer normen for videregående skoler i Oslo. AFK eiendom FKF ber Ullensaker kommune revurdere grunnlaget for rekkefølgekravene som er inntatt i reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeiding av kryss utenfor planområdet. Det vises til trafikkanalyse datert 5. november 2012 som viser en betydelig redusert trafikk som følge av redusert parkeringsmulighet. Parkeringsnormen i forslag til detaljreguleringsplan er redusert fra 0,85 p-plasser pr ansatt til 0,3 p-plasser pr årsverk. Rådmannens kommentar: For å løse innsigelsene fra regionale myndigheter var det nødvendig å justere planforslagets parkeringsnorm og få utarbeidet ytterligere trafikkutredninger. Justeringen av parkerings- Saksnr. 2009/724-53 Side 4 av 7
normen medfører at Jessheim videregående skole får en redusert parkeringskapasitet i forhold til dagens situasjon, og dette vil endre denne tomtens potensiale for å håndtere spissbelastninger i parkeringsbehov under ulike arrangementer i eller nær Jessheim sentrum. Men samtidig gir det mulighet til å lage en mer moderne og fleksibel løsning innad på tomten i forholdet mellom parkering, skole og idrettshall, som kan innfri krav til tilgjengelighet i større grad enn dagens utforming. Rådmannen har ikke endret holdning til spørsmålet om rekkefølgekrav til utbedring av vegkryss utenfor planområdet, og bestemmelsene som anbefales vedtatt er på dette punkt identiske med forslaget som ble utlagt til offentlig ettersyn, for å ivareta trafikksikkerheten i disse kryssene. Akershus fylkeskommune har tidligere akseptert denne rekkefølgebestemmelsen, med en forutsetning om at fylkeskommunen bidrar med 5 mill kr til utbedring av krysset Trondheimsvegen x Ringvegen. Rådmannen anbefaler at kommunen ser positivt på en søknad fra tiltakshaver om dispensasjon fra rekkefølgekravene til infrastruktur utenfor planområdet før igangsettingstillatelse skal gis, under forutsetning av at avtaler er klarert med Statens Vegvesen og Ullensaker kommune. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Dagens situasjon, områdebeskrivelse Planområdet er på 95,1 daa, og omfatter skoletomten (gbnr 135/560), ubebygd areal, eid av Ullensaker kommune, vest for skolens parkeringsplass (gbnr 135/213) samt deler av Ringvegen. Bebyggelsen innenfor planområdet består av bygninger for Jessheim videregående skole, Jessheim tannklinikk og Jessheimhallen. All bebyggelse eies av Akershus fylkeskommune, bortsett fra Jessheimhallen, som eies av Ullensaker kommune. Store deler av planområdet ligger på et platå som heller mot syd, fra høydekote + 205 øst for Jessheimhallen til kote + 197 langs søndre del av planområdet. Mot Ringvegen avsluttes platået med en skråning. På den strekningen der skråningen ikke følger Ringveien, er dagens parkeringplass etablert. Høydeforskjell mellom parkeringsplassen og platået er 8-9 meter. Planområdet ligger på løsmasser avsatt som breelvavsetninger, og består av grus og sand. Arealene oppe på platået er bebygd, med unntak av nordre del av planområdet rundt Jessheimhallen som i dag er merket opp som idrettsarealer. Utomhusarealene er stort sett asfalterte veier og plasser samt arealer med markdekke av gress. Arealer for offentlig og privat tjenesteyting, B1 og B2. Planforslagets felt B1 og B2 dekker til sammen ca 76 av de 95 daa planområdet består av, dvs ca 80 %. B1 er på nesten 24 daa, og omfatter Jessheimhallen med omkringliggende arealer. Det forutsettes at de midlertidige brakkene nord for Jessheimhallen skal rives, og det åpnes ikke for ny bebyggelse innenfor feltet. Utnyttelsesgrad og gesimshøyde tilsvarer omtrent arealet av dagens idrettshall. Ubebygde arealer innenfor B1 er nødvendige for å innfri krav til uteoppholdsareal, og foreliggende planforslag åpner derfor ikke for å utvide Jessheimhallen. All ny bebyggelse skal plasseres innenfor felt B2, som er på 52 daa. Det forslås en utnyttelse på %BYA = 30 %, gesimshøyde maks. ct + 213. Gesimshøydene tilsvarer 3 etasjer oppe på platået og 4 etasjer ut mot Ringvegen, basert på brutto etasjehøyde 4 meter som er en vanlig etasjehøyde for moderne skoleanlegg. Langs Ringvegen er det foreslåtte etasjetallet i tråd med bestemmelsene i gjeldende Byplan. Inne på området er det foreslått gesimshøyde som begrenser etasjetallet til tre etasjer, og bebyggelsen vil være lavere enn boligene på naboeiendommen Manesjen. Maksimal utnyttelse av området vil tillate ca. 48.000 m 2 bruksareal. Ny videregående skole er forutsatt å ha et arealbehov på ca. 25.000 m 2 bruttoareal. I tillegg må det tilrettelegges for Saksnr. 2009/724-53 Side 5 av 7
mulig framtidig utvidelse av skolen slik at det har vært antydet et totalt arealbehov på 30.000 35.000 m 2 brutto golvareal. Parkering På bakgrunn av uttalelsene til planforslaget i forbindelse med offentlig ettersyn, er reguleringsbestemmelsenes krav til opparbeidelse av p-plasser justert til maks 0,3 p-plasser pr årsverk ved skolen. Idrettshallens behov for parkeringskapasitet er fastsatt i henhold til en norm på 0,2 bilplasser pr. besøkende. Idrettshallen har kapasitet for 550 besøkende inklusive utøvere, hvilket gir behov for i alt 110 p-plasser. Det forutsettes at parkeringsplassene opparbeides som markparkering og at det tilrettelegges for sambruk av idrettshallens parkeringskapasitet. Av disse 110 p-plassene vil skolen ha et behov for 64 p-plasser, mens den resterende kapasitet forutsettes avstengt på dagtid, mens hallen brukes hovedsakelig av skoleelevene. I tillegg vil Jessheim tannklinikk med 17 ansatte og 12 samtidig pasienter ha behov for 10 parkeringsplasser. Samlet antall parkeringsplasser innenfor planområdet vil da bli 120 parkeringsplasser. Det skal opparbeides en offentlig gang- og sykkelvei gjennom området som forbinder Leirvegen med fotgjengerundergangen ved krysset Ringvegen / Gardermovegen. Gangveien skal ha universell utforming. Det skal også etableres forbindelser fra planområdet mot Gardermovegen, både forbi Folkets Hus -tomta og forbi tannklinikken. Som en oppfølging av planlagte gangforbindelser i Byplanen, er det også lagt inn mulighet for å etablere en gangsti (vist som felt T2) som leder ut av planområdet mot Bekkebakken, i nordøstre hjørne av tomten. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til minste uteoppholdsareal (MUA) på 15 daa + 25 m 2 pr elev over 300. Dette kravet er basert på normtall anbefalt av Helsedirektoratet, som ikke er spesifisert på type skole eller differensiert på alderstrinn. Videre er det krav til at uteoppholdsarealene skal gis parkmessig opparbeidelse, ha universell utforming og tilrettelegge for varierte aktiviteter og funksjoner for elevene. Arealene skal være tilgjengelige for allmennheten utenom skoletiden. Reguleringsbestemmelsene omfatter rekkefølgekrav til opparbeidelse av utomhusarealer i henhold til godkjent utomhusplan. Det er også foreslått rekkefølgebestemmelser for å sikre riving av de eksisterende bygningene etter at de nye er tatt i bruk. Bestemmelsene setter krav til utarbeidelse av både utomhusplan og anleggsplan før det kan gis igangsettingstillatelse for byggeprosjektet. Utomhusplanen skal innfri en rekke nærmere angitte spesifikasjoner, og anleggsplanen skal vise hvordan skjerming, trafikksikkerhet, parkering, forurensning, støv- og støyproblematikk planlegges løst under anleggsarbeidene. VURDERINGER/DRØFTINGER Utnyttelsesgrad Planforslaget legger til rette for å etablere skolebygg med større kapasitet enn dagens bygg. Graden av utnytting er i foreliggende forslag begrenset av kravene til minste uteoppholdsareal. Planforslaget legger opp til at all ny bebyggelse blir skolebygg. Fylkeskommunen tar sikte på å fortsette samarbeidet med Ullensaker kommune om bruk av Jessheimhallen til kroppsøving, men planforslaget gir ikke muligheter for utvidelse av idrettshallen, uten at det vil måtte dispenseres fra kravene til uteoppholdsareal. Estetikk/tilpasning Ved å samle bebyggelsen på dagens parkeringsplass og i randsonen langs bebyggelsen i Gardermovegen, skapes det rammer for etablering av beskyttede grøntområder. Reguleringsbestemmelsene krever utarbeidelse av utomhusplan som skal innfri en rekke nærmere angitte spesifikasjoner, og som skal godkjennes av kommunen. Videre er det krav Saksnr. 2009/724-53 Side 6 av 7
om at prinsipper for universell utforming skal gjelde, og det er satt krav til minste uteoppholdsareal for skolen. Trafikk og infrastruktur Skoletomten har en sentral plassering på Jessheim, og det skaper gode rammer for at både elever og ansatte ved skolen skal kunne benytte kollektivtransport. Det er i planforslaget lagt til rette for effektive løsninger for tilknytning til både rutebuss og skolebuss. Det legges opp til gang- og sykkelforbindelser til og gjennom planområdet. Detaljering av løsninger for dette kreves innarbeidet i situasjonsplan i forbindelse med prosjektering av anlegget. Det reviderte planmaterialet innebærer mulighet for å opparbeide maksimalt 120 p-plasser innenfor planområdet. Rådmannen har vært opptatt av at parkeringsløsninger for skolen skal finnes på egen tomt, og at man unngår underdimensjonering, som vil føre til at besøkende til skolen blir nødt til å bruke gjesteparkering i omkringliggende boligområder eller langs gater. Rådmannen anser at dette sannsynligvis vil bli en konsekvens av foreliggende plan, og vil stille spørsmålstegn ved om begrensningen av parkeringskapasiteten nødvendigvis vil begrense biltrafikken til skolen i samme grad, eller om dette kan få andre uforutsette konsekvenser. Det konstateres at denne problematikken er vanskelig å forutsi nøyaktig utfall av, og at kommunen og skoleeier dermed blir henvist til å håndtere konsekvensene etter hvert som de viser seg. I planforslaget er V3 vist som innkjøring til skolen fra Ringvegen, og er plassert lenger vest enn dagens avkjørsel. Den foreslåtte løsningen krever erverv av deler av kommunens eiendom gbnr 135/213. Rekkefølgebestemmelser Rådmannen har i løpet av planprosessen signalisert at det er aktuelt å kreve innarbeidet rekkefølgebestemmelse til opparbeidelse av nye kryss Gardermovegen X Dølivegen og Ringvegen X Trondheimsvegen. Kravet har vært fremmet for å ivareta trafikksikkerheten i de nevnte kryssene. Akershus fylkeskommune hadde akseptert disse rekkefølgebestemmelsene, men har i brev av 09.11.2012 forespurt om kommunen vil frafalle disse rekkefølgekravene, med henvisning til at den trafikkberegningen som nå er utarbeidet for prosjektet viser at ombyggingen av skolen ikke vil bidra med trafikkøkning i Jessheim sentrum. Rådmannen anbefaler at kommunen opprettholder rekkefølgekravene til utbedring av infrastruktur som er nedfelt i bestemmelsene. Dette er trafikktiltak som vil gi en trafikksikkerhetsgevinst for elever og ansatte ved skolen. Rådmannen anbefaler at kommunen ser positivt på en søknad fra tiltakshaver om dispensasjon fra rekkefølgekravene til infrastruktur utenfor planområdet før igangsettingstillatelse skal gis, under forutsetning av at avtaler er klarert med Statens Vegvesen og Ullensaker kommune. Det er i løpet av planprosessen blitt drøftet forholdet til utbyggingsavtale, men det er vurdert at rekkefølgekrav ivaretar de nødvendige behov her. KONKLUSJON Det anbefales at detaljregulering for Jessheim videregående skole vedtas. Melding om vedtak sendes: Saksnr. 2009/724-53 Side 7 av 7