FYLKESRÅDMANNEN Regionalplanavdelingen 04.03.2016 Deres ref.: 13/09657-31 Saksbehandler: Gareth Doolan Saksnr. 14/16795-7 Direkte innvalg: 51516691 Løpenr. 5952/16 Arkivnr. FR-RB SAN Gravarsvn/kjøpesenter SANDNES KOMMUNE - GNR.39, BNR.1526 REGIONAL PLANBESTEMMELSE - SØKNAD OM SAMTYKKE Det vises til oversendt søknad om samtykke til å avvike fra pkt. 4.2 i bestemmelsene til Regionalplan for Jæren 2013-2040, jf. 8-5 i plan- og bygningsloven. Bakgrunn: På vegne av Gravarsveien 7 AS (tiltakshaver), har Meinich Arkitekter AS søkt om dispensasjon fra kommunedelplan for Sandnes sentrum og samtykke til tiltak som omfattes av regional planbestemmelse. Omsøkt tiltak gjelder utvidelse av Maxi-senteret langs Gravarsveien samt dispensasjon fra plankrav. Sandnes kommune er positive til tiltaket og har oversendt søknad om samtykke for behandling. Problemstilling: Utvidelse av det eksisterende kjøpesenteret, som ligger utenfor sentrumsformål slik det er definert i gjeldende kommunedelplan for Sandnes sentrum, innebærer at det må søkes samtykke til gjennomføring av tiltak ift. pkt. 4.2 i bestemmelsene til Regionalplan for Jæren 2013-2040. Fylkeskommunen har myndighet til å gi samtykke til å fravike pkt 4.2 dersom det etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet med den regionale planbestemmelsen slik dette er beskrevet under punkt 4.1 i Regionalplan Jæren. Dette innebærer at det ikke skal være rom for vesentlige avvik fra formålsbestemmelsen. Formålet med bestemmelsen er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning og bilavhengighet. Fylkeskommunen avgir høringsuttale til spørsmålet om dispensasjon. Ved avgjørelse om dispensasjon kan gis skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. POSTADRESSE BESØKSADRESSE TELEFON TELEFAKS BANKGIRO: 3201.05.50520 Postboks 130 Sentrum 4001 Stavanger Arkitekt Echoffsgt.1 Stavanger 51 51 66 00 51 51 68 90 E-POST: firmapost@rogfk.no INTERNETT:
Saksopplysninger: Maxi-senteret har i dag 14.200m² BRA til forretningsareal. I tillegg er det på eiendommen 3.800m² som brukes til treningssenter, kontorer, tekniske rom, og trafo. Foreslått tilbygg har et bruksareal (BRA) på 3000 m 2 fordelt på 2 etasjer. Tilbygget vil ha samme høyde som dagens bygning og inneholde areal for forretning og et treningssenter. Det legges ikke opp til endring i dagens adkomst til eiendommen. Det pågår arbeid for regulering til boliger på samme eiendom, på et område øst for kjøpesenteret. Forslagstiller opplyser at omsøkte tiltak er et ledd i å klargjøre byggegrunn for boliger, ved at eksisterende treningssenter blir revet og flyttet inn til Maxi-senteret. Dagens treningssenter, reetableres i andre og delvis første etasje, i tillegg utvider dagens Maxi (Utdrag fra Meinich Arkitekter). I søknaden til Sandnes kommune søker også tiltakshaver om dispensasjon fra 1.2 i kommunedelplanen for sentrum, hvor det står at området må reguleres før tiltak kan igangsettes. Intensjonen med plankravet er å sikre en helhetlig utvikling av transformasjonsområde C. Begrunnelse / Konsekvensvurdering: Vista Analyse har, på vegne av tiltakshaver, laget en lokal handelsanalyse, rapport 2015/17 Sandnes - handel, byutvikling og marked. Rapporten beskriver bl. a. hvordan tiltaket kan påvirke handelsmønsteret i sentrum, og hvordan tiltaket påvirker transportarbeidet. I analysen konkluderes det med at en økning i handelstilbud på østsiden av Sandnes sentrum vil styrke sentrum som helhet og redusere handelslekkasje til andre kjøpesenter utenfor sentrum. Det anføres at senteret er for lite til å konkurrere med sentrumsbutikkene for øvrig og at senterets innretning mot hverdagshandel ikke kvalitativt sett er en konkurrent til utvalgshandel i sentrum. Nedslagsfeltet til senteret vurderes å ligge øst for sentrum hvor det påpekes at det også er behov for en økning i handelstilbud som følge av planlagt boligbygging, både i og øst for sentrum. Når det gjelder de transportmessige konsekvensene konkluderer rapporten med «en økning i handelsflate på 9 prosent i senteret (som omsøkt) ikke vil få konsekvenser for Sandnes sentrum. Det kan i stedet gi klimamessige gevinster ved redusert handelslekkasje (handelsreiser) til Kvadrat/Forus». Kommunen gjør rede for senterets sentralitet og tilgjengelighet. Det vises til at kjøpesenteret ligger innenfor kommunedelplanen for sentrum sine grenser og at det kan anses som et politisk mål å videreutvikle kjøpesenteret som en integrert del av det funksjonelle sentrumsområdet. Det er kommunens vurdering at «Det er gode gangforbindelser mellom Maxi og området som i dag vises som sentrumsformål i sentrumsplanen». Kjøpesenteret ligger ca. 400 meter fra tog- og busstasjon, ca. 100 meter fra fremtidig bussvei. Høring: Samtykkesaken ble sendt på høring til Fylkesmannen i Rogaland. I uttalelsen viser Fylkesmannen til at Maxi ligger nært inntil sentrumsformål i kommunedelplanen og har derfor ikke merknader til tilbygget og utvidelse av forretningsareal. Fylkesmannen har vesentlig merknader til at parkeringsdekningen i søknaden nesten er det doble av det som ligger i gjeldende regionalplan etter at tilbygget er etablert. Det tilrås at fylkeskommunen setter som vilkår for samtykke at parkeringsdekningen skal være i samsvar med regionalplanen, dvs. «1 parkeringsplass pr. 100 m 2 bruksareal for
forretningsbygget samlet». Fylkesrådmannens vurderinger: Samtykke etter regional planbestemmelse Samtykke etter regional planbestemmelse vurderes etter bestemmelsens formål; å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning og bilavhengighet. Det er et viktig mål å styrke Sandnes sentrum også i et regionalt perspektiv. Fylkesrådmannen anser at tilrettelegging for økt handelsvirksomhet med riktig lokalisering er et vesentlig virkemiddel i den sammenheng. Maxisenteret er en konkurrent til handelsområdene lengre vest i sentrum men nærområdet har stor kapasitet for videre boligbygging og forretningsarealene blir også et viktig nærmiljøtilbud. Gjennom transformasjon av områdende vest for Gravarsveien blir senteret stadig bedre integrert i det funksjonelle sentrumsområdet. Utbyggingen som foreslås er av mindre omfang og vurderingen legger til grunn at søknad om samtykke kun gjelder deler av tilbygget, som i saksframlegg fra rådmannen i Sandnes, til møte 04.11.2015, skal være på 3000m2. Tiltaket muliggjør en mer effektiv utnyttelse av arealene i transformasjonsområdet ved at eksisterende treningssenter skal rives og flyttes inn i kjøpesenteret. Rivning og flytting av det eksisterende treningssenteret frigjør areal til boligbygging på det bakenforliggende feltet. Tiltaket vil heller ikke være til hinder for en senere transformasjon av området Fylkesrådmannen er i hovedsak enig i framlagte konsekvensvurdering som viser at en begrenset økning av forretningsarealet til kjøpesenteret ikke vil ha uforholdsmessig negative virkninger og kan ha noe positiv effekt med hensyn til transportarbeid. Maxi ligger relativt godt til med sentral beliggenhet i Sandnes og har dermed mulighet for å oppnå høye andeler besøkende med miljøvennlig reisemiddel. Fylkesrådmannen støtter at kommunen tilrettelegger for økt handelsvirksomhet i hovedsenteret framfor i mer bilbaserte og perifere områder. Videre boligbygging og forbedring av gatenettet i sentrum samt etablering av bussvegen er viktige tiltak for en vellykket utvikling. Det er en direkte sammenheng mellom tilgang på parkering og tilbøyeligheten til bruk av bil. Det vises i denne sammenheng til punkt om parkering nedenfor. Fylkesrådmannen har vurdert Fylkesmannens anbefaling om å knytte vilkår angående parkering til et eventuelt samtykke. Spørsmålet er om det er hensiktsmessig og om det er anledning ved samtykkebehandling å knytte vilkår som i prinsippet har tilbakevirkende kraft overfor tidligere godkjente tiltak. Tiltaket vil tiltrekke mer aktivitet til området og med dagens parkeringstilbud vil bilen fortsatt ha et fortrinn som reisemiddel. Det er klart forankret i kommunedelplanen at det skal være en betydelig lavere parkeringsdekning enn det som er etablert i dag. I tråd med nasjonal- og regionalpolitiske føringer vil det utvilsomt være hensiktsmessig å redusere antall parkeringsplasser. Kommunen opplyser at omsøkte tiltak vil innebære at ca 80 parkeringsplasser forsvinner. Det vil fortsatt være over dobbel så mange parkeringsplasser i området enn det kommunedelplanen åpner for.
Samtykke saken gjelder forretningsareal tilsvarende ca 10% av den totale bygningsmassen. Samtykke gis på grunnlag av at denne begrensete etableringen i seg selv med dens sentrale beliggenhet vil være et positivt bidrag til å redusere det totale transportbehovet ved at sentrum som målpunkt styrkes. Fylkesrådmannen finner dermed ikke grunnlag i samtykke for å ytterligere kreve at tidligere godkjente plasser utgår. Høringsuttalelse til dispensasjonen: Dispensasjon fra 1.2 Kommunedelplan for Sandnes sentrum Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Hensynet det dispenseres fra er målet om en helhetlig utvikling av transformasjonsområde C. Fylkesrådmannen ville fortrinnsvis ha sett at transformasjonsområdet C ble utviklet etter en helhetlig plan, men anser imidlertid at transformasjon er en kompleks og ofte langsiktig prosess. En viss fleksibilitet i forvaltnings- og plansystemet kan være en forutsetning for å unngå uhensiktsmessig båndlegging. Dermed er det foretatt en stedsspesifikk evaluering av transformasjonsområde C og de antatte konsekvensene av omsøkt tiltak. I dette tilfellet anser fylkesrådmannen at tiltaket ikke vil være til hinder for en framtidig omstrukturering eller transformasjon av feltet. Det bør i den sammenheng sikre at tilbygget i større grad utformes og plasseres slik at den aktiviserer Gravarsveien (se punkt om Utforming og omgivelseskvalitet). Det er ikke planer for en helhetlig utbygging på området i dag og i dette tilfellet kan fylkesrådmannen akseptere at det gis dispensasjon fra plankravet. Det langsiktige målet for området er fortsatt en helhetlig transformasjon og det kan være andre tiltak som uten videre vil kunne bli akseptert. I den sammenheng må også det pågående planarbeidet for delområdet bak kjøpesenteret sikres gode løsninger med hensyn til videre utviklingsmuligheter på området. Det forventes at arbeidet ivaretar en god overgang fra det bakenforliggende monofunksjonelle boligområdet til det urbane sentrumsmiljøet. Parkering I uttalelse til dispensasjonssøknad sendt 17.10.2014 og i møte 06.02.2015 stilte fylkesrådmannen spørsmål om parkeringsbestemmelsen fra kommunedelplanen vil komme til anvendelse. Parkeringskravet i kommunedelplanen gjelder «ved nybygg, ombygging eller bruksendring». Det totale omfanget av tiltaket som foreslås på felt C; regulering av delområdet, tilbygget (ca. 20 % økning i den totale m 2 -BRA til senterbygget), samt riving av treningssenteret, anses å være relativt omfattende sett i forhold til intensjonen i 1.2. Fylkesrådmannen savner en juridisk vurdering av kravets relevans, og forholdsmessighet, sett i lys av kommunens transportpolitiske målsettinger og forpliktelser. Det går fram av 1.2 at samferdsel og parkering skal være sentrale tema ved reguleringsarbeid. Dispensasjon fra plankrav 1.2 i kommunedelplanen for sentrum kan tilrås forutsatt at behandlingen ivaretar kommunens transportpolitiske målsettinger og forpliktelser.
Kommunen bes å vurdere forholdsmessigheten og om det totale omfanget av tiltaket som foreslåes på felt C; unntak fra plankrav, regulering av delområdet, tilbygget (ca. 20 % økning i den totale m2-bra til senterbygget), samt riving av treningssenteret, er såpass omfattende at det utløser gjeldende parkeringskrav for feltet som helhet. Det vises til at dette vil være et sentralt tema ved anvendelse av 1.2. Utforming og omgivelseskvalitet Kommunedelplan for sentrum legger til grunn at ny bebyggelse skal fremme gode gaterom. I dette tilfellet er den relevante gate Gravarsveien. En utvidelse av senteret på framsiden av bygget med tilsvarende bruksareal som omsøkt vil kunne trekke bygningsmassen nærmere gaten og fortrinnsvis helt til fortauskant. Med henvisning til kommunedelplanens 1.6 og 2.1 oppfordres kommunen til å sikre en alternativ plassering av tilbygget som i større grad bygger opp om intensjonen om en urban gateprofil langs Gravarsveien. Med henvisning til kommunedelplanens 1.6 og 2.1 oppfordres kommunen til å sikre en alternativ plassering av tilbygget som i større grad bygger opp om intensjonen om en urban gateprofil langs Gravarsveien. Vedtak: Søknad om samtykke innvilges under forutsetning av at kommunen ved sluttbehandling setter vilkår i dispensasjonsvedtaket som presisere at byggetillatelse gis for 1500m 2 «Forretning» og at den resterende forbeholdes formål «Offentlig og Privat tjenesteyting». Med hilsen Christine Haver regionalplansjef Gareth Doolan rådgiver Dette dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur.